BAB III
PROSEDUR PENDAFTARAN HAK ATAS TANAH SEPADAN PANTAI DI DAERAH PANTAI CARITA PANDEGLANG BANTEN OLEH PT. MUTIARA
HITAM PERTIWI
A. Tinjau Umum
1. Prosedur Pendaftaran Tanah
Ruang lingkup bumi menurut UUPA adalah permukaan bumi, dan tubuh bumi dibawahnya serta yang berada di bawah air. Permukaan bumi sebagai bagian dari bumi juga disebut tanah. Tanah yang dimaksudkan disini bukan mengatur tanah dalam segala aspeknya, melainkan hanya mengatur salah satu aspeknya, yaitu tanah dalam pengertian yuridis yang disebut hak-hak penguasaan atas tanah.80
Hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada yang mempunyai hak untuk menggunakan atau mengambil manfaat dari tanah yangdihakinya. Dalam hukum tanah sebutan ”tanah” dipakai dalam arti yuridis,sebagai suatu pengertian yang telah diberi batasan resmi oleh UUPA. DalamPasal 4 ayat (1) Undang-undang Pokok Agararia (UUPA) disebutkan bahwa :
”Atas dasar hak menguasai dari negara, sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai orang-orang, baik sendirimaupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum”. Negara sebagai organisasi kekuasaan mengatur sehingga membuat peraturan, kemudian menyelenggarakannya,
artinya menyelenggarakanpenggunaan dan peruntukan, persediaan dan pemeliharaan dari bumi, air,ruang angkasa, diantara kekayaan alam yang terkandung di dalamnya.
Demikian juga negara mempunyai kewenangan menentukan dan mengatur(menetapkan dan membuat peraturan-peraturan) hak-hak apa saja yang dapat dikembangkan dari hak menguasai negara tersebut dan selanjutnya menentukan dan mengatur, bagaimana seharusnya hubungan antara orang atau badan hukum dengan bumi, air, ruang angkasa yang terkandung di dalamnya. Berdasarkan hak menguasai dari negara, maka negara dalam hal ini adalah pemerintah dapat memberikan hak-hak atas tanah kepada seseorang,beberapa orang secara bersama-sama atau suatu badan hukum. Pemberian hak berarti pemberian wewenang untuk mempergunakan tanah dalam batas-batasyang diatur oleh peraturan perundangan, maka hak atas tanah adalah hak untuk mempergunakan tanahnya.
dalam hukum bahwa bila ada hak di situ ada kewajiban dan sebaliknya, maka dengan adanya hak atas tanah lahirlah kewajiban atas tanah).81
Berdasarkan hak menguasai dari negara, maka negara dalam hal ini adalah pemerintah dapat memberikan hak-hak atas tanah kepada seseorang, beberapa orang secara bersama-sama atau suatu badan hukum. Pemberian hak berarti pemberian wewenang untuk mempergunakan tanah dalam batas-batas yang diatur oleh peraturan perundangan, maka hak atas tanah adalah hak untuk mempergunakan tanahnya saja, sedangkan benda-benda lain di dalam tanah seperti misalnya minyak dan lain-lain tidak termasuk. Hal terakhir ini diatur khusus dalam beberapa peraturan perundangan lain, yaitu undang-undang.
Dengan demikian jelaslah bahwa tanah dalam pengertian yuridis adalah permukaan bumi. Sedangkan hak atas tanah adalah hak atas sebagian tertentu permukaan bumi, yang terbatas, berdimensi dua dengan ukuran panjang lebar. Dengan demikian maka yang dipunyai dengan hak atas tanah itu adalah tanahnya, dalam arti sebagian tertentu dari permukaan bumi. Tetapi wewenang menggunakan dengan sumber pada hak tersebut diperluas hingga meliputi juga penggunaan sebagian tubuh bumi yang ada dibawahnya dan air serta ruang yang ada diatasnya.
Dalam membicarakan macam-macam hak atas tanah tersebut terdapat konsepsi yang hakiki dalam hukum bahwa bila ada hak di situ ada kewajibandan
sebaliknya, maka dengan adanya hak atas tanah lahirlah kewajiban atastanah. Kewajiban yang dapat dipenuhi dari pemegang hak atas tanah adalah sebagai berikut:
1. Tanah yang dikuasainya itu tidak ditelantarkan.
2. Tanah yang dikuasainya itu harus selalu ada fungsi sosial, dalam arti selalu dapat juga bermanfaat bagi orang lain atau kepentingan umum bila sewaktu-waktu diperlukan seperti yang disebutkan dalam Pasal 6 UUPA bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.
3. Tanah yang dikuasai atau yang digunakan itu, tidak digunakan untukkepentingan apapun juga yang sifatnya merugikan atau mengganggu kepentingan umum.Macam-macam hak atas tanah yang disebutkan dalam Pasal 4 ayat(1) UUPA dijabarkan dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA, yaitu: a. Hak milik
Menurut Pasal 20 UUPA yang dimaksud hak milik adalah hak turun temurun terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat fungsi sosial, yang dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
b. Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh negara, dalam jangka waktu paling lama 25 tahun atau 35 tahun, yang bila diperlukan masih dapat diperpanjang lagi dengan 25 tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan, luasnya paling sedikit 5 Hektar. (Pasal 28 ayat (1), (2) dan Pasal 29 UUPA). Aturan pelaksanaannya yaitu PP No. 40 Tahun 1996 dari Pasal 2 sampai Pasal 18.
c. Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, yang bila diperlukan dapatn diperpanjang lagi 20 tahun (Pasal 35 ayat (1) dan (2) UUPA). Aturan pelaksanaannya yaitu PP No. 40 Tahun 1996 Pasal 19 sampai Pasal 38. d. Hak Pakai
e. Hak Sewa
Dalam Pasal 44 UUPA disebutkan seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
f. Hak Membuka Tanah dan Hak Memungut Hasil Hutan
Hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai oleh warga negara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah hal ini diatur dalam Pasal 46 UUPA.
g. Hak-hak lain yang termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 53 UUPA. Orang yang dapat mempunyai hak atas tanah adalah yang dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan tanah, dengan kata lain yang dapat mempunyai hak atas tanah secara penuh dan luas (semua macam hak) adalah Warga Negara Indonesia, baik laki-laki maupun perempuan, yakni untuk mendapat manfaat dan hasilnya baik bagi dirinya sendiri maupun keluarganya.
Disamping negara dengan kekuasaannya dapat memberikan hak atas tanah kepada seseorang atau suatu Badan Hukum, negara dapat pula mencabut hak atas tanah tersebut.
Dan dalam wawancara tentang kepemilikan tanah yang telah tidak sesuai dengan ketentuan sehingga merubah hasil sebenarnya dan perosesnya sesuai dengan yang umum sehingga82 yang fakta mengikuti tetapi tanah kepmilikan tidak sesuai dengan luasnya atas tanah dan kepemilikan harusnya dapat di patok atas kejadian penelitian yang tanah abrasi sehingga dapat melakukan penimbunan untuk memulihkan tanah seperti semula atau dalam hal ini ditegaskan dalam Pasal 18 Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) yaitu: untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan Bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas
tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak yang diatur dengan Undang-undang.83
2. Legalitas Sertifikat Hak Atas Tanah Secara Umum.
a. Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah atau Peraturan Pemerintah ini.
b. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
c. pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.
d. Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertipikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.
e. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi: 1. pengumpulan dan pengolahan data fisik,.
2. pembuktian hak dan pembukuannya,. 3. penerbitan sertifikat,.
4. penyajian data fisik dan data yuridis; 5. penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri. Dalam hal suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik sebagaimana dimaksud pada ayat (2) UUPA, pendaftarannya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik. Sedangkan pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan.
B. Pemeliharaan data tanah (maintenance)
Merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. Kegiatan pemeliharaan data tanah meliputi: pendaftaran peralihan dan pembebanan hak serta pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya. Data fisik: keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya. Data yuridis: keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya, dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.
C. Pendaftaran Tanah Secara Sistematik
1. Pendaftaran Tanah secara Sistematik
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Ajudikasi (Pasal 1 Angka 8 PP 24/1997). Kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftaran :
2. Panitia Ajudikasi
3. Pejabat Pembuat Ikrar Wakaf 4. Pejabat Kantor Lelang 5. Lurah
2. Inisiatif pelaksanaan pendaftaran tanah
1. Dalam rangka program pemerintah, dilaksanakan oleh Panitia Ajudikasi yang dibentuk oleh kepala BPN.
2. Swadaya masyarakat, dilaksanakan oleh Panitia Ajudikasi yang dibentuk oleh kanwil.
Panitia Ajudikasi perlu dibentuk, sebab dalam pelaksanaan pendafataran secara sistematik umumnya bersifat massal dan besar-besaran, sehingga dalam pelaksanaannya Kepala kantor perlu dibantu oleh suatu panitia yang khusus untuk itu, sehingga tugas rutin Kepala kantor tidak terganggu.
a. Prosedur Pendaftaran Tanah menurut PerMen Agraria/Kepala BPN 3/1997) Penetapan lokasi (Pasal 46). Menteri negara agraria menetapkan lokasi pendafataran tanah secara sistematik atas usul kanwil, satuannya adalah wilayah desa/kelurahan, dengan pertimbangan:
b. Sebagian wilayahnya sudah didaftara secara sistematik
c. Jumlah bidang tanah yang terdaftar relatif kecil sekitar 30 % dari perkiraan bidang tanah yang ada.
d. Daerah pengembangan perkotaan yang tingkat pembangunannya tinggi Dengan adanya kepastian hukum bidang tanah tersebut, maka akan84 menguntungkan pemerintah, swasta maupun pemilik tanah, karena jika diperlukan untuk pembangunan, sudah ada kepastian hukumnya.
a. Daerah pertanian yang produktif
b. Tersedia titik-titik kerangka dasar nasional
Peta dasar pendaftaran yang memuat pemetaan bidang-bidang tanah yangn sudah terdaftar haknya dalam bentuk peta indeks grafis, jika belum ada maka pembuatan peta dasar pendaftaran dapat dilakukan bersamaan dengan pengukuran dan pemetaan bidang tanah.
D. Pendaftaran Tanah Secara Sporadik
Dasar Hukum
1. PP 24/1997 Pasal 1 angka 11, Pasal 13-32 2. Per Men Agraria/Kepala BPN No. 3/1997
Definisi Pendaftaran Tanah (PP 24/1997 Pasal 1 angka 1) :
Adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rusun termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas Satuan Unit Rumah Susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
1. Macam Pendaftaran Tanah
a. Pendaftaran tanah untuk pertama kali
b. Pemeliharaan data pendaftaran tanah
Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertipikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.
Definisi Pendaftaran Tanah Secara Sporadik (PP 24/1997 Pasal 1 angka 11) Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertamakali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal. Berarti pula seluruh biaya dibebankan kepada pemohon. Pelaksana Pendaftaran Tanah Tugas pendaftaran tanah dilakukan oleh Kapala Kantor Kota/kabupaten, kecuali kegiatan-kegitan tertentu yang oleh PP 24/1997 atau peraturan perundang undangan yang bersangkutan ditugaskan kepada pejabat lain.
Pejabat yang membantu Kapala kantor: 1. Panitia A
Melaksanakan penelitian data yuridis dan penetapan batas-batas tanah yang dimohon.
2. PPAT
Membuat akta jual beli, jika tanah yang dimohon diperoleh berdasarkan jual beli.
3. Kepala Desa/Lurah
yuridis, membuat surat keterangan waris, jika diperlukan, menandatangani pengumuman.
4. Camat
Sebagai PPAT sementara, membantu dalam menandatangani keterangan waris.
Pendaftaran Tanah yang termasuk Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali a. Pendaftaran atas bidang tanah yang belum terdaftar
b. Pendaftaran pemberian Hak Atas Tanah Negar c. Pendaftaran pemberian HPL
d. Pendaftaran wakaf Hak Milik
e. Pendaftaran Hak Milik ast Satuan Rumah susun
f. Pendaftaran pemberian HGB atau Hak Pakai atau Tanah Hak Milik g. Pendaftaran Pemberian HT
c. Prosedur Pendaftaran Tanah Secara Sporadik (PP 24/1997)
Diajukan secara individual atau massal oleh pihak yang berkepentingan [Pasal 13 (4), yaitu pihak yang berhak atas bidang tanah yang bersangkutan atau kuasanya. Permen Agraria/Kep BPN 3/1997 pihak yang berkepentingan adalah pemegang hak dan pihak lain yang mempunyai kepentingan atas bidang tanah85
1. Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran (Pasal 15 dan 16), menjadi dasar pembuaan peta pendaftaran. Untuk kepentingan ini BPN menyelenggarakan pemasangan, pengukuran, pemetaan dan pemeliharaan titik-titik dasar teknik nasional di setiap kabupaten/kota.
2. Penetapan Batas Bidang-Bidang Tanah (Pasal 17-19)
Dilakukan dengan memperhatikan batas-batas bidang tanah yang telah terdaftar bersangkutan, jika ada yang tidak sesuai dengan keadaan yang sebenarnya maka sedapat mungkin disetujui oleh pemegang hak yang berbatasan. Guna penetapan batas-batas, maka BPN juga membuat berita acara mengenai dilakukannya pengukuran.
3. Pengukuran dan Pemetaan Bidang Tanah dan Pembuatan Peta Pendaftaran (Pasal 20)
4. Pembuatan Daftar Tanah (Pasal 21)
Bidang tanah yang sudah dipetakan atau diberi nomor pendaftarannya dibukukan dalam daftar tanah.
5. Pembuatan (Pasal 22), untuk keperluan pendaftaran haknya 6. Pembuktian Hak Baru (Pasal 23)
Berasal dari konversi hak, dibuktikan dengan bukti tertulis, keterangan saksi, jika tidak tersedia alat pembuktian yabng lengkap dapat dilakukan dengan pernyataan penguasaan fisik selama 20 Tahun berturut-berturut, dengan syarat :
berhasil, maka diselsaikan di pengadilan Pengesahan Hasil Pengumuman (Pasal 28), disahkan dalam suatu berita acara sebagai dasar untuk :
a. Pembukuan HAT dalam buku tanah b. Pengakuan HAT
c. Pemberian HAT
Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur merupakan bukti bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang hak dan bidang tanah yang diuraikan dalam surat ukur secara hukum telah terdaftar.
Jika ada yang belum lengkap dibuat catatan yang akan dihapus bila, telah dilengkapi atau dalam jangka waktu 5 tahun tidak ada pengajuan gugatan ke pengadilan.
Jika ada sengketa, maka akan dibuat catatan, yang akan hapus jika telah ada kesepakatan damai atau 90 hari setelah terima pemberitahuan tidak diajukan gugatan di pengadilan.
2. Penerbitan Sertifikat
Dilakukan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan, jika ada catatan-catatan maka penerbitan akan ditangguhkan Individual di Tanda Tangan Kepala kantor, Massal di tanda tangan Kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah an, Kkan. Penjabaran Prosedur Pendaftaran Tanah Menurut Permen Agraria/Kepala BPN 3/1997 .
1. Permohonan untuk dilakukan :
1) Persiapan permohonan hak baru
2) Pemecahan, pemisahan dan penggabungan 3) Pengembalian batas
4) Penataan batas dalam rangka konsolidasi
5) Inventaris pemilikan dan penguasaan dalam rangka pengadaan tan 6) Lain2 dengan persetujuan pemegang hak
b) Pendaftaran hak baru c) Pendaftaran hak lama
Permohonan dengan di sertai dokumen asli yang membuktikan adanya hak, yaitu :
a) Grosse akta hak eigendom yang telah dibubuhi catatan, untuk dikonversi menjadi Hak Milik
b) Grosse akta hak eigendom yang sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut ketentuan PP 10/1961 di daerah yang bersangkutan.
c) Surat tanda milik berdasrkan peraturan swapraja yang bersangkutan d) SHM berdasarkan PerMen Agraria 9/1959
e) SK pemberian Hak Milik, baik sebelum atau sejak berlakunya UUPA yang tidak disertai kewajiban pendaftaran, tapi semua kewajibannya telah dipenuhi
g) Akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan dengan dengan saksi lurah sebelum berlakunya PP 24/1997, disertai alas hak yang dialihkan h) Akta pemindahan hak yang dibuat PPAT, yang tanahnya belum
dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan
i) Akta ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak dimulainya PP 28/1977, berikut alas haknya
j) Risalah lelang
k) Surat penunjukan pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil pemerintah atau Pemda.
l) Surat Keterangan riwayat tanah yang dibuat kantor PBB, berikut alas haknya.
m) Lain-lain pembuktian tertulis sesuai pasal II, VI dan VII ketentuan konversi UUPA
Jika bukti kepemilikan tidak lengkap maka bukti yang lain dilengkapi dengan pernyataan yang bersangkutan, dan keterangan dari minimal 2 saksi yang bukan keluarga (sampai derajat ke 2 vertikal dan horisontal).
Jika bukti kepemilikan tidak ada maka permohonan disertai : a) Surat pernyataan pemohon mengenai :
- Menguasai secara nyata 20 tahun berturut-turut, atau memperolah penguasaan dari pendahulunya sehingga pemohon dan pendahulu berjumlah 20 tahun
- Penguasaan dengan itikad baik
- Jika apa yang dinyatakan tidak benar, maka bersedia menerima sanksi baik pidana maupun perdata
- Keterangan Lurah berikut 2 saksi86 2. Pengukuran (Pasal 77-81)
Tanggung jawab Kepala kantor, untuk keperluan optimasi dan kemampuan teknologi petugas ukur, maka :
a. 10 ha – 1.000 ha dilakukan oleh Kanwil
b. Lebih dari 1.000 ha oleh BPN, hasilnya disampaikan ke Kepala kantor
Contradictoire delimitasi : didasarkan pada penunjukan oleh pemegang hak atasu tanah yang bersangkutan dan disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbatasan.
E. Syarat-Syarat Dalam Permohonan Hak Atas Tanah Sempadan Pantai
1. Syarat Umum
Persyaratan yang berlaku sesuai dengan ketentuan pertanahan yang umum. 2. Syarat Khusus
Persyaratan yang berlaku karena kekhususan sifat dari objek hak atas tanah tersebut.
a) Adanya Bangunan Fisik, dilengkapi dengan Izin Mendirikan Bangunan. b) Peruntukan Sesuai Dengan Tata Ruang.
c) Tidak mengganggu fungsi lindung dari suatu kawasan yang telah ditetapkan sebagai kawasan lindung.
d) Tidak mengganggu fungsi perairan disekitarnya yang telah ditetapkan oleh Lembaga Terkait.
e) Tidak mengganggu keberadaan alur-pelayaran umum dan perlintasan, alur-pelayaran masuk pelabuhan, serta zona keamanan dan keselamaatan sarana bantu pelayaran yang terdapat pada wilayah perairan tersebut.87
1. Bagan Alur Permohonan Izin Lokasi88
87 https://www.scribd.com/doc/207849184/Status-Kepemilikan-Tanah-hasil-Reklamasi-di-Wilayah-Psisir-dan-Pulau-Pulau-Kecil di akses tanggl 28 Oktober 2016
88BPTPM Kab. Pandeglang
1. Surat Permohonan Izin dari pemohon 2. Berkas Permohonan
3. Berita Acara Peninjauan Kembali
4. Risalah Pertimbangan Teknis Pertanahan dari kantor Pertanahan Kab.PandeGlang.
5. Rekomendasi Hasil Studi Analisis Dampak Lalu lintas, 6. Lampiran Peta Lokasi
7. Naskah Keputusan Bupati tentang Pemberian Izin Lokasi/Penetapan Lokasi
8. Penyampaian Naskah Keputusan Bupati Tentang Pemberian I Lokasi Kebagian Hukum Setda Kab. P andeglang.
BPTPM
1 .BERKAS
PERMOHONAN
2. Persyaratan Pembuatan Izin Lokasi : a. Surat Permohonan sesuai format b. Surat Pernyataan
c. Biodata Perusahaan/Ketetapan Instansi d. Proposal kegiatan sesuai format e. Foto copy Permohonan
f. Foto copy NPWP Pemohon
g. Peta Orientasi Lokasi dan /atau gambar/Bentuk tanah yang di mohon
h. Pertimbangan rencana pemanfaatan tata ruang dari Dinas tata ruang, bangunan dan perumahan
i. Risalah pertimbanag teknis pertanahan dari kantor pertanahan kab.Pandeglang j. Hasil studi analisis dampak lalu lintas dari konsultan dan/atau rekomendasi hasil studi analisis dampak lalu lintas dari dinas perhubungan, komunikasi dan informatika
k. Surat pengesahan menteri hukum dan HAM (untuk PT) l. Kartu anggota REI provinsi Banten (untuk perumaham)
m. Foto copy surat persetujuan penanaman modal (ijin prinsi) dari presiden/menteri negara pengerak dana investasi/gubernur Banten/Kepala BKPMD
n. Foto copy surat persetujuan penanaman modal (ijin prinsip) dari depertemen/instansi teknis
o. Site plan/Master plan berbentuk soft copy dan hard copy
Permohonan persyaratan administrasi dan teknis dalam mengajukan pembuatan ijin lokasi dan peruntukan di kabupaten pandeglang.89
BAB IV
LEGALITAS SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH YANG DIMILIKI OLEH PT.MUTIARA HITAM PERTIWI
A. Tinjauan Umum
1. Legalitas Sertifikat Hak Atas Tanah secara Umum
Sertipikat memiliki banyak fungsi bagi pemiliknya. Dari sekian fungsi yang ada, dapat dikatakan bahwa fungsi utama dan terutama dari sertipikat adalah sebagai alat bukti yang kuat, demikian dinyatakan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA, karena itu, siapapun dapat dengan mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak atas tanah bila telah jelas namanya tercantum dalam sertipikat itu. Selanjutnya dapat membuktikan mengenai keadaan-keadaan dari tanahnya itu misalnya luasnya, batas-batasnya, ataupun segala sesuatu yang berhubungan dengan bidang tanah dimaksud. Apabila dikemudian hari terjadi tuntutan hukum di pengadilan tentang hak kepemilikan/penguasaan atas tanah, maka semua keterangan yang dimuat dalam sertipikat hak atas tanah itu mempunyai kekuatan pembuktian yangkuat dan karenanya hakim harus menerima sebagai keteranganketerangan yang benar, sepanjang tidak ada bukti lain yang mengingkarinya atau membuktikan sebaliknya. Tetapi jika ternyata ada kesalahan didalamnya, maka diadakanlah perubahan /pembetulan seperlunya.
dengan melampirkan surat keputusan pengadilan yang menyatakan tentang adanya kesalahan dimaksud. Selain fungsi utama tersebut diatas, sertipikat memiliki banyak fungsi lainnya yang sifatnya subjektif tergantung daripada pemiliknya. Sebut saja, misalnya jika pemiliknya adalah pengusaha, maka sertipikat tersebut menjadi sesuatu yang sangat berarti ketika ia memerlukan sumber pembiayaan dari bank karena sertipikat dapat dijadikan sebagai jaminan untuk pemberian fasilitas pinjaman untuk menunjang usahanya. Demikian juga contoh-contoh lainnya masih banyak yang kita bisa sebutkan sebagai kegunaan dari adanya sertipikat tersebut.
Yang jelas bahwa sertipikat hak atas tanah itu akan memberikan rasa aman dan tenteram bagi pemiliknya karena segala sesuatunya mudah diketahui dansifatnya pasti serta dapat dipertanggung jawabkan secara hukum.
2. Pengertian Sertipikat
selama tidak ada bukti lain yang membuktikan ketidakbenaranya, maka keterangan yang ada dalam sertipikat harus dianggap benar dengan tidak perlu bukti tambahan, sedangkan alat bukti lain tersebut hanya dianggap sebagai alat bukti permulaan dan harus dikuatkan oleh alat bukti yang lainnya. Jadi sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai macam hak, subyek hak maupun tanahnya. Penerbitan sertipikat dan diberikan kepada yang berhak dimaksudkan
Agar pemegang hak dapat dengan mudah membuktikan haknya. Sedangkan fungsi sertipikat adalah sebagai alat pembuktiankepemilikan hak atas tanah.
3. Sertipikat Sebagai Alat Bukti yang Kuat
Hal ini lebih diperkuat lagi dengan dikeluarkannya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dalam ketentuan Pasal 32 yang menyebutkan bahwa :
a. Ayat (1) :
sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam Surat Ukur dan Buku Tanah hak yang bersangkutan;
b. Ayat (2) :
dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.
Ketentuan Pasal 32 tersebut adalah dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan menjadi tampak dan dirasakan arti praktisnya sungguhpun sistem publikasi yang digunakan adalah sistem negatif.90
Sedangkan surat ukur adalah salinan memuat gambar tanah yang melukiskan batas tanah, tanda-tanda batas maka yang terpenting surat ukur harus memuat :
a. Nomor pendaftaran;
b. Nomor dan tahun surat ukur atau buku tanah; c. Nomor pajak jika mungkin;
d. Uraian tentang letak tanah; e. Uraian tentang keadaan tanah; f. Luas tanah.
Hal-hal yang dapat dibuktikan dalam sertipikat hak atas tanah tersebut adalah: a. Jenis hak atas tanah;
b. Pemegang hak;
c. Keterangan fisik tentang tanah; d. Beban di atas tanah;
e. Peristiwa hukum yang terjadi dengan tanah.
Jelaslah apabila seseorang memiliki sertipikat hak atas tanah akan merasa terjamin akan kepastian hak atas tanah yang dimiliknya, sebab apabila terjadi pelanggaran atas tanah hak miliknya maka pemilik tanah dapat menuntut haknya kembali.
B. Status Objek Tanah Yang Abrasi
Banyaknya tanah hilang akibat abrasi di sepanjang pesisir Tuban tidak menjadi perhatian Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kantor Tuban. Institusi yang berwenang menetapkan hak atas tanah tersebut bahkan tidak memiliki data sama sekali tentang tanah-tanah hilang tersebut. Padahal, para pemegang hak atas tanah yang telah tidak diketahui wujud fisiknya tersebut sampai sekarang masih diwajibkan membayar pajak.
Sampai tidak tahu berapa luasan tanah yang hilang karena abrasi. Tidak pernah mendata. Yang tahu Kelurahan labuhan atau Kepala Desa Cerita Kabupaten Pandeglang.
atas tanahnya yang musnah tersebut agar tidak lagi terbebani pajak, tanpa bisa memperoleh manfaat dari obyek pajak tersebut.91
Masyarakat tidak tahu regulasi ini. Kalau kemudian upaya pengembalian keadaan tanah mereka dihentikan Pemerintah, pasti konflik yang terjadi, mereka merasa merehabilitasi tanahnya sendiri untuk kembali menjadi semula sesuai dengan kepemilikan atas tanah sempadan pantai tersebut.
Dan juga meminta BPN agar secepatnya melakukan pendataan atas tanah yang hilang karena abrasi, kemudian menghapus hak atas tanah tersebut. Sebab dalam Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 tahun 1960 yang menjadi rujukan semua regulasi pertanahan, disebutkan tanah yang hilang secara alami karena abrasi atau bencana alam, sehingga batas-batasnya tidak diketahui dan keadaan fisiknya berubah, maka tanah tersebut dikuasai negara.
Ketidak pedulian BPN tersebut memang patut disesalkan. Pendamping Masyarakat Nelayan dan Pesisir, seharusnya BPN pro-aktif mensosialisasikan regulasi terkait hak atas tanah itu kepada masyarakat, sehingga masyarakat tahu dan tidak merasa dirugikan lantaran terus membayar pajak sementara tanahnya berkurang. Kepedulian BPN, bisa mencegah munculnya akibat hukum yang bisa memunculkan konflik. “ Pemilik hak tanah banyak yang kemudian mereklamasi tanahnya yang hilang. Ini bisa menimbulkan konsekwensi hukum karena aturan sekarang, reklamasi tidak boleh dilakukan tanpa ijin Pemerintah,. Dalam Peraturan Menteri Kelautan dan Perikanan Nomor 17/PERMEN-KP/2013 tentang Perizinan Reklamasi di Wilayah
Pesisir92, jelas disebut upaya reklamasi bisa dilakukan hanya atas seizin Pemerintah Pusat apabila kawasan pesisir itu dalam kawasan strategis nasional. Di luar kawasan strategis nasional itu, izin harus didapat dari Pemerintah Daerah. Berdasarkan ketentuan peraturan kementerian kelautan ada batas-batas kewenangan kepemilikan atas tanah sempadan pantai untuk dilakukan reklamasi atau penimbuna terhadap tanah yang abrasi di karenakan faktor alam yang begitu exstrim. Berarti status objek tanah yang berkurang karena abrasi harus dilakukan pengukuran ulang kembali dengan, membuat permohonan ke badan pertanahan setempat untuk melakukan pengukuran ulang objek tanah tersebut.
Hal ini menjadi penghalang untuk pembanngunan dan pelestarian pembangunan tanah sempadan pantai waktu jangka panjang, jika tidak ada penangan yang tegas, jika ketidak pedulian BPN terhadap tanah sempadan pantai maka pembanguna dan pelestarian periwisata terganggu, dan masyarakat atau perusahaan asing maupun investor asing enggan membuat pembangunan di tanah sempadan tanah pantai, disebabkan sulitnya memperoleh tanah yang hilang akibat abrasi untuk dikembalikan.
C. Legalitas Kepemilikan Tanah yang Abrasi
Hak milik sebagai salah satu lembaga hukum dalam hukum tanah telah diatur baik dalam hukum tanah sebelum UUPA maupun dalam UUPA. Sebelum berlakunya UUPA, ada dua golongan besar hak milik atas tanah, yaitu hak milik menurut hukum
adat dan hak milik menurut hukum Perdata Barat yang dinamakan hak Eigedom. Peralihan hak atas tanah dapat melalui jual beli, tukar-menukar, hibah atau karena pewarisan. Dalam Pasal 26 ayat (1) ditentukan bahwa : “Jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah”.40 Jual beli tanah menurut PP No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah, harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan setelah akta tersebut ditandatangani oleh para pihak maka harus didaftarkan..93
Legalitas kepemilikan tanah yang abrasi secara hukumnya adalah sah secara hukum akan tetapi nilai objek tanah tersebut berkurang dari luasnya dan nilai jualnya. Analisis tentang objek tanah yang nilai objek tanah telah berubah dalam hal ini diperlukannya pengukuran ulang objek tanah tersebut, setelah melakukan pengukuran ulang maka dilakukan pencoretan luas tanah yang tertera didalam buku sertifikat tanah dari luas tanah sebelumnya dan mengganti dengan hasil pengukuran ulang yang sebenarnya dengan adanya catatan keterangan dibuku sertifikat tanah tersebut bahwa objek tanah tersebut telah berkurang akibat abrasi.
Luas tanah PT Mutiara Hitam Pertiwi yang berkurang akibat abrasi adalah 2 (Dua) meter dari batas tanah milik PT Mutiara Hitam Pertiwi .
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
1. Kedudukan hak atas tanah yang dimiliki oleh PT Mutiara Hitam Pertiwi adalah sah berdasarkan sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) No 72 yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional.
3. Legalitas Sertifikat Hak Guna Bangunan No 72 yang luas tanahnya 76.306 m2 atas nama PT Mutiara Hitam Pertiwi adalah sah secara hukum namun pengaruh abrasi, luas tanah yang disertifikat tidak sama dengan realita yang ada karena sudah berkurang.
B. Saran
1. Perlu dilakukan sosialisasi bagaimana pendaftaran tanah sempadan pantai baik perorangan maupun badan hukum oleh pihak badan pertanahan nasional.
2. Perlu diketahui abrasi menjadi ancaman serius dan pasti akan terus merambah ke wilayah daratan. Namun disisi lain masyarakat disana masih banyak yang ingin tetap bertahan. Abrasi merupakan pengikisan atau pengurangan daratan (pantai) akibat aktivitas gelombang, arus dan pasang surut. Dalam kaitan ini pemadatan daratan mengakibatkan permukaan tanah turun dan tergenang air laut sehingga garis pantai berubah.
