BAB V. FACILITY MANAGEMENT MODEL 7D
5.1. Ruang Lingkup Facility Management Model 7D
Secara umun fungsi Facility Management (FM) adalah melakukan manajemen dalam mengendalikan sarana dan prasarana yang dimiliki perusahaan berdasarkan dengan kondisi kerja dan lingkungan kerja yang dilandasi dengan kebutuhan kerja dan dapat dimanfaatkan oleh seluruh elemen didalam perusahaan, seperti untuk administrasi sarana dan prasarana hingga pengelolaan serta pemeliharaan dan perbaikan aset untuk menunjang pekerjaan karyawan.
Gambar 5.1. Proses Manajemen Fasilitas
Facility management (FM) mengintegrasikan prinsip ilmu teknis, administrasi bisnis dan perilaku manusia dalam mencapai produktivitas kerja yang lebih optimal. Facility management sebagai sebuah proses manajemen terpadu yang mempertimbangkan orang, proses dan tempat dalam konteks organisasi, yang mencakup lingkungan fisik yang efisien, teknologi, keamanan, serta kenyamanan dan kesehatan kerja.
BIM bukanlah satu set grafik; itu adalah representasi digital dari berbagai karakteristik fisik dan fungsional dari fasilitas yang bertindak sebagai sumber daya untuk manajer informasi untuk pemeliharaan & pengelolaan fasilitas yang efisien. Teknologi 7D-BIM memainkan peran penting dalam mengeksplorasi, melacak, dan mengelola informasi fasilitas dengan lebih mudah dan cepat. Dengan menggunakan kemampuan parametrik 7D-BIM, pengguna dapat mengganti sistem fasilitas, merampingkan proses manajemen siklus hidup aset dan mengoptimalkan kepatuhan dari waktu ke waktu. Di bawah ini adalah beberapa aplikasi BIM untuk manajemen fasilitas:
PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN SDA DAN KONSTRUKSI 94 a. Penjadwalan Perawatan Preventif:
BIM dapat digunakan untuk merencanakan dan melacak aktivitas pemeliharaan secara proaktif dan tepat dengan menggunakan informasi tentang struktur bangunan dan peralatan yang digunakan dalam fasilitas tersebut. Jenis kegiatan pemeliharaan preventif ini akan membantu meningkatkan kinerja bangunan, mengurangi pemeliharaan korektif dan perbaikan perawatan darurat dan meningkatkan produktivitas staf pemeliharaan.
b. Analisis Keberlanjutan:
BIM terintegrasi dengan alat analisis & evaluasi lain digunakan untuk melacak data kinerja bangunan, yang dapat dibandingkan dengan standar berkelanjutan yang ditentukan untuk mengidentifikasi kekurangan dalam sistem bangunan. Program keberlanjutan fasilitas dapat ditingkatkan untuk lebih sesuai dengan tujuan keberlanjutan.
c. Manajemen Aset:
Aset bangunan terdiri dari bangunan fisik, sistemnya, peralatan dan lingkungan sekitarnya. Manajemen aset sangat penting dalam perencanaan jangka pendek dan jangka panjang untuk pemeliharaan aset bangunan yang tepat. Bi-directional Building Information Modelling (BIM) integrasi ke dalam perangkat lunak manajemen aset dapat membantu dalam visualisasi aset yang lebih baik dan bantuan dalam pemeliharaan dan pengoperasian fasilitas.
d. Manajemen Pemanfaatan Ruang:
Para profesional fasilitas dan penghubung departemen dapat memanfaatkan BIM untuk secara efektif mengelola, melacak dan mendistribusikan ruang-ruang yang sesuai dan sumber daya terkait di dalam fasilitas. Aplikasi manajemen ruang BIM ternyata bermanfaat dalam merencanakan proyek renovasi dan kebutuhan masa depan, mengalokasikan ruang untuk penggunaan yang tepat dari setiap sudut bangunan dan melacak dampak dari perubahan yang diusulkan.
e. Perencanaan Bencana & Keadaan Darurat:
BIM dapat memberikan informasi bangunan penting untuk meningkatkan efisiensi rencana tanggap bencana dan meminimalkan risiko apa pun. BIM dapat diintegrasikan dengan sistem otomasi bangunan atau Building Automation System (BAS) untuk menampilkan lokasi darurat berada di dalam gedung, untuk menemukan rute yang mungkin ke area yang terkena dampak dan untuk mencari area berbahaya lainnya di dalam gedung selama keadaan darurat seperti itu.
Statistik menunjukkan bahwa lebih dari 90% dari total biaya siklus hidup bangunan terkait dengan pemeliharaan dan pengoperasian fasilitas. Manajer real estat dan fasilitas semakin menunjukkan minat dalam menggunakan BIM dalam manajemen fasilitas. Mereka meng- outsource layanan penyusunan dan perancangan BIM mereka untuk meningkatkan hasil manajemen fasilitas.
PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN SDA DAN KONSTRUKSI 95 Pemodelan Informasi Bangunan adalah proses yang kompleks. Dengan mengalihdayakan layanan BIM, manajer fasilitas mendapatkan hasil yang berkualitas tinggi dan kemampuan yang lebih besar untuk menangani proyek skala dan kompleksitas apa pun dari penyedia layanan BIM. Outsourcing Layanan BIM memastikan untuk memberikan beberapa manfaat bagi para pemangku kepentingan dan manajer fasilitas termasuk tingkat kustomisasi &
fleksibilitas tinggi, komunikasi & koordinasi yang lebih baik, deteksi konflik & mitigasi risiko yang lebih cepat, perawatan siklus hidup bangunan yang mudah, dan tidak melupakan manfaat optimalisasi layanan BIM untuk penjadwalan perawatan fasilitas dan biaya perbaikan.
Itu sebabnya BIM outsourcing telah menjadi jalur menuju kesuksesan bagi manajer fasilitas.
Pemodelan 7D BIM akan memberikan nilai lebih baik pada fase konstruksi pengerjaan proyek maupun fase operasional siklus-hidup aset gedung yang dibangun (built asset’s lifecycle).
Dalam istilah sederhana, digambarkan sebagai proses pembuatan model informasi atau kumpulan data yang dibentuk dari informasi grafis dan non-grafis dalam ruang digital bersama yang dikenal sebagai Common Data Environment (CDE).
INFORMASI NON GRAFIS:
• Manufakur
• Tanggal Instalasi
• Pemeliharaan
• Operasi optimal
• dll
Gambar 5.2. CDE dalam BIM
Pada saat membuat model informasi, kita dapat menambahkan data penjadwalan ke berbagai komponen, menghasilkan data program yang akurat untuk proyek; sebuah proses yang dikenal sebagai model 4D BIM. Langkah selanjutnya adalah menghasilkan perkiraan biaya akurat dari komponen dan ini adalah proses yang dikenal sebagai model 5D BIM. Mengambil langkah lebih jauh, model 7D BIM adalah menghubungkan data atribut untuk mendukung Manajemen Fasilitas (FM).
Data itu dapat mencakup detail tentang pabrikan komponen, ketika dipasang, pemeliharaan yang diperlukan dan kapan, bagaimana mengoperasikannya pada tingkat optimal untuk meningkatkan kinerja atau menghemat energi, dan jangka waktu yang diharapkan. Setelah terhubung ke dalam model informasi, data 7D dapat mendukung pengambilan keputusan selama proses desain dan pengoperasian aset yang dibangun setelah digunakan.
Pada tahap ini memungkinkan tim desain untuk mempertimbangkan dampak proposal mereka atas siklus-hidup aset gedung (built asset’s lifecycle) yang dibangun, simulasi hasil dan biaya yang diantisipasi. Tetapi nilai akhirnya, terletak pada penggunaan data tersebut untuk mendukung fase operasional.
PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN SDA DAN KONSTRUKSI 96 Pada serah terima, tim proyek dapat meneruskan kumpulan data lengkap mereka (dikenal sebagai Model Informasi Aset atau AIM dari titik itu) ke pengguna akhir. Model digital menawarkan mereka cara yang lebih terkontrol, mudah diakses dan mudah dinavigasi untuk mengelola informasi mereka.
Jika pemeliharaan sudah dilaksanakan, atau ketika suatu aset diperpanjang, diperbaharui atau dimodelkan ulang, operator dapat memperbarui model informasi dengan poin yang relevan tentang peristiwa tersebut. Agar nilai signifikan 7D dapat membawa ke tahap operasional, maka ketersediaan data tersebut saat merancang bangunan benar-benar diarsipkan. Hal ini memungkinkan tim desain untuk mempertajam proposal mereka berdasarkan data nyata yang sedang digunakan.
Dengan data tentang pemeliharaan, masa hidup, dan kinerja energi ini, operator dapat menentukan biaya dari kegiatan tersebut dan membuat profil pembelanjaan selama kehidupan aset yang dibangun, kegiatan pemeliharaan pra-perencanaan bertahun-tahun sebelumnya. Ini membantu mereka mengadopsi pendekatan yang sepenuhnya terencana dan proaktif untuk FM dan operasi sebagai lawan dari yang reaktif ketika kejadian dan biaya yang tidak terduga dapat muncul kapan saja.
Tahapan Operasi Bangunan
Ada banyak informasi yang dihasilkan selama proses desain dan konstruksi. Kemudian ada jutaan data yang dihasilkan per-jam selama operasi seumur hidup bangunan dari peralatan dan hunian. Untuk mengembangkan alat yang tepat untuk Facility Management (FM), pekerjaan setiap tahap operasi bangunan dalam pemeliharaan gedung harus ditinjau.
Lingkup operasi bangunan menyangkut data-data untuk FM adalah sebagai berikut:
1. Bangunan unik tetapi mengikuti pola yang sama dalam siklus hidup masing-masing.
2. Referensi ke proyek atau Journal untuk perusahaan dan manajer, tahap operasi bangunan dapat diidentifikasi menggunakan analogi tubuh manusia: "Pra-Natal", "Masa Kecil", "Masa Remaja", "Adulthood" dan "Old Age". Setiap tahap membutuhkan biaya dan upaya pemeliharaan yang berbeda.
3. Pemeliharaan adalah pekerjaan yang dilakukan untuk melindungi aset agar dapat terus digunakan dan berfungsi, di atas tingkat kinerja minimum yang dapat diterima, selama masa layanan desain, tanpa pembaruan yang tidak terduga atau kegiatan perbaikan besar. Untuk memastikan bangunan masa depan beroperasi di jalur yang berkelanjutan, penting untuk menjaga upaya pemeliharaan, dengan biaya yang dapat diterima si pemilik, sementara merupakan cara mudah bagi pengguna (FM).
4. Upaya-upaya FM dapat dikelompokkan ke dalam empat kategori besar:
a. Corrective Maintenance (CM);
b. Reactive Maintenance (RM);
c. Preventative Maintenance (PM);
d. Predictive Maintenance (PdM).
Kombinasi dan perluasan kategori pemeliharaan gedung di setiap tahap operasi berbeda- beda, tergantung pada item perawatan. PM dan PdM keduanya umum untuk pengembangan komersial.
PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN SDA DAN KONSTRUKSI 97 Perawatan Preventif (PM)
Aset dikenakan jadwal rutin tugas pemeliharaan (inspeksi, pembersihan, pelumasan, penyesuaian dan kalibrasi). Pekerjaan dilakukan secara rutin terlepas apakah fungsionalitas atau kinerja aset terdegradasi. Frekuensi perawatan umumnya konstan dan biasanya didasarkan pada umur yang diharapkan dari komponen yang dipelihara. Pemeliharaan dilakukan pada interval yang telah ditentukan. Ketika usia aset, frekuensi dan jumlah titik pemeriksaan mungkin perlu dinilai ulang. Tugas-tugas ini biasanya sering dilakukan dan membutuhkan jumlah tenaga kerja dan material yang relatif konstan.
Perawatan Prediktif (PdM)
Strategi pemeliharaan didasarkan pada pemantauan dan mengukur kondisi aset untuk menentukan apakah mereka akan gagal selama beberapa periode mendatang dan kemudian mengambil tindakan yang tepat untuk menghindari konsekuensi dari kegagalan itu.
Pemantauan (kinerja peralatan, degradasi pelumasan, mengamati apa saja Tren tidak sehat) akan menjadi aksi utama selama masa hidup pembangunan. Jadwal kegiatan perawatan terkait dengan ketentuan surat perintah. Ketika kondisi mencapai tingkat yang tidak dapat diterima, peralatan dimatikan untuk memperbaiki atau mengganti komponen yang rusak sehingga mencegah kegagalan yang lebih mahal terjadi. Strategi ini berbeda dari PM dalam hal ini berdasarkan kebutuhan pemeliharaan pada kondisi aktual aset daripada pada beberapa jadwal yang telah ditetapkan. Pendekatan ini menawarkan penghematan biaya dari pemeliharaan pencegahan berbasis waktu, namun strategi ini membutuhkan database yang besar dan upaya pemantauan, untuk memetakan informasi untuk wawasan dan keputusan yang tepat.
Tabel 5.1 – Strategi dan Biaya Pemeliharaan pada tahap Operasi Gedung yang berbeda Building
Operation Stage (Yr)
Capital Development
Cost ($)
Routine Maintenance
Cost 1 ($)
Asset Renewals
Cost ($)
Assets CM / PM / PdM Pre-Natal (<1yr) High Constant No New & under warranties PM
Childhood (1-16yr) N/A Constant Low PM / PdM
Adolescence (17-20yr) N/A Constant Medium CM / PM / PdM
Adulthood (30-49yr) N/A Constant High CM / PM / PdM
Old Age (50+ yr) N/A Constant Low CM / PM
Catatan: 1 - Informasi Indikatif tanpa mempertimbangkan faktor ekonomis.
Pemeliharaan Reaktif atau Strategi Pemeliharaan Korektif biasanya tidak disukai untuk pengembangan komersial karena kegagalan itu mungkin membebani pemilik klaim. Untuk bangunan komersial, karena keandalan sistem menjadi perhatian, dan peralatan bangunannya mahal, PdM adalah strategi yang paling umum digunakan dalam pemeliharaan fasilitas. Ini umumnya memiliki biaya yang lebih tinggi (termasuk tenaga kerja terlatih, memantau biaya modal dengan peningkatan investasi dalam peralatan diagnostik, investasi dalam pelatihan staf) tetapi meningkatkan siklus hidup komponen dan menghasilkan biaya perbaikan terendah dan kualitas yang lebih baik untuk penyewa komersial. Solusinya akan sempurna jika biaya tenaga kerja dapat dikurangi sekaligus menjaga kualitas yang sama atau bahkan lebih baik. Ini adalah drive untuk Smart Platform pemeliharaan fasilitas (FM).
PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN SDA DAN KONSTRUKSI 98 Pengembangan Smart Platform (7D BIM - Portal RM)
Informasi adalah elemen kunci untuk PdM. Sebagian besar dapat diambil dari BIM dan sistem manajemen gedung atau building information management (BMS) yang dibangun. BMS konvensional telah dikerahkan ke banyak gedung perkantoran kelas A selama beberapa dekade. BMS terutama bertanggung jawab untuk kontrol dan pemantauan berbagai instalasi layanan bangunan dan dioperasikan oleh sekelompok profesional manajemen fasilitas bangunan (FM). Jenis BMS yang dekat ini yang mempraktekkan praktik komunikasi langsung dan tidak langsung tidak mengalami perubahan besar selama bertahun-tahun.
Selain itu, para profesional FM biasanya harus berurusan dengan volume besar dan dokumen serah terima yang beragam dari para kontraktor dan membangun informasi tanpa sistem manajemen dokumen yang sistematis untuk memfasilitasi operasi pembangunan yang efektif, pemeliharaan, manajemen dan untuk mengatasi perubahan tata ruang dan sistem di masa mendatang.
Building Information Modeling (BIM) adalah proses yang melibatkan pembuatan dan penggunaan model 3D cerdas untuk menginformasikan dan mengkomunikasikan keputusan proyek. Desain yang akurat yang meminimalkan pesanan perubahan adalah kunci untuk mencapai manajemen proyek konstruksi tujuan. BIM untuk desain dan rekayasa bangunan membantu mengurangi risiko kesalahan melalui desain terpadu, rekayasa, dan alur kerja fabrikasi. Perluas melampaui geometri 3D, adalah tiga dimensi lebih tinggi yang menghubungkan secara cerdas dimensi yang lebih rendah dan rakitan struktural dengan semua aspek manajemen siklus hidup proyek. Tiga dimensi lebih tinggi yang terintegrasi dalam proyek ini BIM adalah: 4D (Waktu); 5D (Biaya); 6D (Kualitas); 7D (Operasi &
Manajemen).
BIM as-built memiliki daftar aset dan persyaratan pemeliharaan aset, jaminan. Alih-alih memasukkan semua informasi itu secara manual, informasi dari BIM, setelah penyelesaian konstruksi, dapat bermigrasi ke sistem manajemen fasilitas. Untuk membantu FM untuk mengontrol dan memantau sistem bangunan dengan satu sentuhan dan meningkatkan pengalaman pengguna dalam mengelola data, portal FM cerdas yang menghubungkan BMS dan BIM, yang informatif, interaktif dan memungkinkan pengaturan personalisasi untuk kebutuhan pengguna dan adaptif terhadap pengembangan pengguna akan menjadi larutan.
Ini adalah aplikasi BIM 7 dimensi (7D).
Informatif
Untuk memantau kondisi operasi aset yang sebenarnya, prosesnya membutuhkan data yang konstan rekaman dari waktu ke waktu, dari BMS dan BIM:
• Pola penggunaan penghuni dari waktu ke waktu
• Data setiap kinerja peralatan dari waktu ke waktu
• Data dari setiap terminal sistem dari waktu ke waktu
• Data dari setiap cabang dari waktu ke waktu
• Informasi yang dibangun (as-built)
• Informasi desain peralatan, informasi O & M
• Catatan inventaris dan catatan pemeliharaan
PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN SDA DAN KONSTRUKSI 99 Pengaturan interaktif & personalisasi
Untuk FM, untuk memahami data dalam waktu singkat dengan pelatihan yang lebih rendah (baik pada sistem operasi dan proses admin), platform yang dapat mengkonsolidasikan data di atas per kebutuhan sehari-hari mereka berharga:
• Memetakan data dengan lokasi
• Indikasi pengukuran yang tidak dapat diterima untuk degradasi atau kesalahan berdasarkan panggilan FM
• Memetakan informasi desain peralatan, setiap periode garansi dan kondisi operasi untuk jadwal pemeliharaan sesuai permintaan FM
• Dasbor yang Dapat Diatur untuk pemantauan dan investigasi data
• Otomasi forms admin
• Catatan pemeriksaan dan rekaman foto
Adaptif
Kemampuan menjaga informasi untuk pembaruan dan perubahan adalah bagian dari inti dalam membangun kehidupan. Catatan pemeliharaan dan basis data diharapkan memungkinkan pemeliharaan yang mudah:
• Catatan data penggantian peralatan
• Membangun pembaruan basis data informasi
• Memetakan pembaruan
• Pembaruan formulir
Fitur-fitur yang diperlukan seperti yang tercantum di atas dikonsolidasikan oleh lapisan perangkat lunak di atas BIM as-built dengan koneksi ke BMS untuk data pengukuran.
Perangkat lunak ini dinamakan sebagai portal FM (7D BIM).
Namun dalam konteks BIM untuk bangunan ini data-data yang akan dikelola hanya yang akan digunakan oleh manajer dalam operasi dan pemeliharaan fasilitas sepanjang siklus hidupnya.
Memungkinkan user untuk mengekstrak dan melacak data seperti status komponen, spesifikasi, pemeliharaan / manual operasi, data garansi dan lainnya sehingga penggantian lebih mudah dan lebih cepat. Tersedia pula proses untuk mengelola data supplier subkontraktor / dan komponen fasilitas melalui seluruh siklus hidup fasilitas.
Saat ini bermacam-macam teknologi telah diciptakan untuk berbagai keperluan.
Perkembangan teknologi mengakibatkan tuntutan masyarakat akan kemudahan, kelengkapan fasilitas, dan kecanggihan dalam segala hal, khususnya pengolahaan informasi, proteksi terhadap keamanan dan keselamatan bangunan yang akan memberikan rasa aman dan nyaman meningkat. Tentu untuk menjawab semua kebutuhan tersebut perlu adanya sistem bangunan pintar atau biasa disebut smart building.
Smart building adalah sebuah bangunan dengan fungsi servis komunikasi, otomatisasi bangunan, dan mampu menyesuaikan dengan aktivitas pengguna. Bangunan pintar bukanlah sebuah produk akan tetapi suatu pendekatan desain dengan pemikiran jauh ke depan, yaitu menerapkan paduan harmonis antara otomasi, komunikasi, dan perencanaan lingkungan agar tercipta bangunan komersial atau perkantoran yang benar-benar baik. Salah satu wujud bangunan pintar adalah sistem informasi di dalam gedung. Informasi yang dimaksud adalah letak ruangan, kondisi ruangan, dan aktivitas di dalam ruangan. Berbagai cara yang
PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN SDA DAN KONSTRUKSI 100 digunakan oleh pengguna gedung dalam memperoleh informasi yaitu bertanya, melihat brosur, atau browsing internet. Namun informasi yang didapatkan masih meluas dan membutuhkan waktu. Salah satu cara mendapatkan informasi yang memanfaatkan teknologi komputer untuk membuatnya serta menampilkanya adalah teknologi Augmented Reality (AR).
Secara umum, AR adalah penggabungan antara objek virtual dengan objek nyata. Sistem ini berbeda dengan Virtual Reality (VR), yang sepenuhnya merupakan virtual environment.
Teknologi AR menambah, melengkapi, atau meningkatkan realitas yang ada, sedangkan VR akan menggantikan dunia nyata sehingga pengguna merasakan lingkungan yang sintetik.
Dengan bantuan teknologi AR, lingkungan nyata yang ada akan dapat berinteraksi dalam bentuk digital (virtual).
Virtual Reality (VR) adalah sebuah teknologi yang membuat pengguna atau user dapat berinteraksi dengan lingkungan yang ada dalam dunia maya yang disimulasikan oleh komputer, sehingga pengguna merasa berada di dalam lingkungan tersebut. VR saat ini sangat populer tidak hanya diterapkan dalam dunia hiburan seperti film dan game, namun juga sudah masuk dalam disain 3D bidang konstruksi. Beberapa software aplikasi BIM untuk konstruksi sudah menyediakan fasilitas tambahan untuk ini. setiap VR mempunyai komponen yang beragam untuk menciptakan ilusi, dan yang komponen yang paling penting:
1. Head Mounted Display(HMD)
Ini adalah komponen yang paling utama dari VR. Berfungsi menipu penglihatan kita.
Sistem VR menggunakan prinsip stereoscopic vision untuk mensimulasi sudut pandang kita terhadap kedalaman dan struktur 3D. Untuk mencapai hal tersebut sistem VR harus men-generate gambar-gambar yang terpisah untuk tiap mata.
2. Display
Sistem VR me-render gambar streoscopic di atas display dari HMD dengan minmum 60 fps.
3. Optics
HMD juga dilengkapi oleh sepasang lensa. Lensa ini berfungsi untuk memusatkan gambar yang dilihat mata kita.
Jadi kedepan inventarisasi data informasi akan semakin terbuka baik tingkat akurasi maupun tingkat kemudahannya, sehingga dapat mendukung pemodelan 7D.