TESIS
PEMBERIAN HAK ATAS TANAH DARI TANAH NEGARA BEKAS EIGENDOM VERPONDING MENJADI HAK GUNA BANGUNAN
(STUDI KASUS DI BPN KABUPATEN JOMBANG)
Disusun Oleh:
DWI MURTI HARIANI NIM : 12217019
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS NAROTAMA SURABAYA
2019
TESIS
PEMBERIAN HAK ATAS TANAH DARI TANAH NEGARA BEKAS EIGENDOM VERPONDING MENJADI HAK GUNA BANGUNAN
(STUDI KASUS DI BPN KABUPATEN JOMBANG)
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Dalam Program Studi Magister Kenotariatan Pada Fakultas Hukum Universitas Narotama
Surabaya
Disusun Oleh:
DWI MURTI HARIANI NIM : 12217019
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS NAROTAMA SURABAYA
2019
i
ii
iii
iv
iv
RINGKASAN
PEMBERIAN HAK ATAS TANAH DARI TANAH NEGARA BEKAS EIGENDOM VERPONDING MENJADI HAK GUNA
BANGUNAN (STUDI KASUS DI BPN KABUPATEN JOMBANG)
Tanah dalam pengertian yuridis adalah permukaan bumi, yang meliputi permukaan bumi yang berada dibawah air, termasuk air laut. Secara umum tanah dapat dibedakan menjadi 2 (dua) :
1. Tanah Hak adalah tanah yang telah dipunyai oleh perorangan atau badan hukum dengan suatu hak atas tanah menurut UUPA keberadaannya telah diatur dalam berbagai peraturan perundang-undangan, antara lain Peraturan Pemerintah No 40/1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.
2. Tanah Negara adalah Tanah yang dikuasai langsung oleh Negara. Langsung dikuasai, artinya, tidak ada pihak lain diatas tanah itu. Tanah itu juga disebut tanah negara bebas. Menurut UUPA semua tanah dikawasan Republik
1. Tanah Negara Bebas adalah tanah negara yang langsung dibawah penguasaan negara, diatas tanah tersebut tidak ada satupun hak yang dipunyai oleh pihak lain selain Negara. Tanah Negara bebas bisa langsung dimohon oleh kita kepada Negara/Pemerintah dengan melalui suatu prosedur yang lebih pendek daripada prosedur terhadap Tanah Negara tidak bebas.
2. Tanah Negara tidak bebas adalah Tanah Negara belum diatasnya sudah ditumpangi oleh suatu hak oleh pihak lain misalnya:
“Tanah Negara yang di atasnya ada Hak Pengelolaan yang dipunyai oleh:
Pemerintah Daerah / Kota, Perum Perumnas, Pertamina, Bulog, Badan Otoritas khusus dan badan-badan pemerintah lainnya yang keseluruhan modal/ sahamnya dipunyai oleh pemerintah dan/ atau pemerintah daerah.”
Tanah Negara adalah sama dengan tanah yang langsung dikuasai oleh Negara. Jadi Tanah Negara adalah semua tanah yang “belum dihaki” dengan hak- hak perorangan oleh UUPA.Tanah yang sudah dimiliki oleh suatu badan/instansi Pemerintah, adalah tanah negara pula, tetapi sudah diberikan dan melekat hak atas tanah sesuai ketentuan yang berlaku (Hak Pakai dan Hak Pengelolaan).
Sebelum UUPA diberlakukan, Hak Milik (khususnya yang tunduk pada hukum barat) penyebutannya lebih sering menggunakan bahasa Belanda yang berarti Eigendom atau Hak Milik. Hal ini sesuai dengan dasar hukum pengaturannya yang bersumber dari hukum Belanda perdata (Burgerlijk Wetboek (BW) voor Indonesie). Eigendom Verponding sebenarnya tidak terdapat pada literatur hukum agraria, yang ada hanyalah istilah “Eigendom”, Verponding artinya pajak atas harta tetap, namun dikalangan masyarakat sering kali penyebutan Eigendom dengan istilah “Eigendom Verponding”. Hak Eigendom adalah hak untuk dengan leluasa menikmati kegunaan sesuatu benda dan untuk berbuat bebas terhadap benda yang bersangkutan dengan kekuasaan yang
v
sepenuhnya, asal tidak bertentangan dengan undang-undang dan peraturan perundang-undangan lainnya yang ditetapkan oleh Penguasa yang berwenang dan tidak mengganggu pihak lain, semua itu terkecuali pencabutan hak untuk kepentingan umum, dengan pemberian ganti kerugian yang layak menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan bangunan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu 20 tahun lagi, dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengelolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA.
Hak Sewa Untuk Bangunan adalah hak yang dimiliki seseorang atau Badan Hukum untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah Hak Milik orang lain dengan membayar sejumlah uang sewa tertentu dan dalam jangka waktu tertentu yang disepakati oleh pemilik tanah dengan pemegang Hak Sewa Untuk Bangunan.
Kasus sengketa berawal dari perjanjian sewa menyewa antara, Pihak Kepolisian Resort Jombang dengan Pemegang Hak atas tanah Negara bekas Eigendom Verponding Nomor 4888, yang beralamat jalan Kyai Haji Wackhid Hasyim, Desa Kepanjen, Kecamatan Jombang, Kabupaten Jombang, Propinsi Jawa Timur, tanah tersebut telah disewa Institusi Kepolisian Resort Jombang, sesuai dengan Surat Keputusan tertanggal 9 (Sembilan) Mei 1959 No.
083/3P/Org, hingga saat ini belum berakhir. Kantor Pertanahan Jombang mewajibkan pemilik mengajukan permohonan perpanjangan Hak Guna Bangunan Nomor 426, akan tetapi oleh Kepala Kepolisian Resort Jombang telah diajukan pemblokiran atas tanah tersebut dengan alasan tanah dan bangunan Poliklinik/BKIA telah dikuasai dan dimiliki oleh Kepolisian Resort Jombang selama dari 20 tahun berturut-turut.
Dari kasus sengketa tersebut diatas muncul permasalahan yang akan saya kemukakan yaitu:
1. Apakah penyewa dapat melakukan permohonan Hak Pakai dari Tanah Negara Bekas Eigendom Verponding?
2. Apakah permohonan perpanjangan Hak Guna Bangunan dapat diberikan kepada pemegang Hak Atas Negara Bekas Eigendom Verponding?
Dari permasalahan-permasalahan sebagaimana tersebut diatas, maka penulis menguraikan sebagai berikut, bahwa Penyewa tidak dapat melakukan permohonan Hak pakai dari Tanah Negara Bekas Eigendom Verponding, karena
vi
kedudukan Pihak hanya sebagai Penyewa Tanah dan Bangunan dari pemegang Hak Guna Bangunan nomor 426/Kepanjen. Penguasaan tanah secara sewa, tidak melahirkan hak kepemilikan, berdasarkan Pasal 41 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 UUPA, Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa- menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan Undang-Undang ini.
Prosedur pemberian hak atas tanah yang dikuasai Negara diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5 Tahun 1973 tentang ketentuan-ketentuan mengenai Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah. Pemberian Hak Atas Tanah meliputi “pemberian, perpanjangan jangka waktu, dan pembaharuan Hak Atas Tanah”. Hal ini disebutkan dalam Bab I Pasal 1 poin nomor 5 Peraturan Menteri tersebut. Di samping itu pemerintah mengeluarkan kebijakan atas tanah asal konversi Hak-hak Barat adalah Keppres No. 32 Tahun 1979 tentang Pokok-pokok Kebijaksanaan dalam Rangka Pemberian Hak Baru Atas Tanah Asal Konversi Hak-hak Barat. Keprres ini antara lain memberi prioritas bagi rakyat yang menduduki atau yang telah menduduki dan menjadikan suatu wilayah perkampungan, untuk mengajukan Hak Atas Tanah Bekas Hak Barat tersebut.
Bahwa pemegang Hak Atas Tanah Negara Bekas Eigendom Verponding dapat mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan karena memenuhi syarat-syarat sebagai pemegang Hak Guna Bangunan , sejauh tanah dan bangunan tersebut belum dialihkan ke pihak lain maka dapat diproses sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku tanpa diperlukan rekomendasi atau persetujuan dari Pihak Penyewa atau Kepolisian.
vii
ABSTRAK
Kasus sengketa yang terjadi di Kabupaten Jombang antara pihak penyewa dalam hal ini Kepolisian Resort Jombang dan pihak pemilik tanah yang bernama Sukartiko Tandyadjaja berawal dari perjanjian sewa menyewa atas tanah Negara bekas Eigendom Verponding Nomor 4888, beralamat di jalan Kyai Haji Wackhid Hasyim, Desa Kepanjen, Kecamatan Jombang, Kabupaten Jombang.
Penulis dalam tesis ini ingin menelaah dan menganalisa lebih lanjut tentang apakah penyewa dapat melakukan permohonan Hak Pakai dari Tanah Negara Bekas Eigendom Verponding dan apakah permohonan perpanjangan Hak Guna Bangunan dapat diberikan kepada pemegang Hak Atas Negara Bekas Eigendom Verponding.
Metode Penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum normatif, yaitu penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustka atau bahan hukum sekunder sedangkan dalam mencari dan menggumpulkan data dilakukan dengan dua pendekatan, yaitu pendekatan undang-undang dan pendekatan konseptual.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa Penyewa tidak dapat melakukan permohonan Hak pakai dari Tanah Negara Bekas Eigendom Verponding, karena kedudukan Pihak hanya sebagai Penyewa Tanah dan Bangunan dari pemegang Hak Guna Bangunan nomor 426/Kepanjen. Penguasaan tanah secara sewa, tidak melahirkan hak kepemilikan.
Pemegang Hak Atas Tanah Negara Bekas Eigendom Verponding dapat mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan karena memenuhi syarat syarat sebagai pemegang Hak Guna Bangunan, sejauh tanah dan bangunan tersebut belum dialihkan ke pihak lain maka dapat diproses sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku tanpa diperlukan rekomendasi atau persetujuan dari Pihak Penyewa atau Kepolisian.
Kata Kunci: Eigendom Verponding, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai
viii
ABSTRACT
The dispute arise in Jombang between lessee, Jombang Departmental (Resort) Police of the Republic of Indonesia and Sukartiko Tandyadjaja as a lessor. The conflict begins from state lands of Eigendom Verponding leasing agreement number 4888, located at Jalan Kyai Haji Wackhid Hasyim, Kepanjen Village, Jombang sub district, Jombang District.
In this thesis, the Author wants to analyze whether the lessee can apply for the Right to Use Title from state lands of Eigendom Verponding and whether the Building Rights Titlecan be extendedand granted to holder of state landsof Eigendom Verponding.
Research methodology that will be used is normative juridicial research, which conducting by observasing the library to obtain secondary data, searching and collecting data by two approaches, the law approach and the conceptual approach.
The results indicate that the lessee cannot apply for Right to Use Title from the state lands of Eigendom Verponding because the position of the Party is only as a Land and Building Tenant from the holder of Building Rights Title number 426/Kepanjen. Leasing land does not make to ownership rights.
The holders of State Land Rights Former Eigendom Verponding can apply for Building Rights Title because fulfill the requirements as a Building Use Right holder as far as the land and the building have not been transferred to another party, so can be processed in accordance with applicable laws and regulations without recommendations or approval from the lessee or the Police.
Keywords: Eigendom Verponding, Building Rights, Usage Rights
ix
KATA PENGANTAR
Assalamualaikum Warahmatullahi Wabarakatuh
Puji syukur dipanjatkan kehadirat Allah SWT, atas limpahan rahmat dan hidayah-NYA, penulis akhirnya dapat menyelesaikan penulisan tesis ini dengan judul “PEMBERIAN HAK ATAS TANAH DARI TANAH NEGARA BEKAS EIGENDOM VERPONDING MENJADI HAK GUNA BANGUNAN” (STUDI KASUS DI BPN KABUPATEN JOMBANG).
Tesis ini disusun sebagai salah satu syarat guna mencapai gelar Magister Kenotariatan pada Program Pasca Sarjana Universitas Narotama, penulis menyadari bahwa tanpa bimbingan dari Bapak Dr. Habib Adjie, S.H., M.H., selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Narotama Surabaya dan selaku Dosen Pembimbing yang selalu sabar dalam membimbing, serta bantuan dari berbagai pihak, tesis ini tidak mungkin penulis susun, oleh karena itu sudah semestinya penulis menghaturkan terima kasih yang sedalam-dalamnya kepada:
1. Bapak Dr. Arasy Alimudin, S.E., M.M., selaku Rektor Universitas Narotama Surabaya.
2. Bapak Dr. Rusdianto Sesung, S.H., M.H., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Narotama Surabaya.
3. Seluruh Dosen Magister Kenotariatan Universitas Narotama Surabaya.
4. Almarhum almarhumah orang tua saya, Bapak Murti Widigdo dan Ibu Anna Sukaria, semoga Bapak dan Ibu mendapatkan tempat di sisi-Nya (Amin), doa Ananda selalu menyertaimu.
5. Bapak Agus Purwanto, A.Ptnh, S.H., M.H., yang telah memberikan segala dukungan, semangat dan doa bagi penulis dalam menempuh pendidikan Magister Kenotariatan.
6. Anak-anak saya, penulis, Vania Larasati dan Neisha Putri Andini, yang selalu menjadi penyemangat dalam kehidupan saya, penulis.
7. Seluruh teman-teman Magister Kenotarian angkatan 14 atas dukungannya.
x
8. Seluruh staf Universitas Narotama Surabaya.
Harapan penulis semoga Allah SWT melimpakan rahmat, pahala serta membalas budi baik kepada yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan tesis ini, amin Ya Robbal Allamin.
Wasalamualaikum Warahmatullahi Wabarakatuh.
Surabaya
Dwi Murti Hariani
xi
DAFTAR ISI
Halaman Judul ... i
Lembar Pengesahan Pembimbing dan Kaprodi ... ii
Halaman Pengesahan Panitia Penguji ...iii
Surat Pernyataan ... iv
Ringkasan ... v
Abstrak ... viii
Kata Pengantar ... x
Daftar Isi ... xii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
1.1. Latar Belakang ... 1
1.2. Rumusan Masalah ... 6
1.3. Tujuan Penelitian ... 6
1.4. Manfaat Penelitian ... 6
1.4.1. Manfaat Teoritis ... 6
1.4.2. Manfaat Praktis... 6
1.5. Tinjauan Pustaka ... 7
1.5.1. Tinjauan Tentang Tanah ... 7
1.5.2. Eigendom Verponding ... 9
1.5.3. Hak Guna Bangunan ... 11
1.5.4. Hak Pakai ... 13
1.5.5. Hak Sewa Untuk Bangunan ... 14
1.6. Orisinalitas Penelitian ... 15
1.7. Metode Penelitian ... 21
1.7.1. Tipe Penelitian ... 21
1.7.2. Pendekatan Masalah (Approach) ... 21
1.7.3. Sumber Bahan Hukum ... 22
1.7.4. Prosedur Pengumpulan Bahan Hukum ... 22
1.7.5. Analisis Bahan Hukum ... 23
1.8. Sistematika Penulisan ... 23
xii
BAB II PERMOHONAN HAK PAKAI YANG DILAKUKAN PENYEWA
DARI TANAH NEGARA BEKAS EIGENDOM VERPONDING ... 25
2.1. Konsep Tanah Negara ... 25
2.1.1. Pengertian Tanah Negara ... 25
2.2. Hak Atas Tanah Menurut UUPA ... 28
2.2.1. Macam-Macam Hak Atas Tanah ... 28
2.2.2. Dasar Hukum Hak-Hak Atas Tanah ... 33
2.3. Konsep Hak Atas Tanah ... 34
2.3.1. Pemberian Hak Pakai Atas Tanah ... 34
2.3.2. Sifat-sifat dari Hak Pakai ... 35
2.3.3. Asal Tanah Hak Pakai ... 33
2.3.4. Kewajiban Pemegang Hak Pakai ... 37
2.3.5. Jangka Waktu Hak Pakai ... 38
2.3.6. Hapusnya Hak Pakai... 39
2.4. Konsep Mengenai Hak Sewa Untuk Bangunan ... 40
2.4.1. Pengaturan Hak Sewa Untuk Bangunan ... 40
2.4.2. Subyek Hak Sewa Untuk Bangunan ... 43
2.4.3. Terjadinya Hak Sewa Untuk Bangunan ... 44
2.4.4. Pembayaran Uang Sewa Dalam Hak Sewa Untuk Bangunan ... 44
2.4.5. Jangka Waktu Hak Sewa Untuk Bangunan ... 44
2.4.6. Peralihan Hak Sewa Untuk Bangunan ... 45
2.4.7. Hapusnya Hak Sewa Untuk Bangunan ... 45
2.5. Permohonan Hak Pakai Yang Dilakukan Penyewa dari Tanah Negara BekasEigendom Verponding ... 45
BAB III PERMOHONAN PERPANJANGAN HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH NEGARA BEKAS EIGENDOM VERPONDING 51 3.1. Tinjauan Umum tentang Hak Guna Bangunan ... 51
3.1.1. Pengertian dan Dasar Hukum Hak Guna Bangunan ... 51
xiii
3.1.2. Subyek Hak Guna Bangunan …...... 52
3.1.2.1. Obyek Hak Guna Bangunan dan Terjadinya Hak Guna Bangunan …... ... 52
3.1.3. Terjadinya Hak Guna Bangunan …... ... 53
3.1.4. Jangka Waktu Hak Guna Bangunan …... ... 54
3.1.5. Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan …... ... 56
3.1.6. Hak Pemegang Hak Guna Bangunan …... ... 57
3.1.7. Peralihan Hak Guna Bangunan …... ... 57
3.1.8. Hapusnya Hak Guna Bangunan …... ... 57
3.2. Tanah Negara Bekas Eigendom Verponding ... 59
3.2.1. Hak Eigendom dan Prinsip Dasar Pengaturan Tanah Berdasar UUPA …... ... 59
3.2.2. Pengertian Eigendom Verponding .…... ... 61
3.2.3. Pengertian Konversi …... ... 61
3.2.4. Unsur, Ciri dan Sifat dari Hak Eigendom …... ... 62
3.2.5. Pemberian Hak Atas Tanah Hak Eigendom …... ... 63
3.3. Permohonan Perpanjangan Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara Bekas Eigendom Verponding ... 71
BAB IV PENUTUP ... 77
4.1. Kesimpulan ... 77
4.2. Saran ... 78
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN-LAMPIRAN
xiv
