그림 5-1. 2017년 다동구역 기반시설 계획 이미지 출처: 토지이용규제서비스 지적도열람을 통해 재작성,, http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp
“재개발 과정에서 도시기반시설은 각 지구의 사업시행을 통하여 확보 하게 되어있다. 따라서 사업시행자는 해당 지구의 범위에 해당하는 토지 들을 모두 매입하여 합필한 뒤, 지구 구획에서 대지에 해당하는 토지를 제외한 나머지 부분이 도로 폭 확장에 사용될 수 있도록 국가에게 기부 채납하고, 지역 내의 기반시설 부담률에 비례하여 사업시행자가 없는 공 원부지나 주차장부지에 해당하는 토지를 추가로 매입하여 기부채납 하여 야 한다. (…중략…) 때문에 공원과 주차장 등의 기반시설은 다른 기반시 설 보다도 가장 마지막에 완성될 수밖에 없다.79)”
그림 5-2 시행지구와 확보 기반시설 필지 관계
이미지 출처: 박주현 2017, “서울 사대문안 도심 속의 제3공간에 관한 연구-서울 중구 다동을 중심으로”, p.71. 참고 및 내용을 바탕으로 재작성
위의 내용과 같이, 재개발구역의 기반시설은 시행지구 업무시설이 재 개발을 진행하면서 확보한 필지를 통해, 점진적으로 완성한다. 따라서 재 개발구역의 일부 필지는 국가가 관리하는 공공용지(도로, 공원, 주차장 등)로 귀속된 반면, 또 다른 일부 미시행지구의 필지(미확보 기반시설 필 지)는 공공용지로 귀속되지 못하고 있는 실정이다.
79) 박주현 2017, “서울 사대문안 도심 속의 제3공간에 관한 연구-서울 중구 다동을 중 심으로”, p.70-72 참고 및 직접인용.
그림 5-3. 다동구역의 필지현황 및 기반시설 완성현황 이미지 출처: 토지이용규제서비스 지적도열람을 통해 재작성,, http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp
다동구역의 기반시설을 조성하기 위해 확보한 필지는 크게, 계획도로 를 완성하기 위해 확보한 도로용 필지, 다동공원을 조성하기 위한 공원 용 필지, 주차장을 만들기 위한 공공용지용 필지로 나뉜다. 하지만 <그 림 5-3>을 보면 알 수 있듯이, 다동공원 부지 중앙에 미시행지구 개인 필지가 있다거나, 도로가 계획되어 있는 부지가 모두 확보되지 못하고 중간 중간 끊겨있는 것을 확인할 수 있다. 이러한 기반시설 필지의 확보 지연은 결국 당초 공공의 편의를 위해 확보한 필지의 지목과 실제 활용 현황이 다른 현상을 초래한다.
그림 5-4. 기반시설 완성을 위해 필요한 최소필지 이미지 출처: 토지이용규제서비스 지적도열람을 통해 재작성,, http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp
이외에도 도심에 부족한 녹지공간과 공공의 휴식공간을 조성하기 위해 확보하였던 조경공간과 공개공지가 주변 가로나 건물의 저층부와 밀접한 관계를 맺지 못하고, 결과적으로 단순히 의무면적만을 이행하는 역할이 되어버린 경우도 다동구역 곳곳에서 발견할 수 있다. 이러한 공간은 시 행지구와 시행지구 그리고 시행지구와 미시행지구가 만나는 접점부80)
80) 기반시설과 시행·미시행지구의 접점의 전반에 관한 내용은 박주현(2017)의 내용을 토대로 보완·발전시킨 내용이다. 한편, 박주현(2017)에서는 시행과 미시행지구가 만나는 경계부에 형성되는 미완성 기반시설 필지를 에드워드 소자의 개념인 ‘제3공간’을 이용하 여, 설명하였다. 하지만 본 연구에서는 ‘경계부’, ‘경계’가 아닌 ‘접점’ 혹은 ‘접점부’라는
그림 5-5. 다동구역의 대지 내 공지 및 공공공지 계획 및 활용현황
주로 발견된다(그림5-5, 표5-1 참조).
단어로 설명하고자 한다. 박주현 2017, “서울 사대문안 도심 속의 제3공간에 관한 연구- 서울 중구 다동을 중심으로”, pp.81-108. 참고 및 인용.
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표 5-1. 다동구역 접점부의 현황
그림 5-6. 다동구역 시행·미시행지구 접점부 현황
제 1 절 기반시설과 시행·미시행지구 접점부
현재 다동구역의 시행지구와 미시행지구가 만나는 접점부는 계획도로 나 공원 등의 기반시설을 조성하기 위해 확보한 필지이다. 하지만 이러 한 필지는 다동구역 재개발 지연으로 인해, 토지이용계획 상에 기재된 지목인 도로나 공원으로 활용되지 못하는 실정81)이다.
81) 우리는 앞서 시행지구 한외빌딩의 사례분석에서도 마찬가지로, 공공을 위한 휴식공 간으로 조성한 공개공지가 건물의 저층부나 가로와 밀접한 관계를 맺지 못하게 계획되 어, 단순히 각종 기자재를 보관하는 창고처럼 활용되거나, 과도한 조경계획으로 인해 보
그림 5-7. 다동구역 내 시행·미시행지구의 접점부 도면현황
이러한 지목과 활용현황의 불일치 현상이 현재 그리고 미래에도 도시·
건축공간에서 의미를 갖는 이유는 다음과 같다. 먼저, 재개발이 완료가 되어 기반시설이 완성되는 순간까지 뚜렷한 활용방안이 없이 방치되거 나, 주변과 부조화를 이루는 기능으로 활용되는 필지가 결국, 도시·건축 공간에 활기 없는 공간이나 장소를 형성82)하기 때문이다. 다음, 이처럼
행이나 저층부활용을 저해되는 현상을 살펴보았다. 하지만 동시에 비교적 최근인 2011년 에 준공된 센터플레이스 사례는 건축선후퇴, 조경공간 조성, 공개공지의 확보와 같은 건 축법규를 잘 이용해, 전면에 꽤 넓은 폭의 공간을 확보하고, 많은 사람들이 이용하는 테 라스처럼 활용하는 모습을 보이기도 했다.
82) 우리는 위와 같이, 건물의 저층부나 가로와 밀접한 관계를 맺지 못하고, 효용성이 떨
그림 5-8. 다동구역 내 시행·미시행지구의 접점부 지적현황
중·장기적으로 방치되고 있는 필지를 민간에서 일시적으로 점유하고, 활 용하면서 도시 계획자가 기획자가 의도치 않은 구역이나 거리의 문화를 만들어내고, 작게는 구역에 크게는 도시에 생기를 불어넣는 역할을 하기 때문이다.
한편, 다동구역 내에서는 이러한 시행·미시행지구 접점부가 크게 네 영역이 발견되는데, 각 영역의 개요 및 현황을 살펴보면 다음과 같다.
어지거나 인적이 드문 생기 없는 공지 혹은 공간을 4.1.4.소결에서 일종의 ‘경계공백지대 (Border vacuums)’라고 보기도 했다.
그림 5-9. 다동 56도 외 5필지 활용현황
5.1.1.다동 56도 외 5필지
①②다동 39-3공, 33-3공은 1997년 한국시티은행, 1995년 예금보험공 사의 재개발이 진행되면서, 확보한 공원부지이다. 하지만, 이곳은 당초 다동공원으로 계획되어 있던 해당부지 중앙에 미시행지구 개인 필지가 기반시설 필지로 확보되지 않음으로 인해, 현재 일부는 다동공원으로 활
그림 5-10. 다동 56도 외 5필지 현황
용중이고, 나머지는 공원이 아 닌 중구 노외공영주차장과 버스 전용차로 단속초소로 활용중이 다.
③다동 51-3공은 1987년 대우 조선해양을 재개발하면서 공원 부지로 확보한 필지이다. 하지 만, 51-8대, 51-9대, 51-10대, 51-5대가 확보되지 않은 채, 다 동공원으로 통합되기에는 필지 가 부정형하기 때문에 공원에 통합되지 못하고 현재는 중구 버스전용차로 단속초소의 주차장으로 활용중이다. 야간에는 황소막창구 이전문점으로 운영되는 51-5대 필지의 주차장으로 활용된다.
④다동 56도는 1986년 동아빌딩이 재개발을 하면서 도로부지로 확보한 필지이다. 그러나 남측의 58-1대가 도로부지로 확보되는 것이 지연돼 당 초 계획한 도로폭으로 사용되지 못하는 상황이 발생했다. 따라서 다동
‘56도’는 주간에는 인근 회사원이 흡연을 하거나 대화를 나누는 장소로, 야간에는 포장마차 부지로 활용되는 모습을 보인다.
한편, 서울특별시에서 2016년에 발간한 2025년 목표, 서울특별시 도 시·주거 환경정비기본계획 에서는 다동공원의 규모를 기존 도시조직의 규모를 고려하여 축소하고, 공원 주변부를 소단위 정비형으로 유도하도 록 계획을 수립하였다. 하지만, 축소한 다동공원 역시, 45-6대, 51-8대, 51-9대, 51-10대, 51-5대의 직접적인 영향을 받기 때문에 필지의 추가확 보에 대한 계획이 없이는 현재와 같은 상황에 변함은 없을 것으로 사료 된다.
그림 5-11. 다동 103-8도 외 5필지의 활용현황
5.1.2.
다동 103-8도 외 5필지①다동 103-8도는 1999년 동부다동빌딩이, 155-4도는 2011년 센터플레 이스가 재개발되면서 확보한 도로필지이다. 현재 이들 필지의 일부는 센 터플레이스 지하주차장의 출구도로(일방통행)로, 나머지는 주차장으로 활 용중이다.
②다동 178잡은 1995년 예금보험공사, 103-7도는 1999동 동부다동빌딩,
‘155-5도’는 2011년 센터플레이스가 재개발 당시 확보한 필지이다. 지구
그림 5-12. 다동 103-8도 외 5필지 현황
단위계획상으로 178잡 필지와 103-7도 일부 필지는 공공공지로 계획되어있으나, 현재는 인접 도로 와의 단차와 가드레일로 인해, 특 정한 기능이 없이 흡연 혹은 보행 공간으로 방치되고 있다.
③다동 134-2도는 1986년 동아빌 딩이 재개발되면서 확보한 도로용 필지이다. 그러나 계획도로 완성 지연에 따라, 도로용지로 활용되지 못하고 있으며, 현재는 알뜰골뱅이 (주점)가 임시가설물로 영업을 하고 있는 중이다.
위의 다동 103-8도 외 5필지는 공통적으로 155-4도와 155-5도 사이의 180-1대 그리고 134-4대의 미확보로 인해, 당초 계획이었던 공공공지와 도로로 활용되지 못하고 있는 상황을 보이고 있다. 이에 2025년 목표, 서울특별시 도시·주거 환경정비기본계획 에서는 다동 103-8도, 180-1대, 178잡, 103-7도를 포함하는 센터플레이스 뒤편 공지를 공공공지로 활용 하는 계획을 검토하도록 하고, 센터플레이스와 하나카드빌딩 사이의 도 로부지는 주차장으로 수정하여 활용하도록 기재하고 있다(그림5-11 참 조).
5.1.3.
다동 140-1도①②다동 140-1도는 1995년 하나카드빌딩이 재개발되면서 확보한 도로 용 필지이다. 하지만 주변 미시행지구의 재개발 지연으로 인해, 도로부지 확보와 완성이 지연되었다. 따라서 현재 다동 140-1도는 지목 상으로는 공공(=관)이 관리하는 도로이지만, 사실상 하나카드빌딩의 공개공지