ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
Сулейменова У.Ш.
Евразийский национальный университет им. Л.Н. Гумилева, г. Астана, Республика Казахстан
E-mail: [email protected]
По Государственной программе развития жилищного строительства на 2005-2007 годы [1] было реализовано 5 806 квартир, в связи с недостатком выделенных из республиканского бюджета средств 2 557 граждан не получили жильѐ и они переведены в программу 2008-2010 годов [2].
Комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения – основная цель Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы, а также принятой Правительством РК новой Программы развития жилищного строительства на 2010-2014 гг. [3].
Одним из основных направлений развития экономики страны является развитие жилищного строительства, выполняющее социальную политику государства по обеспечению доступного жилья. Жилищное строительство – одно из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 года, которое является одной из наиболее важных задач общенационального характера.
Реализация Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан по обеспечению доступным жильем отдельных слоев населения в настоящее время является одной из первостепенных направлений социального развития. Президент Казахстана Н.Назарбаев в ежегодных Посланиях народу страны постоянно одной их основных направлений выделяет вопросы обеспечения населения жильем. В них определены такие направления, как развитие строительной индустрии, строительство комплексов доступного арендного жилья, обеспечение прозрачности процедур выделения земельных участков, стимулирование развития индивидуального жилищного строительства.
В принятой программе предусмотрены три основных направления государственной поддержки жилищного строительства: использование системы жилстройсбережений для реализации жилья, фондирование банков второго уровня для финансирования строительства, а также строительство инженерных коммуникаций.
Состояние жилищного строительства зависит от уровня экономического развития страны и благосостояния ее граждан. Принимая во внимание, что обеспечение населения доступным по стоимости качественным жильем является одним из важных факторов улучшения уровня жизни и благосостояния населения необходимо комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающих доступность жилья широким слоям населения [4].
Строительство нового жилья обеспечит в свою очередь объемом работ строительные компании и предприятия строительной индустрии и поможет наладить производство по выпуску строительных материалов, и приведет к развитию строительной отрасли и созданию новых рабочих мест. Все это направлено на формирование и проведение единой в стране политики жилищного строительства, обеспечения населения качественным и относительно доступным по стоимости жильем.
Рынок жилой недвижимости – открытая система, на которую влияет как внутренняя, так и внешняя среда. Для оценки сектора необходимо выделить доминирующие факторы воздействия и определить причинно- следственные связи между ними. Тогда можно попытаться ответить на вопросы, как поведет себя рынок в ближайшее время, когда покупать, какую помощь можно получить от государства в случае отсутствия возможности купить квартиру самостоятельно.
К основным факторам, влияющим на рынок жилья, относятся государственная политика, предложение, спрос, макрофакторы, производственные факторы, конкуренция. Картина, сложившаяся в результате анализа, позволяет сделать краткосрочный прогноз дальнейшего развития рынка. Государственная политика рассматривается как один из главных факторов влияния на рынок жилой недвижимости, поскольку обладает широким ассортиментом инструментов воздействия и оказывает влияние на развитие сектора почти в каждом из других факторов [5].
Государство влияет, с одной стороны, посредством программ, направленных на строительство нового жилья, с другой – мерами по повышению доступности приобретения этого же жилья. Программа 2005- 2007 годов дала мощный толчок развитию строительства. Ее реальные результаты превзошли запланированные показатели: 19 млн кв. метров жилья против плановых 12 млн кв. метров. Программа 2008-2010 гг., а также принятая Правительством РК новая Программа развития жилищного строительства на 2010-2014 гг. пришлись на период кризисных застоев строительства. Поскольку в следующем году она уже прекращает свое действие, возникает вопрос – можно ли ждать от государства следующей
аналогичной программы? Насколько она сможет повлиять на улучшение ситуации, ведь, по большому счету, вопрос строительства привязан к вопросу обеспечения доступности жилья. Если во время реализации первой программы активный рост строительства поощрялся доступностью ипотечного кредитования, что привело к ажиотажному спросу, то на период второй программы такая схема уже не работала.
Следовательно, необходим другой подход, который должен быть проработан в новой программе. Что касается решения вопросов доступности жилья, то здесь можно отметить следующие инструменты: ипотечное кредитование, система жилищных строительных сбережений и действующая программа арендного жилья. Однако в целом на решение проблемы доступности особого влияния они не оказывают. Влияние государства на строительство в будущем должно усилиться в производственной сфере.
Государственные инициативы в области обеспечения строительной отрасли отечественными строительными материалами представлены в Программе форсированного индустриально-инновационного развития и проекте отраслевой Программы развития строительной индустрии и производства строительных материалов РК на 2010-2014 годы.
Вышеперечисленные инструменты и механизмы сложно назвать единой системой государственной политики. Складывается впечатление, что меры разрозненны и не представляют собой слаженной системы, оставаясь мерами оперативного реагирования и точечного действия. К примеру, жилье, построенное в рамках госпрограммы, доступно по цене, но низкого качества.
Условия «Жилстройсбербанка» не подходят для основной массы населения.
Программа арендного жилья основана на возвратности выделенных средств, из-за чего на государственные деньги достраиваются элитные или бизнес- проекты, арендные ставки на которые высоки. Не решен вопрос с доступностью социального жилья.
Поскольку основной источник финансирования жилищного строительства – частные строительные организации, увеличение объемов строительства может возникнуть только при повышении привлекательности рынка недвижимости [6]. Поддержание объемов строительства на прежнем уровне теперь ложится больше на государственные плечи, необходима выработка рычагов стимулирования строительства, поскольку сектор больше не подогревается коммерческим интересом частных застройщиков.
Дальнейшее снижение объемов строительства может повлечь за собой дефицит конкурентоспособного предложения на первичном рынке жилья.
Требуется системный подход к созданию соответствующих условий.
Увеличение объемов строительства должно производиться с привязкой к
спросу и механизмам реализации. Как вариант частичного улучшения ситуации можно рассматривать развитие альтернативного жилья, такого как индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Пока оно не развивается.
Причинами служат отсутствие законодательной базы и четкого плана развития, минимум инвесторов, нехватка земельных участков, обеспеченных инженерными коммуникациями, нехватка мощностей электро- и теплоснабжения, не говоря уже об отсутствии государственных стимулирующих программ, включая ипотеку [7].
При всех снижающихся показателях объем строительства в денежном выражении растет, что говорит лишь об удорожании строительных работ.
Примечателен такой факт: с 1971 года объемы строительства в республике составляли не менее 6 млн. кв. метров жилья в год, в 80-е годы – до 8 млн кв.
метров в год, а с 1995-го – лишь около 1,5 млн кв. метров в год. То, что в нынешнее время считается «бурным ростом», в советские времена означало провал строительной отрасли. В продолжение темы, поднимаемой при рассмотрении фактора предложения, рассмотрим основные инструменты стимулирования спроса. Один из самых популярных среди них – ипотека.
Однако ипотека теряет былую эффективность из-за усложнения доступности и опасений населения и сосредоточивается сегодня лишь на небольшом проценте населения среднего и выше среднего классов.
Говоря о популярных в прошлом инструментах решения квартирного вопроса, нельзя не сказать о долевом строительстве. Принятый в 2007 году закон привлек большое внимание к новому механизму приобретения жилья и пользовался огромным успехом у населения. Однако, как известно, опыт оказался печальным. На сегодняшний день ситуация такова: многие руководители строительных компаний осуждены, некоторые скрылись, ответственность за недостроенные объекты взяло на себя государство.
Правда, не все дольщики удовлетворены тем, как власти пытаются решить их проблемы, что провоцирует немало акций протеста. Закончить строительство долевого жилья, согласно графику, предполагается до конца следующего года. Среди действующих программ стоит выделить жилстройсбережения.
Однако назвать сегодняшние условия накопления таких сбережений подходящими для массового населения сложно. Вкладчик должен в течение как минимум трех лет накопить половину необходимой суммы. Но при средней заработной плате в $500, если вкладывать ежемесячно $300, скопится где-то $15 тыс. с учетом государственных ежегодных вознаграждений. Возможно ли семье купить 2-3-ком-натную квартиру в Алматы, Астане за $30 тыс.? Причем ситуация за эти годы может измениться, поскольку неизвестно, как поведут себя цены завтра.
Особого внимания заслуживает программа арендного жилья. Продукт, продвигаемый Фондом недвижимости «Самрук-Казына», предполагает приобретение жилья посредством аренды с дальнейшим выкупом в течение 13 лет [8].
В первое полугодие 2010 года в Астане заселились первые получатели квартир (249 семей) по данной схеме. О массовом характере программы говорить пока не приходится, на сегодня реализуются проекты лишь в городах Алматы и Астане, но вопрос о региональном развитии рассматривается, и в ближайшее время, скорее всего, фонд начнет работать в одном из городов Западного Казахстана. Возможно, так со временем будут решаться жилищные проблемы всего населения Казахстана. Вопрос лишь в том, станет ли арендное жилье доступнее. Главным критерием получения такого жилья является платежеспособность населения, к уровню которой много упреков.
Сама идея программы Фонда «Самрук-Казына» выглядит гораздо привлекательнее по сравнению с такими инструментами жилищного займа, как ипотека или система жилстройсбережений.
Макроэкономическая ситуация в стране восстанавливается. А поскольку рынок недвижимости чувствителен к изменениям, происходящим в экономике страны, можно ожидать изменений. Улучшение экономики должно сопровождаться улучшением благосостояния населения, что в свою очередь косвенно отразится и на рынке недвижимости. Рост заработной платы способствует улучшению возможностей и увеличению сбережений населения, что будет стимулировать спрос на жилье.
Незначительные колебания цены на нефть как основного источника питания казахстанской экономики пока не в состоянии дать мощный толчок развитию инвестиций в жилищное строительство. Сам рынок недвижимости сейчас тоже недостаточно привлекателен для финансовых вложений.
Основными производственными факторами, влияющими на стоимость строительства недвижимости, являются строительные материалы и рабочая сила. В годы строительного бума затраты на стройматериалы составляли около трети от общей себестоимости производства. Сейчас себестоимость строительства в Казахстане – одна из самых высоких среди стран СНГ, в основном из-за дороговизны строительных материалов. Ассортимент и объем производства отечественных материалов не удовлетворяют потребности современной строительной отрасли, а их нехватка на рынке покрывается дорогой импортной продукцией, высокую стоимость которой определяют транспортные издержки. Это, в конечном счете, и сказывается на себестоимости.
Решением проблемы при успешном исходе могут стать Программа форсированного индустриально-инновационного развития и отраслевая Программа развития строительной индустрии и производства строительных материалов, которые должны дать результаты в 2014 году. Амбициозные планы программ предполагают увеличение доли обеспечения отечественными строительными материалами до 80%, при том, что в 2008 году доля импортных стройматериалов на рынке составляла 46,7%.
Литература:
1. Указ Президента Республики Казахстан от 11 июня 2004 года N 1388 «О Государственной программе жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы»
2. Указ Президента Республики Казахстан от 20 августа 2007 года N 383 «О Государственной программе жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы»
3. Постановление Правительства Республики Казахстан от 30 сентября 2010 года № 1004 «Об утверждении Программы по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов в Республике Казахстан на 2010 - 2014 годы»
4. Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья//Экономика строительства – 2009.
5. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник для вузов.- М.: Издательство Юрайт, 2010.
6. А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов Экономика недвижимости Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009.
7. Есполов Т.И., Сейфуллин Ж.Т. Управление земельными ресурсами. -А.: КазНАУ.-Агроуниверситет,2004г.
8. Официальный сайт АО “Финансовая компания
“REALINVEST.kz” www.realinvest.kz.
