Pembebanan Hak Tanggungan terhadap Satuan Kodominium Hotel (Kondotel)

(1)

Jurnal Ilm i ah P ro di Ma gister Kenot ariatan , 2 016 - 2017

1

PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN TERHADAP SATUAN KODOMINIUM HOTEL

(KONDOTEL)

Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH.,M.Hum.

Ni Putu Purwanti, SH.,M.Hum.

Fa k u l t a s Hu k u m, Un i ve rsi t a s Ud a y a n a , De n p a sa r

E - ma i l : de wi k sh @ y ma i l . c o m

ABSTRAK

K o n d o t e l me ru p a k a n a p a rt e me n n o n h u n i a n y a ng d i k el o l a d e n g a n ma n a g e me n

h o t e l l a h i rn y a k o n se p k o n d ot e l se b a g a i sa ra n a p e n u n j a n g p a ri wi sa t a d i se b a b k a n

k a re a n a k e te rb a t a sa n l a h a n - l a h a n st ra t e g i s/l o k a si y a n g st ra t e g i s se d a n g k a n

k e b u t u h a n ak a n sa ra n a p e n u n j a n g p a ri wi sa t a se ma k i n me n i n g ka t . K e t e rb a t a sa n

l a h a n i n i j u g a me n y e b a b k a n me n i n g k a t n y a h a rg a t a n a h p a d a d a e ra h - d a e ra h t u j u a n

wi sa t a , se h i n g g a p a ra i n v e st o r b e ru p a y a d a l a m me n g e mb a n g k a n ke b u t u h a n sa ra n a

p a ri wi sa t a d e n g a n me mb a n g u n a p a rt e me n n o n h u n i a n d e n g a n ma n a g e me n h o t e l a t a u

k o n d o t e l. Di I n d o n e si a k o n d o t e l mu l a i be rk emb a n g l i ma t a h u n b e l a k a n g a n i n i ,

d i ma n a p ro d u k p ro p e rt i i ni mu n c u l se b a g a i sa la h sa t u st ra t e g i pe n g e mb a n g u n t uk

me n c a ri a l te rn a t i f pe mb a n g u n a n a k ib a t ke t e rb a t a sa n l a h a n u n t uk p e mb a n g u n a n

sa ra n a p a ri wi sa t a d i sa mp i n g k a re n a t i n g g i n y a h a rg a t a n a h d i d a e ra h - d a e ra h

p a ri wi sa t a . De wa sa i n i k o n se p p e n g i n a p a n (h o t e l ) b a g i wi sa t a wa n t e l a h me n g a l a mi

p e rg e se ra n b e n t u k d a n mo d e l p e n g el o l a a n d a ri y a n g b e rsi f a t k o nv e n si o n a l me nj a d i

b e rsi f a t mo d e rn a k i b at p e rt u mb u h a n e k o n o mi y a n g sa n g a t pe sa t sa l a h sa t u n y a

a d a l a h mo d e l pe n g e l ol a a n k o n d o mi ni u m h o t el .

Pe n g a t u ra n k o n d o mi ni u m h o t el

se b a g a i o b y e k h a k t a n g g u n g a n d a l a m p e rj a n j i an k re d i t b a n k d a p a t d i k l a si f i k a sik a n

k e d a l a m t i g a st u k t u r n o rma p e n g a t u ra n y a n g t e r d i ri d a ri : a ) N o rma p e n g a t u ra n y a n g

b e rsi f a t u mu m, y a n g me n d a sa rk a n p e n g a t u ra n p a d a k e t e n t u a n - k et e n t u a n h u k u m

p e ra t u ra n p e ru n d a n g - u n d a n g a n t e rk a i t d e n g a n p e rb a n k a n , p e n g a d a a n ru ma h su su n

d a n h a k t a n g g u n g a n ; b ) N o rma p e n g a t u ra n ya n g b e rsi f a t k h u su s y a n g me l i p ut i

k e t e nt u a n p ri n si p k e h a t i - h a t i a n d a l a m p e mb e ri an k re d i t , k e te n t u a n me n g e n a i a n a li sa

me n d a l a m t e rh a d a p k a ra k t e r, k a p i t al , k o l a te ra l d a n k a p a si t a s d e b i t u r se rt a

k e t e nt u a n b a t a s ma k si mu m p e mb e ri a n k re d i t da ri b a n k se l a k u k re d it u r; c ) N o rma

p e n g a t u ra n k o n st ru k t i f b e ru p a mo d e l k o n t ra k y a n g d i se p a k at i o le h p i h ak - p i h a k

d a l a m p e mb e ri a n k re d i t d e n g a n o b ye k k o n d o min i u m h o t e l me l a l u i h ak t a n g g u n g a n ,

y a n g

b e rl a k u

se b a g a i

u n d a n g - u n d a n g

b a g i

p a ra

p i h a k y a n g

me mb u a t ny a .

Pe rl i n d u n g a n h u k u m te rh a d a p p e mi li k sa t u a n k on d o mi n i u m h o t e l a p a b i l a t e rj a di wa n

p re st a si d a l a m p e rj a n j i a n k re d i t b a n k a d al a h de n g a n me n g u p a y ak a n p ri n si p i ti k a d

b a i k (g o o d f a i t h ) b a i k p a d a a wa l p e rj a n j i a n , p e l a k sa n a a n p e rj a n j i a n h i n g g a

b e ra k h i rn y a p e rj a n ji a n de n g a n me n e g a sk a n p a d a su b st a n si p e rj a n j i a n t e n t a n g

k o n st ru k si h u k u m k o n d o mi ni u m h o te l de n g a n a d an y a k a ra k te ri st i k y a n g mel e k at p a d a

k o n d o mi n i u m h o t el y ai t u a d a ny a t a n a h b e rsa ma d a n b e n d a be rsa ma .

K a t a k u n ci :

h ak t a n g g u n g a n , k o n d o mi n i u m h o te l

A.

L AT AR B E L AK ANG M ASAL AH

Bisnis jasa pariwisata merupakan salah

satu andalan penggerak pertumbuhan ekonomi.

Bali merupakan salah satu tujuan wisata andalan

yang telah mengalami peningkatan kualitas

pariwisata di Indonesia. Peningkatan kualitas

pariwisata akan memberikan dampak positif

bagi negara, masyarakat maupun pelaku usaha

di

bidang

kepariwisataan.

Kepariwisataan

menurut Hans.Buchli adalah setiap peralihan

tempat yang bersifat sementara dari seseorang

atau

beberapa

orang,

dengan

maksud

memperoleh pelayanan yang diperuntukkan bagi

kepariwisataan itu oleh lembaga-lembaga yang

digunakan untuk maksud tertentu

1

http://id.wikipedia.org/wiki/pariwisata

Menurut ketentuan Undang-Undang No.

10 Tahun 2009 Tentang Kepariwisataan

disebutkan bahwa pariwisata adalah berbagai

kegiatan wisata dan didukung berbagai fasilitas

serta layanan yang disediakan oleh masyaraka,

pengusaha dan Pemerintah.

2

Dalam ketentuan

Pasal 7 disebutkan bahwa pembangunan

kepariwisataan meliputi : industri pariwisata,

destinasi

pariwisata,

pemasaran

dan

kelembagaan kepariwisataan. Guna menunjang

kegiatan

kepariwisataan maka dibutuhkan

sarana dan prasarana kepariwisataan yang perlu

dipersiapkan

guna

menunjang

industri

2

Pasal 1 angka 4 Undang-Undang No. 10

Tahun 2009 Tentang Kepariwisataan

A c t a C o m i t a s ( 2 0 1 7 ) 1 : 1 – 1 1 I S S N : 2 5 0 2 - 8 9 6 0 I e - I S S N : 2 5 0 2 - 7 5 7 3

(2)

Jurnal Ilm i ah P ro di Ma gister Kenot ariatan , 2 016 - 2017

2

pariwisata sebagai salah satu sektor kegiatan

perekonomian.

Penyediaan sarana kepariwisataan sangat

dibutuhkan oleh wisatawan baik berupa sarana

pokok, sarana pelengkap maupun sarana

penunjang

3

demikian pula halnya dengan

penyediaan prasarana yang memungkinkan

wisatawan mengunjungi suatu daerah dan

pelayanan yang diberikan belum memadai.

Investasi

dibidang

kepariwisataan

dapat

dilakukan

dalam

bentuk

keterlibatan

pemerintah,

masyarakat

dan

investasi

(pengusaha) dalam mengupayakan peningkatan

sarana dan prasarana kepariwisataan seperti

penginapan (hotel), kawasan wisata (obyek dan

daya tarik wisata) serta sumber daya manusia.

Dewasa ini konsep penginapan (hotel)

sebagai akomodasi bagi wisatawan telah

mengalami pergeseran bentuk dan model

pengelolaan dari yang bersifat konvensional

menjadi bersifat modern akibat pertumbuhan

ekonomi yang sangat pesat salah satunya adalah

model pengelolaan kondominium hotel. Bentuk

investasi

demikian

telah

mengalami

perkembangan di setiap daerah yang menjadi

tujuan wisata seperti halnya di Bali. Di Bali

pengelolaan kondominium hotel dilakukan

dengan

cara

kerjasama

investasi

antara

pengelola dengan investor sebagai pemilik

satuan-satuan kondominium hotel (selanjutnya

disebut

kondotel).

Akibat

perkembangan

kepariwisataan yang semakin kompleks dan

peningkatan akan kebutuhan sarana dan

prasarana yang semakin bertambah akibat

pertumbuhan angka kunjungan yang semakin

meningkat namun disisi lain lahan yang tersedia

sudah tidak memadai untuk pembangunan hotel

disamping juga karena model pengelolaan

kondotel sebagai model pengelolaan hotel

dengan

konsep

investasi

merupakan

perkembangan

baru

dari

kegiatan

kepariwisataan, sehingga masih membutuhkan

pengkajian mendalam dan sangatlah penting

untuk dibahas lebih lanjut mengenai perjanjian

kerja sama pengelolaan kondotel. Adapun

rumusan masalah yang akan dikaji adalah

pengaturan investasi dan konstruksi normatif

perjanjian kerjasama pengelolaan kondotel.

B .

M E T O DE PE NE L IT IAN

Penelitian ini merupakan penelitian hukum

normatif yang bertujuan untuk mengidentifikasi

norma-norma

dalam

perjanjian

kerjasama

pengelolaan kondominium hotel (kondotel) guna

merumuskan konstruksi normatif darikondotel

sebagai obyek hak tanggungan. Adapun

pendekatan yang dipergunakan dalam penelitian

ini adalah pendekatan analisa konsep hukum

(

analitical and conceptual approach

) dilakukan

dengan penelaahan secara mendalam tentang

3

Parikesit D. dan Trisandi,1997, Kebijakan

Kepariwisataan Indonesia Dalam Pembangunan

Jangka

Panjang,

Jogyakarta,

Gajahmada

University Business Review No. 16/VI hal.67

permasalaan yang ada berdasarkan

konsep-konsep,

teori-teori

dan

asas-asas

dalam

perjanjian kerjasama investasi serta pendekatan

perundang-undangan

(

statute

approach

)

terhadap peraturan perundang-undangan yang

berlaku dalam kegiatan perbankan dan transaksi

pertanahan khususnya kondotel.

Lebih lanjut bahan hukum yang dikaji

meliputi bahan hukum primer, bahan hukum

sekunder dan bahan hukum tersier terhadap

peraturan perundang-undangan dan terhadap

dokumen perjanjian yang relevan untuk

selanjutnya dianalisis dengan mengidentifikasi

kualitas bahan hukum dan penerapan teknik

penemuan hukum dengan metode interpretasi.

C.

H ASIL DAN PE M B AH ASAN

1 . Pe ng a t ur a n

In ve st a si

Da l a m

B i da ng K ondot e l

Mochtar Kusumaatmadja dalam Lilik

Mulyadi

4

berpendapat bahwa tujuan pokok

hukum bila direduksi pada satu hal saja adalah

ketertiban yang dijadikan syarat pokok bagi

adanya masyarakat yang teratur. Tujuan lain

hukum adalah tercapainya keadilan yang

berbeda-beda isi dan ukurannya, menurut

masyarakat dan jamannya. Selanjutnya untuk

mencapai

ketertiban

diusahakan

adanya

kepastian hukum dalam pergaulan manusia di

masyarakat, karena tidak mungkin manusia

dapat mengembangkan bakat dan kemampuan

yang diberikan Tuhan kepadanya secara optimal

tanpa adanya kepastian hukum dan ketertiban.

5

Lebih lanjut disebutkan bahwa fungsi dari

peraturan hukum sebagai alat pengatur atau

sarana pembangunan bertujuan agar tercapai

ketertiban dan kepastian sebab segala kegiatan

pemerintah berlandaskan hukum dan

undang-undang. Oleh karena itu pembentukan dan

pembaharuan undang-undang yang mengatur

rumah susun mutlak diperlukan agar tercapai

tujuan hukum baik keadilan, kemanfaatan

maupun kepastian hukum. Pemerintah terus

melakukan pembaharuan pengaturan hukum

rumah susun, mengingat kebutuhan rumah susun

sebagai salah satu alternatif hunian dan pesatnya

pembangunan rumah susun, perlu mendapat

payung hukum yang kuat.

Meningkatnya eksistensi bisnis properti

dan kecenderungan mengembangkan bangunan

vertikal seperti halnya rumah susun atau

apartemen menjadi solusi dibeberapa wilayah

yang mengalami keterbatasan lahan dikarenakan

meningkatnya jumlah penduduk atau populasi.

Pembangunan perumahan atau hunian berbentuk

rumah susun atau apartemen dapat mengurangi

4

Lilik

Mulyadi,”

Teori

Hukum

Pembangunan Mochtar Kusumaatmadja

”, h.4

5

Ibid.

(3)

3

penggunaan tanah dan membuat ruang terbuka

lebih lega merupakan salah satu alternatif.

6

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011

tentang Rumah Susun (selanjutnya disebut UU

Rumah Susun) menetapkan empat jenis rumah

susun, yaitu: a)Rumah Susun Umum

7

adalah

rumah susun yang diselenggarakan untuk

memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat

berpenghasilan rendah; b) Rumah Susun

Khusus

8

yang diselenggarakan untuk memenuhi

kebutuhan khusus; c) Rumah Susun Negara

9

adalah rumah susun yang dimiliki oleh Negara

dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau

hunian, sarana pembinaan keluarga, serta

penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau

pegawai

negeri

dan

Rumah

Susun

Komersial

10

adalah

Rumah

Susun

yang

diselenggarakan

untuk

mendapatkan

keuntungan. Rumah susun dapat dibangun diatas

tanah: hak milik, hak guna bangunan atas tanah

Negara,

hak

guna

bangunan

atas

hak

pengelolaan, hak pakai atas tanah Negara dan

hak pakai atas hak pengelolaan.

Terdapat dua macam sertifikat yang

berkaitan dengan rumah susun, yaitu: a)

Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

(SHM Sarusun) yaitu tanda bukti kepemilikan

atas satuan rumah susun diatas tanah hak milik,

hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah

Negara serta hak guna bangunan atau hak pakai

atas tanah hak pengelolaan dan b). Sertifikat

Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) Satuan

Rumah Susun adalah tanda bukti kepemilikan

Satuan Rumah Susun diatas barang milik

Negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf

dengan cara sewa.

Penguasaan hak milik atas Satuan Rumah

Susun oleh pemiliknya tidak selalu untuk

selama-lamanya, tetapi bergantung pada status

hak atas tanahnya yaitu: a) Rumah Susun yang

dibangun di atas tanah hak milik, maka

penguasaan hak milik atas Satuan Rumah Susun

oleh pemiliknya tidak dibatasi oleh jangka

waktu karena sifat dari hak milik adalah turun

temurun; b) Pembangunan Rumah susun diatas

tanah Hak Guna Bangunan atas tanah negara

atau Hak Guna Bangunan atas tanah Hak

Pengelolaan, maka penguasaan atas rumah

susun berjangka waktu untuk pertama kali

paling lama 30 tahun dapat diperpanjang 20

tahun dan dapat diperbaharui haknya untuk

jangka waktu paling lama 30 tahun dan c) Untuk

Rumah Susun dibangun diatas tanah Hak Pakai

atas tanah negara atau hak pakai atas tanah hak

pengelolaan, maka penguasaan hak miliknya

6

Urip Santoso, 2010,

Pendaftaran dan

Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana Persada

,

Media, Jakarta, h.77

7

Tentang Rumah Susun, Pasal 1 angka 7

8

Ibid,

Pasal 1 angka 8

9

Ibid,

Pasal 1 angka 9

10

Ibid,

Pasal 1 angka 10

berjangka waktu untuk pertama kalinya paling

lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka

waktu paling lama 20 tahun dan dapat

diperbaharui haknya untuk jangka waktu paling

lama 25 tahun.

Dengan merujuk pada konsep kepemilikan

atas hunian yang dibangun secara vertikal baik

itu condominium, apartemen atau rumah susun

maka konstruksi hukum penguasaan satuan

unit-unitnya berlaku ketentuan bahwa: a). Jika

Rumah Susun dibangun diatas hak milik, maka

rumah susun tersebut hanya dapat dimiliki oleh

warga negara Indonesia atau badan hukum

Indonesia yang ditetapkan oleh Pemerintah

Indonesia; b). Jika Rumah Susun dibangun

diatas Hak Guna Bangunan, maka rumah susun

dapat dimiliki oleh warga Negara Indonesia dan

badan hukum Indonesia yang berdomisili di

Indonesia dan c). Jika dibangun diatas Hak

Pakai, maka hak tersebut dapat dimiliki oleh:

Warga Negara Indonesia, Warga Negara Asing,

badan hukum Indonesia dan badan hukum asing

yang memiliki perwakilan di Indonesia.

Pembangunan kondotel pada dasarnya

merupakan perluasan konsep dari pembangunan

rumah susun. Dengan demikian pengaturan

tentang

kondotel

masih

mengacu

pada

ketentuan-ketentuan yang mengatur tentang

rumah susun menurut ketentuan pasal 1 angka 1

UU Rumah Susun bahwa : Rumah Susun adalah

bangunan gedung bertingkat yang dibangun

dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam

bagian-bagian

yang

distrukturkan

secara

fungsional, baik dalam arah horizontal maupun

vertikal dan merupakan satuan-satuan yang

masing-masing dapat dimiliki dan digunakan

secara terpisah, terutama untuk tempat hunian

yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda

bersama dan tanah bersama.

11

Atas dasar

pengertian tersebut maka dapat dimaknai bahwa

rumah susun merupakan bangunan bertingkat

yang dihuni bersama dan merupakan satuan

yang dapat dimiliki secara terpisah. Ada

beberapa jenis rumah susun yang dikenal di

Indonesia yaitu : Rumah susun, apartemen,

Kondominium yang ketiganya termasukdalam

tipe flat,

town house

(pembangunan secara

vertikal), yang pada dasarnya memiliki fungsi

yang sama

12

Dalam perkembangannya rumah susun

dapat diklasifikasikan menjadi 3 (tiga) yaitu

rumah susun sederhana (Rusuna), Rumah Susun

Menengah (Apartemen) dan Rumah Susun

Mewah

(Kondominium).

Kondominium

menunjuk pada suatu bentuk pemilikan yang

melibatkan

lebih

dari

seorang

Pemilik

11

Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor

20 tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU

Rumah Susun)

12

Suriansyah Murhaini, 2015,

Hukum

Rumah Susun, Eksistensi, Karakteristik dan

Pengaturan

, Laksbang Grafika, h.5

(4)

4

Bangunan

13

. Keberadaan Kondominium Hotel

merupakan pengembangan peruntukan dari

sebuah

kondominium

dalam

rangka

perkembangan

industri

pariwisata

karena

investasi

di

sektor

kondominium

hotel

(Kondotel) dianggap menjadi salah satu

investasi yang menguntungkan terlebih-lebih

didaerah-daerah yang menjadi tujuan berlibur

para wisatawan domestik maupun mancanegara.

Ada beberapa faktor yang menjadikan kondotel

sangat diminati oleh investor antara lain :

masyarakat menengah keatas masih percaya

bahwa bisnis properti adalah instrument

investasi yang paling aman, masyarakat yakin

prospek investasi properti masih sangat baik di

daerah tujuan wisata bagi daerah tujuan yang

memiliki keterbatasan lahan dan memiliki

pesona

yang

dapat

menarik

kunjungan

wisatawan. Kondotel sebagai produk investasi

properti

menawarkan

model

kepemilikan

terhadap unit kondominium dengan keuntungan

dari nilai sewa unit yang secara rutin diterima.

Dalam Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata Pasal 570 tentang Hak Milik, bahwa hak

milik adalah hak untuk menikmati kegunaan

sesuatu kebendaan dengan leluasa dan untuk

berbuat bebas terhadap kebendaan itu dengan

kedaulatan sepenuhnya, asal tidak bersalahan

dengan undang-undang atau peraturan umum

yang ditetapkan oleh sesuatu kekuasaan yang

berhak menetapkannya dan tidak mengganggu

hak-hak orang lain, kesemuanya itu dengan tak

mengurangi kemungkinan akan pencabutan hak

itu demi kepentingan umum berdasarkan atas

undang-undang dan dengan pembayaran gati

rugi. Hak milik tersebut bersifat mutlak tidak

dapat diganggu gugat sedangkan menurut

UUPA mengandung arti bahwa hak milik

merupakan hak yang terkuat, jika dibandingkan

dengan hak-hak atas tanah lainnya, seperti hak

guna usaha, hak guna bangunan dan lain-lain.

Dengan demikian Hak Milik adalah hak untuk

menikmati suatu benda dengan sepenuhnya dan

untuk menguasai benda itu dengan

undang-undang atau peraturan umum yang diadakan

oleh kekuasaan yang mempunyai wewenang

untuk itu asal tidak mengganggu hak orang lain,

kesemuanya

dengan

tidak

mengurangi

kemungkinan akan pencabutan hak itu untuk

kepentingan

umum,

dengan

pembayaran

pengganti kerugian yang layak dan menurut

ketentuan undang-undang.

Konsep kondominium berasal dari konsep

rumah susun merupakan hak guna perumahan

dimana suatu bagian tertentu dimiliki secara

ppribadi sementara penggunaan lain dan akses

ke fasiliatas umumberada dibawah hukum yang

dihubungkan dengan kepemilikan pribadi dan

13

M. Rizal Arif,

Analisis Kepemilikan Hak

Atas Tanah Satuan Rumah susun Dalam

Kerangka Hukum Benda

, h.71

dikontrol oleh asosiasi pemilik

14

sedangkan

strata title

merupakan suatu kepemilikan

terhadap sebagian ruang dalam suatu gedung

bertingkat seperti apartemen atau rumah susun

dengan demikian pemegang hak milik satuan

rumah susun berhak atas bagian bersama,

benda-benda bersama dan tanah bersama dalam

bentuk prosentase kepemilikan. Mengenai

konsep kepemilikan bersama atas tanah,

menurut Paul Stepen Latimer

15

,

land means the

solid parts of the earth’s surface and includes

houses, farm and bush. Land is permanent and

its cannot be hidden or moved. It can be

improved or degraded but cannot be destroyed.

Land is opposite of sea, water and air

. (tanah

adalah bagian padat dari permukaan bumi dan

termasukrumah peternakan dan semak. Tanah

bersifat tetap atau tidak bergerak dan tidak dapat

disembunyikan atau dipindahkan. Hal ini dapat

ditingkatkan atau diturunkan tetapi tidak dapat

dihancurkan. Tanah adalah kebalikan dari laut,

air dan udara). Sistem kepemilikan atas

bangunan atau gedung bertingkat dimungkinkan

adanya kepemilikan atas bagian-bagian secara

individual dalam bentuk hak milik atas satuan

rumah susun sedangkan bagian-bagian lain

menjadi milik bersama yang tidak terpisah dari

semua pemilik satuan rumah susun yang

masing-masing merupakan bagian yang tidak

terpisahkan dari pemilikan satuan rumah susun

yang bersangkutan.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

(UUPA) sebagai Instrumen yang mengatur

tentang hak milik atas tanah dari pasal 20

sampai dengan pasal 27. Menurut ketentuan

Pasal 20 ayat (1), bahwa hak milik adalah hak

turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat

dipunyai. Sesuai ketentuan Pasal 21 ayat (1) dan

ayat (2) UUPA, maka yang dapat mempunyai

Hak Milik adalah Warga Negara Indonesia dan

Badan-badan Hukum yang ditunjuk oleh

pemerintah melalui Peraturan Pemerintah.

Sedangkan Pasal 21 ayat (3) UUPA ditentukan

bahwa Orang asing yang sesudah berlakunya

undang-undang ini memperoleh Hak Milik,

karena

pewarisan

tanpa

wasiat

atau

percampuran harta karena perkawinan, demikian

pula Warga Negara Indonesia yang kehilangan

kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu.

Apabila dalam jangka waktu satu tahun sejak

diperolehnya hak tersebut atau hilangnya

kewarganegaraan itu, Hak Milik tersebut tidak

dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena

hukum, dengan ketentuan Hak-hak pihak lain

yang membebaninya tetap berlangsung. Dengan

yang berhak memiliki hak atas tanah dengan

Hak Milik adalah hanya Warga Negara

14

Adrian Sutedi, 2007,

Hukum Rumah

Susun dan Apartemen

, Sinar Grafika, Jakarta,

h.138

15

Paul Stepen Latimer, 2001,

Australian

Bussiness Law

, CCH Australia Limited, h. 70

(5)

5

Indonesia tunggal dan Badan Hukum yang

ditunjuk oleh Pemerintah melalui peraturan

pemerintah. Peraturan pemerintah dimaksud

adalah Peraturan Pemerintah Nomor b 38 Tahun

1963 tentang Penunjukan Badan-badan Hukum

yang Dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah

yaitu : a) Bank-bank yang didirikan oleh

Negara; b) Perkumpulan-perkumpulan Koperasi

Pertanian yang didirikan berdansarkan atas

Undang-undang Nomor 79 Tahun 1958;

Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri

Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri

Kesejahteraan Sosial.

Adapun unsur-unsur yang melekat dalam

konsep kondominium hotel adalah sama dengan

konsep rumah susun menurut Undang-Undang

Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun,

bahwa rumah susun dari segi fisik merupakan

bangunan yang berlantai lebih dari satu; dalam

fungsinya dapat digunakan secara vertikal

maupun horizontal; terdapat bagian yang dapat

digunakan dan dimiliki secara terpisah oleh

pemiliknya yang disebut satuan rumah susun

(sarusun); terdapat hak bersama dari seluruh

pemilik sarusun yang terdiri atas bagian

bersama, benda bersama dan tanah bersama;

tujuan utamanya adalah untuk tempat hunian

atau rumah tinggal. Menurut Herman Hermit

16

,

hak milik atas satuan rumah susun bukanlah

macam hak atas tanah, melainkan hak milik atas

fisik satuan rumah susun namun tetap

merupakan obyek pendaftaran tanah yang wajib

disertifikatkan. Sistem kepemilikan dalam

bangunan bertingkat dalam hal ini ruimah susun

dapat diklasifikasikan menjadi dua yaitu:

pemilikan tunggal dan pemilikan bersama

dimana dapat dilihat dari ada tidaknya ikatan

hukum yang terlebih dahulu ada diantara

pemilik gedung bertingkat antara lain pemilikan

bersama yang terikat karena adanya ikatan

hukum lebih dahulu antara pemilik dan

pemilikan bersama yang bebas antara pemilik

tidak ada hubungan hukum lebih dahulu selain

hak bersama menjadi pemilik untuk digunakan

bersama, hal demikian yang dikenal sebagai

kondominium.

17

Hubungan antara satuan-satuan

kondominium dengan benda bersama, bagian

bersama, dan tanah bersama tersebut dapat

dilihat pada Nilai Perbandingan Proporsional

(NPP). Yang dimaksud dengan NPP adalah nilai

atau angka yang menunjukkan perbandingan

antara satuan kodominium terhadap hak atas

bagian bersama, benda bersama dan tanah

bersama berdasarkan luas atau nilai satuan

kondominium. NPP bukan hanya gambaran

akan hak milik satuan kondominium terhadap

hak atas tanah, benda dan bagian bersama tetapi

16

Herman Hermit, 2004,

Cara Memperoleh

Sertifikat Tanah Hak Milik, Tanah Negara dan

Tanah Pemda

, Mandar Maju, Bandung, h.30

17

Imam

Kuswahyono,

2004,

Hukum

Rumah Susun

, Bayu Media Publishing, Malang,

h.12

juga cerminan akan adanya kewajiban pemilik

untuk mengeluarkan biaya pemeliharaan dan

perbaikan kepemilikan bersama yang nantinya

akan dibebankan padanya.

Menurut ketentuan Pasal 56 UU Rumah

Susun bahwa pengelolaan rumah susun dalam

hal ini kondominium hotel adalah meliputi

kegiatan

operasional,

pemeliharaan

dan

perawatan bagian bersama, benda bersama dan

tanah

bersama.

Pengelolaan

sebagaimana

dimaksud harus dilaksanakan oleh pengelola

yang berbadan hukum kecuali rumah susun

umum sewa, rumah susun khusus dan rumah

susun negara. Badan hukum tersebut harus

mendaftar dan mendapat izin usaha daru

bupati/walikota dan khusus untuk Provinsi DKI

Jakarta badan hukum tersebut harus mendaftar

dan mendapat izin usaha dari Gubernur.

Sebagaimana diketahui bahwa badan hukum

menurut hukum Indonesia berbentuk perseroan

terbatas yang diatur berdasarkan

Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 Tentang

Perseroan Terbatas (UUPT). Perseroan terbatas

(Perseroan) adalah

18

badan hukum yang

merupakan

persekutuan

modal,

didirikan

berdasarkan perjanjian, melakukan kegiatan

usaha dengan modal dasar yang seluruhnya

terbagi dalam saham dan memenuhi persyaratan

yang ditetapkan dalam undang-undang ini serta

peraturan pelaksanaannya.

2 . K on st r uk si H uk um Pe r j a nj i a n

Pe ng e l ol a a n K o nd ot e l

Hubungan kontraktual pada umumnya

diawali dengan proses negosiasi diantara para

pihak yang berupaya menciptakan

bentuk-bentuk

kesepakatan

untuk

saling

mempertemukan

sesuatu

yang

diinginkan

sebagai kepentingan para pihak yang bersepakat,

sehingga melahirkan keterikan dan interaksi

antar subyek-subyek hukum yang pada akhirnya

menimbulkan hak dan kewajiban para pihak

untuk dilaksanakan

19

Menurut ketentuan Pasal 42

Undang-undang

Rumah

Susun,

bahwa

pelaku

pembangunan dapat melakukan pemasaran

sebelum

pembangunan

rumah

susun

dilaksanakan, dalam hal demikian maka pelaku

pembangunan

(pengembang)

sekurang-kurangnya harus memiliki kepastian peruntukan

ruang, kepastian ha katas tanah, kepastian status

penguasaan

rumah

susun,

perizinan

pembangunan rumah susun, jaminan atas

pembangunan rumah susun oleh lembaga

penjamin

sehingga

segala

sesuatu

yang

dijanjikan oleh pelaku pembangunan dan/atau

18

Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor

40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.

19

Eman Ramelan, dkk, 2015,

Perlindungan

Hukum Bagi Konsumen Pembeli Satuan Rumah

Susun/Strata

Title/Apartemen

,

Aswaja

Pressindo, Yogyakarta, h.19

(6)

6

agen pemasaran mengikat sebagai perjanjian

pengikatan jual beli (PPJB) bagi para pihak.

Selanjutnya proses jual beli dilakukan sesudah

pembangunan

rumah

susun

selesai

dibangunyang dilakukan dengan akta jual beli

(AJB) dengan memenuhi ketentuan Pasal 1320

KUHPerdata yaitu: sepakat yang mengikatkan

diri, cakap dalam membuat suatu kontrak,

mengenai hal tertentu dan suatu sebab yang

halal. Dengan telah dipenuhinya syarat sahnya

perjanjian tersebut maka perjanjian tersebut

berlaku sebagai undang-undang bagi mereka

yang membuatnya

20

Alas

hak

kepemilikan

mengandung

konsekuensi hukum, ada legalitas pada jual beli

jika subyek hukumnya sah sebagai pemilik hak

dan

jual

beli

dapat

dilakukan

melalui

mekanisme yang disepakati dan ditetapkan oleh

hukum, dimana prinsip utama peralihan melalui

jual beli adalah adanya hak yang melekat bagi

pemilik artinya seseorang memiliki kekuatan

hukum sebagai pemilik.

Sesuai peruntukannya rumah susun dapat

diklasifikasikan dalam beberapa jenis

21

yaitu: a)

Rumah Sejahtera Susun atau Rumah Susun

Sederhana Milik adalah bangunan bertingkat

yang dibangun disebidang lahan dan terbagi

secara

struktur

horizontal

dan

vertikal.

Bangunan terdiri atas satuan hunian yang dapat

dimiliki

dan

digunakan

secara

terpisah,

dilengkapi dengan fasilitas bersama berupa

bagian, barang dan tanah bersama; b). Rumah

Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) adalah

gedung bertingkat yang dibangun disebidang

lahan dan terbagi secara struktur horizontal dan

vertikal. Bangunan terdiri atas satuan-satuan

hunian yang penguasaannya secara sewa dan

dilengkapi

dengan

fasilitas

bersama;

c).

Apartemen adalah bangunan bertingkat lebih

dari satu lantai yang terdiri atas unit-unit hunian

yang dibangun untuk disewakan. Bangunan

apartemen ini mempunyai lobi koridor sirkulasi

dan fasilitas bersama; d). Kondominium atau

apartemen jual atau apartemen “strata title”

merupakan bangunan bertingkat banyak diatas

sebidang lahan dan terbagi secara struktur

horizontal dan vertikal dimana setiap unit

“strata title”

dimiliki oleh masing-masing

pembeli. Bangunannya dilengkapi dengan

fasilitas bersama, termasuk tanah dimiliki secara

proporsi sebagai Kepemilikan bersama; e).

Kondominium

Hotel

(Kondotel)

adalah

kondominium yang dijual kepada investor

terhadap setiap unit “strata title”

nya kemudian

dioperasikan (dikelola) sebagai hotel oleh

operator hotel yang sudah ditunjuk oleh

pengembang

dengan

ketentuan

adanya

pengembalian investasi (

return On Investment

atau ROI) untuk jangka waktu tertentu

berdasarkan masa pengelolaan (operasional)

20

Pasal 1338 Kitab Undang-undang Hukum

Perdata

21

Suriansyah Murhaini, Op.Cit, h. 35

serta pembagian keuntungan dari manajemen

hotel setelah dikurangi biaya operasional dan f).

Super Blok adalah suatu bangunan proyek

multiguna yang terdiri dari perkantoran, hunian,

hotel dan pusat perbelanjaan.

Pembebanan hak tanggungan merupakan

langkah

lanjutan

dari

perjanjian

pinjam

meminjam atau perjanjian kredit sebagaimana

yang

dikatakan

oleh

Mariam

Darusbadrulzaman

22

yakni perjanjian kredit

tersebut

adalah

"Perjanjian

Pendahuluan"

(

Voorovereenkomst

),sehingga tidak ada hak

tanggungan tanpa perjanjian kredit. Pada

umumnya yang melakukan kegiatan penyaluran

dana ke masyarakat melalui kredit adalah bank.

Bank merupakan salah satu lembaga yang

memegang

peranan

penting

dalam

perekonomian nasional. Dari segi fungsinya,

bank merupakan perantara antara kepentingan

masyarakat dibidang dana, yaitu kepentingan

dari masyarakat yang berkelebihan dana dengan

kepentingan

dari

masyarakat

yang

membutuhkan dana. Bank menghimpun dana

dari masyarakat luas dengan menyalurkan

kembali kepada masyarakat melalui pemberian

pinjaman atau kredit yang merupakan dua fungsi

utama bank.

Dengan demikian kondotel yang akan

dipergunakan sebagai jaminan kredit dalam

pengikatannya dapat diklasfikasikan menjadi

dua yaitu :

( a ) Un t u k k on d om i n i u m h ot el ya n g

bu k t i

k ep em i l i k an n ya

ber u p a

Ser t i fi k a t

Ha k

Mi l i k

Sat u an

Ru m a h Su sun ( SHM Sa r u su n )

ya i t u ba g i ya n g d i ba n g u n d ia t a s

t an ah

h a k

m i li k ,

h a k

g un a

ba n g u n an a t a u h a k p a k ai d i a t a s

t an ah

n eg ar a

dan

h a k

g un a

ba n g u n an at a u h a k p a k a i a t a s

t an ah

h a k

p en g el ol a an

d a pa t

d i be ba n i d en g an h a k t an g g un gan

( b) Un t u k

k on d ot el

ya n g

bu k t i

k ep em i l i k a n n ya b er u p a Ser t i fi k a t

Kep em i l i k an Ba n g un an Ged u n g

( SK BG

S er a su n )

ya i t u

k ep em i l i k a n a ta s sa r u sun d i a t a s

ba r an g m i l i k n eg a r a / d a er ah

b er u p a t an ah a t a u t an ah wa k a f

d a p a t d i ja d i k an ja m in an kr ed i t

d en g an d i beba n i fi d u si a .

Berdasarkan ketentuan pasal 27

Undang-Undang Hak Tanggungan

23

nyatakan bahwa

“ketentuan undang

-undang ini berlaku juga

terhadap pembebanan hak jaminan atas Rumah

Susun dan Hak Milik atas Satuan Rumah

22

Mariam

Darusbadrulzaman,

1983,

Perjanjian Kredit Bank, Alumni, Bandung, hal.4

23

tetang Hak Tanggungan atas Tanah beserta

Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah,

Pasal 27

(7)

7

Susun”. Atas dasar ketentuan ini maka satuan

kondotel dapat dijadikan jaminan kredit dimana

dalam hal ini yang menjadi obyek jaminan

kredit dan diikat dengan Hak Tanggungan

adalah hak milik atas satuan kondotel beserta

bagian bersama, benda bersama sebesar bagian

pemilik hak milik atas satuan kondotel.

Terhadap kondotel yang dibebani dengan

jaminan

fidusia

oleh

karena

bukti

kepemilikannya berupa sertifikat kepemilikan

bangunan Gedung (SKBG Sarusun). Menurut

ketentuan pasal 1 ayat (1) Undang-Undang

Jaminan fidusia20 menyatakan bahwa fidusia

adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda

atas dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa

benda yang kepemilikannya dialihkan tersebut

tetap dalam penguasaan pemilik benda. Jaminan

fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak

baik yang berwujud maupun yang tidak

berwujud dan benda tidak bergerak khususnya

bangunan yang tidak dapat dibebani hak

tanggungan sebagaimana dimaksud dalam

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang

Hak Tanggungan yang tetap berada dalam

pengusaan pemberi fidusia sebagai agunan bagi

pelunasan hutang tertentu yang memberikan

kedudukan yang diutamakan kepada penerima

fidusia terhadap kreditur lainnya (ayat 2).

Notaris berdasarkan kewenangannya dapat

memberikan pemahaman kepada kliennya

sebelum menandatangani perjanjian bahwa

masing-masing pihak akan menjunjung asas

itikad baik dalam pelaksanaan perjanjian yang

dibuat. Dalam hal obyek yang belum ada maka

perjanjian pendahuluan tentang jual beli

kondotel dilakukan secara dibawah tangan,

untuk

selanjutnya

perjanjian

tersebut

dilegalisasi oleh notaris agar setidaknya para

pihak tidak dapat memungkiri tanda tangan yang

dibubuhkannya

dalam

perjanjian tersebut,

sehingga

pelaksanaan

perjanjian

telah

memenuhi prinsip-prinsip hukum sebagaimana

diatur dalam ketentuan Pasal 1338 KUHPerdata

yaitu perjanjian harus dilaksanakan dengan

itikad baik.

Dengan demikian hal-hal penting yang

harus menjadi perhatian dalam transaksi

kondotel adalah sebagai berikut:

- Da l a m

m el a k u kan

p er bu a t an

h u k u m ju a l bel i sa r u su n ya n g

b er a d a d i a ta s t an ah ya n g ma sih

d i be ba n k a n h a k t an g g un g an a ta u

k on d ot el b el u m s el e sa i d i ba n g u n ,

m a k a d a p at d i l a k san k an d en gan

p er ja n ji an

p en dah u l u an

t en tan g

ju a l b el i sa r u su n seca r a d i ba wa h

t an g an ya n g m en d a pa t l eg a l i sa si

d a r i n ot ar i s;

- Per ja n ji a n

p en d ah ul u an

ya n g

d i bu a t d i ba wa h t an gan t er sebu t

t et a p

m en gin d ah k an

a sa s - a sa s

p ok ok h u k u m k on t r a k ya k n i a sa s

k e be ba sa n

b er k on t r a k ,

a sa s

k on sen su a l i t a s,

a sa s

p r op or si on a l i t a s,

a sa s

k ek u a t an

m en g i k atn ya p er ja n ji an , dan a sa s

i t i k a d ba i k , seh in g g a k el em a h an

-k el em a h an

d ar i

p er jan ji an

p en d ah u l u an

seca r a

d i ba wa h

t an g an t i da k a k an di m an fa a t kan

ol eh

sa l ah

sa t u

pih a k

un t u k

m en g am bi l

k eu n t u n gan

sen d i r i

d en g an m er u g i k an or an g l a in .

Menurut Adrian Sutedi

24

kondominium

adalah bentuk hak guna perumahan dimana

suatu bagian tertentu dimiliki secara pribadi

sementara penggunaan lain dan akses ke fasilitas

umum

berada

dibawah

hukum

yang

dihubungkan dengan kepemilikan pribadi dan

dikontrol oleh asosiasi pemilik. Adrian Sutedi

juga menjelaskan strata title adalah terminologi

barat popular tentang suatu kepemilikan

terhadap sebagian ruang dalam suatu gedung

bertingkat seperti apartemen atau rumah susun.

Dalam hukum di Indonesia sesuai UU

Rumah Susun, pengertian kondominium sama

dengan rumah susun sedangkan pengertian

strata title sama dengan sarusun. Hal tersebut

dapat dilihat pada Pasal 1 angka 1 dan angka 3

UU Rumah Susun yaitu:

- Pa sa l 1 a n g k a 1 ba h wa Ru m a h

su su n a d al ah ban g un an g ed un g

b er t in g k a t ya n g d i ba n g un da l am

su a t u

l in g k un g an

ya n g

t er ba g i

d a l a m

ba g i an - ba g i an

ya n g

d i st r u k t ur kan seca r a fu n g si on a l ,

ba i k

d a l a m

ar ah

h or iz on t al

m a u p un ver t i k a l d an m er u p a kan

sa t u an - sa t u an ya n g m a sin g - ma sin g

d a p a t

d i m il i k i

d an

d i g un a kan

se ca r a t er p i sah , t er u ta m a un t u k

t em p a t h um an ya n g d i l en g k a pi

d en g an ba g i a n ber sa m a , ben d a

b er sa m a ,

dan

t a n ah

ber sa m a.

B er d a sar k an

k et en t uan

t er sebu t

k on sep

k on d om i n i um

a ta u

k on d ot el s e ba g a i m an a d i jel a sk an

d i

a t a s

m en g ar ah

k ep a d a

ba n g u n an ba n g un an ya n g ba g i an

-ba g i a n a t a u r u an g -r uan g t er t en t u

d a p a t

d im i l i ki

seca r a

p r i ba d i ,

seh i n g ga h a l t er sebu t sa m a d en g an

p en g er t ian r u mah su su n p a da UU

Ru m a h

Su su n ,

seh in g ga

k on d om i n i u m

at a u p un

k on d ot el

d a p a t d i p er sa ma k an d en g an r u mah

su su n .

- Pa sa l 1 a n g k a 3 , Sa t u an r u mah

su su n ya n g sel a n ju t n ya d i se bu t

sa r u sun a d al ah un it r u m ah su sun

ya n g t u ju a n u ta m an ya d i g u n a kan

se ca r a

t er p i sah

d en g an

fu n g si

24

Adrian Sutedi, 2010, Hukum Rumah

Susun dan Apartemen, Sinar Grafika, Jakarta,

hal. 138,

(8)

8

u t a m a seba g a i t em p a t h un i an dan

m em p u n ya i sa r an a p en gh u bu n g k e

ja l a n u m u m.

Pendapat Soedikno Mertokusumo

25

terkait

konsep tanah bersama memaparkan bahwa

hukum agrarian adalah keseluruhan

kaidah-kaidah hukum, baik yang tertulis maupun yang

tidak tertulis yang mengatur agraria. Dari

pendapat tersebut dapat diperjelas dengan

penambahan yakni hukum agraria adalah

keseluruhan peraturan-peraturan hukum baik

yang tertulis maupun tidak tertulis yang

semuanya mempunyai obyek pengaturan yang

sama yaitu hak penguasaan atas tanah sebagai

lembaga-lembaga hukum dan sebagai hubungan

hukum yang konkret beraspek publik dan privat

yang dapat disusun secara sistematis hingga

keseluruhannya menjadi satu kesatuan yang

merupakan satu sistem.

Dalam hukum agraria, tanah dalam

pengertian yuridis menurut UUPA yaitu disebut

hak. Jadi dalam hal ini hukum tanah tidak

mengatur tanah dari segala aspek namun hanya

mengatur salah satu aspek yuridisnya yang

disebut

dengan

hak-hak

penguasaan

tanah.Ketentuan¬ketentuan

hukum

yang

mengatur hak-hak penguasaan atas tanah dapat

disusun menjadi satu kesatuan yang merupakan

satu sistem yang disebut dengan hukum tanah.

Selain tanah, bangunan merupakan benda

yang berada di atas tanah juga penting bagi

kehidupan manusia. Bahkan bangunan membuat

manusia membangun berbagai macam bangunan

untuk memenuhi kebutuhannya. Perkembangan

teknologi konstruksi dan rancang bangun

membuat manusia dapat membangun bangunan

sesuai dengan keinginannya baik secara

horizontal, vertikal maupun didalam tanah.

Bangunan merupakan suatu benda yang terdiri

atas ruang dalam pengertian yuridis yang

terbatas, memiliki ukuran tiga dimensi yaitu

panjang, lebar dan tinggi. Sedangkan terhadap

hak atas tanah, hak atas sebagian tertentu

permukaan bumi yang terbatas berdimensi dua

dengan ukuran panjang dan lebar.

Menurut Marihot P. Siahaan sebagaimana

dikutip oleh Suhariningsih

26

konsep tanah

bersama, bangunan menjadi benda tidak

bergerak karena disatukan dengan tanah tempat

bangunan tersebut didirikan. Pendapat tersebut

merupakan penerapan asas accesie atau asas

perlekatan

sebagaimana

pendapat

Boedi

Harsono

terkait

konsep

tanah

bersama

25

Soedikno Mertokusumo, 1996, Eksekusi

Obyek Hak Tanggungan Permasalahan Dan

Hambatan, Makalah Disajikan Pada Penataran

Dosen Hukum Perdata Diselenggarakan Oleh

Fakultas Hukum UGM, Yogyakarta, Juli 1996

26

Suhariningsih, 2009, Tanah Terlantar,

Asas dan Pembaharuan Konsep Menuju

Penertiban, Prestasi Pustaka Publiser, Jakarta,

hal.55

menyatakan bahwa bangunan-bangunan dan

benda¬ benda/tanaman yang terdapat di atasnya

merupakan satu kesatuan tanah,serta merupakan

bagian dari tanah yang bersangkutan. Dengan

demikian bangunan merupakan benda yang

penting bagi kehidupan manusia yang selalu

dikaitkan dengan tanah.

Menurut Imam Kuswahyono

27

pertelaan

dalam SHMSRS, sistem pemilikan atas suatu

gedung bertingkat dapat dibagi menjadi 2 (dua)

di atas, maka UURS 20/2011 telah merumuskan

jenis kepemilikan perorangan dan pemilikan

bersama satu kesatuan jenis pemilikan yang baru

yang disebut Hak Milik atas Satuan Rumah

Susun. Dengan demikian kepemilikan hak atas

tanah pada satuan kondotel dalam kerangka

hukum

benda

mengacu

kepada

sistem

sebagaimana yang diatur dalam buku II

KUHPerdata,

dimana

terdapat

pemilikan

individual atas satuan kondotel yang merupakan

hak penghuni atau pemilik, disamping itu

terdapat hak kepemilikan bersama atas tanah

dimana bangunan tersebut terletak dan hak milik

bersama atas sarana-sarana bangunan.

Hubungan hukum atara orang atau badan

hukum dengan tanah merupakan hubungan

perdata, artinya kewenangan orang atau badan

hukum untuk berbuat sesuatu atas tanah tersebut

sebatas hak yang diberikan oleh negara

sebagaimana diatur dalam UUPA. Jadi orang

atau badan hukum sebagai pemegang hak tidak

boleh melakukan hal-hal yang di luar haknya.

Terhadap kondotel berlaku juga ketentuan

tersebut karena dalam Undang-Undang Rumah

Susun dinyatakan bahwa pemilik sarusun adalah

subyek

yang

memenuhi

syarat

sebagai

pemegang hak atas tanah bersama, meskipun

kondotel hanya bangunan atau ruangan dalam

pemilikannya tidak terlepas dari tanahnya,

hubungan hukum antara pemilik satuan kondotel

dengan kondotel yang bersangkutan juga

meliputi, hubungan hukum pemilik dengan

tanah bersama.

Hak milik merupakan hak yang terpenuh

dan paling kuat serta bersifat turun-temurun,

yang hanya dapat diberikan kepada warga

negara Indonesia secara perorangan sesuai Pasal

20 dan 21 UUPA.Hak milik menurut John

Locke mengatakan bahwa "Kerja" tubuhnya dan

"karya" tangannya adalah sesuatu yang khas

miliknya.Maka teori hak milik pribadi oleh John

Locke dapat dianalisis dan diterapkan pada

kepemilikan SHMSRS. Oleh karena untuk

mendapatkan suatu hak milik pribadi, seseorang

harus melakukannya dengan bekerja dan

berkarya. Bekerja dan berkarya dalam arti

mengurus segala proses agar mendapatkan suatu

hak milik secara pribadi, termasuk bekerja untuk

mencari uang sehingga mendapatkan hak milik

pribadi. Seseorang dengan memiliki hak milik

27

Imam Kuswahyono, 2004, Hukum

Rumah

Susun:

Suatu

Bekal

Pengantar,

(9)

9

pribadi maka ia dapat menguasai hak tersebut

secara individu tanpa campur tangan pihak lain.

Hak milik tersebut berbeda dengan hak

milik atas satuan rumah susun.Walaupun istilah

yang digunakan juga hak milik, namun hak

milik atas satuan rumah susun tidaklah

merupakan hak terpenuh atau yang paling kuat

sebagaimana hak milik, hak milik atas satuan

rumah susun tidaklah menjadi hak milik pribadi

secara sempurna. Walaupun ada hak-hak yang

dikuasai secara pribadi yakni suatu ruang dalam

gedung, namun ada hak-hak bersama yakni hak

atas tanah yaitu tempat bangunan rumah susun

tersebut berada, bagian bersama yaitu segala

bagian dari bangunan gedung yang melekat pada

gedung rumah susun seperti lift, kolam renang,

lobby, dan sebagainya, serta benda bersama

yaitu benda-benda yang berada di area rumah

susun yang tidak melekat pada gedung misalnya

kursi-kursi

di

lobby,

lukisan,

dan lain

sebagainya.

Hak milik atas satuan rumah susun yang

berada di atas tanah Hak Guna Bangunan

maupun Hak Pakai yang berdasarkan Pasal 25

Peraturan. Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996

tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan

dan Hak Pakai Atas Tanah (selanjutnya disebut

PP 40/1996 tentang HGU, HGB, dan HP)

jangka waktu maksimalnya adalah 30 (tiga

puluh) tahun dan dapat diperpanjang maksimal

20 (dua puluh) tahun untuk HGB, sedangkan

untuk Hak Pakai diberikan maksimal dengan

jangka waktu 25 (dua puluh lima) tahun dan

dapat diperbaharui kembali. Sehingga hak milik

atas satuan rumah susun akan berakhir apabila

jangka waktu HGB atau Hak Pakai juga telah

berakhir. Dengan demikian maka selanjutnya

perhimpunan pemilik dan penguhuni satuan

rumah susun (selanjutnya disebut PPPSRS) jika

ingin melanjutkan hak nya harus mengurus

perpanjangan atau pembaharuan terhadap hak

atas tanah bersama tersebut.

Pembebanan hak tanggungan merupakan

langkah

lanjutan

dari

perjanjian

pinjam

meminjam atau perjanjian kredit sebagaimana

yang

dikatakan

oleh

Mariam

Darusbadrulzaman

28

30 yakni perjanjian kredit

tersebut

adalah

"Perjanjian

Pendahuluan"

(

Voorovereenkomst

),sehingga tidak ada hak

tanggungan tanpa perjanjian kredit. Pada

umumnya yang melakukan kegiatan penyaluran

dana ke masyarakat melalui kredit adalah bank.

Bank merupakan salah satu lembaga yang

memegang

peranan

penting

dalam

perekonomian nasional. Dari segi fungsinya,

bank merupakan perantara antara kepentingan

masyarakat dibidang dana, yaitu kepentingan

dari masyarakat yang berkelebihan dana dengan

kepentingan

dari

masyarakat

yang

membutuhkan dana. Bank menghimpun dana

dari masyarakat luas dengan menyalurkan

28

Mariam

Darusbadrulzaman,

1983,

Perjanjian Kredit Bank, Alumni, Bandung, hal.4

kembali kepada masyarakat melalui pemberian

pinjaman atau kredit yang merupakan dua fungsi

utama bank.

Pemberian hak tanggungan didahului oleh

janji debitur untuk memberikan hak tanggungan

kepada kreditur sebagai jaminan pelunasan

utang.Janji tersebut dituangkan dan merupakan

bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang

piutang, yang kemudian dilakukan pemberian

hak tanggungan melalui pembuatan APHT.

Berdasarkan pengalaman pra-magang yang

penulis lakukan pada beberapa kantor notaris,

dalam APHT wajib dicantumkan beberapa hal

sebagai berikut:

1 . Na m a d an i d en t it a s p em eg a n g d an

p em b er i h a k ;

2 . Dom i si l i

p ar a

pih a k

ya n g

t er ca n t u m da l am a k t a ;

3 . Pen u n ju k an

se ca r a

jel a s

u t a n g

ya n g

d i ja m in kan

d en g an

h a k

t an g g un g an ;

4 . Ni l a i t an g g un g an ; d an

5 . Ur a i an ya n g j el a s m en g en a i ob jek

h a k t an g g un gan .

Di samping itu dalam APHT dapat pula

dicantumkan adanya janji-janji, kecuali untuk

memiliki objek hak tanggungan. Isi janji janji

tersebut adalah:

1 . Mem ba t a si k e wen a n g an p em ber i

h a k

t an g g un g an

un t u k

m en ye wa k a n

o b jek

h a k

t an g g un g an

k ecu a l i

p er set u ju a n

t er t u l i s p em eg an g h a k ;

2 . Mem ba t a si k e wen a n g an p em ber i

h a k t an g g un gan un t u k m en g u bah

b en t u k a t a u su su n an ob j ek h a k ,

k ecu a l i d en g a n p er set u ju a n t er t u l i s

p em eg a n g h a k;

3 . Mem b er i k a n k ewen an g an k ep a d a

p em eg a n g h a k t an g g un g an u n t u k

m en g el ol a o b j ek h a k b er d a sa r kan

p en et a p an

Ket u a

P en g a d i lan

Neg er i ;

4 . Mem b er i k a n k ewen an g an k ep a d a

p em eg a n g h a k t an g g un g an u n t u k

m en yel a m a t k an obj ek h a k ji k a

d i p er l u k an

un t u k

p el a k san aan

ek s ek u si

a t a u

un t u k

m en ceg a h

h a p u sn ya a t a u d i ba t a l kan n ya h a k

ya n g

m en ja d i

ob j ek

h a k

t an g g un g an kar en a t i d a k d i p en uh i

a t a u

di l an g g ar n ya

k et en t u an

u n d an g¬ un d an g;

5 . Pem eg a n g h a k t an g g un gan p er t a ma

b er h a k m en ju a l at a s k ek u a sa an

sen d i r i;

6 . Pem eg a n g h a k t an g g un g an t i da k

a k an

m el ep a sk a n

h a k

d an

t an ah n ya ;

7 . Ja n ji p em eg a n g h a k t an g g un gan

u n t u k m em p er ol eh sel u r uh a ta u

se ba g i a n g an ti r u gi ji k a h a k at a s

(10)

10

t an ah ya n g m en ja d i ob j ek h a k

t an g g un g an di ca bu t a t a u di a lih k an ;

8 . Ja n ji Pem eg a n g Ha k T a n g g u n gan

u n t u k m en g oson g k a n ob ye k h a k

p a d a

wa k t u

ek sek u si

h a k

t an g g un g an

APHT tersebut dibuat oleh PPAT sesuai

fungsi PPAT menurut UUHT adalah sebagai

pejabat untuk membuatAPHT. Setelah APHT

dibuat maka PPAT wajib menyerahkan salah

satu salinannya disertai warkah lain yang

diperlukan kepada Kantor Pertanahan sesuai

Pasal 10 ayat 2 dan 13 ayat 2 UUHT.

Dari janji janji dalam APHT yang

disebutkan di atas, tentunya masih dapat

ditambahkan sesuai kesepakatan para pihak.

Dalam hal yang menjadi obyek hak tanggungan

adalah hak atas tanah yang akan dibangun

rumah susun, maka dapat diperjanjikan pula

suatu

janji

yang

akan

dilakukan

dikemudian hari selama pembebanan hak

tanggungan tersebut, antara lain:

1 . Pen er i m a h a k tar t g g un g an t el ah

m en g et ah u i p er un h a k an ob ye k h a k

t an g g u an a kan d i ba n g un r u mah

su su n ;

2 . Pen er i m a h a k tan g g un g an ber sed i a

m em ba n t u h a l -h al ya n g d i p er l u kan

d a l a m p en g ur u san p en da ft a r an h a k

m i l i k a ta s sa t u an r u mah su su n

t an p a m el ep a sk a n h a k t an g g un gan

ya n g d i ber i k an ol eh p em ber i h a k

t an g g un an ;

m em i n dah k an

h a k

t an g g un ga n

ya n g

sem u l a

p a d a

t an ah

k e

sa r u sun - sa r u sun k et i ka SHMS RS

su d a h

d i t er bi t k an

ol eh

k a n t or

p er t an ah an set em p a t ;

m el a k u k an r o ya p a r t i al t er h a da p

sa l ah sa t u sar u sun ya n g a kan

d i ju a l set el a h d i l un a sin ya se ba g i a n

u t an g p em b er i h a k t an g g un g an ,

ya n g n il a in ya t el a h d i p er h i t un g kan

sen i l a i d en g an h ar g a sar u su n .

Dengan didahuluinya perjanjian APHT

dengan janji-janji yang isinya seperti tersebut di

atas maka berdasarkan analisa penulis meyakini

bahwa

pembeli

sarusun

mendapatkan

perlindungan

hukum

terkait

SHMSRS

miliknya.Selain itu bank selaku kreditor juga

terlindungi hak nya sebagai pemegang hak

tanggungan. Pengembang atau penyelenggara

rumah susun juga bebas dari tuntutan pihak lain.

Prosedur penjaminan tanah bersama pada rumah

susun tersebut hanyalah penjaminan terhadap

satuan kondotel mengacu pada hak tanggungan,

sehingga untuk saat ini tidak ada suatu aturan

yang mengatur mengenai prosedur pembebanan

hak atas tanah bersama sebagai jaminan kredit

kredit bank terhadap rumah susun khususnya

kondotel.

D.

K E SIM PUL AN

1 . Pen g a t ur an

k on d om in i um

h ot el

se ba g a i

o b ye k

h a k

tan g g un g an

d a l a m p er jan ji an kr ed i t ban k d a pa t

d i k l a si fi k a si k an

k ed a l a m

ti g a

st u k t u r

n or ma

p en g at ur an

ya n g

t er d ir i dar i :

1 ) Nor m a p en g at ur an ya n g ber si fa t

u m u m ,

ya n g

m en d a sar kan

p en g a t ur an

p a da

k et en t u an

-k et en t u an

h u k u m

p er a t ur an

p er u n dan g - un d an g an

t er k a it

d en g an

p er ba n kan ,

p en g a d aan

r u mah su su n d an h a k t an g g un g an

2 ) Nor m a p en g at ur an ya n g ber si fa t

k h u su s ya n g m el i p ut i k et en t uan

p r in si p

k eh a ti -h a ti an

da l am

p em b er i an

k r ed i t,

k et en t u an

m en g en ai

an a l i sa

m en da l am

t er h a d a p

kar a k t er ,

k a p it a l,

k ol a t er a l d an k a p a si ta s d e bi t u r

ser t a k et en t u an ba t a s m a k si m um

p em b er i an kr ed i t d ar i ba n k sel a k u

k r ed i t ur .

3 )

Nor m a

p en g a t ur an

k on str u k ti f

b er u p a

m od el

k on tr a k

ya n g

d i sep a k a t i ol eh p i h a k - p ih a k da l a m

p em b er i an kr ed i t d en g an ob yek

k on d om i n i u m h ot el m el a l u i h a k

t an g g un g an , ya n g b er l a k u seba g a i

u n d an g - un dan g ba g i p ar a p ih a k

ya n g m em bu a tn ya

2 . Per l i n d un g an

h u k u m

t er h a d a p

p em i l i k sa t u an k on d om in i u m h ot el

a p a bi l a t er ja d i wa n p r est a si d a l a m

p er ja n ji an

kr ed i t

ban k

a d al ah

d en g an

m en g u p a ya k a n

pr in si p

i t i k a d ba i k ( g o od fa i t h ) ba i k p a d a

a wa l

p er ja n ji a n ,

p el a k sa n a an

p er ja n ji an

h in g g a

ber a kh ir n ya

p er ja n ji an d en gan m en eg a sk a n pa d a

su b st a n si

p er jan ji an

t en t an g

k on st r u k si

h u k um

k on d om i n i u m

h ot el d en g an a dan ya k a r a k t er i st i k

ya n g m el ek a t p a d a k on d om i n i u m

h ot el ya i t u a d a n ya t a n a h ber sa m a

d a n ben d a ber sa m a . Per lin d un g an

h u k u m

da l am

h a l

t er ja d i

wa n

p r est a si

a d al ah

d en gan

a dan ya

k et eg a sa n

p em i sah an

d ar i

k ep em i l i k a n

t er h a da p

sa t u an

k on d ot el d en g an t an ah ber sa m a d an

b en d a ber sa m a ya n g m en ja d i ob ye k

h a k t an g g un gan .

(11)

11

DAFT A R PUST AK A

Abd u l k a d i r Mu h a m ma d , 2 0 0 4 ,

Hu k u m d a n Pe n e l i ti a n Hu k u m

, PT C i tr a Ad it ya

Ba k t i , Ba n d un g

Ad r i an Su t ed i , 2 0 1 0,

Hu k u m R u ma h S u su n d a n Ap a rt e me n

, Sin ar Gr a fi k a , Ja kar t a

B o ed i Ha r son o, E d i si 2 0 0 8 ,

Hu k u m A g a ri a I n d o n esi a

, Dja m ba t a n , Ja kar t a

Ha n s K el sen , 2 0 0 6 ,

Ge n e ra l Th e o ry o f La w a n d S t a t e s

( T e or i Um u m T en t an g Neg a r a

d a n Hu k u m ) , Pen er jem a h Ra i su l Mu l t a qi en , Ba n du n g : Nu sa Med i a & Nu an sa .

I Ma d e Pa s ek Di a n th a , 2 0 1 6,

M e t o d o l o gi Pe n e l i t i a n Hu k u m N o rma t i f d a l a m

j u st i f i k a si Te o ri Hu k u m

, Pr en a d a Med i a Gr ou p , Ja k ar t a

I m a m Ku swa h yon o, 2 0 0 4 ,

Hu k u m R u ma h S u su n : S u a t u B e k al Pe n g a n t a r, Pe ma h a ma n

,

Ba n yu m ed i a , Ma l an g

Joh n Ra wl s, 1 9 9 5 ,

A Th e o ry Of J u st i c e , Ha rv a rd u n i v e rsi t y p re ss, M a s sa c h u se t t s

t er jem a h an ol eh Un z a ir Fa u z an dan Her u Pr a set yo, 2 0 0 6 ,

Te o ri K e a d il a n ,

Da sa r - d a sa r Fi l sa f a t Po l i t i k u n t u k M e wu j u d k a n K e se j a h te ra a n S o si a l d al a m

N e g a ra

, Pu st a k a Pel a ja r , Yog ya k a r t a

M. Ba h sa n , 2 0 0 7 ,

Hu k u m J a mi n a n Da n J a mi n a n K re d i t Pe rb a n k a n I n d o n e si a

, PT .

Ra ja Gr a si n d o Per sa d a , Ja k ar ta

Ma r ia Far i d a In dr a wa t i So ep r a p t o, 1 9 9 6 ,

I l mu Pe ru n d a n g - u n d a n g a n

, Ka n i si u s,

Yog ya k a r t a .

Ma r ia m Dar u sba d r u l z am an , 1 9 8 3,

Pe rj a n j i a n K red i t B a nk , A l u mn i

, Ba n d un g

Pa r i k esi t D. d an Tr i san d i, 1 9 9 7 ,

K e bi j a k a n K e p a ri wi sa t a a n I n d o n e si a Da l a m

Pe mb a n g u n a n J a n g k a Pa n j a n g

, Jog ya k a r t a, Ga ja h ma d a Un i ver si t y Bu si n ess

R e vi e w N o. 1 6 / VI h al . 6 7

Pet er Ma h m u d Mar z u ki , 2 0 1 3 ,

Pe n el i t ia n Hu k u m

, Ken ca n a , Ja kar t a

Ph i l i p u s M. Ha d j on , 2 0 0 7 ,

Pe rl i n d u n g a n Hu k u m B a g i R a k y at d i I n d o n e si a

,

Per a d a ba n , Su r a ba ya

Ra ch m a d i Usm a n , 2 0 0 1,

A sp e k - A sp e k Hu k u m Perb a n k a n d i I n d o n e si a

, PT Gr a m ed i a

Pu st a k a Ut a m a , Ja k ar t a.

Sa t ji p t o Ra h a r jo, 2 0 0 0 ,

I l mu Hu k u m

, PT C i tr a Ad i t ya Ba k t i , Ba n d un g

So ed i k n o M er t ok u su m o, 1 9 9 6 ,

E k se k u si Ob y e k Ha k Ta n g g u n g a n Pe rma sa l a h a n Da n

Ha mb a t a n

, Ma k a l ah Di sa ji k an Pa d a Pen a t ar an Dosen

Hu k u m Per d a t a

Di sel en g g a r a kan Ol eh Fa k u l ta s Hu k u m UGM, Y o g ya k a r t a, Ju l i 1 9 9 6

Ki t a b Un d a n g - un d an g Hu k u m Per d a t a

Un d a n g - Un d an g Nom or 5 T ah un 1 9 6 0 t en t an g Per at ur an Da sar Pok ok - P ok ok Ag r a r i a.

( Lem ba r a n Neg a r a Rep u bl i k I n d on esi a Ta h un 1 9 6 0 Nom or 1 0 4 )

Un d a n g - Un d an g Nom or 2 5 T ah un 2 0 0 7 t en t an g Pen an a man Mod a l .

( Lem ba r a n Neg a r a Rep u bl i k I n d on esi a Tah un 2 0 0 7 Nom or 6 7 )

Un d a n g - Un d an g Nom or 4 0 T ah un 2 0 0 7 t en t an g Per ser oa n T er ba t a s

( Lem ba r an Neg a r a Re p u bl i k I n d on esi a T ah un 2 0 0 7 Nom or 1 0 6 )

Un d a n g - Un d an g No. 1 0 T ah un 2 0 0 9 T en tan g Kep a r i wi sa t a a n

( Lem ba r an Neg a r a Rep u bl i k I n d on esi a T ah un 2 0 0 9 Nom or 1 1 )

Un d a n g - Un d an g Nom or 2 0 T ah un 2 0 1 1 T en tan g Ru m a h Su sun

( Lem ba r an N eg a r a Rep u bl i k I n d on esi a T ah un 2 0 1 1 Nom or 1 0 8 )