Muhammad Rosich | 41205010027 6
BAB II
TINJAUAN UMUM
2.1.Tinjauan Umum Proyek
2.1.1.Gambaran Umum Proyek
Judul proyek : Perencanaan Sudirman Green Office
Tema : Green Architecture
Lokasi : Jl. Jend. Sudirman kawasan SCBD Jakarta Selatan Sifat Proyek : Fiktif
Sasaran : Karyawan dan Profesional
Luas Lahan : ±17.500 m²
Luas Lantai Maksimum: ±101.500 m²
KDB : 40 %
KLB : 5,8
Ketinggian Bangunan : Maksimum 32 lantai (Peraturan Dinas Tata Kota DKI Jakarta).
Peruntukan Lahan : Perkantoran
Fasilitas yang akan direncanakan antara lain : 1. Fasilitas Utama:
a. Kantor Bisnis dan Professional, terdiri dari :
־Lobby ־Musholla + T. Wudhu
־Ruang Kantor ־Toilet
־Ruang Pertemuan ־Ruang M/E
־Ruang Tamu ־Ruang Janitor
־Receptionist ־Gudang
b. Gedung Serba Guna, terdiri dari :
־Lobby ־Toilet
־Ruang Confrence ־Ruang M/E
Muhammad Rosich | 41205010027 7 2. Fasilitas Penunjang:
a. Restaurant & Cafe, terdiri dari :
־Ruang Makan ־Toilet
־Ruang Pegelola ־Ruang M/E
־Ruang Ganti Karyawan ־Gudang ־Dapur
b. Food Court, terdiri dari : ־Ruang Makan ־Ruang Pengelola ־Washtafel ־Toilet
c. Pelayanan Publik, terdiri dari :
- ATM Center ־Agen Pengiriman
- Perbankan ־Mini Market
- Kantor Pos ־Kantor Pos
- Money Changer ־Money Changer
- Biro Perjalanan ־Biro Perjalanan
- Health Club ־Warnet
- Mini Market ־Wartel
־Dll
2.2.Tinjauan Teori
2.2.1. Pengertian Judul
: Adalah suatu bangunan yang dipakai oleh perorangan atau badan usaha yang digunakan untuk melaksanakan urusan tata usaha atau administrasi disertai dengan fasilitas penunjang yang berada di kawasan Sudirman.3
Dan fokus terhadap efisiensi energi, air dan listrik.
3Ensiklopedia Indonesia, P.T. Cipta Adi Pustaka, Jakarta, 1994.
Sudirman Green Office
2.2.2. Pengertian Hemat Energi
Hemat energi dalam arsitektur adalah meminimalkan penggunaan energi tanpa membatasi atau merubah fungsi bangunan, kenyamanan, maupun produktivitas penghuninya.4
2.3.Klasifikasi Bangunan Perkantoran
Klasifikasi bangunan perkantoran menurut kepemilikannya yaitu :5
Menurut PT. Capricorn Indonesia Consultant Ruang Perkantoran dapat dikategorikan atas :
1. Ruang Perkantoran Utama
Ruang perkantoran mewah, bertingkat tinggi menggunakan fasilitas AC sentral, lift kecepatan tinggi, sound system, pemadam kebakaran otomatis, bahan bangunan kelas 1, desain bangunan yang menarik dan memiliki kesan mewah, finishing yang baik dan area kantor yang luas.
Selain itu gedung ini berlokasi di jalan-jalan utama seperti di Jalan Thamrin – Sudirman, Gatot Subroto, Rasuna Said ( Kuningan ) dll.6
4Gelar Seminar Bangunan Hemat Energi, Teknologi Pengolahan Limbah Pada Gedung, 1997, hal 17 5Roestanto W. Dirdjojuwono, Sistem Bangunan Pintar, Edisi Revisi, Pustaka Wirausaha Muda, Jakarta 2003, hal.54 Gedung Kantor Gedung Milik Sendiri Gedung Untuk Disewakan Kantor Pemerintahan Pusat / Daerah Bangunan Milik Sendiri Bangunan Sebagian Milik Pribadi Sebagian Besar Gedung Disewakan Sebagian Kecil Gedung Disewakan
2. Ruang Perkantoran Menengah
Ruang perkantoran yang berada pada gedung bertingkat tetapi tidak terlalu tinggi dan berkisar di bawah 10 lantai. Menggunakan AC, pemadam kebakaran, finishing ruang yang cukup baik, tetapi tidak sebaik dan sehalus ruang perkantoran utama. Selain itu lokasinya berada di daerah perkantoran kelas 2, diluar lokasi – lokasi perkantoran utama.
3. Ruang Perkantoran Kelas Bawah
Ruang perkantoran yang berada pada gedung bertingkat atau tidak, menggunakan AC window/split, tidak menggunakan lift, bahan bangunan biasa dan finishingnya tidak dituntut terlalu baik, lokasinya berada di daerah perkantoran kelas 2 atau 3.
2.4.Tuntutan Dalam Kantor Sewa7
Seperti diketahui perkantoran menampung kegiatan administratif perusahaan-perusahaan yang membutuhkan dengan cara membayar uang sewa, maka di bawah ini akan diuraikan mengenai tuntutan kantor sewa ditinjau dari pihak penyewa dan pihak pemilik.
Penyewa
Sesuai dengan fungsi dan kegiatannya, penyewa pada umumnya menuntut :
1. Suasana kerja yang nikmat yaitu suasana segar dan tenang, agar karyawan dapat bekerja lebih tekun dan kreatif sehingga produktifitas kerja lebih meningkat.
2. Penampilan bangunan yang dapat mencerminkan kebonafitan perusahaan penyewa dalam mendapatkan kepercayaan dari konsumen masing – masing.
6
Capricorn Indonesia Consultant, Studi Tentang Bisnis Ruang Perkantoran di Jakarta, PT. CIC, Jakarta, 1992, hal.58
7Teddy, GPH, Pengaruh Pengudaraan, pencahayaan dan Bunyi Pada Bangunan Kantor Sewa
3. Dapat menyewa ruang sesuai dengan luas ruang yang dibutuhkan. Hal ini sangat berpengaruh oleh sistem pembagian ruang sewanya.
Pemilik
Motivasi pemilik modal dalam menyediakan bangunan adalah mencari keuntungan dengan cara menyediakan wadah administratif sesuai kebutuhan penyewa. Karenanya faktor ekonomis memegang peranan yang penting bagi pihak investor yaitu bagaimana menyediakan wadah/ruang kerja yang baik dan nikmat sesuai dengan tuntutan penyewa, tetapi tetap mempunyai nilai ekonomis yang tinggi agar dapat menarik banyak penyewa sehingga dapat memberikan keuntungan dan mempercepat pengembalian modal.
2.5.Kelompok Penyewa Kantor Sewa8
Sesuai dengan fungsinya sebagai kantor sewa, dimana ruang-ruang dalam bangunan dapat disewakan kepada siapa saja asalkan dapat memenuhi persyaratan-persyaratan yang ditetapkan, maka mereka akan mendapatkan hak untuk menyewa. Karena itu kemungkinan siapa saja yang akan menyewa bisa bermacam-macam. Namun secara garis besar spesifikasi penyewa dapat dikelompokkan berdasarkan jenis usaha penyewa dan tingkat kegiatannya.
1. Berdasarkan tingkat kegiatannya, penyewa dapat dibedakan : a. Kantor Pusat
b. Kantor Cabang c. Kantor Perwakilan
2. Berdasarkan jenis usaha, penyewa dapat dibedakan atas : a. Penyewa Yang Sejenis
Hal ini timbul karena adanya kecenderungan perusahaan-perusahaan yang mengelompok, mungkin adanya keharusan untuk selalu berhubungan satu dengan yang lainnya. Misal perusahaan-perusahaan yang mempunyai jenis usaha di bidang perminyakan.
8Enggrawati, dkk. Tipologi Bangunan Kantor Sewa di Jakarta, Seminar Arsitektur, UNTAR, Jakarta, 1993, hal.13
b. Penyewa Yang Bermacam-macam
Di sini terkandung keinginan adanya hubungan antara satu jenis usaha dengan jenis usaha lainnya.
2.6.Sistem Sewa
Sistem sewa dibagi 2 yaitu :9
2.6.1. Sistem Sewa Perunit
Sistem sewa yang berdasarkan kelipatan tiap unit dengan luas unitnya, direncanakan cukup untuk aktifitas perusahaan terkecil yang ada.
Contoh gambar :
Sistem unit dengan koridor di tepi
Sistem unit dengan koridor di tengah Keuntungan :
Luasan untuk sewa telah ditetapakan oleh pemilik berdasarkan luas aktifitas perusahaan terkecil, sehingga mempermudah dalam pembagian ruang.
Baik untuk luasan kantor yang kecil.
Dalam satu lantai dapat menampung banyak penyewa. Kerugian :
Fleksibilitas ruang dalam satu lantai kurang karena banyak sekat Bentuk massa kaku karena merupakan kelipatan-kelipatan dari
unit-unit sewa.
9Enggrawati, dkk. Tipologi Bangunan Kantor Sewa di Jakarta, Seminar Arsitektur, UNTAR, Jakarta, 1993, hal.36
2.6.2. Sistem Sewa Perlantai
Dapat disewakan seluruh lantai maupun sebagian lantai ( ½, ¼ dll ). Biasanya pembagian berdasarkan modul struktur yang digunakan dengan luas ditentukan oleh pemilik
Contoh gambar :
Keuntungan :
Luasan ruang sewa terserah penyewa dengan luas minimal yang telah ditetapkan pemilik (pembagian terkecil dalam satu lantai). Sirkulasi yang digunakan bisa lebih kecil dibanding sewa unit Bentuk massa bisa lebih variatif
Fleksibilitas ruang tinggi, karena seluruh lantai dapat dimanfaatkan.
Sistem perunit bisa dimasukkan dalam system ini (unit terkecil sesuai dengan pemilik atau disesuaikan dengan aktifitas perusahaan terkecil).
Kerugian :
Pengaturan penyewa lebih sulit bila luasan terlalu bebas diserahkan kepada penyewa.
Kadang terdapat kelebihan ruang karena bentuk massa lebih variatif.
2.6.3. Sistem Pembayaran Sewa10
1. Gross Lease ( Sewa Kasar )
Jumlah yang dibayarkan oleh tenant termasuk seluruh servis. Para tenant membayar seluruh pembayaran yang pasti (fixed rental)
10Urban Land Institute, hal.96-97 Sistem pembagian perlantai
dan gros lease mencakup sewa dasar, kebersihan, manajemen, asuransi, elevator, perubahan plumbing, pajak real estate (real estate tax).
2. Net Lease ( Sewa Bersih )
Tenant setuju untuk membayar harga operasi yang tertera di dalam dokumen sewa. Ada 3 macam net lease :
Net Lease
Tenant membayar pajak utilitas, RE dan pajak khusus lainnya digabungkan dengan sewa property secara langsung.
Net-net Lease
Tenant membayar semua yang ada pada net lease ditambah perbaikan rutin dan perawatan.
Net-net-net Lease (triple of total net)
Pembayaran seluruh tagihan pada A dan B, ditambah dengan perbaikan investasi (capital improvement).
Dalam era peningkatan inflasi yang cepat banyak developer mencoba untuk melimpahkan seluruh biaya operasi kepada tenant. Triple of total net lease jika diterima pasar merupakan yang paling menarik untuk developer.
3. Presentage Lease
Biasanya digunakan untuk ruang perdagangan (retail) dalam gedung kantor. Presentage lease merupakan alat dimana tenant setuju untuk membayar sewa berdasarkan penentuan presentasi dari pendapatan kasar penjualan tenant (asset).
Rata-rata prosentase sewa dan jumlah sewa minimum didasarkan pada kemampuan pedagang untuk membayar, nilai ruang, lokasi perbelanjaan, jumlah pesaing dll. Sistem sewa yang dipilih dapat mempengaruhi waktu pengembalian modal pemilik, nilai investasi yang selalu berkembang juga perlu dipertimbangkan.
