1
TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN BANGUN BAGI
(STUDI PADA PEMBANGUNAN RUMAH TOKO OLEH
DEVELOPER PERORANGAN DI KECAMATAN MEDAN
SELAYANG)
TESIS
OLEH
RACHEL SHEILA SITORUS
127011010/MKn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2
TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN BANGUN BAGI
(STUDI PADA PEMBANGUNAN RUMAH TOKO OLEH
DEVELOPER PERORANGAN DI KECAMATAN MEDAN
SELAYANG)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
RACHEL SHEILA SITORUS
127011010/Mkn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
4
Telah diuji pada
Tanggal : 04 Mei 2015
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1.Dr. Syahril Sofyan, SH,MKN
2.Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum 3.Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum
5
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan di bawah ini:
Nama : RACHEL SHEILA SITORUS
Nim : 127011010
Program Studi : MAGISTER KENOTARIATAN
Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN BANGUN BAGI (STUDI PADA PEMBANGUNAN RUMAH TOKO OLEH DEVELOPER PERORANGAN DI KECAMATAN MEDAN SELAYANG)
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan sayasendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH-USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan,
Yang Membuat Pernyataan
i
ABSTRAK
Perjanjian Bangun Bagi yaitu hubungan hukum antara seseorang yang berhak atas tanah dengan pihak lain (kedua), dimana pihak kedua ini diperkenankan mengolah tanah yang bersangkutan dengan ketentuan, hasil dari pengolahan tanah dibagi dua antara orang yang berhak atas tanah dan yang mengolah tanah itu. Perjanjian bangun bagi pada saat sekaran ini sangat banyak diminati dalam kehidupan masyarakat untuk memenuhi kebutuhannya dalam bidang perumahan. Pada saat proses pelaksanaan perjanjian bangun bagi muncul problematika diantara para pihak sehingga dibutuhkan upaya perlindungan hukum yang bersifat mencegah dan menyelesaikan problematika tersebut. Beberapa rumusan masalah yang dibahas di dalam penelitian ini adalah mengenai hak dan kewajiban pemilik tanah dan developer dalam akta perjanjian, problematika yang muncul pada saat proses pelaksanaan perjanjian bangun bagi, upaya penyelesaian dalam mengatasi masalah yang muncul dalam perjanjian bangun bagi.
Metode yang digunakan dalam penulisan tesis ini adalah penelitian yuridis normatif, yaitu penelitian yang mengacu kepada norma-norma hukum, yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku sebagai pijakan normatif dengan menggunakan bahan hukum primer, sekunder, dan tersier.
Dari hasil penelitian diketahui bahwa Perjanjian Bangun Bagi pembangunan rumah toko di kecamatan Medan Selayang yang dilakukan Nyonya X dan Tuan Y merupakan perjanjian konsensuil dan bersifat timbal balik, dalam pelaksanaannya tidak berjalan sebagaimana mestinya sehingga menimbulkan tuntutan ganti kerugian dan pembatalan perjanjian. Hak dan kewajiban para pihak yang terdapat dalam Akta Perjanjian Bangun Bagi yang dibuat dihadapan Notaris tersebut kurang bersifat netral dan kurang mengandung unsur perlindungan hukum bagi pihak yang melakukan perjanjian sehingga dapat menimbulkan problematika dikemudian hari. Problematika dalam perjanjian bangun bagi timbul pada pemilik tanah, pembeli dan developer. Adapun problematika yang muncul tersebut tersebut dikarenakan ketidaksesuaian hasil pembangunan dengan isi perjanjian, yaitu terdiri dari : penyerahan (levering), lokasi dan sejarah tanah, pengurusan sertifikat, Kapling Siap Bangun, Izin Mendirikan Bangunan, dan Kredit Macet. Problematika yang muncul antara Nyonya X dan Tuan Y adalah keterlambatan penyelesaian pembangunan, ketidaksesuaian hasil pembangunan dengan perjanjian, penerbitan sertifikat yang terlalu lama, dan Tuan Y telah menjual kepada pihak ketiga sebelum menyelesaikan bangunan milik pihak pertama.
ii ABSTRACT
Construction sharing agreement is a legal agreement between a person who was land rights and another party(second party) who is given the right to work on the land, on condition that the profits are divided into two: for the land owner and the developer. This kind of agreement is interested by many people in fulfilling their needs in housing. In the process of its implementation, there will be many problems in stakeholders so that legal protection is needed in order to forestall and handle the problems. The problems of the research were as follows: how about the right and obligation of land owner and developer in the contract, how about the problems which arouse in the process of its implementation, and how about the settlement for any problems in the construction sharing agreement.
The research used judicial normative method which was referred to legal norms found in the prevailing legal provisions as the normative basis, using primary, secondary, and tertiary legal materials.
The result of the research showed that construction sharing agreement of a shop-house construction in Medan Selayang Subdistrict between Mrs.X and Mr.Y was a consensus and reciprocal agreement. It was found that in its implementation it caused the complaint about indemnity and the cancellation of the contract. The right and obligation in the contract which had been mad before a Notary was not neutral and lacked of the element of legal protection for the parties concerned so that it would cause a problem later on. The problem could occur in the land owner, the buyer, and the developer. The problems which arouse because there was the discrepancy between the constructed building and the contract which included levering, location and land history, certification, ready, construction couplings, building permit, and nonperforming loan. The problem which aroused between Mrs.X and Mr.Y was about the lateness of constructing the building, the discrepancy of the constructed building and the contract, prolonged issuance of certificate, and Mr.Y had sold it to the third party before finishing the first party’s building.
iii
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini sebagai salah satu persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera Utara Medan. Dalam memenuhi tugas inilah penulis menyusun dan memilih judul: “Tinjauan Yuridis Terhadap Perjanjian Bangun Bagi (Studi Pada
Pembangunan Rumah Toko Oleh Developer Perorangan Di Kecamatan Medan
Selayang)”. Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan didalam
penulisan tesis ini, untuk itu dengan hati terbuka menerima saran dan kritik dari semua pihak, agar dapat menjadi pedoman dimasa yang akan datang.
iv
Selanjutnya ucapan terima kasih yang tak terhingga penulis sampaikan kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K). selaku Rektor Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung SH. M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara Medan.
4. Ibu T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara Medan.
5. Bapak-Bapak dan Ibu-Ibu Guru Besar dan Staf Pengajar dan juga para karyawan Biro Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara Medan.
Secara khusus penulis menghaturkan terima kasih yang tak terhingga kepada ayahanda M. Sitorus dengan Ibunda saya yang tercinta Gloria Simanjuntak, yang telah melahirkan, membesarkan, mendidik, mendoakan dan mendukung dengan penuh kasih sayang kepada penulis selama ini. Tak lupa penulis ucapkan kepada abang, kakak dan adik, Ralph Lukas Sudarto Sitorus, Erty Witalaya Lumbantoruan, dan Riris Sophia Sitorus serta keponakan penulis Ranery Lamria Benedicti Sitorus yang banyak memberikan dorongan kepada penulisan untuk menyelesaikan tesis ini;
v
serta rekan-rekan Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dan teman-teman satu angkatan lainnya yang namanya tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang terus memberikan motivasi, semangat, kerjasama dan diskusi, memberikan pemikiran kritik dan saran sejak berada di Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara sampai saat penulis selesai menyusun tesis ini.
Penulis berharap semoga bantuan dan kebaikan yang telah diberikan kepada penulis, mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa, agar selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rezeki yang melimpah. Akhirnya semoga tesis ini dapat berguna bagi diri penulis dan juga bagi semua pihak khususnya yang berkaitan dengan bidang Kenotariatan.
Medan, Mei 2015
vi
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama : Rachel Sheila Sitorus
Tempat dan Tanggal Lahir : Medan, 29 Mei 1991
Alamat : Jl. Kertas No. 20 A, Ayahanda, Medan
Umur : 23 Tahun
Agama : Kristen Protestan
Status : Belum Menikah
II.KELUARGA
Nama Bapak : Midian Sitorus
Nama Ibu : Gloria Simanjuntak
Nama Saudara/i : 1. dr.Ralph Lukas Sudarto Sitorus 2. Riris Sophia Sitorus
III. PENDIDIKAN
Taman Kanak-Kanak : Taman Kanak-Kanak Perguruan Kristen Immanuel Tahun 1995-1996
Sekolah Dasar : Sekolah Dasar Perguruan Kristen Immanuel Tahun 1996-2002
Sekolah Menengah Pertama : Sekolah Menengah Pertama Santo Thomas 1 Tahun 2002-2005
Sekolah Menengah Atas : Sekolah Menengah Atas Perguruan Kristen Immanuel Tahun 2005-2008
Perguruan Tinggi (S1) : Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Tahun 2008-2012
vii
DAFTAR ISTILAH DAN SINGKATAN……… vii
DAFTAR ISI ... x PERJANJIANBANGUN BAGI ANTARA NYONYA X DAN TUAN Y DALAM AKTA PERJANJIAN NOMOR 4 TANGGAL 21 APRIL TAHUN 2009 OLEH NOTARIS Z A. Pengertian Perjanjian dan Syarat Sahnya Perjanjian Bangun Bagi ... 8
viii
C. Tugas dan Kewenangan Jabatan Notaris dalam pembuatan
akta perjanjian ... 14
D. Hak dan Kewajiban para pihak dalam Perjanjian Bangun Bagi antara Nyonya X dan Tuan Y dalam Akta Perjanjian Bangun Bagi No. 4 tanggal 21 April 2009 oleh Notaris Y ... 14
BAB III PROBLEMATIKA YANG DAPAT TIMBUL DALAM PELAKSANAAN PERJANJIAN BANGUN BAGI A. Problematika yang timbul pada pihak pemilik tanah ... 17
1. Kuasa Menjual……….. 17
2. Levering (Penyerahan) ... 17
3. Lokasi dan Sejarah Tanah ... 20
B. Problematika yang timbul pada pihak pembeli rumah ... 20
1. Kapling Siap Bangun ... 20
2. Membeli Rumah tanpa Izin Mendirikan Bangunan ... 21
3. Sertifikat ... 21
C. Problematika yang timbul pada pihak Developer ... 21
1. Kredit ... 21
BAB IV UPAYA PENYELESAIAN DALAM MENGATASI MASALAH YANG MUNCUL DALAM PERJANJIAN BANGUN BAGI ANTARA NYONYA X DAN TUAN Y A. Duduk perkara antara pihak pertama dan pihak kedua dalam Putusan No. 51X/Pdt.G/2013/PN Mdn ... 22
B. Pertimbangan Hukum oleh Hakim atas Putusan No. 51X/Pdt.G/2013/PN Mdn ... 23
ix
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan ... 25 B. Saran ... 26
DAFTAR PUSTAKA ... 27
x
DAFTAR ISTILAH
Aan order :piutang atas pengganti Aan toonder :piutang atas bawah Akta van transport :surat-surat penyerahan Buyer :pembeli
Branch of contract :perbuatan cidera/ingkar janji
Cassie :penyerahan surat piutang atas nama dilakukan dengan cara membuat akta di bawah tangan Cedent :penggantian kedudukan berpiutang dari
dari kreditur lama kepada kreditur baru Cessionaries :kreditur baru dalam cessie
Cessus :kreditur dalam cessie Condition :ketentuan
Consumen transaction :transaksi konsumen
Cost :ongkos atau biaya yang dikeluarkan Credere :kredit
Damages :kelalaian Deelbouwer :pemaruh
Deelbouw overeenkomst :perjanjian bagi hasil
Endosemen :pengalihan hak kepada orang lain atas surat berharga yang dapat dialihkan dengan cara membubuhkan nama dan tanda tangan
pengesahan di halaman belakang surat berharga tersebut
Feitelijke levering :perbuatan yang berupa penyerahan kekuasaan belaka
Force majeur :keadaan memaksa Frame of thinking :kerangka pikir Haftung :kewajiban yang lain
Interest :bunga atau keuntungan yang diharapkan Inkracht van gewijsde :berkekuatan hukum tetap
Juridische levering :perbuatan hukum yang bertujuan memidahkan hak milik kepada orang lain
Komersial :diperdagangkan
Kompensasi :hapusnya perikatan dikarenakan perjumpaan utang
xi Koper :pembeli Legal rights :hak
Levering :penyerahan
Liability based on fault :prinsip tanggung jawab berdasarkan kesalahan Library research :penelitian kepustakaan
Limitation of liability :prinsip tanggung jawab dengan pembatasan Op naam :piutang atas nama
Operational definition :konsep diterjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi sesuatu yang
konkrit
Pacta sun servanda :asas mengikat sebagai undang-undang Performance :prestasi
Plot of land :sebidang tanah;persil;kapling;dengan ukuran dengan ukuran tertentu yang telah dikonversi oleh kantor Agraria
Presumption of liability :prinsip praduga untuk selalu bertanggung jawab
Presumption of nonliability :prinsip praduga untuk tidak selalu bertanggung jawab
Rechtgerechtigheid :keadilan
Rechthandeling :tindakan hukum Rechtsutiliteit :kemanfaatan Rechtszekerheid :kepastian hukum Register eigendom :daftar hak milik Sculd :kewajiban
Shelter :perumahan;hunian
Strict liability :prinsip tanggung jawab mutlak Term :syarat
Variable :perubahan Verbintenis :perikatan Wanprestasie :ingkar janji
xii
DAFTAR SINGKATAN
BPHTB :Bea Perolehan Hak Atas Tanah
BW :Burgerlijke Wetboek
DIR :dirjen(direktur jendral)
HGB :Hak Guna Bangunan
IMB :Izin Mendirikan Bangunan
KBBI :Kamus Besar Bahasa Indonesia
KEP :Keputusan
KPR :Kredit Perumahan Rakyat
KSB :Kapling Siap Bangun
KUHPerdata :Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
LISIBA :Lingkungan Siap Bangun
M.C.K :Mandi Cuci Kakus
Pdt :Perdata
Perda :Peraturan daerah Perpres :Peraturan presiden
PN :Pengadilan Negeri
PP :Peraturan Pemerintah
Pph :Pajak penghasilan
SIMB :Surat Izin Mendirikan Bangunan
UU :Undang-Undang
UUD 1945 :Undang-Undang Dasar 1945
UUBG :Undang-Undang Bangunan Gedung
UUPA :Undang-Undang Pokok Agraria
