IDENTIFIKASI LAHAN UNTUK PEMBANGUNAN PERUMAHAN

(1)

LAND IDENTIFICATION FOR DEVELOPMENT

HOUSING / INDUSTRY

(2)

TATA GUNA LAHAN

KOTA BEKASI

TATA GUNA LAHAN

KOTA BEKASI

TATA GUNA LAHAN

KOTA BEKASI

TATA GUNA LAHAN

KOTA BEKASI

OUTLINE PAPARAN

SEKILAS TENTANG TEORI LOKASI

GAMBARAN KETENTUAN TEKNIS TATA RUANG

MEKANISME PERIZINAN PEMANFAATAN RUANG / LAHAN

KETENTUAN PROPORSI LAHAN UNTUK PENGEMBANGAN PERUMAHAN/INDUSTRI

INOVASI PERIZINAN PEMANFAATAN RUANG / LAHAN

1

2

3

4

5

(3)

SEKILAS TENTANG TEORI LOKASI 1

Faktor-Faktor Dominan dalam Penentuan Lokasi Perumahan (Wonosuprojo, dkk, 1955), (Dasra, 1995):

1. Arah Perkembangan Kota dan Kepastian Hukum  Sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW / RDTR)

2. Kondisi Fisik Lahan Kemiringan lahan, jenis tanah (kesuburan/daya resap), kerawanan bencana (banjir)

3. Ketersediaan lahan dan harga tanah  Semakin mahal harga tanah maka biaya harga satuan rumah juga akan semakin tinggi

4. Kondisi Sosial Budaya  kecenderungan perkembangan penduduk (kepadatan, jumlah,

pertumbuhan) menentukan kebutuhan akan rumah, suasana kehidupan di lingkungan, kemanan, dll 5. Aksesibilitas  Tersedianya sarana dan prasarana

transportasi baik skala lokal maupun regional

6. Utilitas  Tersedianya pola jaringan jalan, jaringan listrik, jaringan telepon, jaringan drainase dan jaringan Air Bersih

(4)

GAMBARAN KETENTUAN TEKNIS TATA RUANG 2

Tata ruang adalah wujud struktur ruang dan pola ruang

(UU 26 Tahun 2007, Pasal 1 Ayat 2)

Struktur ruang adalah susunan pusat-pusat permukiman dan sistem jaringan prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi masyarakat yang secara hierarkis memiliki hubungan fungsional

(UU 26 Tahun 2007, Pasal 1 Ayat 3)

Pola ruang adalah distribusi peruntukan ruang dalam suatu wilayah yang meliputi peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan peruntukan ruang untukfungsi budi daya

(UU 26 Tahun 2007, Pasal 1 Ayat 4)

TATA RUANG

STRUKTUR RUANG POLA RUANG

Dasar Hukum: UU No 26 Tahun 2007 tentang PENATAAN RUANG

(5)

DINAMIS

Dapat Dilakukan Peninjauan Kembali 1 Kali dalam 5 Tahun

5

PERENCANAAN TATA RUANG

PEMANFAATAN RUANG

PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

Penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.

(UU 26 Tahun 2007 Pasal 1 Ayat 5) SIKLUS PENATAAN RUANG

(6)

RTRWN RTRWP RTRWK/KOTA

Sistem Perencanaan Tata Ruang Nasional

Sistem Perencanaan Tata Ruang Provinsi

Sistem Perencanaan Tata Ruang Kab/Kota

RTR Pulau, Kawasan Tertentu, Kawasan

Perbatasan, Kawasan Terpencil

Renc. “Detail”

Kawasan Strategis Prov

RDTR Kab/Kota

RTBL

Rencana Umum TR

Rencana Detail TR

HIERARKI PENATAAN RUANG

Kedetailan Skala 1:5.000

Kedetailan:

Skala 1:25.000

Kedetailan Skala 1:500 Kawasan yang Diprioritaskan

Penangannnya

Kota Bekasi Sudah Mempunyai Rencana Tata Ruang Hingga Kedetailan 1: 5000 ditetapkan melalui

Perda Kota Bekasi Nomor 05 Tahun 2016 Tentang RDTR Kota Bekasi Tahun 2015-2035

Kedalaman

Pengaturan Sampai ke Zonasi dan Sub

Zonasi

CONTOH :

(7)

CONTOH MUATAN SUBSTANSI RENCANA DETAIL TATA RUANG KOTA BEKASI

RDTR KOTA BEKASI

Perda 05 Th 2016

RDTR adalah penjabaran dari Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) ke dalam rencana pemanfaatan ruang kawasan dengan menetapkan blok-blok peruntukan pada kawasan fungsional yang dimuat dalam peta rencana berskala 1:5000

Tujuan penataan ruang wilayah Kota Bekasi melalui RDTR adalah mewujudkan Kota Bekasi sebagai tempat hunian dan usaha kreatif yang nyaman dengan peningkatan kualitas lingkungan hidup yang berkelanjutan.

NO BWP ARAH PEMBANGUNAN

1 Pusat Kota Pusat aktivitas pemerintahan, sosial, ekonomi,dan rekreasi Kota Bekasi yang berwawasan lingkungan

2 Bekasi Utara Mewujudkan kawasan permukiman dan perdagangan yang berwawasan lingkungan.

3 Pondok Gede mewujudkan kawasan

perdagangan dan jasa serta pendidikan yang terpadu dan terstruktur

4 Mustikajaya Mewujudkan kawasan perdagangan dan jasa, permukiman skala besar, dan kawasan industri

5 Jatisampurna mewujudkan kawasan

permukiman skala besar dan kawasan perdagangan jasa yang nyaman

TUJUAN

Pembagian Wilayah Perencanaan

Kawasan Bekasi Utara,

Mustikajaya dan Jatisampurna

diarahkan untuk pengembangan

perumahan

(8)

PEMBAGIAN ZONASI

1. Zona Perlindungan Setempat 2. Zona Ruang Terbuka Hijau

(RTH)

3. Zona Rawan Bencana 4. Zona Cagar Budaya

1. Zona perumahan;

2. Zona perdagangan dan jasa;

3. Zona industri;

4. Zona perkantoran;

5. Zona sarana pelayanan umum;

6. Zona khusus;

7. Zona lainnya;

8. Zona campuran.

Kawasan yang diperuntukkan untuk tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung bagi perikehidupan dan penghidupan

ZONASI

ZONA LINDUNG ZONA BUDIDAYA

ZONA PERUMAHAN

ZONA INDUSTRI

Kawasan yang diperuntukkan bagi kegiatan industri berdasarkan RTRW/RDTR yang ditetapkan oleh pemerintah kota

SUB ZONA:

1. Perumahan Kepadatan Tinggi (R-2) 2. Perumahan Kepadatan Sedang (R-3) 3. Perumahan Kepadatan Rendah (R-4)

SUB ZONA:

1. Industri Besar (I-1) 2. Industri Menengah (I-2) 3. Industri Kecil (I-3)

(9)

ATURAN TEKNIS YANG WAJIB DIPERHATIKAN

Koefisien Dasar Bangunan yang selanjutnya disingkat KDB adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan atau tanah perpetakan atau daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.

Koefisien Lantai Bangunan yang selanjutnya disingkat KLB adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas tanah perpetakan atau daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.

Ketinggian Bangunan yang selanjutnya disingkat KB adalah jumlah lantai penuh suatu bangunan dihitung mulai dari lantai dasar sampai lantai tertinggi.

Koefisian Dasar Hijau yang selanjutnya disingkat KDH adalah angka presentase berdasarkan perbandingan antara luas lahan terbuka untuk penanaman tanaman dan atau peresapan air terhadap luas persil yang dikuasai.

Garis Sempadan Bangunan yang selanjutnya disingkat GSB adalah garis yang tidak boleh dilampaui oleh denah bangunan ke arah garis sempadan jalan yang

ditetapkan dalam rencana kota.

KDB

KLB

KDH

KB

GSB

(10)

ATURAN TEKNIS UNTUK ZONA PERUMAHAN DAN INDUSTRI

Sub Zona KODE KELAS JALAN ARTERI KELAS JALAN KOLEKTOR KELAS JALAN LOKAL KDB KLB KDH KB KDB KLB KDH KB KDB KLB KDH KB Perumahan

Kepadatan TINGGI

R-2 60% 1,8 15% 3 Lt 60% 1,8 15% 3 Lt 60% 2,1 15% 3 Lt

Perumahan Kepadatan SEDANG

R-3 55% 1,65 15% 3 Lt 55% 1,65 15% 3 Lt 55% 1,65 15% 3 Lt

Perumahan Kepadatan RENDAH

R-4 50% 1,5 15% 3 Lt 50% 1,5 15% 3 Lt 50% 1,5 15% 3 Lt

Industri Besar, Menengah, Kecil

I-1 I-2 I-3

50% 1,5 30% 3 Lt 50% 1,5 30% 3 Lt - - - -

(11)

KETENTUAN PROPORSI LAHAN UNTUK PENGEMBANGAN PERUMAHAN/INDUSTRI

3

Ketentuan Prasarana dan Sarana Dasar Minimal Di Zona Perumahan

Setiap Pengembang dalam melakukan pembangunan zona perumahan wajib menyediakan prasarana, sarana dan utilitas dengan proporsi sebagai berikut :

1. Luas lahan yang dapat dimanfaatkan untuk membangun prasarana dan utilitas zona perumahan paling besar

65%

(enam puluh lima persen) dari luas lahan yang disetujui untuk prasarana, sarana dan utilitas zona perumahan;

2. Luas lahan yang dapat dimanfaatkan untuk membangun sarana lingkungan adalah paling sedikit

15%

(lima belas persen) dari luas lahan yang disetujui untuk prasarana, sarana dan utilitas zona perumahan;

3. Luas lahan yang dapat dimanfaatkan untuk pertamanan adalah paling sedikit

20%

(dua puluh persen) dari luas lahan yang disetujui untuk prasarana, sarana dan utilitas zona perumahan;

4. Proporsi RTH pada zona perumahan diambil dari proporsi luasan prasarana, sarana dan utilitas perumahan dengan luasan yang dihitung paling sedikit 15% (lima belas persen) dari luas lahan keseluruhan atau

KDH 15%

(lima belas persen).

Sumber: Perda Kota Bekasi No 05 Tahun 2016 Pasal 123 Ayat 1

(12)

Ketentuan Penyediaan Tempat Pemakaman Umum (TPU)

Kewajiban Pengembang perumahan menyediakan lahan untuk Tempat Pemakaman Umum berupa lahan siap bangun dengan ketentuan :

1. Untuk pembangunan kawasan perumahan horizontal, kewajiban pengembang menyerahkan lahan Tempat Pemakaman Umum sebesar 2% (dua persen) dari luas lahan sesuai rencana perumahan horizontal pada rencana tapak yang disetujui;

2. Untuk pembangunan kawasan perumahan vertikal atau rusun, kewajiban pengembang menyerahkan lahan Tempat Pemakaman Umum paling besar 3.5 m2 per unit dan minimal 2 m2 (dua meter persegi) per unit yang disesuaikan dengan luasan tiap tipe yang akan diatur lebih lanjut dalam Peraturan Walikota;

3. Untuk pembangunan Rumah Toko (Ruko) dan atau atau Rumah Kantor (Rukan), kewajiban pengembang menyerahkan lahan Tempat Pemakaman Umum seluas 2 m2 (dua meter persegi) per unit Ruko dan/atau Rukan

Penyediaan TPU dilakukan dengan cara :

Membangun atau mengembangkan tempat pemakaman

di dalam atau di luar lokasi

pembangunan perumahan. Untuk penetapan lokasi TPU yang akan dikembangkan di luar lokasi pembangunan perumahan, pengembang wajib mengikuti arahan sesuai rencana yang ditetapkan dalam tata ruang kota pada wilayah terdekat dari lokasi pengembangan.

Sumber : Perda Kota Bekasi No 05 Tahun 2016 Pasal 126

(13)

Ketentuan Prasarana dan Sarana Dasar Minimal Di Zona Industri



Setiap pengembang yang melakukan pembangunan industri baik berupa zona industri atau pergudangan, wajib menyediakan

prasarana, sarana dan utilitas

dengan proporsi paling sedikit 30% (tiga puluh persen) dari keseluruhan luas lahan.

 Proporsi RTH

pada zona industri diambil dari proporsi luasan prasarana, sarana dan utilitas zona industri dengan luasan yang dihitung minimal 20% (dua puluh persen) dari luas lahan keseluruhan atau

KDH 20%

(dua puluh persen).



(Prasarana sarana dan utilitas pada zona industri, meliputi :

1. Jaringan saluran pembuangan air limbah domestik, air limbah industri dan limbah B3;

2. Jaringan drainase, tempat pembuangan sampah. jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan telepon, jaringan gas, sarana pemadam kebakaran;

3. Sarana anatara lain meliputi sarana perniagaan atau perbelanjaan, sarana pelayanan umum dan pemerintahan, sarana pendidikan, sarana kesehatan, sarana peribadatan, sarana rekreasi dan olahraga, sarana pemakaman atau tempat pemakaman, sarana pertamanan dan RTH, sarana parkir;

4. Tempat penampungan air dan/atau polder dan

green belt.

Perda Kota Bekasi No 05 Tahun 2016 Pasal 125

(14)

MEKANISME PERIZINAN PEMANFAATAN RUANG/LAHAN 4

Izin pemanfaatan ruang diberikan untuk:

1. Menjamin pemanfaatan ruang sesuai dengan rencana tata ruang, peraturan zonasi, dan standar pelayanan minimal bidang penataan ruang;

2. Mencegah dampak negatif pemanfaatan ruang;

3. Melindungi kepentingan umum dan masyarakat luas

Sumber : PP 15 Tahun 2010 Pasal 161

Izin pemanfaatan ruang adalah izin yang dipersyaratkan dalam kegiatan pemanfaatan ruang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan

Pengaturan penataan ruang oleh pemerintah daerah kabupaten/kota meliputi penyusunan dan penetapan:

1. RTRW Kab/Kota, RTR Kawasan Strategis Kab/Kota, RDTR ditetapkan melalui Perda Kab/Kota 2. Ketentuan tentang perizinan, bentuk dan besaran insentif dan disinsentif, serta sanksi

administratif, ditetapkan dengan peraturan Bupati/Walikota.

Sumber : PP 15 Tahun 2010 Pasal 4 Ayat 3 Ketentuan Perizinan Ditetapkan Oleh Daerah

(15)

JENIS IZIN PEMANFAATAN RUANG/LAHAN (CONTOH DI KOTA BEKASI)

IZIN PRINSIP LOKASI

IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN (IMB)

IZIN

LINGKUNGAN (ANDAL,RKL,RPL)

IZIN PEMANFAATAN RUANG

IZIN PRINSIP LOKASI:

• Bertujuan untuk memberikan arahan pembangunan yang dimohon dari aspek tata ruang, aspek lingkungan, aspek teknis bangunan gedung, aspek ekonomi dan sosial budaya sebagai pedoman pemberian Izin Pemanfaatan Ruang lainnya;

• Diberikan sebagai persetujuan penguasaan lahansesuai rencana tata ruang yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak.

• Diberikan oleh Wali Kota setelah mendapat pertimbangan teknis dari Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah (BKPRD)

Persyaratan Administrasi 1. Data

Pemohon 2. Data Tanah 3. Dok/Surat

Terkait

Persyaratan Teknis

1. Data Umum Bangunan Gedung (Fungsi, Luas, Jmlh Lantai, Posisi)

2. Dokumen Rencana Teknis Bangunan Gedung (Arsitektur, Struktur, Utilitas)

• Permen PUPR No 05/PRT/M/2016 ttg IMB

• Perda Kota Bekasi No 4 Th 2017 ttg Penyelenggaraan dan Retribusi IMB Perda Kota Bekasi No 13 Th

2016

ttg Penyelenggaraan Izin Pemanfaatan Ruang

Permen LH No 08 Tahun 2013 ttg Tata Laksana Penilaian dan

Pemeriksaan Dok LH serta Izin Lingkungan

1. Uji Administrasi 2. Uji Tahap Proyek 3. Uji Kualitas

Dokumen (Konsistensi, Keharusan, Kedalaman, Relevansi)

(16)

IZIN PRINSIP LOKASI

KEGIATAN YANG

MEMERLUKAN IZIN PRINSIP LOKASI:

1. Kegiatan yang berdampak minimal pada fungsi pelayanan skala bagian dalam kota (BWK) sesuai rencana tata ruang;

2. Kegiatan yang memiliki resiko terhadap kelestarian dan

keseimbangan lingkungan;

3. Kegiatan yang berdampak terhadap aktifitas perkotaan secara luas meliputi, lalu lintas, estetika kota, lingkungan hidup, sosial budaya, keamanan dan ketertiban atau aktifitas

perkotaan lainnya;

4. Kegiatan dengan luasan lahan minimal 10.000 M2 (sepuluh ribu) meter persegi

SYARAT PENGAJUAN:

1. Surat Permohonan

2. FC Pertimbangan Teknis Pertanahan 3. FC Akta Pendirian Perusahaan

4. FC KTP 5. FC NPWP

6. Uraian Rencana Proyek/Proposal 7. Gambar/Sketsa yang dimohon 8. Surat Keterangan Domisili

Perusahaan

9. Surat Pernyataan Tanah Telah

Dikuasai Pemohon / Sertipikat / AJB 10. Surat Pernyataan Kesanggupan

Penggantian yang Layak bagi Pemilik Tanah

11. Surat Pernyataan Kesanggupan Menyelesaikan Masalah di Lokasi 12. Surat Pernyataan Berkas Sesuai

Aslinya

13. Surat Kesanggupan Menyediakan PSU/TPU sesuai ketentuan

14. Surat Kuasa, Jika Dikuasakan Kepengurusannya

(17)

INOVASI PERIZINAN PEMANFAATAN LAHAN 5

Untuk Kegiatan dengan Luas Lahan < 10.000 M2  Cukup Melalui Mekanisme Online Single Submission (OSS) (Tidak Wajib Melalui Mekanisme

Rekomendasi TKPRD)

DASAR HUKUM:

1. Perpres No 91 Tahun 2017 Tentang Percepatan Pelaksanaan Berusaha 2. Permen ATR/BPN No 14 Tahun 2018

Tentang Izin Lokasi

TUJUAN  Reformasi Birokrasi dan Percepatan Investasi

1. Reformasi struktural dan Mindset: birokrasi yang sederhana, simpel, lincah, cepat, adaptif, inovatif

2. Percepat proses perizinan 3. Hilangkan semua hambatan

4. Investasi terbuka untuk membuka

lapangan kerja

(18)

GAMBARAN ALUR IZIN LOKASI MELALUI MEKANISME OSS

10 Hari 10 Hari 2 Hari

(19)

TIPS

MENENTUKAN/MEMILIH LAHAN

UNTUK PENGEMBANGAN PERUMAHAN/INDUSTRI

1. Pastikan Status Lahan (SHM/SHGB/dll)  Tdk dalam sengketa

2. Pastikan Lahan Sesuai dengan Zonasi dalam Rencana Detail Tata Ruang (Cek Koordinat dan Pastikan Peruntukannya dengan Dinas yang membidangi urusan Penataan Ruang)

3. Cek dan Analisis Kondisi Fisik Lahan (Bentuk Bentangan/

Hamparan , Jenis Tanah, Kemiringan, Kerawanan Bencana)

4. Cek dan Analisis Aksesibilitas Lokasi (Kelas Jalan, Akses ke Jalan Utama/Tol, Akses ke Pusat-Pusat Pelayanan (Pendidikan,

Kesehatan, Perdagangan)

5. Cek dan Analisis Kondisi Sosial Budaya Lingkungan (Keamanan, keterbukaan dengan masyarakat/warga baru)

6. Segera Ajukan Proses Perizinan

(20)

KATA AKHIR

(21)