BAB III WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN JUAL BELI TANAH Bab ini berisikan tentang Wanprestasi dan apa yang menjadi
WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN JUAL BELI TANAH
A. Bentuk-Bentuk Wanprestasi dan Faktor Penyebab Terjadinya Wanprestasi Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah
A. Bentuk-Bentuk Wanprestasi dan Faktor Penyebab Terjadinya Wanprestasi Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah
Perikatan yang bersifat timbal balik senantiasa menimbulkan sisi aktif dan sisi pasif. Sisi aktif menimbulkan hak bagi keditor untuk menuntut pemenuhan prestasinya, sedangkan sisi pasif menimbulkan beban kewajiban bagi debitur untuk melaksanakan prestasinya. Pada situasi normal antara prestasi dan kontra prestasi akan saling bertukar namun pada kondisi tertentu pertukaran prestasi tidak berjalan sebagaimana mestinya sehingga muncul peristiwa yang disebut wanprestasi.53 Wanprestasi berasal dari bahasa Belanda yang berarti “Prestasi buruk”, selain itu perkataan wanprestasi sering juga dipadankan pada kata lalai atau alpa, ingkar janji, atau melanggar perjanjian, bila saja debitur melakukan atau berbuat sesuatu yang tidak boleh dilakukan.54
Namun demikian, pada umumnya wanprestasi baru terjadi setelah adanya pernyataan lalai (in mora stelling: ingebereke stelling) dari pihak kreditur kepada debitur. Pernyataan lalai ini dasarnya bertujuan menetapkan tenggang waktu (yang wajar) kepada debitur untuk memenuhi prestasinya dengan sanksi tanggung gugat atas kerugian yang di alami kreditur.55 Dalam pasal 1238 KuhPerdata pasal 1238 yaitu “Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat
53Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian Asas proporsionalitas dalam kontrak komersial, Kencana, Jakarta, 2010, hlm. 260.
54I Ketut Oka Setiawan, Hukum Perikatan,Sinar Grafika, Jakarta, 2016, hlm. 19.
55Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian Asas proporsionalitas dalam kontrak komersial, Kencana, Jakarta, 2010, hlm. 261.
perintah atau sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ia menetapkan, bahwa si berutang akan harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang di tentukan”.
Adapun bentuk- bentuk dari wanprestasi adalah:
a) Debitur sama sekali tidak melaksanakan kewajibannya.
Artinya pihak debitur sama sekali tidak melaksanakan kewajibannya dalam memenuhi prestasi-prestasi yang telah disepakati para pihak.
b) Debitur tidak melaksanakan kewajibannya sebagaimana mestinya atau melaksanakan kewajibannya tetapi tidak sebagaimana mestinya.
Artinya dapat dikatakan pihak debitur tetap melaksanakan kewajibannya tetapitidak mengikuti sesuai dengan yang di perjanjikannya.
c) Debitur tidak melaksanakan kewajiban pada waktunya.
Dengan kata lain tidak melaksanakan kewajibannya tepat waktu atau terlambat dalam memenuhi prestasinya, artinya tetap melaksanakan prestasinya tetapi tidak sesuai dengan waktu penyerahan yang di sepakati para pihak (keterlambatan pembayaran). Dapat dikatakan sebagai perbuatan lalai
d) Debitur melaksanakan sesuatu yang tidak diperbolehkan.
Pihak debitur melakukan perbuatan-perbuatan yang tidak perjanjikan atau melanggar perjanjian yang dibuat sehingga perbuatan tersebut dapat dikatakan Wanprestasi.56
56 Kartini Muljadi dan Gunawan widjaja, perikatan pada umumnya, PT. RajaGrafindo persada, Jakarta, 2004, hlm. 70.
Wanprestasi tersebut dapat terjadi karena kesengajaan debitur untuk tidak mau melaksanakannya, maupun karena kelalaian debitur untuk tidak melaksanakan kelalaiannya. Perlu dijelaskan disini tentang “tidak dapat atau tidak sempurna memenuhi suatu perikatan tidak selamanya merupakan suatu wanprestasi” yaitu kecuali memenuhi dua unsur yaitu adanya peringatan (aanmaning atau somasi) dan unsur jika prestasi tidak dapat dilaksanakan karena adanya overmatch.57 Apabila seorang debitur wanprestasi, maka akibatnya, yaitu :
a) Kreditur tetap berhak atas pemenuhan perikatan, jika hal itu masih dimungkinkan;
b) Kreditur juga mempunyai hak atas ganti kerugian baik bersamaan dengan pemenuhan Prestasi maupun sebagai gantinya pemenuhan prestasi;
c) Sesudah adanya wanprestasi, maka overmatch tidak mempunyai kekuatan untuk membebaskan debitur;
d) Pada perikatan yang lahir dari konrak timbal balik, maka wanprestasi dari pihak pertama memberi hak kepada pihak lain untuk meminta pembatalan kontrak oleh hakim, sehingga penggugat di bebaskan dari kewajibannya. Dalam pembatalan kontrak ini juga dimintakan ganti rugi.58
Dengan adanya Wanprestasi, pihak Kreditur yang dirugikan sebagai akibat dari kegagalan pelaksanaan kontrak oleh pihak debitur mempunyai hak gugat dalam upaya menegakkan hak-hak kontraktualnya. Hal ini sebagaimana diatur dalam ketentuan pasal 1267 BW yang menyatakan bahwa: “pihak yang
57I Ketut Oka Setiawan, Hukum Perikatan,Sinar Grafika, Jakarta, 2016, hlm. 20
58Ibid hlm.20.
terhadapnya perikatan tidak di penuhi dapat memilih; memaksa pihak lain untuk memenuhi kontrak; jika hal itu masih di lakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan pergantian biaya kerugian dan bunga”.59
Wanprestasi terjadi disebabkan karena adanya kesalahan, kelalaian, dan kesengajaan. Wanprestasi atau tidak di penuhinya janji dapat terjadi baik karena di sengaja maupun tidak disengaja. Pihak yang tidak sengaja wanprestasi ini dapat terjadi karena memang tidak mampu untuk memenuhi prestasi tersebut atau juga karena terpaksa untuk tidak melakukan prestasi tersebut.
Kesengajaan merupakan perbuatan yang dilakukan dengan diketahui dan kehendaki. Oleh karena itu, saat terjadinya kesengajaan tidak diperlukan adanya maksud untuk menimbulkan kerugian kepada orang lain, cukup diketahui dan si pelaku tetap melakukan perbuatan tersebut. Sedangkan kelalaian merupakan sebuah perbuatan , dimana seorang pelaku mengetahui akan kemungkinan terjadinya akibat yang merugikan orang lain.
Untuk menentukan unsur kelalaian atau kealpaan tidak lah mudah perlu dilakukan pembuktian, karena seringkali tidak dijanjikan dengan tepat kapan suatu pihak diwajibkan melakukan prestasi ynag dijanjikan. Misalnya dalam jual beli barang tidak di tetapkan kapan barangnya harus diantar kepada pembeli, atau kapan pembeli harus membayar uang atas barang tadi. Yang paling mudah untuk menetapkan seseorang melakukan wanprestasi ialah dalam perjanjian yang
59Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian Asas proporsionalitas dalam kontrak komersial, Kencana, Jakarta, 2010, hlm. 262-263.
bertujuan untuk tidak melakukan suatu perbuatan. Apabila orang itu melakukannya berarti ia melannggar perjanjian. Ia dapat dikatakan wanprestasi.60 Wanprestasi dapat berupa:
a) Sama sekali tidak memenuhi prestasinya.
b) Prestasi yang di lakukan tidak sempurna.
c) Terlambat memenuhi prestasinya.
d) Melakukan apa yang dalam perjanjian dilarang untuk dilakukan.
Terjadinya wanprestasi mengakibatkan pihak lain (lawan dari pihak yang wanprestasi) dirugikan, apalagi kalau pihak lain tersebut adalah pedagang maka bisa kehilangan keuntungan yang di harapkan.61
Beberapa faktor yang menjadi penyebab terjadinya wanprestasi (Satrio.1999) adalah sebagai berikut:
1. Adanya kelalaian Debitur baik disengaja maupun atas kelalaiannya.
Kerugian itu dapat dipersalahkan kepadanya (debitur) jika ada unsur kesengajaan atau kelalaian dalam peristiwa yang merugikan pada diri kreditur yang dapat dipertanggung jawabkan kepadanya. Kelalaian adalah peristiwa dimana seorang debitur seharusnya tahu atau patut menduga bahwa dengan perbuatan atau sikap yang diambil olehnya akan timbul kerugian.62
Disini debitur belum tahu pasti apakah kerugian akan muncul atau
tidak, tetapi sebagai orang yang normal seharusnya tahu atau bias menduga akan kemungkinan munculnya kerugian tersebut. Dengan demikian kesalahan disini
60Yahman , Karakteristik wanprestasi Dan Tindak Pidana Penipuan, Prenadamedia Group, Jakarta, 2014, hlm.84.
61Ahmadi Miru, Hukum Kontrak dan perancangan Kontrak, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2014, hlm. 74.
62J. Satrio, Op. cit, hlm. 91.
berkaitan dengan masalah “dapat menghindari” (dapat berbuat atau bersikap lain) dan “dapat menduga” (akan timbulnya kerugian).63
Debitur dinyatakan lalai apabila:
a) Tidak memenuhi prestasi b) Terlambat memenuhi prestasi
c) Berprestasi tetapi tidak sebagaimana semestinya.64
Namun demikian pada umumnya wanprestasi baru terjadi setelah adanya pernyataan lalai (in mora stelling; ingebereke stelling) dari pihak kreditur kepada debitur. Pernyataan lalai ini pada dasarnya bertujuan menetapkan tenggang waktu (yang wajar) kepada debitur untuk memenuhi prestasinya dengan sanksi tanggung gugat atas kerugian yang dialami kreditur. Menurut undang- undang peringatan (somatie) kreditur mengenai lalainya debitur harus dituangkan dalam bentuk tertulis (vide pasal 1238 BW-bevel of sortgelijke akte). Jadi lembaga pernyataan lalai merupakan upaya hukum untuk sampai pada fase debitur dinyatakan wan prestasi.
Adakalanya dalam keadaan tertentu untuk membuktikan adanya wanprestasi debitur tidak diperlukan lagi pernyataan lalai, ialah:
a) Untuk pemenuhan prestasi berlaku tenggang waktu yang fatal (fatale termijn)
b) Debitur menolak pemenuhan c) Debitur mengakui kelalaiannya
d) Pemenuhan prestasi tidak mungkin ( diluar overmatch)
63Ibid. hlm.91.
64Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian Asas proporsionalitas dalam kontrak komersial, Kencana, Jakarta, 2010, hlm. 261.
e) Pemenuhan tidak lagi berarti (zinloos)
f) Debitur melakukan prestasi tidak sebagaimana mestinya65
Sehubungan dengan kelalaian debitur, perlu diketahui kewajiban-kewajiban yang dianggap lalai apabila tidak dilaksanakan oleh seorang debitur, yaitu:
a) Kewajiban untuk memberi sesuatu yang telah dijanjikan.
b) Kewajiban melakukan sesuatu perbuatan.
c) Kewajiban untuk tidak melaksanakan suatu perbuatan.
2. Karena Adanya Keadaan Memaksa (overmacht / forcemajure)
Keadaan memaksa ialah keadaan tidak dapat dipenuhinya prestasi oleh pihak debitur karena terjadi suatu peristiwa bukan karena kesalahannya. Peristiwa mana tidak dapat diketahui atau tidak dapat diduga akan terjadi pada waktu membuat perikatan. Dalam keadaan memaksa ini debitur tidak dapat dipersalahkan karena keaadan memaksa tersebut timbul diluar kemauan dan kemampuan debitur.
Vollmar menyatakan bahwa overmacht itu hanya dapat timbul dari kenyataan-kenyataan dan keadaan-keadaan tidak dapat diduga lebih dahulu.66 Dalam hukum anglo saxon (inggris) keadaan memaksa ini dilukiskan dengan istilah “Frustration” yang berarti halangan, yaitu suatu keadaan atau peristiwa
65Ibid hlm. 261-262.
66Abdulkadir Muhammad, Op. cit, hlm. 31.
yang terjadi diluar tanggung jawab pihak-pihak yang membuat perikatan (perjanjian) itu tidak dapat dilaksanakan sama sekali.67
Adapun unsur-unsur yang terdapat dalam keadaan memaksa adalah sebagai berikut:
a) Tidak dipenuhinya prestasi karena suatu peristiwa yang membinasakan ataupun musnahnya benda yang menjadi objek perikatan, ini selalu bersifat tetap.
b) Tidak dapat di penuhi prestasi karena suatu peristiwa yang menghalangi perbuatan debitur untuk melaksanakan prestasinya. Ini dapat bersifat tetap atau sementara.
c) Peristiwa itu tidak dapat diketahui atau diduga akan terjadi pada waktu membuat perikatan baik oleh debitur maupun kreditur. Jadi bukan karena kesalahn pihak-pihak, khususnya debitur.
Adapun peristiwa yang di kategorikan sebagai overmatch membawa konsekuensi (akibat hukum), sebagai berikut:
a) Kreditur tidak dapat menuntut pemenuhan prestasi.
b) Debitur tidak dapat lagi dinyatakan lalai.
c) Debitur tidak wajib membayar ganti rugi.
d) Risiko tidak beralih ke debitur
e) Kreditur tidak dapat menuntut pembatalan dalam perjanjian timbal balik.
f) Perikatan dianggap gugur.
67Ibid. hlm.27.
Sebagaimana dipahami bahwa dengan adanya overmatch akan berkaitan dengan risiko tanggung gugat bagi para pihak. Undang-undang memberikan mekanisme penyelesaian terkait dengan risiko terjadinya overmatch pada perjanjian timbal balik (misal dalam pasal 1545, 1553 dan 1563 BW).
Jadi, dapat disimpulkan dari pembahasan diatas Wanprestasi dalam perjanjian jual beli tanah sering terjadi disebabkan oleh:
a) Adanya kelalaian Debitur baik disengaja maupun atas kelalaiannya, artinya pihak debitur melakukan keterlambatan pembayaran sesuai dengan waktu yg telah disepakati baik disengaja ataupun hal hal yang dilakukan atas kelalaiannya.
b) Ketidaksiapaan para pihak untuk memenuhi prestasi-prestasi dalam perjanjian, artinya para pihak tidak benar-benar memahami sepenuhnya isi kesepekatan yang telah dibuat sehingga dikemudian hari kesulitan dalam memenuhi isi dari kespakatan yang telah dibuat.
c) Karena Adanya Keadaan Memaksa (overmacht / forcemajure).