BAB III WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN JUAL BELI TANAH Bab ini berisikan tentang Wanprestasi dan apa yang menjadi
ANALISIS HUKUM PERTIMBANGAN HAKIM DALAM MEMUTUSKAN SENGKETA WANPRESTASI JUAL BELI TANAH
C. Analisis Hukum Alasan Hakim Memutuskan Putusan Nomor 84/Pdt.G/2018/PN-Kbj
Hakim harus lah memiliki alasan hukum yang mendasar sebagai bahan pertimbangan. Putusan hakim juga harus dilandasi atas fakta-fakta dan pertimbangan hukum yang komprehensif. Berdasarkan kejadian kasus diatas Putusan Hakim dalam memutuskan sengketa wanprestasi dalam perjanjian jual beli tanah dalam kasus perkara No.84/Pdt.G/2018/PN-Kbj dapat dibuktikan berdasarkan bukti-bukti yang ada dan fakta-fakta yang muncul di dalam persidangan. Para hakim memiliki alasan yang mendasar dan jelas sebagai bahan pertimbangan dalam memutuskan perkara ini.
Berdasarkan peristiwa-peristiwa yang terjadi didalam putusan nomor 84/Pdt.G/2018/PN-Kbj dapat dikatakan bahwa telah memenuhi Unsur-unsur Wanprestasi. Hal ini dapat kita lihat dari fakta hukum yang mana terdapat pada putusan yang di putuskan oleh Hakim yaitu:
1) Bahwa benar penggugat dan Tergugat I dan Tergugat II telah ada membuat kesepakatan bersama tanggal 6 April 2017 yang di buat dan dilakukan di hadapan Tergugat II sebagai Notaris di Kabanjahe.
2) Bahwa didalam kesepakatan bersama No.011/L/Dou/2017 tanggal 6 April 2017, penggugat hendak menjual tanahnya seluas 14.591 M2 tersebut kepada tergugat I dan tergugat II dengan Harga keseluruhan Rp.1.200.000.000,- (satu milyar dua ratus juta rupiah).
3) Bahwa panjar yang sudah diterima penggugat atas tanah terseebut dari Tergugat I dan Tergugat II sebesar Rp.300.000.000.- (tiga ratus juta rupiah), sedangkan sisanya sebesar Rp.900.000.000.- (sembilan ratus juta rupiah) akan dilunasi dan dibayarkan tergugat I dan Tergugat II kepada penggugat paling lambat tanggal 6 November 2017.
4) Bahwa selanjutnya penggugat memberikan dan menitipkan Sertifikat Hak Milik Nomor 2084 kepada tergugat III untuk dipegang dan disimpan.
5) Bahwa sebelum tanah itu lunas dibayarkan Tergugat I dan Tergugat II kepada penggugat, Sertifikat Hak milik Nomor 2084 telah di balik namakan ke atas nama tergugat I dan Tergugat II.
Seharusnya didalam perjanjian Jual beli terdapat hak dan kewajiban yakni pembeli melakukan pembayaran secara lunas atas barang yang dibeli dan
sebaliknya penjual baru menyerahkan barang yang telah dibeli tersebut kepada pembeli.
6) Bahwa setelah Tergugat I dan tergugat II menyerahkan uang panjar kepada penggugat, tergugat I dan Tergugat II meratakan tanah dengan alat berat lalu melakukan pengukuran tanah untuk dijadikan persil-persil.
7) Bahwa sampai dengan tanggal 6 November 2017 Tergugat I dan Tergugat II tidak melunasi kewajibannya menyerahkan sisa pembayaran tanah tersebut sebasar Rp.900.000.000.- (sembilan ratus juta rupiah) kepada penggugat. Dengan tidak melunasi sisa pembayaran atas tanah tersebut maka tergugat telah memenuhi unsur-unsur ataupun perbuatan yang di kategorikan sebagai perbuatan wanprestasi.
8) Bahwa Tergugat III tidak dapat memberikan Sertifikat Hak milik Nomor 2084 kepada penggugat kembali karena sertifikat tersebut telah di balik namakan atas nama tergugat I dan tergugat II.
Di dalam Perjanjian Jual beli Seharusnya terdapat hak dan kewajiban yakni pembeli melakukan pembayaran secara lunas atas barang yang dibeli dan sebaliknya penjual baru menyerahkan barang yang telah dibeli tersebut kepada pembeli. Tetapi karena adanya kesepakatan yang telah dibuat para pihak sebelum pembayaran dilunasi sertifikat dapat di balik namakan kepada Tergugat I dan Tergugat II.
Setelah penggugat menerima panjar atas tanah tersebut tergugat I dan tergugat II, pihak tergugat meratakan tanah dengan alat berat dan melakukan pengukuran tanah untuk dijadikan persil-persil sebagaimana fakta dilapangan.
Akan tetapi sampai dengan tanggal 6 November 2017 tergugat i dan Tergugat II belum melunasi sisa pembayaran tanah sebesar Rp.900.000.000.- (sembilan ratus juta rupiah) kepada pengugat. Dengan demikian telah ternyata bahwa tergugat I dan Tergugat II tidak bersedia melunasi pembayaran tanah milik penggugat.
Walaupun sertifikat hak milik Nomor 2084 telah di balik namakan atas nama tergugat I dan tergugat II.
Tergugat I dan Tergugat II yang telah menerima tanah objek sengketa bahkan telah pula mengerjakan tanah objek sengketa tersebut padahal Tergugat belum melunasi tanah objek sengketa, dimana seharusnya tergugat terlebih dahulu melunasi harga penjualan tanah objek sengketa setelah itu baru dilakukan peralihan hak dan penyerahan atas tanah. Tetapi pihak tergugat tidak dapat memberikan memberikan alasan yang pasti mengapa tergugat belum melunasi harga penjualan tanah tersebut kepada penggugat padahal sebelumnya telah di perjanjikan di dalam surat kesepakatan bersama pada pasal 2 poin 3 yang menyebutkan “bahwa apabila dalam jangka waktu yang telah ditentukan pihak kedua lalai atau belum dapat melunasi harga pembelian tersebut maka tiga hari sebelum jatuh tempo pihak kedua harus memberikan keterangan kepada pihak pertama dan pihak pertama harus memberikan keringanan waktu kepada pihak kedua selama 1 bulan lagi, akan tetapi pihak tergugat tidak mematuhi isi ketentuan kesepakatan tersebut”.
Ketentuan pasal 4 paragraf kedua yang disebutkan dalam kesepakatan bersama tersebut “Bahwa apabila dalam jangka waktu yang telah ditentukan pihak kedua lalai atau belum dapat melunasi harga pembelian tanah tersebut maka pihak
kedua akan dikenakan denda 2(dua) kali lipat dari sisa harga tanah tersebut dan sertifikat tanah tersebut langsung dibalik namakan ke atas nama pihak pertama, dan biaya balik nama sertifikat terseebut ditanggung sepenuhnya oleh pihak kedua dan kepemilikannya sah menjadi milik pihak pertama sepenuhnya tanpa ada tuntutan dari pihak manapun juga”.
Pihak tergugat III menyatakan bahwa oleh karena sertifikat hak milik nomor 2084 telah dibaliknamakan atas nama tergugat I dan tergugat II maka pihak penggugat tidak berhak lagi menuntut pengembalian atas sertifikat tersebut.
Akibat perbuatan tergugat III yang telah melakukan proses balik nama terlebih dahulu sebelum jual beli selesai dan pembayaran belum lunas telah merugikan penggugat. Atas perbuatannya tergugat III telah di laporkan dan dijatuhkan hukuman oleh majelis pengawas Notaris di kabupaten karo dan atas semua hasil pemecahan sertifikat hak milik nomor 2084 telah dimohonkan pemblokirannya oleh penggugat. Dengan demikian telah tenyata bahwa tergugat I dan tergugat II yang tidak membayar sisa keseluruhan kewajibannya atas tanah objek sengketa kepada penggugat dan perbuatan tergugat III yang tidak mengembalikan sertifikat hak milik nomor 2084 adalah Perbuatan Ingkar janji (Wanprestasi).
Oleh karna Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III telah dinyatakan Ingkar Janji (Wanprestasi), Maka Pihak Tergugat haruslah dihukum untuk membayar secara tanggung renteng ganti kerugian materil sebagaimana ketentuan pasal 4 paragraf kedua kesepakatan bersama. Berkaitan dengan uang paksa, apabila tergugat lalai untuk menjalankan putusan, karena perkara menyangkut sengketa tanah Majelis Hakim menganggap beralasan hukum dan dijatuhkan uang
paksa yang adil sebesar Rp.100.000.- perhari sampai tergugat melaksanakan putusan ini. Karena pihak Tergugat kalah dalam perkara ini pihak tergugat juga dihukum untuk membayar biaya perkara ini sejumlah Rp.2.140.000.- (dua juta seratus empat puluh ribu rupiah). Hal ini memiliki kekuatan hukum yang diatur dalam pasal 1243 KuhPerdata mengenai ganti kerugian yang timbul akibat tidak terpenuhinya suatu perjanjian atau prestasi. Sebagaimana diterangkan dalam pasal 1246 Kuhperdata, maka ganti kerugian tersebut terdiri dari 3 unsur yaitu:
a) Biaya, yaitu biaya-biaya pengeluaran atau ongkos-ongkos yang nyata dan tegas telah dikeluarkan oleh pihak pertama.
b) Rugi, yaitu kerugian karena kerusakan ataupun kehilangaan barang dan atau harta yang di akibatkan oleh kelalaian pihak lain.
c) Bunga, yaitu keuntungan yang seharusnya di peroleh ataupun diharapkan oleh salah satu pihak apabila pihak yang lain tidak lalai dalam melaksanakannya.78
Berdasarkan penjelasan diatas ada baiknya jika kita ingin melakukan suatu perbuatan hukum berupa jual beli yang objeknya tanah maka lebih selektif dalam memilih pembeli, apakah pembeli benar memiliki kemampuan untuk membeli tanah tersebut. Serta bagi pembeli untuk lebih aktif memeriksa dan mencari informasi mendalam atas tanah yang akan dibeli bebas dari sengketa untuk menghindari masalah-masalah yang akan terjadi dikemudian hari.
78 Https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt4da27259c45b9/di-mana-pengaturan-kerugian-konsekuensial-dalam-hukum-indonesia-/ di akses pada tanggal 28 Januari 2020 pada pukul 23.15
BAB V
PENUTUP