BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Pertamina didirikan dengan Undang-Undang Negara Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1971 tentang perusahaan pertambangan minyak dan gas bumi Negara. Kemudian berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 31 Tahun 2003, Pertamina sebagai Perusahaan Pertambangan dan Gas Bumi Negara dialihkan menjadi PT Pertamina (Persero). Akibat dari pengalihan bentuk perusahaan, segala hak dan kewajiban, serta semua perikatan Pertamina terhadap pihak lain menjadi tanggung jawab PT Pertamina (Persero).
Persero adalah Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang kepemilikan sahamnya oleh Negara paling sedikit lima puluh satu persen (51%) dengan tujuan utamanya mengejar keuntungan (Undang-Undang Negara Republik Indonesia Nomor 19 tahun 2003). Keuntungan diperoleh dari penyediaan barang dan/atau jasa yang bermutu tinggi dan berdaya saing kuat guna meningkatkan nilai perusahaan. Dalam menjalankan tugasnya sebagai satu-satunya Perusahaan Minyak dan Gas Bumi Nasional, PT Pertamina (Persero) memiliki visi menjadi perusahaan energi nasional kelas dunia, dengan misi menjalankan usaha minyak, gas, serta energi baru dan terbarukan secara terintegrasi berdasarkan prinsip- prinsip komersial yang kuat. Salah satu misi PT Pertamina (Persero) adalah melakukan pelayanan terhadap masyarakat dalam menyediakan sumber energi minyak dan gas, yang terdiri dari Bahan Bakar Minyak, Bahan Bakar Non Minyak, Gas, Pelumas, serta Petrokimia yang tersebar luas di seluruh wilayah Indonesia. Opersional PT Pertamina (persero) dalam menyediakan sumber energi minyak dan gas bumi ditunjang oleh Aset Operasi (AO) yang berupa Kilang, Depot, Kapal, Perpipaan, Tangki, Pelabuhan serta SPBU. Selain aset operasi, terdapat pula Aset Penunjang Usaha (APU) yang berupa Tanah, Perkantoran, Pergudangan, Perumahan, Rumah Sakit, Lapangan Golf, dan Lapangan Terbang.
Komposisi total aset yang dimiliki PT Pertamina (Persero) dapat digambarkan seperti pada gambar 1.1.
Sumber : Fungsi Asset Management PT Pertamina (Persero), 2007
Gambar 1.1
Total Aset PT Pertamina (Persero) Penyertaan Modal Negara Status per 17 September 2003
Berdasarkan Surat Keputusan Nomor. 35 Tahun 2010, AO adalah aset yang dipergunakan dalam melakukan kegiatan operasional bisnis inti perusahaan, sedangkan APU adalah aset non operasi berupa tanah dan bangunan termasuk fasilitas serta peralatan pendukungnya yang menunjang usaha perusahaan, Excess Capacity Aset Usaha/Operasi, juga dapat dikategorikan sebagai APU, dan sebagian besar APU PT Pertamina (persero) ternyata masih memiliki masalah dalam pengelolaanya yang belum optimal (sumber, Warta Aset Pertamina 2009).
Dikarenakan banyaknya APU yang belum dikelola secara optimal, maka dibentuklah fungsi Asset Management Kantor Pusat yang terdiri dari empat fungsi yaitu; Land Affair, Asset Utilization, General Service, serta Head of Asset Restructuring yang mengatur dan menentukan kebijakan pengelolaan aset Perusahaan. Selain fungsi Asset Management kantor pusat, dibentuk pula fungsi Asset Management di masing-masing region, termasuk Pertamina BBM Retail Region III dengan tujuan untuk mengelola aset yang ada di area region III (Area Jawa Bagian Barat). Fungsi Asset Management Region III terdiri dari dua bagian yaitu Genereal Service dan Asset Management Representatif. Genereal Service bertugas melakukan pengelolaan tenaga kerja bantu/Outsourcing; pengelolaan
jasa (penggunaan AC, lift, listrik, air, washroom hygine, kebersihan gedung, perawatan gedung, rumah dinas, fasilitas olahraga, serta sarana ibadah);
pembayaran service charge, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), dan voucer Bahan Bakar Minyak (BBM); pengiriman juga foto copy dokumen. Sedangkan Asset Management Representatif bertugas melakukan peninjauan, pendataan, pengawasan, dan pengurusan surat-surat dokumen/persyaratan sewa pakai tanah, rumah, wisma, termasuk fasilitas serta peralatan pendukung aset perusahaan.
Selain pengelolaan APU, aset operasi yang memiliki potensi untuk dikembangkanpun harus dikelola dengan baik untuk mendukung berjalannya kegiatan operasional bisnis inti perusahaan. Salah satu AO PT Pertamina (Persero) yang berpotensi untuk dikembangkan, yaitu Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung (selanjutnya disingkat dengan KUP III), berupa Lahan seluas 6150 m2 dan Bangunan seluas 3271 m2 yang terletak di kawasan strategis Jalan Wirayudha No. 1, Kelurahan Lebakgede, Kecamatan Coblong, Kota Bandung, Jawa Barat dan hanya ditempati oleh 19 orang pegawai organik. Hasil penelitian terhadap aset operasi PT Pertamina, mengenai Evaluasi Kinerja Aset Lahan dan Bangunan Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung PT Pertamina (Persero) dapat diketahui kinerja aset secara keseluruhan yang terdiri dari 4 aspek yaitu;
kinerja kondisi fisik aset, kinerja aset berdasarkan fungsionalitas, kinerja aset berdasarkan utilitas dan kinerja aset berdasarkan keuangan.
Kondisi fisik Aset Lahan dan Bangunan Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung PT Pertamina (Persero) terdiri dari lima indikator yaitu, arsitektur gedung, mekanikal gedung, elektrikal gedung, tata luar bangunan gedung dan struktural gedung, dengan indeks rentang penilaian baik. Kelima indikator tersebut, mampu menunjang kegiatan operasional yang dilaksanakan di Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung PT Pertamina (Persero). Selain itu, fungsionalitas Aset yang ditinjau melalui 4 indikator yaitu; persyaratan fungsional, kelengkapan sarana dan prasarana, persyaratan kenyamanan dan kemudahan aksesibilitas dinyatakan dengan indeks rentang penilaian cukup baik.
Namun untuk kelengkapan sarana dan prasarana berupa jumlah ruangan untuk pelatihan dan tersedianya area parkir dengan indeks rentang penilaian kurang.
Aset Lahan dan Bangunan Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung PT Pertamina (Persero) digunakan sebagai kantor dan poliklinik dengan tingkat
penggunaannya yang maksimal. Selain digunakan sebagai kantor dan poliklinik, aset tersebut juga dimanfaatkan sebagai tempat pelatihan oleh Pertamina Learning Center. Hasil observasi dan wawancara dalam studi kasus menyatakan bahwa pelaksanaan pelatihan di ruangan-ruangan Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung dapat menekan biaya pelatihan hingga 66,6% sehingga mampu mengurangi beban perusahaan. Ruangan-ruangan tersebut terdiri dari; ruang serbaguna dan ruang rapat. Rincian persentase mengenai penggunaan dan pemanfaatan ruang serbaguna dan ruang rapat dapat dilihat dalam tabel 1.1.
Tabel 1.1
Persentase Penggunaan serta Pemanfaatan Ruang Serbaguna dan Ruang Rapat NO Ruang Serbaguna dan Ruang
Rapat
Persentase (%) 2007 2008 2009 2010 2011
1 Penggunaan 89 37 38 34 36
2 Perencanaan Awal untuk Pemanfaatan
0 100 100 100 100
3 Realisasi Pemanfaatan 0 63 62 66 64
4 Under Capacity (Pemanfaatan ruang serbaguna dan ruang rapat)
0 37 38 34 36
Sumber: Olah Data Penulis, 2012
Berdasarkan hasil dari penelitian studi kasus, pada tahun 2009 pendapatan dari hasil pemanfaatan kantor unit pemasaran III lebih besar dibandingkan biaya- biaya yang dikeluarkan tapi pada dua tahun berikutnya yang terjadi adalah pendapatan tersebut lebih kecil dari biaya-biaya yang harus dikeluarkan, meski demikian bukan berarti bahwa kinerja keungan Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung PT Pertamina (Persero) dalam keadaan buruk, karena ada benefit yang didapat oleh PT Pertamina.
Berdasarkan paparan masalah di atas, dapat disimpulkan bahwa pemanfaatan aset lahan dan bangunan kantor unit pemasaran III cabang Bandung PT Pertamina (Persero), memiliki indikasi :
1. Adanya AO PT Pertamina (Persero) yaitu Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung, berupa Lahan seluas 6150 m2, terletak di kawasan strategis Jalan Wirayudha No. 1, Kelurahan Lebakgede, Kecamatan Coblong, Kota Bandung, Jawa Barat, saat ini digunakan untuk bangunan dua lantai seluas 3271 m2 dan ditempati oleh 19 pegawai organik.
2. Mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Bandung.
bahwa arah pengembangan di daerah Wirayudha adalah Pemerintahan dan Perkantoran sehingga Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung masih berpotensi untuk dikembangkan (sumber, RTRW Kota Bandung).
3. Kapasitas ruangan Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung, tidak dapat memenuhi program pelatihan dikarenakan semakin meningkatnya kebutuhan akan ruangan untuk pelatihan.
4. Area parkir Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung kurang memadai dalam mendukung pelaksanaan program pelatihan.
Evaluasi Kinerja Aset merupakan bagian dari langkah-langkah manajemen aset strategis, maka setelah diketahuinya kinerja aset dan indikasi permasalahan mengenai gap antara ideal condition dengan existing condition, perlu dilakukan perumusan strategi perancangan optimasi pemanfaatan aset melalui pemindaian lingkungan eksternal dan internal. Berdasarkan rincian diatas, peneliti tertarik untuk melakukan penelitian Tugas Akhir dengan pengambilan judul
”STRATEGI PERANCANGAN OPTIMASI PEMANFAATAN ASET LAHAN DAN BANGUNAN KANTOR UNIT PEMASARAN III CABANG BANDUNG PT PERTAMINA (PERSERO)”.
1.2 Identifikasi Masalah
Berdasarkan penjelasan yang dikemukakan dalam latar belakang, peneliti mengidentifikasi beberapa masalah. Identifikasi masalah tersebut dipaparkan sebagai berikut ini:
1. Adanya AO PT Pertamina (Persero) yaitu Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung, berupa Lahan seluas 6150 m2, saat ini digunakan untuk bangunan dua lantai seluas 3271 m2 dan ditempati oleh 19 pegawai organik yang terletak di kawasan strategis.
2. Mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Bandung, bahwa arah pengembangan di daerah Wirayudha adalah Pemerintahan dan Perkantoran sehingga Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung masih berpotensi untuk dikembangkan (sumber, RTRW Kota Bandung).
3. PT Pertamina (persero) memiliki masalah dalam pengelolaan APU yang belum optimal (sumber, Warta Aset Pertamina 2009).
4. Status dari aset tersebut sudah free dan clear, sehingga harus dioptimasikan (sumber, Surat Keputusan Nomor. 35 Tahun 2010).
5. Kapasitas ruangan Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung, tidak dapat memenuhi program pelatihan dikarenakan semakin meningkatnya kebutuhan akan ruangan untuk pelatihan.
6. Area parkir yang ada di Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung tidak memadai dalam menunjang pelaksanaan program pelatihan.
7. Kapasitas ruangan yang ada di Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung, sudah tidak mampu lagi memenuhi kebutuhan pelatihan, sehingga beberapa program pelatihan harus dilaksanakan di luar kantor dan memakan biaya yang tinggi.
1.3 Pembatasan Masalah
Peneliti berdasarkan identifikasi masalah di atas, melakukan pembatasan masalah menjadi:
1. Adanya AO PT Pertamina (Persero) yaitu Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung, berupa Lahan seluas 6150 m2, terletak di kawasan strategis Jalan Wirayudha No. 1, digunakan untuk bangunan dua lantai seluas 3271 m2 dan ditempati oleh 19 pegawai organik yang terletak di kawasan strategis.
2. Mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Bandung, bahwa arah pengembangan di daerah Wirayudha adalah Pemerintahan dan Perkantoran sehingga Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung masih berpotensi untuk dikembangkan (sumber, RTRW Kota Bandung).
3. Area parkir Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung tidak mampu menunjang pelaksanaan program pelatihan
4. Kapasitas ruangan Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung, tidak dapat memenuhi program pelatihan dikarenakan semakin meningkatnya kebutuhan akan ruangan untuk pelatihan.
1.4 Perumusan Masalah
Berdasarkan pembatasan masalah di atas, maka peneliti merumuskan permasalahan tugas akhir ini yaitu;
1. Faktor eksternal apa saja yang dapat mempengaruhi perumusan strategi perancangan optimasi pemanfaatan aset lahan dan bangunan KUP III Cabang Bandung PT Pertamina?
2. Faktor internal apa saja yang dapat mempengaruhi perumusan strategi perancangan optimasi pemanfaatan aset lahan dan bangunan KUP III Cabang Bandung PT Pertamina?
3. Bagaimana strategi perancangan optimasi pemanfaatan aset lahan dan bangunan KUP III Cabang Bandung PT Pertamina melalui analisis TWOS faktor eksternal dan internal?
1.5 Tujuan dan Manfaat Penelitian
Tujuan dan manfaat strategi perancangan optimasi pemanfaatan aset lahan dan bangunan KUP III Cabang Bandung PT Pertamina, yaitu;
1.5.1 Tujuan Penelitian
Tujuan yang hendak dicapai dalam melakukan penelitian ini, adalah menyusun strategi perancangan optimasi pemanfaatan aset lahan dan bangunan KUP III Cabang Bandung PT Pertamina melalui analisis TWOS faktor eksternal dan internal.
1.5.2 Manfaat Penelitian
Penelitian Tugas Akhir mengenai strategi perancangan optimasi pemanfaatan aset lahan dan bangunan KUP III Cabang Bandung PT Pertamina ini diharapkan dapat memberikan manfaat bagi :
1. PT Pertamina (Persero)
Membantu pengelola KUP III melakukan penggambilan keputusan penentuan strategi perancangan optimasi pemanfaatan aset berdasarkan kompetensi inti yang dimiliki oleh pengelola aset PT Pertamina .
2. Penulis
Penulis mendapatkan pengetahuan dan keterampilan untuk melakukan pengelolaan aset, khususnya strategi perancangan optimasi pemanfaatan Aset lahan dan bangunan KUP III Cabang Bandung PT Pertamina.
3. Pembaca
Memberikan informasi tentang strategi perancangan optimasi pemanfaatan aset berdasarkan kompetensi inti yang dimiliki.
1.6 Kerangka Berfikir
Kerangka berfikir merupakan pemandu melaksanakan penelitian mengenai Strategi Perancangan Optimasi Pemanfaatan Aset Lahan dan Bangunan KUP III
Cabang Bandung PT Pertamina (Persero). Pemetaan Input-Proses-Output adalah upaya pemetaan hubungan kebutuhan data dalam kaitan proses analisa dengan hasil yang di harapkan. Berikut ini merupakan rangkaian langkah dalam kerangka berfikir:
1. Input
Input dari kerangka berfikir penelitian ini adalah data dari hasil pembahasan studi kasus bahwa Adanya AO PT Pertamina (Persero) yaitu KUP III Cabang Bandung, berupa Lahan seluas 6150 m2 yang memiliki potensi besar untuk dikembangkan dan terletak di kawasan strategis Jalan Wirayudha No. 1, dimanfaatkan untuk bangunan dua lantai seluas 3271 m2 dan ditempati oleh 19 pegawai organik.
Selain itu, pemanfaatan ruangan serbaguna dan ruang rapat KUP III, tidak dapat memenuhi kebutuhan akan ruangan untuk pelatihan yang semakin meningkat.
2. Proses
Proses dalam kerangka berfikir ini adalah dengan mengolah data yang berasal dari input. Proses yang dilakukan adalah membandingkan kondisi ideal aset dengan kondisi eksisting aset, perbandingan tersebut menimbulkan gap. Gap harus diselesaikan dengan melakukan pemindaian lingkungan internal dan eksternal yang kemudian dirumuskan kedalam analisis TWOS sebagai bahan acuan untuk membuat strategi perancangan optimasi pemanfaatan Aset Lahan dan Bangunan KUP III Cabang Bandung PT Pertamina (Persero). Dalam melakukan penelitian ini, selalu didasari oleh landasan normatif dan landasan teori, sehingga apa yang dilakukan dalam proses dan metode ini selalu ada batasannya dan juga terarah.
3. Output
Output yang ingin dicapai dalam pembuatan penelitian ini adalah Strategi Perancangan Optimasi Pemanfaatan Aset Lahan dan Bangunan Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung PT Pertamina (Persero) sampai pada batasan implementasi bagian program, dikarenakan untuk budget dan prosedur disesuaikan dengan kebijakan dari PT Pertamina. Untuk lebih jelasnya mengenai kerangka berfikir dapat dilihat pada gambar 1.2
Sumber: Olah Data Penulis, 2012
Gambar 1.2 Kerangka Berpikir
Keterangan: : Proses Selanjutnya : Keterkaitan
1. Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung, memiliki potensi pengembangan berlokasi di kawasan strategis.
2. Kapasitas ruangan tidak mampu memenuhi kebutuhan akan ruang pelatihan yang semakin meningkat.
PROSES
ANALISIS TWOS
Strategi Perancangan Optimasi Pemanfaatan Aset Lahan dan Bangunan Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung PT Pertamina (Persero)
INPUT
Kondisi Eksisting Kinerja Aset 1. Manajemen Strategi
a. StWawancara b. Observasi Lapangan c. Angket
1. hun 2006
2. KD 35/HK240/COP- A0011000/2009 nerja Aset
Kondisi Ideal Kinerja Aset
Faktor Eksternal:
1. Ekonomi 2. Politik – Hukum 3. Sosial – Budaya 4. Teknologi
1) Area parkir KUP III Cabang Bandung memadai dalam mendukung penyelenggaraan kegiatan pelatihan.
2) Kebutuhan pelatihan dari PLC sebesar 100% / tahun.
3) Pelaksanaan pelatihan yang dilaksanakan di Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung mampu menekan biaya pelatihan hingga 66.6%.
1. Area parkir KUP III Cabang Bandung tidak memadai dalam mendukung penyelenggaraan kegiatan pelatihan.
2. Kebutuhan pelatihan dari PLC hanya terpenuhi sebesar 65% / tahun.
3. Pelaksanaan pelatihan yang dilaksanakan di luar Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung memakan biaya tinggi.
GAP
PERUMUSAN STRATEGI
Faktor Internal:
1. Struktur 2. Budaya 3. Sumber daya
1.7 JADWAL
Jangka waktu penelitian Tugas Akhir ini selama 3 bulan yang dimulai pada awal bulan Mei 2012 sampai dengan pertengahan Juli 2012. Adapun jadwal pelaksanaan Penelitian seperti tertera pada tabel 1.2 sebagai berikut:
Tabel 1.2
Jadwal Pelaksanaan Tugas Akhir
NO KEGIATAN BULAN KEGIATAN/TAHUN 2012
Mei Juni Juli
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 Tinjauan Lapangan 2 Penentuan topik dan objek Penelitian 3 Pertemuan dengan Pembimbing
lapangan
4 Pertemuan dengan pembimbing
POLBAN
5 Pengumpulan data awal 6 Pengolahan data awal
7 Pengumpulan data akhir
8 Pengolahan data
9 Perancangan Tugas Akhir 10 Persetujuan Pembimbing untuk sidang
Tugas Akhir
11 Penyerahan laporan Tugas Akhir ke Program Studi
12 Sidang Tugas Akhir
13 Pengumpulan laporan Tugas Akhir Sumber : Administrasi Program Studi D IV Manajemen Aset POLBAN, 2012
