1.1 Latar Belakang Permasalahan
Perkembangan proyek di masa sekarang terus meningkat sejalan dengan permintaan dan kebutuhan dari pemilik proyek, yang tidak lepas dari perkembangan permasalahan selama masa proyek berlangsung. Sebuah proyek terdiri dari lingkup pekerjaan yang spesifik, periode dari performa hasil proyek yang telah ditetapkan dan biaya anggaran proyek. Dimana salah satu atau semua ketiga dapat mengalami perubahan selama masa proyek berlangsung (Douglas III, 2003). Pada pelaksanaan konstruksi proyek tidak dapat dihindari adanya perubahan pekerjaan. Perubahan pekerjaan yang bersifat signifikan dan berskala besar akan mempengaruhi nilai dan kualitas dari proyek tersebut. Perubahan pekerjaan dapat dimasukkan dalam skala besar jika berkaitan dengan pelaksanaan pekerjaan konstruksi yang tidak sesuai atau berbeda dari nilai dan dokumen kontrak yang telah disepakati terlebih dahulu antara pemilik proyek (owner) dengan pelaksana proyek (kontraktor) (Greater Toronto Electrical Contractors Association, 2001).
Permintaan untuk melaksanakan perubahan dalam konstruksi proyek biasa disebut dengan change order (Nunnaly, 1993).
Menurut survei dari Assaf dan Al-Heiji (2006) dari berbagai tipe konstruksi proyek di Saudi Arabia 70% mengalami penambahan waktu (time overrun) sampai 10%-30% dari durasi awal dalam kontrak, dan 45 dari 76 proyek yang mengalami time overrun mengalami penundaan (delay) waktu penyelesaian proyek keseluruhan. Penyebab utama dari time overrun ini adalah adanya change order pada konstruksi proyek, baik dari pemilik proyek, perencana ataupun pelaksana proyek. Hal ini juga terjadi pada konstruksi proyek bangunan di Mesir, dimana modifikasi kontrak sebagai akibat adanya perubahan desain oleh pemilik proyek dan spesifikasi, terutama pemilihan material pada saat konstruksi proyek berlangsung, diidentifikasi menjadi salah satu penyebab penundaan konstruksi proyek
(El-Razek, Bassioni, & Mobarak, 2008). Pada konstruksi proyek bangunan residential menurut G. Sweis, R. Sweis, Hamnad dan Shboul (2008), banyaknya change order yang bersumber dari pemilik proyek menjadi salah satu penyebab proyek mengalami penundaan konstruksi.
Change order terjadi pada awal, pertengahan sampai pada akhir pekerjaan konstruksi proyek, baik pada proyek bangunan maupun infrakstruktur (Nunnaly, 1993). Proyek yang terutama besar dan kompleks akan selalu mengalami perubahan lingkup kerja, baik besar maupun kecil (Soeharto, 1995). Proyek bangunan bertingkat tinggi merupakan proyek yang besar dan kompleks.
Industri konstruksi bangunan mengalami perubahan berdasarkan permintaan dari pemilik proyek, baik dari perencanaan desain maupun konstruksi proyek, dengan tujuan untuk meningkatkan keuntungan keseluruhan proyek (Boutwell, 2008) atau sebagai upaya untuk meningkatkan performa konstruksi proyek (CMHC’s Research, n.d.).
Perubahan-perubahan yang terjadi pada bangunan bertingkat tinggi, antara lain perubahan struktur, perubahan sistem transportasi dalam bangunan, sistem keamanan, sistem pencegah kebakaran (Nadel, 2009), penambah ketinggian, pembongkaran dan pembangunan ulang (rebuilt) (Mullin, 2007).
Perubahan juga dapat terjadi sebagai akibat dari buruknya dalam penyusunan penjadwalan konstruksi proyek bangunan bertingkat tinggi yang lebih kompleks dan rumit (Melles & Welling, 1996), termasuk metode perencanaan CPM (Critical Path Methode) (Mendes & Heineck, 1999).
Sedangkan menurut CMHC’s Research, perubahan akibat terbatasnya desain dan spesifikasi proyek serta tidak lengkap atau tidak benarnya detail desain, dapat menyebabkan kegagalan konstruksi bangunan bertingkat tinggi.
Perubahan dapat diterima, tetapi dampak langsung dari perubahan tersebut harus dipahami potensi konsekuensi dari penjadwalan dan biaya untuk setiap perubahan tersebut (Douglas III, 2003). Keterlambatan jadwal penyelesaian dan pembengkakan biaya pada konstruksi proyek ini yang
sering menyebabkan perselisihan antara pihak pemilik proyek dengan pihak kontraktor (Kettlewell, 2003).
1.2 Perumusan Masalah 1.2.1 Deskripsi Masalah
Change order merupakan bagian yang normal dalam proses konstruksi proyek. Dengan adanya change order, sebagian besar konstruksi bangunan bertingkat tinggi mengalami perubahan penjadwalan pekerjaan proyek dan pembengkakan biaya (cost overrun) (EPIC, 2008), hal ini mengakibatkan proyek tidak dapat diselesaikan dengan tepat waktu dan efisien (McCally, 1997).
Proses administrasi change order yang memakan waktu dan jika tidak dikelola dengan sebaik dan sedini mungkin, akan mengakibatkan penundaan (delay) konstruksi proyek. Dengan mempermudah proses persetujuan change order, mempersingkat proses waktu change order, dan mengurangi jumlah paket item pekerjaan menjadi single change order, diharapkan dapat mengurangi waktu proses change order dan meminimalkan penundaan waktu dapat dilakukan (Pooja, 2005). Selain itu dibutuhkan suatu manajemen change order selama proses change order berlangsung (McCally, 1997). Kemampuan suatu proyek untuk berhasil dalam memonitor dan mengendalikan perkembangan perubahan adalah dengan menyusun potensi perubahan yang mungkin terjadi (viable trend) dan mengembangkan program change control (Douglass III, 2003). Hal tersebut diatas dapat meminimalkan dampak dari change order.
1.2.2 Signifikasi Masalah
Banyaknya change order selama konstruksi proyek berlangsung menjadi kecacatan utama dalam proyek yang berdampak langsung, antara lain terhadap penjadwalan pekerjaan konstruksi. Change order juga sebagai salah satu penyebab utama dari penundaan (delay) konstruksi proyek dan
perselisihan (dispute) (Othman, Hassan, Tarek, & Pasquire, 2004). Proyek konstruksi bangunan merupakan proyek yang banyak mengalami change order, semakin besar dan kompleks suatu proyek, maka kemungkinan terjadinya change order pun akan meningkat (Gilberth, 1992). Untuk itu diperlukan usaha untuk meminimalkan change order dengan menentukan pengendalian change order dengan prosedur sistematis yang baik. Dengan menentukan change order management yang tepat dan efektif, maka dapat dilakukan pengendalian atas frekuensi dan dampak dari change order tersebut, antara lain terhadap kinerja waktu proyek. (Douglas III, 2003).
1.2.3 Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang dan perumusan permasalahan tersebut diatas, maka permasalahan yang akan dibahas dalam penelitian ini, yakni :
1. Faktor-faktor apa saja yang menjadi penyebab terjadinya change order pada konstruksi proyek bangunan bertingkat tinggi ?
2. Sejauh mana dampak change order selama tahap konstruksi bangunan bertingkat tinggi berlangsung ?
3. Pengendalian dan pengelolaan change order apa yang paling efektif dan tepat sasaran untuk meminimalkan perubahan pekerjaan yang berdampak pada kinerja waktu proyek bangunan bertingkat tinggi ?
1.3 Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian ini, adalah :
1. Mengetahui faktor penyebab terjadinya change order pada konstruksi proyek bangunan bertingkat tinggi.
2. Mengetahui dampak dari change order pada konstruksi proyek bangunan bertingkat tinggi.
3. Menentukan kebijakan dan prosedur dalam change order management yang paling efektif dan tepat sasaran, sehingga dapat meminimalkan
perubahan beserta dampak change order terhadap kinerja waktu proyek bangunan bertingkat tinggi.
1.4 Batasan Penelitian
Pengendalian change order adalah tindakan untuk mencapai sasaran dari tujuan penelitian ini, terdiri dari pengukuran (measure), evaluasi (evaluation) dan tindakan perbaikan (corrective). Untuk mencapai tujuan penelitian maka lingkup pembahasan penelitian change order ini dibatasi pada tindakan korektif dari pengendalian change order yang paling efektif dan tepat sasaran, selama pekerjaan konstruksi proyek berlangsung.
Tahapan pekerjaan selama konstruksi proyek termasuk pre-konstruksi dan pekerjaan fisik konstruksi bangunan dari pekerjaan persiapan di site proyek sampai pekerjaan finishing bangunan. Objek proyek yang akan digunakan terbatas pada konstruksi proyek bangunan bertingkat tinggi.
Bangunan bertingkat tinggi ini memiliki fungsi bangunan baik single maupun mix-used, yang terdiri dari bangunan untuk residensial/apartemen, perkantoran, perhotelan, atau perdagangan/ retail. Penelitian ini mengutamakan melihat dari sudut pandang pihak pelaksana konstruksi proyek (kontraktor), dimana sasaran objek penelitian selain dari pihak pelaksana konstruksi proyek juga dapat merupakan pihak konsultan pengawas dan atau perencana, serta pihak pemilik proyek yang yang terkait dalam konstruksi proyek bangunan, khususnya bangunan bertingkat tinggi.
1.5 Manfaat Penelitian
a. Bagi pihak pemilik proyek: dapat memberikan informasi tentang bagaimana proses administrasi change order dan prosedur persetujuan perubahan dan dokumentasi change order yang benar.
b. Bagi pihak perencana proyek: baik menjadi bagian atau wakil dari pemilik proyek juga memerlukan informasi mengenai bagaimana
prosedur yang tepat untuk persetujuan dan permintaan pelaksanaan perubahan kepada pihak pelaksana proyek.
c. Bagi pihak pelaksana proyek: dapat menginformasikan tentang menentukan prosedur/langkah-langkah dalam pengajuan change order yang benar sehingga tidak menjadi pihak yang paling dirugikan atas perubahan pekerjaan selama konstruksi proyek berlangsung.
d. Bagi keseluruhan pihak yang terkait pada perubahan konstruksi proyek:
dapat memberikan informasi dan masukan mengenai change order, yakni dalam menentukan pengendalian dan pengantisipasian change order yang efektif dan tepat sasaran pada proyek-proyek selanjutnya, terutama proyek bangunan bertingkat tinggi.
1.6 Keaslian Penelitian
Penelitian yang membahas mengenai change order pada proyek telah dilakukan sebelumnya dalam tesis dan jurnal penelitian, antara lain :
1. Jusnal Azany, Pengaruh Pekerjaan Change Order terhadap Prosentase Keuntungan Kontraktor Pada Proyek Bangunan Bertingkat (2000).
Dalam tesis ini memiliki tujuan penelitian yang melihat secara kuantitatif pengaruh pekerjaan change order selama masa konstruksi berlangsung terhadap prosentase keuntungan kontraktor. Dengan peningkatan atau semakin banyaknya instruksi pekerjaan change order pada masa konstruksi proyek akan menurunkan prosentase keuntungan kontraktor terhadap nilai proyek secara keseluruhan.
2. Howard Utomo, Pengaruh Tingkat Penyebab Change Order Pada Kinerja Waktu Pelaksanaan Proyek Konstruksi Bangunan Bertingkat di Jabotabek (2003).
Tujuan dari penelitian tesis ini adalah melihat secara kuantitatif tingkat penyebab change order terhadap kinerja waktu pelaksanaan proyek konstruksi bangunan bertingkat di Jabotabek. Dengan semakin
tinggi penyebab change order akan menurunkan kinerja waktu pelaksanaan proyek konstruksi.
3. Dwi Dinariana, Pengaruh Perubahan-Perubahan yang Terjadi Pada Tahap Kinerja Biaya Proyek Konstruksi di Lingkungan Bank BNI (2001).
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui seberapa besar hubungan antara pengaruh perubahan-perubahan pada pelaksanaan terhadap kinerja biaya untuk proyek bangunan di lingkungan Bank BNI.
Sedangkan untuk lingkup pembahasan dari penelitian ini adalah penyusunan suatu model regresi yang digunakan untuk meramalkan hubungan perubahan-perubahan yang terjadi pada tahap pelaksanaan dengan kinerja biaya proyek di masa yang akan datang berdasarkan variabel yang mempengaruhi kinerja biaya.
4. Ahmad Safuan Bin Ahmad Radzi, Causes and Effect of Change Order to Engineering Consultant Practitioners (2005).
Tujuan penelitian ini adalah mengidentifikasi penyebab utama change order dalam konstruksi proyek dari sudut pandang konsultan engineering di daerah Klang Valley, Malaysia, mengidentifikasi dampak dari change order bagi praktisi perusahaan konsultan engineering dan memberikan saran bagaimana mengembangkan prosedur klaim yang dilakukan konsultan engineering untuk extra work sebagai dampak dari change order tersebut. Untuk pengajuan saran pada penelitian ini hanya berfokus pada metode bagaimana mengembangkan prosedur klaim untuk praktisi konsultan engineering.
5. Frank Kettlewell, Proactive Change Order Management (2003).
Jurnal ini membahas mengenai change order pada objek bahasa dalam kontrak change order, identifikasi kekurangan change order, dan saran-saran yang dipercaya untuk perbaikan dalam kontrak. Hasil yang diperoleh dalam jurnal ini adalah bagaimana menggunakan bahasa yang
tepat dalam kontrak change order, negosiasi dan metode resolusi untuk alternatif kontrak change order.
6. Bob M. McCally, Change Order Management (1997).
Tujuan penelitian ini adalah menjadikan change order sebagai alat yang efektif dan memberikan keuntungan baik dari owner maupun kontraktor. Hal tersebut dapat diwujudkan dengan melaksanakan point- point penting dalam efektivitas change order management selama proses change order berlangsung.
7. Edward E. Douglas III, Effective Management of Project Change Orders (2003).
Jurnal ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana mengefektifkan change order management yang tepat. Hal tersebut dilakukan dengan mengidentifikasi change management pada keseluruhan tahapan proyek.
Jurnal ini menguraikan dampak dari change order terhadap biaya dan penjadwalan selama konstuksi proyek. Hasil yang dapat diperoleh dalam jurnal ini bagaimana mengatur dan mengendalikan perubahan dalam proyek secara efektif dan efesien pada keseluruhan tahapan proyek.
Change order juga dapat memberikan dampak signifikan yang positif baik dilihat dari biaya keseluruhan proyek dan penjadwalan proyek.
8. Faisal H. Al-Muhammadi & Majed H. Al-Harthi, Change Order.
Tujuan dari penelitian dalam jurnal ini adalah mengidentifikasi tipe-tipe change order, dampak change order dan metode administrasi change order. Jurnal ini menguraikan tingkatan frekuensi dari tipe-tipe kontrak change order dan faktor-faktor penyebab kontrak change order pada proyek di Saudi Arabia. Hasil yang diperoleh pada penelitian ini antara lain membahas bahwa koordinasi dan komunikasi diantara pihak- pihak yang terlibat dalam proyek adalah suatu hal yang penting untuk mengembangkan manajemen dan mengontrol permasalahan dan mengurangi change order, mendokumentasikan change order dan
memberikan rekomendasi yang berkaitan dengan me-review administrasi dan prosedur pengendalian yang dapat meminimalkan change order.
Sedangkan untuk penelitian ini akan melakukan lingkup pembahasan change order, yakni bagaimana menentukan pengendalian change order yang paling efektif dan tepat sasaran selama konstruksi proyek berlangsung.
Pengendalian change order tersebut merupakan tindakan korektif yang meliputi kebijakan dan prosedur yang paling tepat dalam proses change order management, yang terkait dalam usaha meminimalkan perubahan beserta dampak change order terhadap kinerja waktu proyek, khususnya pada konstruksi proyek bangunan bertingkat tinggi.
