Pengenalan Manajemen Proyek Konstruksi

I. Pertemua pertama

a. Pengertian Manajenem Proyek Konstruksi

Manajemen Proyek Konstruksi adalah Semua perencanaan, pelaksanaan, pengendalian dan koordinasi suatu proyek dari awal (gagasan) sampai selesainya proyek untuk menjamin bahwa proyek dilaksanakan tepat waktu, tepat biaya dan tepat mutu. Adapun pengertian dari proyek itu sendiri, Proyek adalah rangkaian kegiatan yang dimulai dengan awal suatu kegiatan dan diakhiri oleh akhir suatu kegiatan dalam jangka waktu tertentu.

Proyek konstruksi mempunyai tiga karakteristik yang dapat dipandang secara tiga dimensi (Ervianto, 2005), tiga karakteristik tersebut adalah :

1. Bersifat unik

Keunikan dari proyek konstruksi adalah tidak pernah terjadi ran gkaian kegiatan yang sama persis (tidak ada proyek identik, yang a da adalah proyek sejenis), proyek bersifat sementara, dan selalu me libatkan grup pekerja yang berbeda-beda.

2. Dibutuhkan sumber daya (resources)

Setiap proyek konstruksi membutuhkan sumber daya dalam pe nyelesaiannya,yaitu pekerja dan “sesuatu” (uang, mesin, metoda, m aterial).Pengorganisasian semua sumber daya tersebut dilakukan ol eh manajer proyek.Dalam kenyataannya, mengorganisasikan pekerj a lebih sulit dibandingkan sumber daya lainnya.Apalagi, pengetahu an yang dipelajari seorang manajer proyek bersifat teknis, seperti m ekanika rekayasa, fisika bangunan, computer science,construction management. Jadi, seorang manajer proyek secara tidak langsung membutuhkan pengetahuan tentang teori kepemimpinan yang harus ia pelajari sendiri.

3. Organisasi

Setiap organisasi mempunyai keragaman tujuan dimana didala mnya terlibat sejumlah individu dengan ragam keahlian, ketertarika n, kepribadian dan juga ketidakpastian.Langkah awal yang harus di lakukan oleh seorang manajer proyek adalah menyatukan visi menj adi satu tujuan yang telah ditetapkan oleh organisasi.

Proyek sebagai suatu sistem

Sumber daya proyek INPUT

(5M)

 Kegiatan Proyek PROSES

(POAC)

 Hasil

OUTPUT (PRODUK) a. Planning (perencanaan), meliputi perumusan persyaratan

 Rencana teknik pelaksanaan pekerjaan

 Rencana waktu pelaksanaan pekerjaan

 Rencana pelaksanaan uji mutu b. Organizing (pengorganisasian)

 Penyusunan organisasi pelaksanaan yang efisien

 Mekanisme kerja (dg kontraktor, dg konsultan dan dg pemilik) c. Actuating (pelaksanaan)

 Motivasi

 Komunikasi

 Kepemimpinan

 Pengarahan

d. Controling (pengendalian)

 Monitoring dan pengawasan (terhadap B, M, W)

 Pelaporan

b. Jenis – jenis Proyek konstruksi

Bangunan Gedung merupakan suatu bangunan rumah, kantor, pabrik dan lainya, dan Adapun ciri-ciri dari kelompok bangunan ini adalah :

1. Proyek konstruksi menghasilkan tempat orang bekerja atau tinggal.

2. Pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang relatif tidak terlalu luas dan kondisi pondasi umumnya sudah diketahui.

3. Dibutuhkan manajemen terutama untuk progressing pekerjaan.

Bangunan sipil pada bagian transport dan air adalah jalan, jembatan, bendungan dan infrastruktur lainnya. ciri-ciri dari kelompok bangunan ini adalah :

1. Proyek konstruksi dilaksanakan untuk mengendalikan alam agar berguna bagi kepentingan manusia.

2. Pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang luas atau panjang dan kondisi pondasi sangat berbeda satu sama lain dalam suatu proyek.

3. Manajemen dibutuhkan untuk memecahkan permasalahan.

c. Tahapan Proyek Secara Umum 1. Tahap Studi Kelayakan

Adalah suatu kajian yang dilakukan untuk mengetahui apakah suatu proyek konstruksi yang diusulkan layak/tidak untuk dilaksanakan. Aspek yang dikaji dalam studi kelayakan terdiri dari baik dari aspek pasar, aspek teknis dan lingkungan, aspek ekonomi-finansial.

Adapun kegiatan dalam tahap studi kelayakan :

 Menyusun rancangan proyek dan estimasi biaya secara kasar.

 Meramalkan manfaat yang akan diperoleh jika proyek tersebut dilaksanakan, baik manfaat langsung (manfaat ekonomis) maupun manfaat tidak langsung (fungsi sosial).

 Menyusun analisis kelayakan proyek, baik secara ekonomis maupun finansial.

 Menganalisis dampak lingkungan yang mungkin terjadi apabila proyek tersebut dilaksanakan.

2. Tahap Perencanaan

Tujuan dari tahap desain/ perancangan adalah:

 Untuk melengkapi penjelasan proyek dan menentukan tata letak, rancangan, metoda konstruksi, dan taksiran biaya agar persetujuan dari pemilik proyek dan pihak berwenang yang terlibat.

 Untuk mempersiapkan informasi pelaksanaan yang diperlukan, termasuk gambar rencana dan spesifikasi serta untuk melengkapi semua dokumen tender.

Terdiri atas 3 tahapan desain, yaitu:

• Tahap Pra-desain (preliminary design)

• Tahap pengembangan desain (development design)

• Tahap detail desain (detail design).

3. Tahap Pengadaan

Tujuan dari tahap pengadaan atau pelelangan adalah untuk menunjuk kontraktor sebagai pelaksana atau sejumlah sebagai sub-kontraktor yang melaksanakan konstruksi di lapangan.Hal-hal yang perlu diperhatikan pada tahap ini adalah:

1. Prakualifikasi tujuannya : mengetahui pengalaman dan kompetensi kontraktor yang ikut serta dalam pelelangan. Prosedur ini meliputi pemeriksaan sumber daya keuangan, manajerial dan fisik kontraktor yang potensial, dan pengalamannya pada proyek serupa, serta menilai integritas perusahaan.

2. Dokumen Kontrak

Merupakan dokumen legal yang menguraikan tugas dan tanggung jawab pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.

4. Tahap Pelaksanaan

Tujuan dari tahap pelaksanaan (construction) adalah untuk mewujudkan bangunan yang dibutuhkan oleh pemilik proyek dan yang sudah dirancang oleh konsultan perencana dalam batasan biaya dan waktu yang telah disepakati, serta dengan kualitas yang telah disyaratkan. Kegiatan yang dilakukan pada tahap ini adalah merencanakan, mengkoordinasikan, dan

mengendalikan semua operasional di lapangan.

5. Tahap Pemeliharaan

Tujuan pada tahap ini adalah untuk menjamin agar bangunan yang tela h sesuai dengan dokumen kontrak dan semua fasilitas bekerja sebagaimana me stinya. Kegiatan yang dilakukan adalah :

 Mempersiapkan data-data pelaksanaan, baik berupa data-data sela ma pelaksanaan maupun gambar pelaksanaan (as build drawing).

 Meneliti bangunan secara cermat dan memperbaiki kerusakan- ker usakan.

 Mempersiapkan petunjuk oprasional/pelaksanaan serta pedoman pe meliharaan.

 Melatih staff untuk melaksanakan pemeliharaan.

 Pihak yang terlibat adalah Konsultan Pengawas/ MK, pemakai, pe milik.

II. Pertemuan Kedua

a. Pihak Yang Terlibat Dalam Proyek Konstruksi

Manajemen proyek mempunyai kewajiban untuk mengkoordinir semua pihak ya ng terlibat dalam proyek konstruksi, sehingga tujuan proyek dapat tercapai dengan baik da n semua pihak secaraoptimal mendapatkan hal-hal yang menjadi sasaran merekauntuk terli bat dalam proyek Sasaran-sasaran yang dituju berbagai pihak yang terlibat dalam proyek k onstruksi dapat diidentifkasi sebagai berikut :

a) Pemilik

1. Biaya proyek yang cukup murah 2. Keuntungan yang didapat cukup besar 3. Singkat dalam waktu pelaksanaanproyek 4. Tidak ada kesulitan selama pelaksanaan

b) Konsultan

1. Imbalan yang tinggi terhadap jasa yang diberikan 2. Jadwal pelaksanaan pekerjaan yang cukup longgar 3. Informasiormasi tentang proyektersedia cukup lengkap

4. Keputusan yang cepat daripemilik proyek berkenaandengan pekerjaan yang ditanganinya

5. Cara pembayaran yang cepat dan tepat waktu c) Kontraktor

1. Keuntungan yang didapat cukup besar

2. Tidak ada keterlambatan gambar dari konsultanperencana 3. Kemungkinan terjadinya perubahan desainsangat kecil 4. Kedatangan bahan dan peralatan yang tepatwaktu

5. Tidak ada keluhan dari masyarakat sekitarlokasi pembangunan 6. Bebas memilih metoda pelaksanaan yang akanditerapkan 7. Ijin-ijin pelaksanaan pembangunan terbitdengan cepat 8. Penyediaan pelayanan yang cepat dantepat waktu 9. Proses pembayaran yang cepat dan tepat waktu

d) Pemasok (supplier)

1. Keuntungan yang didapat cukup besar 2. Persyaratan tentang kualitas bahan jelas 3. Cukup waktu untuk pengiriman bahan

4. Meminimalkan pemakaian bahan/ alat yang tidak lazim 5. Toleransi kebutuhan kualitas yang culup layak

e) Institusi keuangan

1. Memberikan pinjaman yang aman

2. Pemberian pinjaman sesuai dengan jadwal proyek

3. Memberikan cukup keuntungan untuk menutupi pelayanan pinjaman f) Masyarakat

1. Tidak ada gangguan dan kecelakaan dalam masa pelaksanaan konstruksi 2. Tidak ada dampak lingkungan yang negatif selama dan sesudah pelaksanaan

konstruksi

3. Dengan adanya proyek, kesejahteraan sosial masyarakat sekitar menjadi lebih baik

4. Hasil dari proyek dapat dinikmati masyarakat dengan harga yang layak dan kualitas yang baik

g) Lembaga pelayanan

1. Jadwal waktu penyelesaian tepat dengan permintaan 2. Gangguan yang terjadi selama proyek sangat kecil

h) Badan pemerintah

1. Pemanfaatan hasil pembangunan sesuai dengan tujuan awal proyek

2. Pelaksanaan pembangunan sesuai dengan kebijakan dan peraturan yang berlaku i) Tenaga kerja

1. Gambar-gambar kerja diselesaikan tepat pada waktunya 2. Kemungkinan terjadinya perubahan desain sangat kecil 3. Kedatangan bahan dan peralatan yang tepat waktu

4. Tidak ada keluhan dari masyarakat sekitar lokasi pembangunan 5. Instruksi yang jelas tentang metode pelaksanaan

6. Pembayaran yang tepat waktu j) Lembaga-lembaga internal

1. Jadwal waktu pelaksanaan cukup longgar

2. Waktu yang cukup untuk mengumpulkam informasi-informasi tentang proyek 3. Pelaksanaan proyek tidak mengubah prosedur operasinya

Pemilik Bangunan (owner)

Konsultan (Engineer) LEMBAGA FUNGSI, TUGAS, WEWENANG Konsultan

Manajemen Konstruksi (MK)

 Membantu pemilik sebagai penasehat dan dalam pengelolaan proyek, mulai tahap studi kelayakan, desain (design) hingga pelaksanaan konstruksi

Konsultan Studi Kelayakan

 Menyediakan layanan jasa studi kelayakan

Konsultan Perencana

 Menyediakan layanan jasa desain (design)

 Terdapat konsultan perencana khusus,misalnya perencana arsitektur, struktur, lansekap, dll.

Konsultan Pengawas

 Menyediakan layanan jasa pengawasan pada saat pelaksanaan konstruksi (construction)

Kontraktor (Contractor)

LEMBAGA FUNGSI, TUGAS, WEWENANG

Pemilik Bangunan atau konstruksi  Membiayai proyek

 Menetapkan keputusan berkaitan dengan proyek

Pengembang (investor)  Fungsi, tugas, dan wewenang sebagai pemilik bangunan Pemberi Tugas (Employer)  Mewakili pemilik bangunan Pengguna bangunan (User)  Memberi masukan (input) sebagai

pengguna bangunan

LEMBAGA FUNGSI, TUGAS, WEWENANG

Kontraktor  Menyediakan layanan jasa pelaksanaan konstruksi (construction) sebagai kontraktor utama

Sub kontraktor (kontraktor spesialis)

 Menyediakan layanan jasa pelaksanaan konstruksi khusus atau spesial, misalnya sub kontraktor pek instalasi, dll.

Pemasok (Supplier) Kontraktor bahan &

peralatan

 Menyediakan layanan jasa pengadaan bahan dan peralatan, misalnya beton siap pakai (readymix), dll.

b. Unsur/ Badan Yang Melaksanakan Pekerjaan Bangunan

 Pemberi Tugas

Pemberi tugas dapat berupa perseorangan atau badan hukum yaitu pihak yang menggunakan atau memerlukan suatu fasilitas/ proyek sekaligus yang menanggung biaya proyek yang akan didirikan.

 Tugas dan kewajiban pemberi tugas :

 Membuat kerangka acuan/ TOR yaitu berupa acuan perencana atau dasar perencanaan yang berkaitan dengan :

Tujuan proyek

Persyaratan proyek yang bersifat teknis dan administrasi

Tata ruang

Biaya

Lokasi yang disediakan

 Menentukan pilihan dan mengambil keputusan atas rencana dan konstruksi-konstruksi yang diusulkan oleh konsultan perencanan

 Memberikan informasi-informasi yang diperlukan oleh konsultan sehubungan dengan perencanaan proyek tersebut

 Menyediakan/ membiayai sejumlah biaya yang diperlukan untuk terwujudnya suatu pekerjaan bangunan

 Menerima dan menyetujui pekerjaan yang telah dilaksanakan oleh kontraktor.

i. Konsultan

Perencana yaitu berupa perseorangan atau badan hokum yang mempergunakan keahliannya berdasarkan pemberi tugas, mengerjakan perancangan atau perencanaan.

Tugas dan kewajiban konsultan perencana :

 Menampung dan mengembangkan informasi-informasi yang diberikan oleh pemilik mengenai konstruksi yang akan direncanakan.

 Membuat sketsa rencana

 Membuat rencana alur

 Membuat gambar (tampak, potongan dan detail2)

 Membuat spesifikasi (RKS)

 Menghitung konstruksi

 Menghitung volume pekerjaan

 Menghitung rencana anggaran biaya (RAB)

 Mempersiapkan tender

 Menentukan jadwal pelelangan

Pengawas yaitu berupa perseorangan atau badan usaha yang mempergunakan keahliannya atas dasar perintah/ penunjukkan dari pemberi tugas untuk melakukan pengawasan pelaksanaan pekerjaan di lapangan yang dilakukan oleh kontraktor.

Tugas dan kewajiban konsultan pengawas :

 Melakukan pengawasan pekerjaan yang dilaksanakan oleh kontraktor sesuai denga spesifikasi (RKS) dan gambar rencana.

 Melakukan pengawasan manajemen, pembayaran dan semua yang berhubungan dengan pelaksanaan di lapangan sesuai dengan criteria tugas yang telah ditetapkan dalam dokumen kontrak

Penasehat biaya (Quantity surveyor) adalah seseorang penasehat biaya konstruksi yang bekerja sama dengan pemilik (pemberi tugas). Pada umumnya penasehat biaya ditunjuk oleh arsitek atau engineer (ahli teknik).

Tugas dan fungsi penasehat biaya :

 Memberitahukan kepada pemberi tugas jumlah biaya yang diperlukan untuk suatu proyek

 Memberikan usulan atas prosedur tender dan tata cara kontrak (bentuk kontrak)

 Melaksanakan pengendalian biaya selama pelaksanaan proyek, sehingga tidak terjadi penambahan biaya

 Bekerjasama dengan perencana untuk meyakinkan pemberi tugas tentang tata cara pembayaran.

 Memeriksa harga-harga di tempat proyek akan dilaksanakan dan berdasarkan harga tersebut menafsir kemungkinan harga selama pembangunan berlangsung

 Mempersiapkan daftar biaya berkaitan dengan rancangan dalam bentuk batas biaya dan target biaya untuk setiap bagian proyek

 Mengendalikan kembali proposal yang dibuat masuk dalam batas harga yang diterima dan siap memberi tanggapan terhadap segi ekonomi serta alternative-alternatifnya.

Manajemen Konstruksi (CM)adalah suatu organisasi yang bersifat multi disiplin yang bekerja untuk dan atas nama pemberi tugas atau pemilik bangunan dan harus mampu bekerja sama dengan konsultan perencana untuk mencapai hasil yang optimal dari suatu proyek yaitu mulai dari perancangan sampai dengan

penyerahan dan pengoperasian proyek.

ii. Kontraktor

Kontraktor merupakan perusahaan perorangan atau perkumpulan berbadan hukum yang bergerak dalam bidang pelaksanaan pekerjaan bangunan dan melaksanakan pekerjaan menurut biaya yang telah disepakati (sesuai kontrak) dengan memperhatikan semua persyaratan (aturan yang berlaku), misalnya RKS dan gambar kerja.

Tugas dan kewajiban kontraktor :

 Melaksanakan pekerjaan sesuai kontrak berdasarkan gambar-gambar rencana, RKS, risalah pekerjaan (Berita acara Aanwizjing) dan peraturan yang telah ditetapkan.

 Membuat NWP (jika diperlukan)

 Membuat jadwal pengadaan bahan

 Membuat jadwal pengadaan peralatan

 Bersama-sama dengan konsultan pengawas melakukan pengujian/

pemeriksaan atas pekerjaan yang telah diselesaikan

 Bila diperlukan harus membuat gambar detail pelaksanaan

 Menjamin keamanan di lapangan serta keselamatan kerja atas semua orang

 Bertanggung jawab atas semua hasil pekerjaan sub kontraktor, pemasok (bila selaku kontraktor utama)

 Pembyaran pajak, asuransi, ijin bangunan sesuai dengan kontrak

 Menyerahkan pekerjaan apabila pekerjaan telah selesai secara keseluruhan atau dapat pula diserahkan perbagian sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Sub Kontraktor adalah perusahaan besar/kecil atau perorangan yang melaksanakan bagian-bagian tertentu dari suatu proyek yang mendukung tugas kontraktor utama atas persetujuan pemilik proyek. Sub kontraktor dalam melaksanakan pekerjaan diikat suatu perjanjian (kontrak) dengan kontraktor utama utama meliputi biaya pelaksanakan, waktu pelaksanaan, kualitas pekerjaan.

Fungsi sub kontraktor adalah membantu kontraktor utama dalam melaksanakan pekerjaan-pekerjaan sehingga mempermudah kontraktor utama dalam menyelesaikan seluruh pekerjaannya yang bersifat komplek

Suplier (Pemasok) adalah : seseorang atau organisasi yang menyediakan atau memasok sebagian peralatan atau bahan untuk kebutuhan suatu proyek atas pesanan kontraktor serta pemberi tugas.

Kontraktor dan pemasok, biasanya membuat perjanjian (kontrak) meliputi :

 waktu material harus sudah ditempat

 harga material per satuan (kg, m³, dsb)

 cara mengirim material

Tahap Studi Kelayakan (Feasibility Study)

Pemilik Bangunan (owner): Investor, pengguna bangunan, pemberi tugas (employer), dll.

Konsultan Studi Kelayakan, Konsultan MK

PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT DALAM PROYEK KONSTRUKSI

Pertemuan III

A. Pembentukan organisasi

Pembentukan organisasi melalui proses sebagai berikut:

1. Perencanaan organisasi, meliputi struktur, lingkup tugas, dan wewenang 2. Pengisian staf

3. Pengarahan 4. Pengendalian B. organisasi garis

 Sederhana, cocok untuk jumlah staf sedikit

 Setiap bagian terhubung langsung

 Wewenang dan tanggung jawab bergerak vertikal ke bawah sesuai jenjang

C. Organisasi garis dan staff

 Terdapat 2 kelompok dalam organisasi:

a. Orang-orang yang melaksanakan tugas pokok organisasi  berbentuk garis b. Orang yang berdasarkan keahlian yang dimilikinya bertugas memberi saran

kepada unit-unit operasional.  orang-orang ini disebut staf

 Terdapat spesialisasi yang beragam

 Staf memiliki pengaruh yang besar dalam pelaksanaan pekerjaan

D. Organisasi matrik

Pembagian tugas didasarkan pada spesialisasi yang dimiliki oleh staf.