BAB III WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN JUAL BELI TANAH Bab ini berisikan tentang Wanprestasi dan apa yang menjadi
ANALISIS HUKUM PERTIMBANGAN HAKIM DALAM MEMUTUSKAN SENGKETA WANPRESTASI JUAL BELI TANAH
A. Kasus Posisi
Pihak penggugat atas nama Muslim Purba, umur 59 tahun, pekerjaan petani, beralamat dijalan Katepul DPN Immanuel, Gung Negeri, Kabanjahe, kabupaten Karo, dalam hal ini memberikan kuasanya kepada Herman Darwin Nasution, S.H., dkk., Advokat, yang berkantor pada Borkat Harahap, Roebama &
Rekan, beralamat di Jalan Alfalah 19-A Medan, berdasarkan surat kuasa khusus tanggal 14 september 2018.
Selanjutnya pihak tergugat, Malem br Baru, Umur 48 Tahun, Pekerjaan petani, beralamat di Sp.VI Jalan Nusa Indah, Kabanjahe, Sebagai Tergugat I dan Mimpin br Sinulingga, Umur 50 tahun, pekerjaan Pedagang, Beralamat di jalan Katepul Gang 86, Kabanjahe , Sebagai Tergugat II. Fransisca Masta Ulina Bangun, S.H., M.Kn., pekerjaan sebagai Notaris, beralamat dijalan Kapten Pala Bangun (depan kantor Moderamen GBKP) Kabanjahe, Sebagai tergugat III.
Bahwa penggugat membuat surat kesepakatan bersama dengan tergugat I dan Tergugat II, Legalisasi Nomor 011/L/duo/2017 tanggal 6 april 2017 yang dibuat dihadapan Tergugat III, sebagai Notaris di Kabanjahe, yang menyatakan penggugat hendak menjual tanahnya tersebut kepada Tergugat I dan Tergugat II
dengan harga keseluruhan Rp.1.200.000.000,- ( satu milyar dua ratus juta rupiah) dimana panjarnya sebesar Rp.300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah), sedangkan sisanya Rp.900.000.000 (sembilan ratus juta rupiah) akan dilunasi dan dibayarkan kepada penggugat paling lambat tanggal 6 november 2017 dimana selanjutnya sertifikat hak milik Nomor 2084 diberikan dan di titipkan kepada Tergugat III untuk dipegang dan disimpan sebagai jaminan.
Bahwa sampai tanggal 6 November 2017 ternyata Tergugat I dan tergugat II tidak melunasi kewajibannya menyerahkan sisa pembayaran sebesar Rp.900.000.000,- (sembilan ratus juta rupiah) kepada penggugat walaupun telah diminta secara berulang-ulang oleh penggugat kepada tergugat I dan tergugat II.
Bahwa berdasarkan pasal 4 dari surat kesepakatan bersama yang dibuat oleh pengugat dengan tergugat I dan tergugat II, Legalisasi Nomor : 011/L/Dou/2017 tanggal 6 april 2017 yang dilakukan oleh pengugat III disebutkan
“apabila dalam jangka waktu yang telah di tentukan pihak kedua lalai atau belum dapat melunasi harga pembelian tanah tersebut maka pihak kedua akan dikenakan denda 2 kali lipat dari sisa harga tanah tersebut dan setifikat tanah tersebut langsung dibalik namakan ke pihak pertama dan biaya balik nama sertifikat tersebut di tanggung sepenuhnya oleh pihak ke dua dan kepemilikannya sah menjadi milik pihak pertama sepenuhnya tanpa ada tuntutan dari pihak manapun juga.
Bahwa berdasarkan pasal 4 dari surat kesepakatan bersama tersebut seharusnya penggugat sebagai pihak pertama mendapatkan kembali haknya
sebagai pemilik dari tanah tersebut dimana kemudian tergugat I dan tergugat II sebagai pihak kedua dalam perjanjian tersebut dikenakan denda 2 kali lipat dari sisa harga tanah yang belum dibayarkan oleh tergugat I dan tergugat II kepada penggugat.
Bahwa begitu juga tergugat III sebagai orang yang di percayai untuk memegang dan menyimpan sertifikat hak milik nomor 2084 seharusnya mengembalikan sertifikat tersebut ketika diminta balik tetapi tergugat III tidak menyerahkannya pada saat diminta kembali oleh penggugat dengan alasan yang tidak jelas.
Bahwa penggugat sudah sering mengingatkan para tergugat dimana mereka telah melakukan perbuatan ingkar janji ( wanprestasi) kepada penggugat tetapi hingga sampai saat ini tidak dihiraukan oleh para tergugat.
Bahwa perbuatan tergugat I dan Tergugat II yang tidak membayar sisa kewajibannya sesuai dengan yang di perjanjikan dan tindakan tergugat III yang tidak menyerahkan dan mengembalikan sertifikat tersebut kepada penggugat merupakan perbuatan ingkar janji ( wanprestasi).
Bahwa secara universal dalam hukum perjanjian dan pelaksanaan perjanjian terdapat dan berlaku asas umum yaitu: setiap kelalaian dan keingkaran memenuhi isi perjanjian yang disepakati bersama mengakibatkan sipelaku wajib mengganti rugi serta memikul segala resiko akibat kelalaian dan keingkaran tersebut.
Bahwa karena tanah terperkara adalah jelas-jelas milik Penggugat maka terhadap Tergugat III juga dihukum untuk mengembalikan dan menyerahkan Sertifikat Hak Milik Nomor 2084 kepada Penggugat tanpa syarat apapun juga.
Bahwa tindakan Tergugat III yang tidak menyerahkan dan mengembalikan Sertifikat Hak Milik Nomor 2084 kepada Penggugat juga menimbulkan kerugian kepada pengugat, apalagi Tergugat III juga turut menandatangani sebagai pihak yang melegalisasi Surat Kesepakatan ini sehingga Tergugat III turut bertanggung jawab atas segala kerugian Penggugat dimana Penggugat tidak dapat menguasai dan mengusahai tanah pertanian tersebut yang sebelumnya ditanami dengan tanaman kopi atau tanaman lainnya dan atau Penggugat tidak dapat menjual tanah tersebut kepada pihak lain sehingga Tergugat III secara tanggung renteng dengan Tergugat I dan Tergugat II bertanggung jawab atas pembayaran segala ganti rugi yang dialami oleh Penggugat baik ganti rugi materil ataupun immateril.
Bahwa kerugian materiil dari Penggugat semakin bertambah dengan timbulnya biaya–biaya pengeluaran dalam rangka melakukan langkah-langkah dan konsultasi hukum, serta penyiapan dan pembuatan berkas gugatan perkara a quo dimana kerugian ini sebesar Rp. 100.000.000,-(seratus juta rupiah).
Bahwa Penggugat didukung alat bukti yang tidak dapat disangkal kebenarannya serta secara hukum (Conditio sine quanon) membuktikan hubungan causa sebab tindakan ingkar janji pihak Para Tergugat telah menimbulkan akibat kerugian materil meliputi kerugian pokok beserta segala biaya perongkosan yang dikeluarkan Penggugat sampai dengan gugatan ini diajukan yaitu:
- Denda sebesar 2 kali lipat dari Sisa pembayaran kewajiban sebesar Rp.1.800.000.000 ( satu milyar delapan ratus juta rupiah);
- Penggantian biaya hukum dan perongkosan berhubungan dengan gugatan perkara aquo sebesar Rp. 100.000.000,- (seratus juta rupiah), Sehingga dengan demikian keseluruhan kerugian materil Penggugat sebesar Rp. 1.900.000.000,- (satu milyar sembilan ratus juta rupiah);
Bahwa kerugian immateril yang dialami Penggugat adalah berupa hancurnya reputasi, kondite dan nama baik Penggugat dimata masyarakat sekelilingnya dimana kerugian immaterial ini tidak bisa dinilai dengan uang tetapi untuk memudahkannya dapat dinilai sebesar Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah);
Bahwa oleh karena itu sangatlah adil dan patut menurut hukum apabila Para Tergugat dihukum secara tanggung renteng untuk membayar kerugian materil dan immateril kepada Penggugat;
Bahwa Penggugat khawatir tuntutan kerugian Penggugat menjadi hampa dan oleh karena itu patutlah menurut hukum dikenakan Sita Jaminan (Conservatoir Beslag) terhadap harta milik Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III baik harta tidak bergerak ataupun harta bergerak milik Tergugat terutama:
1 (satu) bidang tanah dan bangunan yang berada diatasnya terletak di Jalan Kapten Pala Bangun (depan Kantor Moderamen GBKP) Kabanjahe Kabupaten Karo;
Bahwa Penggugat khawatir Tergugat tidak mematuhi keputusan dalam perkara ini maka kepada Para Tergugat dibebankan membayar uang paksa
(dwangsoom) sebesar Rp. 4.000.000,- (empat juta rupiah) perhari sejak perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap sampai para Tergugat menjalani Putusan tersebut;
Bahwa berhubung gugatan Penggugat didasarkan pada bukti-bukti otentik dan tidak dapat disangkal lagi kebenarannya oleh para Tergugat serta untuk menjamin kepentingan Penggugat, maka Penggugat mohon putusan dapat dijalankan dengan Serta merta (Uitvoerbaar bijvoorraad) meski ada verzet, banding ataupun Kasasi.
Maka dengan penguraian yang dijelaskan diatas maka inti dari gugatan ini adalah penggugat berharap atas pengembalian balik nama sertifikat hak milik 2084 dan menuntut biaya ganti kerugian-kerugian yang timbul akibat perbuatan wanprestasi yang dilakukan tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III serta berdasarkan kesepakatan yang dibuat para pihak sebelumnya, penggugat berhak menerima dua kali lipat dari sisa pembayaran atas tanah tersebut. Berdasarkan dalil-dalil yang telah penggugat uraikan tersebut, penggugat memohon dengan hormat kepada Pengadilan Negeri Kabanjahe agar berkenaan memeriksa dan mengadili, serta memutuskan sebagai berikut:
1) Menerima gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
2) Menyatakan Sita Jaminan (Consevatoir beslag) yang telah dijalankan dalam perkara ini sah dan berharga;
3) Menyatakan perbuatan Tergugat I, Tergugat II yang tidak membayar sisa keseluruhan kewajibannya kepada Penggugat serta tindakan Tergugat
III yang tidak mengembalikan Sertifikat Hak Milik Nomor 2084 adalah perbuatan ingkar janji (wanprestasi);
4) Menghukum Tergugat III untuk menyerahkan Sertifikat Hak Milik Nomor 2084 kepada Penggugat tanpa syarat apapun juga;
5) Menghukum Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III secara tanggung renteng untuk membayar kepada Penggugat ganti kerugian materil sebesar Rp. 1.900.000.000,- (satu milyar sembilan ratus juta rupiah);
6) Menghukum Tergugat untuk membayar kepada Penggugat ganti kerugian immaterial sebesar Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah);
7) Menghukum Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsoom) sebesar Rp. 4.000.000,- (empat juta rupiah) perhari sejak perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap sampai para Tergugat menjalankan Putusan;
8) Menyatakan Putusan dapat dijalankan dengan serta merta (uit voerbaar bij voorraad) walaupun ada perlawanan, banding, maupun kasasi;
9) Menghukum Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III untuk membayar segala biaya yang timbul dalam perkara ini;
Serta apabila Majelis Hakim berpendapat lain, maka memohon putusan yang seadil-adilnya.
Terhadap Gugatan Penggugat, maka Majelis Hakim telah memutuskan sebagai berikut:
1) Menyatakan eksepsi Tergugat-III tidak dapat diterima.
2) Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian.
3) Menyatakan perbuatan Tergugat-I, Tergugat-II yang tidak membayar sisa keseluruhan kewajibannya kepada Penggugat serta tindakan Tergugat III yang tidak mengembalikan Sertifikat Hak Milik Nomor 2084 adalah perbuatan ingkar janji (wanprestasi).
4) Menghukum Tergugat-III untuk menyerahkan Sertifikat Hak Milik Nomor 2084 kepada Penggugat tanpa syarat apapun juga.
5) Menghukum Tergugat-I, Tergugat-II dan Tergugat-III secara tanggung renteng untuk membayar kepada Penggugat ganti kerugian materil sebesar Rp1.800.000.000,00 (satu milyar delapan ratus juta rupiah).
6) Menghukum para Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsoom) sebesar Rp100.000,00 (seratus ribu rupiah) perhari sejak perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap sampai para Tergugat menjalankan putusan;
7) Menolak gugatan Penggugat untuk selebihnya.
8) Menolak gugatan para Penggugat dalam Rekonpensi untuk seluruhnya.
Menghukum para Tergugat dalam Konpensi/para Penggugat dalam Rekonpensi untuk membayar biaya perkara ini sejumlah Rp2.140.000,00 (dua juta seratus empat puluh ribu rupiah).
B. Pertimbangan Hukum Hakim Dalam Sengketa Wanprestasi Dalam