TUGAS BESAR
STUDI KELAYAKAN PROYEK
“PEMBANGUNAN JAMBULUWUK HOTEL, PETITENGET-BALI”
OLEH :
BESSE ULFA AMALIA 412 14 029
3B D4 JASA KONSTRUKSI SIPIL
PROGRAM STUDI D4 JASA KONSTRUKSI TEKNIK SIPIL JURUSAN TEKNIK SIPIL
POLITEKNIK NEGERI UJUNG PANDANG 2017
DATA PROYEK
Nama Proyek : Pembangunan Proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali Lokasi : Jalan Petitenget No.108 Seminyak, Badung-Bali.
Pemberi Tugas : Pt. Archouse
Kontraktor Pelaksana : Pt. Wahyu Di Graha Konsultan : Pt. Duta Tangkas Rekayasa
Nilai Proyek : Rp. 135.748.761.000 Waktu Pelaksanaan : 900 Hari Kalender
Sumber Dana : 1/3 Dari Dana Sendiri Dan 2/3 Dari Pinjaman Bank Luas Bangunan : 1615 m2
Tinggi Bangunan : 18,00 m
DRAFT LAPORAN
Secara Garis Besar isi laporan ini adalah sebagai berikut:
GARIS BESAR ISI LAPORAN INI ADALAH SEBAGAI BERIKUT : Bab I : Pendahuluan
Bab II : Analisa Pemasaran
Bab III : Profil Industri dan Lingkungan Bab IV : Profil Proyek
Bab V : Profil knomi dan Keuangan Lampiran :
Isi masing-masing Bab dan Ringkasan adalah sebagai brikut :
1. Pendahuluan pentingnya dan peranannya proyk ini bagi Negara dan usaha-usaha pengembangan yang telah dilakukan (Ringkasan Bab I)
2. Analisa pemasaran perkembangan produksi dan pemasaran produk di dunia, di Indonesia, ekspor, kebutuhan dalam negeri dan perkembangan harga (Ringkasan Bab II)
sudah ada, susunan organisasi, iklim topografi, jenis tanah, penduduk dan tenaga kerja (Ringkasan Bab III)
4. Profil Proyek (Berisi Ringkasan Dari Bab IV)
5. Profil Ekonomi dan Keuangan, total biaya investasi, struktur modal, penggunaan dana, masa tenggang, analisa criteria, analisa sensitivitas (Ringkasan Bab IV).
Bab I : Pendahuluan
a). Sumber Pendapatan Devisa Negara b). Target Negara dari proyek ini
c). Perkembangan nilai ekspor dari industry dan produk ini (yang sudah berjalan dan sebab-sebabnya)
d). Perlu peningkatan peran industry dari produksi ini e). Langkah-langkah yang telah dilakukan
f). Peran Pengusul Proyek Bab II : Analisis Pemasaran
a). Kegunaan Produk Pokok dan Sampingan b). Peranan dan Komsumsi
c). Perkembangan Harga
d). Proyeksi dan peramalan pasar e). Proyeksi produksi
f). Proyeksi Kebutuhan g). Kesimpulan
Bab III : Profil Industry dan Lingkungan a). Gambaran Proyek
b). Infomasi Perusahaan c). Organisasi
d). Lokasi
e). Sarana dan Prasarana Bab IV : Profil Proyek
a). Pola Pengusahaan b). Formulasi Proyek c). Pola Pentahapan d). Pembukaan Lahan
e). Proses Produksi / Pengolahan f). Prasarana Jalan dan Jembatan g). Alat Angkutan
h). Bangunan Sipil i). Inventaris Kantor
Bab V : Profil Ekonomi dan Keuangan Tahapan Proyek
Biaya Investasi Biaya Pra-Investasi Biaya Investasi Tanaman Biaya Pembukaan Lahan Biaya Pembibitan
Biaya Penanaman
Biaya pemeliharaan Tanaman Belum Menghasilkan Biaya Investasi Non-Tanaman
Alat Transportasi Biaya Bangunan Sipil Biaya Pekerjaan Sipil Biaya Alat Investasi Kantor Biaya Mesin Pengolahan Produksi Biaya Pra-Produksi
Biaya Eksploitasi
Biaya Pemeliharaan Tanaman
Biaya Pemeliharaan Sarana dan Prasaran Biaya Panen
Biaya Angkutan Biaya Pengolahan
Biaya Administrasi dan Umum Biaya Gaji Staf dan Karyawan Biaya Iuran Pendapatan Daerah Perhitungan Penyusutan
Biaya Replacement Tinjauan Keuangan Sumber Dana Proyeksi Rugi/Laba Intrnal Rate of Return Net Present Value
Net Benefit Cost Ratio-Break Event Point Analisa Sensitivitas
Manfaat Sosial Ekonomi
Kelestarian Sumber Daya Alam
Mengurangi Penggunaan Devisa Negara
Kesempatan Kerja dan Penadapatan Masyarakat Membantu Industry Lain
Sumbangan Pendapatan Bunga Kepada Negara Menambah Penerimaan Negara dari Sektor Pajak Transper Teknologi.
BAB I PENDAHULUAN 1.1 Sumber Pendapatan Devisa Negara
Dalam suatu perencanaan pembangunan hotel sangat berhubungan erat dengan industri pariwisata. Hotel sebagai sarana akomodasi umum yang sangat membantu para wisatawan yang sedang berkunjung untuk berwisata dengan jasa penginapan yang disediakan oleh hotel. Industri Pariwisata telah diakui sebagai yang paling penting dan menguntungkan terutama ditinjau dari sudut perekonomian dan banyak menghasilkan devisa bagi negara. Di Indonesia sendiri, sektor kepariwisataan sudah termasuk dalam Garis-Garis Besar Haluan Negara (GBHN) Dalam industri pariwisata, hotel bukan satu-satunya bentuk akomodasi bagi wisatawan. Akan tetapi masih banyak jenis akomodasi lain yang dikenal dengan sebutan akomodasi tambahan (supplementary accommodation) seperti biro perjalanan wisata, restoran, operator adventure tour, operator pariwisata dan lain-lain. Hotel adalah sebuah gedung/bangunan yang menyediakan penginapan, makanan dan pelayanan yang berkaitan dengan menginap serta makan bagi mereka yang mengadakan perjalanan namun seiring perkembangan zaman fungsi hotel tidak hanya sebagai tempat menginap saja akan tetapi juga sebagai tempat melakukan pertemuan bisnis, seminar, tempat berlangsungnya pesta pernikahan (resepsi), lokakarya, musyawarah nasional dan kegiatan lainnya. Hotel dijadikan sebagai tempat melakukan berbagai kegiatan karena memang memiliki sarana dan prasarana yang lengkap untuk menunjang berbagai kegiatan yang dilaksanakan oleh para tamu.
Selain dalam industri pariwisata hotel juga memiliki peranan penting dalam pembangunan Negara yakni meningkatkan industri rakyat, menciptakan lapangan kerja bagi masyarakat, membantu usaha pendidikan dan latihan, meningkatkan
devisa Negara, meningkatkan pendapatan daerah dan Negara serta meningkatkan hubungan antar bangsa.
Hal inilah yang menjadi dasar bagi owner Pt. Archouse yang melihat peluang investasi bisnis untuk membangun sebuah hotel. Oleh karena itu PT. Archouse membuat perencanaan pembangunan hotel yang diberi nama“Jambuluwuk Hotel, Petitenget- Bali” Dari aktualita dan uraian di atas dapat disimpulkan bahwa Bali saat ini membutuhkan dibangunnya hotel baru, khususnya city hotel berbintang.Sebagai suatu sarana akomodasi untuk memenuhi kebutuhan wisatawan-wisatawan baik yang berorientasi bisnis maupun yang orientasinya hanyalah rekreasi belaka.
1.2 Target Negara Dari Proyek Ini
Proyek pembangunan hotel yang telah direncanaan oleh PT. Archouse yaitu proyek “Jambuluwuk Hotel, Petitenget- Bali” yang beralamat di Jalan Petitenget no.108 Seminyak, Badung-Bali, lokasi tersebut sangat strategis. Selain berada didaerah pariwisata yang memang merupakan tujuan para wisatawan untuk berlibur, lokasi yang dipilih untuk proyek/investasi ini berjarak cukup dekat dengan obyek-obyek wisata dan tempat-tempat hibura terkenal di Bali yang berada di radius kurang lebih 10 km. Segala hal yang dimiliki oleh kawasan ini sungguh sangat tepat bagi sebuah Hotel berdiri di dalamnya, sehingga diharapkan para wisatawan dalam negeri maupun dalam negeri dengan maksimal dapat mencapai segala tujuan mereka baik dibidang bisnis maupun rekreasi.
Bali tidak hanya terkenal di dalam negeri tetapi di luar negeri juga. Oleh karena itu, sektor pariwisata menjadi andalan bukan hanya oleh Pemerintah Provinsi Bali, tetapi juga seluruh lapisan masyarakatnya banyak berharap dari sektor jasa ini. Faktor yang menyebabkan bali sebagai daerah tujuan wisata andalan di Indonesia, karena memiliki kekhasan pada objek wisatanya, baik wisata alam maupun wisata budaya.. Akhir – akhir ini bisnis perhotelan di Bali menunjukkan prospek yang cerah, hal ini ditunjukkan dengan meningkatnya
jumlah wisatawan yang menginap dihotel, khususnya di hotel bintang. Selama beberapa tahun setelah krisis moneter berlangsung, tingkat hunian hotel berbintang terhitung tertinggi. Salah satu penyebabnya adalah banyaknya wisatan dari dalam negeri terutama dari di luar negeri begitupun kegiatan konvensi seperti rapat dan seminar yang dilakukan oleh instansi – instansi pemerintah dan swasta baik dalam tingkat local maupun internasional yang diselenggarakan di Bali . Hal tersebut pun mendongkrak perekonomian Indonesia di bagian pembangunan Negara termasuk di sektor pariwisata
salah satu developer bisnis perumahan yang memiliki investasi terbaik dan memiliki rencana pembangunan yang berwawasan lingkungan, agar tidan menurunkan atau menghapuskan kemampuan lingkungan untuk mendukung kehidupan manusia / masyarakat pada tingkat kualitas hidup yang lebih tinggi.
1.3 Perkembangan Nilai Ekspor Dari Industry dan Produk Ini
Perkembangan nilai ekspor dalam menjalankan usaha bisnis perhotelan, bisa dikatakan sangatlah berkembang dan meningkat, karena memiliki fungsi sebagai akomodasi tempat menginap sementara bagi para tamu yang datang dari berbagai tempat. Namun perkebangan di negara indonesia khususnya kita dapat lihat bisnis perhotelan di kembangkan di daerah-daerah perkotaan maupun di luar perkotaan. Karna banyaknya masyarakat yang lebih memilih bangunan perhotelan khususnya dekat daerah pariwisata yang bagus.
1.4 Perlu Peningkatan Peran Industri Dari Produksi Ini
Berdasarkan peningkatan peran industry dalam produksi atau menciptakan bangunan-bangunan struktur dimana salah satunya bangunan perhotelan. Dalam peningkatan proyek pembangunan perhotelan, di indonesia sendiri beberapa perusahaan telah mengembangkan usaha perhotelan baik itu di daerah kota maupun di luar kota.
1.5 Langkah-Langkah yang Telah Dilakukan
Untuk mewujudkan rencana pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget- Bali ini, langkah-langkah yang dilakukan oleh PT. Archouse adalah melakukan studi analisis kelayakan. Analisis kelayakan proyek merupakan penelitian untuk mengevaluasi layak atau tidaknya suatu proyek dilaksanakan. Pada suatu pembangunan konstruksi masalah biaya (cost) dan manfaat (benefit) merupakan hal yang perlu dicermati dengan baik terutama untuk proyek-proyek bersifat komersil. Diharapkan suatu proyek menghasilkan manfaat yang melebihi biaya yang dikeluarkan.
Analisis kelayakan ini dilakukan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan hotel di Seminyak, Kabupaten Badung, yaitu proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget- Bali. Dalam analisis kelayakan ini akan dilakukan analisis terhadap aspek teknis, pasar, dan finansial. Analisis ini dilakukan mengingat semakin banyak bermunculan hotel-hotel di Bali, khususnya di Kabupaten Badung. Hasil analisis ini diharapkan dapat memberikan informasi dan masukan tentang kelayakan proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali.
1.6 Peran Pengusul Proyek
Dalam menjalankan proyek pembangunan hotel ini, perlu peran untuk menyampaikan kemasyarakat luas tentang peroyek perhotelan ini. Demikian juga diperlukan peran untuk membuat iklan mengenai hotel ini di dalam negeri maupun luar negeri bisa melalui iklan di website, Koran dan lain-lain.
BAB II
ANALISA PEMASARAN
2.1. Kegunaan Produk Pokok dan Sampingan
Dengan adanya proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali sebagai investasi bisnis yang menjajikan yaitu sebagai akomodasi yang menyediakan pelayanan jasa penginapan, penyediaan makanan dan minuman, serta fasilitas jasa lainnya dimana semua pelayanan itu diperuntukkan baik bagi masyarakat umum maupun para wisatawan dari luar, baik mereka yang bermalam di hotel tersebut ataupun mereka yang hanya menggunakan fasilitas tertentu yang dimiliki hotel tersebut. Disamping itu proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali juga menjadi salah satu tulang punggung yang mendukung pembangunan sektor pariwisata di Indonesia. Sebagai salah satu tolak ukur keberhasilan suatu daerah dalam mempromosikan atau mengundang wisatawan baik wisatawan dalam negeri sendiri maupun wisatawan luar negeri untuk dating ke daerah tersebut.
2.2. Peranan dan Komsumsi
Menurut Ditjen Pariwisata definisi hotel adalah suatu usaha yang mengggunakan seluruh atau sebagian dari bangunan yang khusus disediakan, dimana setiap orang dapat menginap, makan dan minum (mempunyai pelayanan yang berada dibawah manajemen hotel bersangkutan) serta memperoleh
pelayanan dan fasilitas lainnya dengan pembayaran.
Menurut Peraturan Menterri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia Nomor PM. 53/HM.001/MPEK/2013 tentang penggolongan kelas hotel, bahwa golongan kelas hotel terdiri atas hotel bintang dan hotel nonbintang. Sesuai pasal 13, sertifikasi usaha hotel dilaksanakan oleh LSU Bidang Pariwisata yang berkedudukan di wilayah Indonesia. Pada pasal 6 tercantum unsur-unsur penilaian standar usaha hotel mencakup 3 hal yaitu persyaratan dasar, kriteria mutlak, dan kriteia tidak mutlak. Persyaratan dasar yang dimaksud antara lain adalah tanda daftar usaha pariwisata bidang usaha penyediaan akomodasi jenis usaha hotel, kelaikan fungsi bangunan gedung, keterangan laik sehat, dan kelaikan kualitas air. Kriteria mutlak pada hotel bintang terdiri dari 3 aspek yaitu aspek produk meliputi 12 unsur dan 15 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5 sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 3 unsur dan 5 sub unsur. Kriteria mutlak untuk hotel nonbintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek produk meliputi 7 unsur dan 7 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5 sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 3 unsur dan 4 sub unsur.
Kriteria tidak mutlak pada hotel bintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek produk meliputi 32 unsur dan 147 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 14 unsur dan 40 sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 6 unsur dan 21 sub unsur. Kriteria tidak mutlak untuk hotel nonbintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek produk meliputi 7 unsur dan 7 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5 sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 3 unsur dan 4 sub unsur.
Pada lampiran II Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif RI Tahun 2013, berisi unsur-unsur dan sub unsur yang perlu dinilai untuk mengetahui standar usaha hotel bintang dan nonbintang. Terdapat pula tentang tata cara penilaian standar hotel bintang dan nonbintang. Metode penilaian standar hotel bintang dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
Kriteria penilaian standar hotel bintang terdiri dari 208 sub unsur yang merupakan bagian dari aspek produk, aspek pelayanan, dan aspek pengelolaan. Dari sejumlah 208 sub unsur tersebut ditetapkan 104 sub unsur sebagai bilangan pengali dengan bobot untuk menentukan nilai minimal pada setiap kelas hotel bintang. Dalam melakukan penilaian terhadap penggolongan kelas hotel bintang, setiap sub unsur diberi nilai 5 sesuai dengan kualitas dan kondisinya. Angka 1-5 dijabarkan sebagai berikut, yaitu: 1= kurang, 2 = cukup baik, 3 = baik, 4 = sangat baik, dan 5 = terbaik. Dari total nilai sub unsur untuk seluruh aspek standar hotel yang merupakan penjumlahan dari total nilai sub unsur untuk aspek produk, pelayanan, dan pengelolaan digunakan untuk menentukan penggolongan kelas hotel sesuai dengan rentang nilai sebagaimana tercantum pada Tabel 2.1. Tabel 2.2 Metode Penilaian Standar Usaha Hotel Nonbintang
Sumber : Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia Tahun 2013
Jumlah sub unsur yang digunakan penilaian terdiri atas 28 sub unsur aspek produk, 5 sub unsur aspek pelayanan dan 5 sub unsur aspek pengelolaan, yang digunakan sebagai bilangan pengali dengan nilai kualitas setiap sub unsur, yaitu 1, 2, atau 3, untuk menentukan nilai terendah dan nilai tertinggi. Nilai kualitas sub unsur digunakan sebagai bilangan pengali dengan sub unsur setiap aspek untuk menentukan nilai terendah dan nilai tertinggi,3 = tinggi, 2 = sedang, atau 1 = 8 rendah. Bobot aspek yang ditetapkan pada ketiga aspek standar hotel tersebut, yaitu pada aspek produk dengan bobot 2, aspek pelayanan dengan bobot 3, dan aspek pengelolaan dengan bobot 1. Hasil kali dari sub unsur setiap aspek dan bobot setiap aspek akan didapatkan nilai pembobotan tertinggi dan terendah. Batas nilai terendah penetapan untuk Hotel Nonbintang adalah sebesar 152 diperoleh dari rata-rata
penjumlahan nilai tertinggi dan terendah setelah pembobotan, sesuai dengan pada Tabel 2.2
Penetapan akhir golongan kelas hotel dilakukan dengan penggabungan hasil penilaian dasar dengan hasil penilaian teknis operasional. Golongan kelas hotel dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
Sumber : Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia Tahun 2013
2.3. Perkembangan Harga
Pesatnya pembangunan hotel di Bali sudah barang tentu memberikan kontribusi kelebihan jumlah kamar yang terjadi dan memberikan dampak secara tidak langsung kepada tingkat hunian hotel, pendapatan hotel dan persaingan harga sewa kamar. Secara umum, harga merupakan salah satu faktor yang dipakai sebagai pertimbangan bagi konsumen dalam memilih suatu produk. Harga memainkan peranan penting karena mampu merebut hati para konsumen dan calon konsumen dalam mengambil suatu keputusan (Budi, 2103:100).
Dalam hukum permintaan, konsumen selalu tertarik dengan harga yang rendah sehingga permintaan akan barang yang ditawarkan semakin meningkat. Demikian pula halnya dengan harga sewa kamar hotel yang rendah sangat menarik bagi wisatawan sehingga mereka memilih harga yang sesuai dengan kemampuan finansial dan keinginan yang ingin dicapai. Berdasarkan fenomena di atas sebagian besar tamu memilih hotel karena faktor harga yang sesuai dengan fasilitas yang ada.
2.4. Proyeksi dan peramalan pasar
Peramalan permintaan pasar merupakan usaha untuk mengetahui jumlah produk dimasa yang akan datang dalam kendala satu kondisi tertentu. Dengan metode peramalan pasar ini akan diketahui secara umum berapa wisatawan yang menginap pada hotel-hotel berbintang di Kabupaten Badung dan khususnya untuk mengetahui berapa wisatawan yang akan menginap di Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali.
Tabel 2.4 Jumlah Kamar Hotel Berbintang Yang Tersewa di Kabupaten Badung
Berdasarkan Tabel 4.4 yang menyajikan data tingkat hunian kamar dan jumlah kamar tersewa pada hotel-hotel berbintang di Kabupaten Badung periode 2008-2014 akan dilakukan peramalan jumlah kamar tersewa pada hotel-hotel berbintang di Kabupaten Badung pada tahun-tahun mendatang.
Gambar 2.5 Grafik Jumlah Kamar Tersewa Pada Hotel Berbintang di Kabupaten Badung
Berdasarkan kurva di atas yang cenderung naik turun dan secara keseluruhan cenderung naik, maka metode peramalan yang dipilih adalah Metode Trend Logaritma (Simple Exponential).
Tabel 2.6 Menentukan Persamaan Trend Logaritma (Simple Exponential) Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang di Kabupaten Badung 2008-2014 Didapat ∑ Yi = 73.980 ; ∑ Xi2 = 28 ; ∑ log Yi = 28, 16293125 ; ∑ Xi logYi = 0,206441215 Maka: log a =∑ log Yi : n =28,16293125 : 7 = 4,024 log b = ∑ Xi logYi : ∑ Xi2 = 0,206441215 : 28 = 0,0074 Jadi persamaan trend exponensialnya
Y’ = abXi = 10568,18 (1,02)Xi
Dengan telah didapatkannya fungsi persamaan di atas, maka peramalan jumlah kamar tersewa pada tahun-tahun mendatang adalah sebagai berikut:
Tabel 2.7 Peramalan Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang di Kabupaten Badung Tahun 2015-2029
b=1,02 a=10568,18
Berdasarkan penilaian dan penjelasan dari perwakilan owner hotel, diketahui bahwa Jambuluwuk Hotel, Petingtenget-Bali merupakan hotel kelas bintang 4. Dari hasil survey, didapat beberapa hotel dengan kelas bintang yang sama dan dapat menjadi pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali. Berikut daftar hotel bintang 4 yang dapat menjadi pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali.
Tabel: 2.10 Tipe dan Rate Kamar Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali
rata-rata kamar tersewa pada setiap hotel berbintang di kabupaten Badung sebesar 25.550 unit per tahunnya dan akan mengalami peningkatan kamar yang tersewa rata-rata per tahun sebesar 400-500 unit pada setiap hotel berbintang di Kabupaten Badung.
2.5. Proyeksi produksi
Karena semakin hari semakin banyak wisatawan yang berkunjung, maka dari itu di Bali banyak didirikan berbagai macam Hotel dan penginapan. Mulai dari Hotel murah sampai Hotel Berbintang. Proyeksi Produksi Hotel di Bali pun dari tahun ke tahun semakin meningkat seirinng pertumbuhan penduduk
Tabel 2.11 Banyaknya Hotel Berbintang di Bali Menurut Lokasi dan Kelas Hotel Tahun 2014
Sumber: BPS Provinsi Bali 2014
Dari hasil analisis peramalan pasar untuk kamar hotel yang tersewa pada hotel- hotel berbintang di kabupaten Badung diramalkan akan mengalami peningkatan setiap tahunnya. Jumlah seluruh hotel berbintang di kabupaten sebanyak 164 hotel yang tercantum pada tabel 2.11 dan ditambah
Jambuluk Hotel, Petitenget-Bali sendiri menjadi 165 hotel.
2.6. Proyeksi Kebutuhan
Proyeksi kebutuhan merupakan salah satu analisa yang ditinjau dalam analisis aspek pasar. Proyeksikebutuhan adalah usaha untuk mengetahui kebutuhan atas suatu produk atau sekelompok produk dimasa yang lalu dan masa sekarang dalam kendala suatu kondisi tertentu. Untuk mengetahui jumlah permintaan terhadap kamar hotel dilakukan studi permintaan akan kamar hotel. Dalam tugas akhir ini studi permintaan akan kamar hotel dilakukan dengan cara menganalisis data sekunder yang berhubungan dengan tingkat kunjungan wisatawan ke Bali dan jumlah wisatawan yan menginap di hotel.
Tabel 2.12 Kedatangan Wisatawan Langsung ke Bali Berdasarkan Kebangsaan
Sumber: Dinas Pariwisata Provinsi Bali
Sumber: BPS Kabupaten Badung
Jadi proyeksi kebutuhan akan hotel di kabupaten Bali mengalami tingkat fluktuasi yang berbeda-beda setiap tahunnya.
2.7. Kesimpulan
Dalam hal ini kita dapat simpulkan bahwa dalam Analia pemasaran merupakan aspek yang paling utama dan pertama dilakukan pengkajian dalam usulan proyek investasi, alasannya adalah tidak akan mungkin suatu proyek didirikan dan dioperasikan jika tidak ada pasar yang siap menerima produk perusahaan tersebut. Itulah sebabnya jika dalam kajian pada analisa pasar ini suatu usulan proyek investasi dinyatakan tidak layak, maka tidak perlu lagi mengkaji aspek-aspek yang lain.
BAB III
PROFIL INDUSTRY DAN LINGKUNGAN 3.1. GAMBARAN PROYEK
3.1.1 Data Umum
Nama Proyek :Pembangunan Proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali
Lokasi : Jalan Petitenget No.108 Seminyak, Badung-Bali Luas Bangunan : 13742,42 m2
Owner : Pt. Archouse
Kontraktor Pelaksana : Pt. Wahyu Di Graha Konsultan : Pt. Duta Tangkas Rekayasa
Nilai Proyek : Rp. 135.748.761.000 Waktu Pelaksanaan : 900 Hari Kalender
Sumber Dana : 1/3 Dari Dana Sendiri Dan 2/3 Dari Pinjaman Bank
3.1.2 Data Teknis
Data teknis mengenai Proyek Pembangunan Proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali sebagai berikut :
Luas Lahan : 2.346 m Luas Bangunan : 13742,42 m2 Tinggi Bangunan : 15,00 m Luas Bangunan terdiri dari :
1. Lantai basement :1576,34 m2 Elevasi : -3,40 m
Fungsi bangunan : parkir mobil, tangga, lift, toilet, house keeping, ruang staff, engineering workshop.
2. Semi basement :1671,20 m2 Elevasi : -0,20 m
Fungsi Bangunan : Parkir motor, parkir mobil, tangga, lift, toilet, ruang pompa, gudang, area pembuangan sampah, security room, sewage, treatment plan, ground water tank.
3. Lantai 1 :1883,95 m2 Elevasi : +3,50 m
Fungsi bangunan : parkir VIP, tangga, lift, toilet, dapur, gudang, workshop, musholla, ruang trafo, ruang genset, ruang pompa. 4. Mezzanini :294,95 m2
Elevasi : +5,75 m
Fungsi bangunan : kantor, ruang informasi, ruang training. 5. Lantai 2 :1151,16 m2
Elevasi : +8,50 m
Fungsi bangunan : parkir VIP, tangga, lift, toilet, dapur, gudang, workshop, musholla, ruang trafo, ruang genset, ruang pompa. 6. Lantai 3 :1160,1 m2
Elevasi : +13,50 m
Fungsi bangunan : kamar, tangga, lift, toilet, pantry, MEP. 7. Lantai 4 :1159,85 m2
Elevasi : +17,15 m
Fungsi bangunan : kamar, tangga, lift, toilet, ruang ganti, fitness/ spa, kolam renang, pantry, MEP
8. Lantai 5 :944,23 m2 Elevasi : +20,80 m
Fungsi bangunan : kamar,hotel,tangga,toilet, lift,pantry 9. Lantai 6 :944,23m2
Elevasi : +24,45 m
Fungsi bangunan : kamar,hotel,tangga,toilet, lift,pantry 10. Lantai 7 : 944,23m2
Fungsi bangunan : hotel,tangga, lift, pantry. 11. Lantai 8 :944,23 m2
Elevasi : +31,75 m
Fungsi bangunan : ruang kendali lift,tangga , lift, dak beton 12. Roof Top: 118,18 m2
Elevasi : +39,05 m
Fungsi bangunan : Coffe Shop.
13. Jumalah Lantai: 8 Lantai + 1 Basement + 1 Semibasement 14. Struktur : Beton Bertulang
3.2. INFORMASI PERUSAHAAN
Berdasarkan akta pendirian, maksud dan tujuan pendirian PT. Archouse adalah untuk melaksanakan jenis usaha di bidang akomodasi ( hotel/resort).
Nama Perusahaan :PT Archouse
Alamat :Jl HR Rasuna Said Kav 5 Bl X-7 Menara Kuningan Lt 12-B-Jakarta Selatan
Tel.:031-8470218 Fax.:031-8480633
e-mail : pt.archouse@yahoo.com Bidang Usaha : Acomodation
Bentuk Perusahaan : Perseoran Terbatas Tahun Pendirian : 2006
Akte Notaris : Notaris Sri Purwaningsih, S.H. Pengesahan Oleh Kehakiman: No. C-1050.HT.03-01-TH. 2002 NPWP : 02.609.306.2-609.000
SIUP :No. 503/1078A/436.5.9/2007 :SBY.PI.03-09-005 KTAPURI : SBY.PI.03-09-005
3.3. SARANA DAN PRASARANA
Jambuluwuk Hotel Petitenget-Bali merupakan hotel berbintang 4 dengan gaya modern dan dilengkapi dengan fasilitas dan perlengkapan yang modern seperti AC, bath tub, TV, lift, Wi-fi, dll.
Fasilitas-fasilitas yang diberikan antara lain kolam renang dengan minibar, laundry and dry cleaning, parkir yang cukup luas pada basement, restaurant, bar, coffee shop yang terletak pada roof top yang memungkinkan bagi tamu melihat pemandangan daerah Seminyak dari ketinggian hingga 15 meter.
3.4. ORGANISASI PROYEK
Organisasi proyek adalah sekumpulan orang yang terorganisir yang memiliki ilmu dan keahlian yang berbeda-beda untuk melaksanakan tugas pelaksanaan proyek dengan cara tertentu.
Unsur-unsur pelaksanaan dalam pembangunan proyek meliputi:
1). Unsur perencanaan teknis dan keuangan, yang menjalankan fungsi spesifik. Perencanaan rekayasa teknik (engineering) seperti jadwal pelaksanaan, perencanaan bahan, alat dan sub-sub kontraktor,perencanaan metode pelaksanaan, perencanaan mutu dan perencanaan K3. Perencanaan administrasi dan keuangan, meliputi pembuatan cash flow, perencanaan penagihan, sistem akuntansi dan administrasi pengelolaan sumber daya . 2). Unsur pelaksanaan atau operasional, yang meliputi kegiatan pelaksanaan
konstruksi di lapangan untuk mewujudkan fisik bangunan sesuai perencanaan teknis dan keuangan.
3). Unsur pengendalian atau kontrol, yang meliputi kegiatan membandingkan realisasi pelaksanaan dengan perencanaan dan jika terdapat penyimpangan akan dilakukan analisis penyebabnya dan cara penyelesaiannya.
Organisasi yang baik memerlukan hubungan komunikasi yang baik antara satu dengan yang lain. Organisasi yang baik akan mampu menghasilkan manajemen konstruksi yang baik. Sehingga nantinya organisasi yang terbentuk dapat bekerja sesuai dengan rencana awal. Pada proyek pembangunan gedung parkir ini melibatkan beberapa pihak yang terkait meliputi :
1. Pemilik Proyek : PT. Archouse
2. Konsultan Perencana : PT. Duta Tangkas Rekayasa 3. Manajemen Konstruksi :PT.Archouse
4. Kontraktor : Pt. Wahyu Di Graha
3.5.LOKASI PROYEK
Lokasi pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali berada didaerah Seminyak tepatnya berada di Jln. Petitenget no. 108 Seminyak, Badung- Bali. Daerah Seminyak yang notabene memang terkenal sebagai salah satu destinasi pariwisata di Bali. Pemilihan lokasi untuk sebuah perencanaan investasi hotel sangatlah penting untuk dianalisis, fungsinya untuk mendapatkan lokasi yang strategis dan mampu menjangkau pasar diharapkan. Indikator lokasi strategis untuk pemilihan lokasi pembangunan usaha hotel adalah seperti berada dekat dengan tempat-tempat tujuan wisata dan memiliki aksesibiltas yang lancar.
Adapun batas batas daerah proyek tersebut adalah sebagai berikut : Sebelah Utara: Maxone Hotel
Sebelah Timur: Gardin Restaurant Sebelah Selatan: Jalan Raya
BAB IV PROFIL PROYEK 4.1. POLA PENGUSAHAAN 4.2. FORMULASI PROYEK 4.3. POLA PENTAHAPAN 4.4. PEMBUKAAN LAHAN 4.5. ALAT ANGKUTAN 4.6. BANGUNAN SIPIL 4.7. INVENTARIS KANTOR 4.8. MESIN PENGOLAHAN
BAB V
PROFIL EKONOMI DAN KEUANGAN 5.1. TAHAPAN PROYEK
Adapun tahapan pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali diuraikan dalam tabel sebagai berikut:
No. Rencana Kegiatan Uraian Item Waktu /durasi
1 Study Kelayakan
Perencanaan aspek pemasaran yang akan digunakan
5 minggu Perencanaan Keuangan
Meninjau aspek sosial di di area sekitar proyek
Perencanaan Pengurusan Legalitas Proyek
Peninjauan dan perencanaan aspek teknis proyek
2 Pengadaan Lahan Menentukan lahan yang akan
digunakan 2 minggu
3 Pengurusan Perizinan Legalitas Pemohon 5 bulan
Legalitas Proyek
4 Pematangan Lahan Pembiayaan pematangan lahan
5 Pembangunan
Konstruksi
Tahap pembersihan lokasi
30 bulan Tahap Pelaksanaan pembuatan petak
rumah dan pembentukan jalan Tahap Pelaksanaan Pembangunan perumahan secara bertahap
berdasarkan luas petak.
Tahap Pelaksanaan Pembangunan Prasarana dan sarana / Fasum Tahap Finishing + pemeliharaan
6 Pemasaran Memasarkan unit/property kepada
masyarakat melalui berbagai media Disesuaikan
5.2. BIAYA INVESTASI
Dari hasil wawancara kepada pihak pemilik/owner Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali diketahui bahwa sumber dana untuk pembangunan proyek Jambluwuk Hotel, Petitenget-Bali sebesar Rp. 135.748.761.000. Berikut analisa biaya Investasi proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali :
Tabel 4.13 Analisa Investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali
5.3. ALAT TRANSPORTASI
Transportasi/aksesibilitas merupakan salah satu indikator pendukung kepuasan pengunjung pada suatu hotel, karena aksesibilitas akan mempengaruhi kelancaran pengunjung yang bepergian menuju tempat tujuan, dengan waktu tempuh yang relatif singkat. Lokasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yang beralamat di Jalan Petitenget no.106 Seminyak Badung
Bali merupakan kelas jalan provinsi dengan lebar jalan 8 meter yang akan membuat mobilitas perjalanan semakin lancar. Seperti halnya dengan Jambuluwuk Hotel, Pteitenget-Bali yang memiliki aksesibilitas yang relatif singkat menuju obyek-obyek wisata, tempat-tempat hiburan ataupun menuju Bandara Internasional Ngurah Rai yang berjarak kurang lebih 12 km dari Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali. Selain berada didaerah wisata, lokasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yang berada di Jalan Petitenget no.106 Seminyak Badung memiliki transportasi/aksesibilitas yang baik dengan kelas jalan provinsi dan memiliki lebar jalan 8 meter, yang membuat mobilisasi dalam perjalanan lancar menuju tempat tujuan ataupun menuju Bandara Internasional Ngurah Rai yang berjarak kurang lebih 12 km atau sekitar 30 menit perjalanan menggunakan kendaraan bermotor.
5.4. ANALISIS BIAYA
5.4.2 BIAYA PENDAPATAN DAN PENGELUARAN
Pada prinsipnya pendapatan bersih hotel adalah pendapatan kotor dikurangi biaya yang dikeluarkan oleh manajemen hotel untuk oprasional hotel seperti biaya bahan makanan dan minuman, pemeliharaan hotel, gaji karyawan, seragam karyawan, pengeluaran telepon, listrik, promosi, dan lain-lain. Analisa pendapatan bersih akan dilakukan per tahun selama 11 tahun pertama beroperasinya hotel tersebut. Selain biaya investasi ada juga pengeluaran biaya lainnya seperti biaya operasional hotel, promosi, administrasi dan gaji karyawan, listrik, telepon, gaji karyawan dll. Hal tersebut diuraikan dalam table analisis pendapatan per tipe kamar Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali
5.5. TINJAUAN KEUANGAN 5.6. SUMBER DANA
Pembiayaan awal (initial Inverstment) yang digunakan untuk perijinan dan modal kerja untuk sarana dan prasarana konstruksi serta biaya overhead diperoleh dengan modal sendiri dan modal investor untuk kebutuhan financial proyek, sumber dana untuk pembangunan proyek Jambluwuk Hotel, Petitenget-Bali sebesar Rp.135.748.761.000 manajemen perusahaan berencana memenuhi sumber dana dengan komposisi sebagai berikut :
- 2/3 bersumber dari investor/bank
sebesar Rp. 90.499.174.000. diangsur selama 10 tahun dengan i=12% sehingga besar angsuran sebesar Rp. 19.909. 818.280 per tahun.
- 1/3 bersumber dari dana sendiri 5.7. PROYEKSI RUGI/LABA
5.8. INTRNAL RATE OF RETURN 5.9. NET PRESENT VALUE
Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai
sekarang penerimaan-penerimaan kas di masa yang akan datang. Apabila nilai sekarang
penerimaan-penerimaan kas di masa yang akan datang lebih besar daripada nilai sekarang
investasi, maka proyek dikatakan menguntungkan sehingga diterima. Sedangkan apabila
NPV < 0, proyek ditolak karena dinilai tidak menguntungkan.
Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai
sekarang penerimaan-penerimaan kas di masa yang akan datang. Apabila nilai sekarang
penerimaan-penerimaan kas di masa yang akan datang lebih besar daripada nilai sekarang
investasi, maka proyek dikatakan menguntungkan sehingga diterima. Sedangkan apabila
NPV < 0, proyek ditolak karena dinilai tidak menguntungkan.
Net Benefit Cost Ratio-Break Event Point Analisa Sensitivitas
Manfaat Sosial Ekonomi
Mengurangi Penggunaan Devisa Negara
Kesempatan Kerja dan Penadapatan Masyarakat Membantu Industry Lain
Sumbangan Pendapatan Bunga Kepada Negara Menambah Penerimaan Negara dari Sektor Pajak
Transper Teknologi.
BAB VI PENUTUP
