PRAKTIK PERKARA DI PENGADILAN TATA USAHA NEGARA
B. PERKARA PERDATA Posisi Kasus
II. DALAM GUGATAN
1. Penggugat adalah pemilik sah atas sebidang tanah yang di atasnya berdiri bangunan Ruko 4 (empat) lantai, Sertifikat Hak Milik (SHM) No.20453/Barana dengan luas tanah 107 m2 dan luas bangunan ±386 m2, atas nama INDRA, terletak di Jalan Veteran Utara, Kelurahan Barana, Kecamatan Ma- kassar, Kota Makassar, yang Penggugat beli dari saudara BOBI seharga seharga Rp. 4.300.000.000,- (empat milyar ti- ga ratus juta rupiah).
2. Bahwa Pembelian Ruko tersebut, Penggugat menggunakan uang pribadi sejumlah Rp.1.150.000.000,- (satu milyar ser- atus lima puluh juta rupiah), dan kekurangannya Rp.3.150.000.000,- (Tiga Milyar Seratus Lima Puluh Juta Rupiah) Penggugat mendapat Pinjaman dari Tergugat II, dengan pinjaman Nomor : 165 tanggal 30 Juni 2016 dengan jangka waktu 10 (sepuluh) tahun atau 120 bulan, terhitung mulai 01 Agustus 2017 sampai dengan 01 Juli 2026, dengan Pembayaran angsuran Nomor 9701578992- 00001 plus bunga Rp. 39.038.646,- (tiga puluh sembilan juta tiga puluh delapan ribu enam ratus empat puluh enam rupiah).
3. Bahwa pinjaman sebanyak Rp.3.150.000.000, 00 (Tiga Mi- lyar Seratus Lima Puluh Juta Rupiah) tersebut, Penggugat telah membayar pokok dan bunga selama 30 bulan (30 x Rp. 39.038.646, 00), dari hasil bisnis Penggugat di Papua dengan total pembayaran Rp. 1.171.159.380, 00 (Satu Mi- lyar Seratus Tujuh Puluh Satu Juta Seratus Lima Puluh Sem- bilan Ribu Tiga Ratus Delapan Puluh Rupiah); P.1 s.d. P. 30.
4. Bahwa selain usaha di Papua, Penggugat juga membuka usaha kedai di Ruko tersebut dan mendapatkan kredit modal usaha dari Tergugat II sebesar Rp. 600.000.000,- (enam ratus juta rupiah) dengan perjanjian kredit Nomor :1593.8140.2017.0000 tanggal 20 Juli 2017 untuk pem-
belian perabotan/peralatan kedai dengan jangka waktu pin- jaman 3 (tiga) tahun terhitung mulai 20 Juli 2017 sampai dengan 20 Juli 2020.
5. Bahwa pinjaman modal usaha sebesar Rp. 600.000.000,- (enam ratus juta rupiah) tersebut, Penggugat telah mem- bayar pokok dan bunga selama 16 bulan (16 kali) dengan system bunga menurun dengan total pembayaran Rp.370.750.339,- (Tiga Ratus Tujuh Puluh Juta Tujuh Ratus Lima Puluh Ribu Tiga Ratus Tiga Puluh Sembilan rupiah);
P.31 s.d. P. 46.
6. Bahwa Gugatan Perbuatan Melawan Hukum yang dil- akukan oleh Tergugat I dan Tergugat II serta Tergugat III sebagaimana ditentukan Pasal 1365 KUHPerdata yaitu:
1) Yang Mulia Majelis Hakim, Tergugat I dan Tergugat II te- lah keliru memahami keutuhan sebuah gugatan Per- buatan Melawan Hukum.
Perbuatan Melawan Hukum (Onrechtmatige daad) dalam konteks hukum perdata diatur dalam pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), yang berbunyi: “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.”
Dari bunyi pasal tersebut, maka dapat ditarik unsur- unsur Perbuatan Melawan Hukum sebagai berikut:
a. Adanya Perbuatan Melawan Hukum, b. Adanya Kesalahan,
c. Adanya Hubungan sebab akibat antara kerugian dan perbuatan,
d. Adanya Kerugian.
Unsur-unsur tersebut mensyaratkan adanya kerugian agar sebuah perbuatan dapat didefiniskan atau dikatakan sebagai Perbuatan Melawan Hukum.
Sepanjang berjalannya sidang, penggugat telah membuktikan kerugian yang nyata-nyata dialami Penggugat. Seperti yang kita ketahui bersama, dikenal sebuah asas di dalam Hukum Acara Perdata, sesuai dengan pasal 163 HIR yang pada prinsipnya menyatakan “siapa yang mendalilkan, maka dialah yang harus membuktikan”, atau yang kemudian dikenal dengan asas “Actori incumbit probation”.
Majelis Hakim yang kami Muliakan, apabila dalam sebuah gugatan Perbuatan Melawan Hukum, penggugat mampu membuktikan dalilnya, atau setidak-tidaknya menyebutkan secara jelas kerugian yang nyata telah dialami oleh penggugat yang mana dalam hal ini kerugian yang di alami oleh Penggugat adalah Tindakan Tergugat I dan Tergugat II yang tidak memperhatikan hubungan Kausal antara pelaksanaan lelang pada 29 November 2019 dan terbitnya Risalah Lelang No.1397/72/2019 terhadap Objek Sengketa/Agunan yang dilelang dibawah harga taksiran/taksasi awal yang menyebabkan Kerugian dan/atu sangat Merugikan Penggugat, maka sangat layak Perbuatan Tergugat I dan Tergugat II dinyatakan atau diputuskan sebagai Perbuatan Melawan Hukum karena semua unsur- unsurnya terpenuhi secara utuh.
2) Bahwa pada dasarnya alasan ataupun penolakan yang didalilkan oleh Tergugat I dan Tergugat II yang cenderung hanya fokus pada ketertiban admin- istrasi oleh Pihak Tergugat I dan Tergugat II, tid- aklah dapat dijadikan sebagai satu-satunya alasan untuk membiarkan/menghalalkan perbuatan yang dilakukan oleh Tergugat I dan Tergugat II karena meski secara administrasi Tergugat I dan Tergugat II memang sangatlah lengkap, akan tetapi akibat dari
perbuatan tersebut yang kemudian menimbulkan kerugian dan kegelisahan bagi Penggugat sebagai Nasabah yang beritikad baik.
3) Bahwa permohonan sita jaminan (Conservatoir Beslag) yang dimohonkan oleh Penggugat adalah sebagai bentuk pertahanan atau perlindungan atas haknya yang telah atau akan dialihkan ke Pihak Lain dalam hal ini Lenny Tjandra a quo Tergugat III.
4) Bahwa Penggugat dengan sangat tegas menolak un- tuk menyerahkan Objek Sengketa kepada Tergugat I dan Tergugat II karena alasan Harga Jual Yang Tid- ak Sesuai/Harga Yang Tidak Sesuai Nilai Pasar Wajar, namun demikian Tergugat I dan Tergugat II menyatakan bahwa Harga Tersebut sudah sesuai berdasarkan Penilaian yang dilakukan oleh Penilai Independen. Faktanya terjadi perbedaan yang sangat signifikan antara Taksiran/Taksasi awal saat Penggugat akan mengajukan Kredit dan Penilaian yang dilakukan oleh Penilai Independen atas Harga atau Nilai dari Objek Sengketa.
5) Bahwa Tergugat I dan Tergugat II sama sekali tidak pernah mempertimbangkan mengenai Pem- bayaran/angsuran yang telah dibayarkan oleh Penggugat atas 2 (dua) fasilitas kredit yang diterima dari Tergugat I dan Tergugat II padahal jumlahnya sangat besar, maka dari itu Penggugat mohon kepa- da Yang Mulia Majelis Hakim untuk mempertim- bangkan hal ini, yang jika dirincikan Jumlah yang te- lah dibayarkan oleh Penggugat adalah sebagai beri- kut :
a. Pembayaran Kredit Nomor 9701578992-00001 dengan Jumlah Pinjaman Rp.3.150.000.000,- bukti P. 1 s/d P.30.
No. Tanggal Pembayaran Pembayaran
Tiap Bulan
1. 01 Agustus 2016 Rp.39.038.646,-
2. 01 September 2016 Rp.39.038.646,-
3. 01 Oktober 2016 Rp.39.038.646,-
4. 01 November 2016 Rp.39.038.646,-
5. 01 Desember 2016 Rp.39.038.646,-
6. 01 Januari 2017 Rp.39.038.646,-
7. 01 Februari 2017 Rp.39.038.646,-
8. 01 Maret 2017 Rp.39.038.646,-
9. 01 April 2017 Rp.39.038.646,-
10. 01 Mei 2017 Rp.39.038.646,-
11. 01 Juni 2017 Rp.39.038.646,-
12. 01 Juli 2017 Rp.39.038.646,-
13. 01 Agustus 2017 Rp.39.038.646,-
14. 01 September 2017 Rp.39.038.646,-
15. 01 Oktober 2017 Rp.39.038.646,-
16. 01 November 2017 Rp.39.038.646,-
17. 01 Desember 2017 Rp.39.038.646,-
18. 01 Januari 2018 Rp.39.038.646,-
19. 01 Februari 2018 Rp.39.038.646,-
20. 01 Maret 2018 Rp.39.038.646,-
21. 01 April 2018 Rp.39.038.646,-
22. 26 Juli 2018 Rp.39.038.646,-
23. 21 Agustus 2018 Rp.39.038.646,-
24. 28 September 2018 Rp.39.038.646,-
25. 29 Oktober 2018 Rp.39.038.646,-
26. 23 November 2018 Rp.39.038.646,-
27. 21 Desember 2018 Rp.39.038.646,-
28. 01 Januari 2019 Rp.39.038.646,-
29. 12 Februari 2019 Rp.39.038.646,-
30. 11 Maret 2019 Rp.39.038.646,-
JUMLAH KESELURUHAN YANG TELAH DIBAYAR
Rp.
1.171.159.380,00
TERBILANG
Satu Milyar Seratus Tujuh Puluh Satu Juta
Seratus Lima Puluh Sembilan Ribu Tiga Ratus Delapan Puluh
Rupiah Berdasarkan rincian pembayaran di atas, jika dihitung secara
matematis sebagai berikut :
Jumlah Pinjaman Kredit KPR Penggugat dengan Pembayaran Nomor 9701578992-00001 sejumlah Rp.3.150.000.000,- (Tiga Milyar Seratus Lima Puluh Juta Rupiah), dikurangi jumlah utang yang telah dibayarkan sebesar Rp.
1.171.159.380,- (Satu Milyar Seratus Tujuh Puluh Satu Juta Seratus Lima Puluh Sembilan Ribu Tiga Ratus Delapan Puluh Rupiah), maka 3.150.000.000. - 1.171.159.380 = 1.978.840.620 , Jadi sisa utang Penggugat untuk Nomor Kredit 9701578992-00001 adalah sebesar Rp.
1.978.840.620,- (Satu Milyar Sembilan Ratus Tujuh Puluh Delapan Juta Delapan Ratus Empat Puluh Ribu Enam Ratus Dua Puluh Rupiah).
b. Pembayaran Kredit Nomor 9880371514-00001 dengan Jumlah Pinjaman Rp.600.000.000,- bukti P. 31 s/d P.46.
No. Tanggal Pembayaran Pembayaran Tiap Bulan
1. 21 Agustus 2017 Rp.23.124.999,-
2. 20 September 2017 Rp.22.945.601,-
3. 20 Oktober 2017 Rp.22.569.444,-
4. 20 November 2017 Rp.22.586.805,- 5. 20 Desember 2017 Rp.22.222.222,-
6. 22 Januari 2018 Rp.22.228.009,-
7. 20 Februari 2018 Rp.22.048.611,-
8. 21 Maret 2018 Rp.21.365.740,-
9. 20 April 2018 Rp.21.695.601
10. 16 Agustus 2018 Rp.21.354.166,- 11. 14 September 2018 Rp.21.510.416,- 12. 17 Oktober 2018 Rp.21.354.166,- 13. 13 November 2018 Rp.42.935.069,- 14. 21 Desember 2018 Rp.21.110.416,- 15. 12 Februari 2019 Rp.21.060.186,-
16. 19 Maret 2019 Rp.20.638.888,-
JUMLAH KESELURUHAN YANG TELAH DIBAYAR
Rp.370.750.339
TERBILANG Tiga Ratus Tujuh
Puluh Juta Tujuh Ratus Lima Puluh Ribu Tiga Ratus Tiga Puluh Sembilan Rupiah.
Jumlah Pinjaman Kredit Nomor 9880371514-00001 sejumlah Rp.600.000.000,- (Enam Ratus Juta Rupiah) dikurangi jumlah utang yang telah dibayarkan sebesar Rp.370.750.339,- (Tiga Ratus Tujuh Puluh Juta Tujuh Ratus Lima Puluh Ribu Tiga Ratus Tiga Puluh Sembilan Rupiah), maka 600.000.000 - 370.750.339 = 229.249.661, Jadi sisa utang Penggugat untuk Nomor Kredit 9880371514-00001 adalah sebesar Rp.229.249.661 (Dua Ratus Dua Puluh
Sembilan Juta Dua Ratus Empat Puluh Sembilan Ribu Enam Ratus Enam Puluh Satu Rupiah).
Sehingga Jika dihitung secara keseluruhan jumlah Utang Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II untuk Pinjaman Kredit Nomor 9701578992-00001 dan Kredit Nomor 9880371514-00001 adalah Rp.1.978.840.620, (Sisa Utang Kredit Pertama) + Rp.229.249.661 (Sisa Utang Kredit Kedua) = Rp.2.208.090.281 ( Dua Milyar Dua Ratus Delapan Juta Sembilan Puluh Ribu Dua Ratus Delapan Puluh Satu Rupiah).
6) Bahwa Tergugat I dan Tergugat II menjual Objek Sengketa yang merupakan Jaminan atas utang Penggugat seharga Rp.2.960.000.000,- (Dua Milyar Sembilan Ratus Enam Puluh Juta Rupiah) dan Tergugat II sendiri sebagai Pem- belinya yang kemudian dialihkan kepada Turut Tergugat I, dimana harga Rp.2.960.000.000,- (Dua Milyar Sembilan Ratus Enam Puluh Juta Rupiah) diperoleh Tergugat ber- dasarkan Penilaian Independen, padahal sejak awal Penggugat akan mengajukan Kredit justru Pihak Tergugat I dan Tergugat II sendiri yang memberikan taksasi/taksiran atas Objek Sengketa sebesar Rp.3.900.000.000,- (Tiga Milyar Sembilan Ratus Juta Ru- piah), namun dalam kurun waktu kurang dari 4 Tahun Tergugat I dan Tergugat II menyatakan bahwa Objek Sengketa mengalami Penurunan Harga karena Kualitas Bangunan yang semakin hari semakin menurun, faktanya meskipun kondisi bangunan mengalami penyusutan kualitas tapi harga tanah dan bangunan di wilayah terse- but justru semakin hari semakin meningkat, jadi penurunan kualitas bangunan tidak bisa menjadi satu- satunya acuan untuk menentukan harga atas Objek Sengketa karena Bangunan dan harga tanah tempat berdirinya bangunan tersebut tidak dapat dipisahkan da-
lam penentuan harga pasar yang wajar. Sehingga, sangat tidak wajar dalam waktu yang sesingkat itu harga Objek Sengketa yang tadinya dinilai sebesar Rp.3.900.000.000,- (Tiga Milyar Sembilan Ratus Juta Rupiah) lalu kemudian dijual dengan penurunan harga kurang lebih 24,36%
menjadi Rp.2.960.000.000,- (Dua Milyar Sembilan Ratus Enam Puluh Juta Rupiah). Jadi, apabila penetapan harga lelang dilakukan oleh Tim Penaksir dari internal Tergugat I dan Tergugat II sendiri, maka pada praktiknya Tergugat I dan Tergugat II juga harus mengikuti prosedur penetapan nilai yang serupa sejak awal Penggugat akan mengajukan kredit yakni sebesar Rp.3.900.000.000,- (Tiga Milyar Sembilan Ratus Juta Rupiah).
7. Bahwa jumlah Pinjaman KPR dan Modal Usaha pada Ter- gugat II adalah Rp. 3.750.000.000, 00 dan telah dilakukan pembayaran pokok pinjaman, bunga, dan denda penalti dengan total Rp. 1.541.909.719, sehingga sisa hutang Penggugat adalah Rp. 2.208.090.281 (dua milyar dua ratus delapan juta sembilan puluh ribu dua ratus delapan puluh satu rupiah) yang akan jatuh tempo pada 01 Juli 2026.
8. Bahwa Tergugat I dan Tergugat II melakukan pebuatan melawan hukum atas kredit Penggugat yang selama 6 (enam) bulan, Tergugat II malah melakukan penjualan/lelang atas Ruko jaminan kredit Penggugat, pada hal selama macet tersebut Penggugat tetap berusaha membayar dengan menggunakan uang pinjaman dari keluarga, meskipun kadang terlambat dan dikenakan denda, Penggugat tetap berusaha untuk membangkitkan kembali usaha bisnis, namun belum lagi stabil bisnis Penggugat, datang Pandemi Covid-19 dimana Pemerintah dengan kebijakannya membatasi segala aktifi-
tas masyarakat, sehingga bisnis Penggugat belum juga stabil/normal.
9. Bahwa oleh karena kondisi perekenomian yang belum membaik tersebut, Penggugat meminta kepada Tergugat II untuk ditangguhkan dulu pembayaran cicilan, dan meminta pembayaran bunga untuk satu tahun (2019) atau pembayaran bulanannya diringankan dengan cara addendum perjanjian kredit, namun ditolak oleh Tergugat II, sehingga selama macet kredit, Penggugat hanya mem- bayar denda penalti pada Tergugat II sebesar Rp.
10.000.000,- (sepuluh juta rupiah).
10. Bahwa oleh karena permintaan addendum ditolak oleh Tergugat II, maka Penggugat berusaha mencarikan pem- beli atas Ruko tersebut dengan memasang spanduk menawarkan harga Rp. 4.200.000.000,- (empat milyar dua ratus juta rupiah); tiba-tiba datang surat dari Tergugat I tertanggal 21 Januari 2020 untuk mengosongkan Ruko/objek sengketa, dan atas Surat Tergugat tersebut, Penggugat mendatangi Tergugat I menanyakan perihal surat itu, Penggugat diberitahu oleh Tergugat I bahwa ob- jek sengketa telah dijual oleh Tergugat I seharga Rp.
2.960.000.000,- (dua milyar Sembilan ratus enam puluh juta rupiah) dan Tergugat II sendiri sebagai pembelinya, dengan perantara Turut Tergugat I.
11. Bahwa tindakan Tergugat I dan Tergugat II dengan sen- gaja menjual/Lelang di bawah harga pasaran atau harga wajar atas Ruko atau objek sengketa yaitu sebesar yaitu Rp. 2.960.000.000,- (dua milyar Sembilan ratus enam puluh juta rupiah) dan dibeli sendiri oleh Tergugat II, se- mentara harga pasaran atau harga wajar atas Ruko/objek sengketa tersebut adalah 4 milyar lebih, dan harga taksasi dari Tergugat II adalah sebesar Rp.3.900.000.000,- (Tiga Milyar Sembilan Ratus Juta Rupiah), sehingga dengan
penjualan objek sengketa sebesar yaitu Rp.
2.960.000.000,- (dua milyar Sembilan ratus enam puluh juta rupiah) sungguh sangat merugikan Penggugat.
12. Bahwa semestinya penjualan atas Ruko objek sengketa tidak boleh di bawah harga taksasi dari Tergugat II sebe- sar Rp.3.900.000.000, (Tiga Milyar Sembilan Ratus Juta Rupiah), sehingga bila penjualan tersebut dikurangi sisa hutang Penggugat sejumlah Rp. 2.208.090.281,- (dua mi- lyar dua ratus delapan juta Sembilan puluh ribu dua ratus delapan puluh satu rupiah), maka Penggugat masih berhak atas penjualan Ruko/objek sengketa sebesar Rp. 1.691.909.719, 00 (satu milyar enam ratus Sembilan puluh satu juta Sembilan ratus Sembilan ribu tujuh ratus sembilan belas rupiah).
13. Bahwa Tergugat II selaku pembeli atas Ruko/objek sengketa, secara diam-diam mengalihkan Ruko objek sengketa Sertifikat Hak Milik (SHM) No.20453/Barana dengan luas tanah 107 m2 dan luas bangunan ±386 m2 kepada LENNY TJANDRA (Tergugat III), dan kemudian dilakukan balik nama oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kota Makassar, Alamat Jln. Andi Pengerang Pettarani No. 8 Kota Makassar, Selanjutnya disebut TURUT TERGUGAT II;
14. Bahwa atas penjualan Ruko objek sengketa tersebut, Penggugat mengalami kerugian sebesar Rp.
1.691.909.719, 00 (satu milyar enam ratus Sembilan puluh satu juta Sembilan ratus Sembilan ribu tujuh ratus sembilan belas rupiah).
15. Bahwa tindakan Tergugat I dan II menjual Ruko objek sengketa Sertifikat Hak Milik (SHM) No.20453/Barana dengan luas tanah 107 m2 dan luas bangunan ±386 M2 kepada Tergugat III seharga Rp.
2.960.000.000,- (dua milyar Sembilan ratus enam puluh
juta rupiah) dibawah harga taksasi sebesar Rp.3.900.000.000,- (Tiga Milyar Sembilan Ratus Juta Ru- piah), menyebabkan Penggugat menderita kerugian sebesar Rp. 1.691.909.719, 00 (satu milyar enam ratus Sembilan puluh satu juta Sembilan ratus Sembilan ribu tujuh ratus sembilan belas rupiah).
16. Bahwa Penggugat mohon perkenan Pengadilan agar kiranya sudi meletakkan SITA JAMINAN terhadap Ruko objek sengketa Sertifikat Hak Milik (SHM) No.20453/Barana dengan luas tanah 107 m2 dan luas bangunan ±386 M2.
III BUKTI-BUKTI SURAT DAN SAKSI