BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN
KAWASAN PENELITIAN
5.2 Analisis Perubahan Fisik Tata Guna Lahan Jalan Gagak Hitam Medan .1 Analisa segmen I (Jalan Gatot Subroto – Jalan Sunggal) .1 Analisa segmen I (Jalan Gatot Subroto – Jalan Sunggal)
Analisa pada segmen I dilakukan mulai dari persimpangan Jalan Gatot Subroto sampai dengan persimpangan Jalan Sunggal seperti pada Tabel 5.1.
Peta Kunci Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017
Fungsi penggunaan lahan Jl. Gatot Subroto
Tabel 5.1 Tabel analisa segmen I
Data fungsi penggunaan lahan
Tahun 2003 Peta guna lahan pada tahun 2003 hanya terdiri dari permukiman saja dengan banyak lahan kosong di sekitarnya, dan belum terbangunnya jalan lingkar luar Gagak Hitam Medan.
Tahun 2010 Pemko Medan mulai melakukan pengerjaan jalan lingkar luar tahun 2004 kemudian pembukaan jalan lingkar luar dimulai pada pertengahan tahun 2005. Maka pada tahun 2010 dengan telah terbangunnya jalan lingkar semakin banyak pula fungsi lahan yang memenuhi Jalan Gagak Hitam Medan yaitu perumahan, perdagangan dan jasa (bangunan multi fungsi), serta dilengkapi dengan bangunan rumah ibadah.
Tahun 2017 Tahun 2017 jalan ini sudah dipenuhi oleh bangunan permukiman, perdagangan dan jasa, mall (pusat perbelanjaan umum), gedung serbaguna, tempat ibadah, SPBU (stasiun pengisian bahan bakar umum), rumah sakit/ klinik, serta dilengkapi dengan fungsi hotel sebagai fasilitas pelengkap Jalan Gagak Hitam Medan karena jalan ini merupakan jalur lintas Sumatera (Medan-Aceh). Fungsi lahan untuk bangunan mall pada segmen I ini terletak di persimpangan Jalan Gatot Subroto yang merupakan kawasan strategis.
Tabel 5.1 (Lanjutan)
Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017
Tahun 2003 Pada peta tahun 2003 di bagian segmen I terlihat kegiatan yang terjadi hanya permukiman saja.
Tahun 2010 Pada tahun 2010, segmen I pada lokasi penelitian jenis kegiatan yang terjadi sudah sedikit berkembang dengan adanya kegiatan permukiman, perdagangan dan jasa (yang dipenuhi oleh bangunan ruko), dan tempat ibadah masjid.
Tahun 2017 Dengan semakin berjalannya waktu, jenis kegiatan pada tahun 2017 di segmen I terlihat sangat berkembang pesat dengan adanya permukiman, perdagangan dan jasa, tempat ibadah, mall, gedung serbaguna, hotel, SPBU, dan juga rumah sakit dan klinik.
Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017
Harga tanah Harga tanah rendah Harga tanah sedang Harga tanah tinggi Data harga tanah
Tahun 2003 Pada tahun 2003, lahan yang hanya merupakan permukiman dan banyak tanah kosong mempunyai harga tanah yang rendah, karena pada saat itu belum terbangunnya jalan lingkar, sehingga jalur transportasi masih terbatas. Harga tanah berkisar sekitar Rp.500.000,-/m² untuk fungsi perumahan.
Tabel 5.1 (Lanjutan)
Data harga tanah
Tahun 2010 Pada tahun 2010, terbangunnya jalan lingkar membuat harga tanah semakin meningkat diatas harga Rp.500.000,-/m² karena telah adanya jalur transportasi yang dekat dengan pusat kota.
Tahun 2017 Pada tahun 2017, perkembangan fungsi bangunan sebagai bangunan mix use, telah meningkatkan harga tanah menjadi tinggi.
Bangunan rumah dan mix use mempunyai harga berkisar Rp. 2.779.000,-/m² namun untuk bangunan mall karena posisinya strategis, maka harga tanah bisa mencapai Rp. 6.000.000,-/m² sesuai dengan NJOP dari PBB.
Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017
Intensitas Bangunan a. Permukiman : KDB 60% permukiman saja, dan menurut informasi dari wawancara, KDB, KLB dan tinggi bangunannya telah mengikuti peraturan pemerintah Kota Medan.
Tabel 5.1 (Lanjutan)
Data intensitas bangunan Tahun 2010 Permukiman : KDB 60% ; KLB 2,4
Permukiman terbangun menjadi sekelompok komplek perumahan dan para developer pembangunnya telah mengikuti peraturan pemerintah. Sementara itu rumah yang ada tepat di sisi Jalan Gagak Hitam Medan telah berubah menjadi bangunan ruko multi fungsi (komersial).
Komersial a. KDB :
KDB 70% - 90% untuk bangunan ruko;
Luas Lahan Ruko : 4mx16m=64m² ;
90% x 64m² = 57,6m²
Dari perhitungan diatas, maka lahan yang boleh dibangun untuk ruko adalah 57.6m².
b. KLB
(KLB 4,5 untuk bangunan ruko) KLB Ruko = 64m² x 4,5 = 288m² 288m² : 64m² = 4.5 lantai
Artinya di lahan seluas 64m² anda bisa membangun 4.5 lantai bangunan ruko. Menyangkut data ruko yang terbangun adalah 1-4 lantai, dan hasil perhitungan maksimal bangunan adalah 4,5 lantai dengan luas maksimal per lantai adalah 57,6m², maka intensitas bangunan dan ketinggian bangunan segmen I pada tahun 2010 telah mengikuti peraturan pemerintah.
Tabel 5.1 (Lanjutan)
Data intensitas bangunan Tahun 2017 Permukiman : KDB 60% ; KLB 2,4
Permukiman yang telah berkelompok menjadi beberapa perumahan telah mengikuti peraturan KDB 60% dan KLB 2,4.
Komersial a. KDB :
KDB 70% - 90%;
Luas Lahan Mall Manhattan : 40m x 45m =1800m² ; 90% x 1800m² = 1620m²
Dari perhitungan diatas, maka lahan yang boleh dibangun untuk mall adalah 1620m².
b. KLB :
KLB 35 untuk bangunan single unit skala besar (high building);
KLB Mall = 1800m² x 35 = 63000m²
63000m² : 1620m² = 39 lantai
Artinya di lahan seluas 1800m² anda bisa membangun 39 lantai bangunan mall. Menyangkut data mall yang terbangun adalah 38 lantai, dan hasil perhitungan maksimal bangunan adalah 39 lantai dengan luas maksimal per lantai adalah 1800m², maka intensitas bangunan dan ketinggian banguunan segmen I pada tahun 2017 telah mengikuti peraturan pemerintah.
Tabel 5.1 (Lanjutan)
Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017
Garis Sempadan Bangunan GSB 10 meter 10 meter 10 meter
Data Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Tahun 2003 Pada tahun 2003, kegiatan yang terjadi hanya permukiman saja, dan menurut informasi dari wawancara, GSB setiap rumah telah mengikuti peraturan pemerintah Kota Medan.
Tahun 2010 Pada tahun 2010, bangunan berkembang menjadi perumahan, perdagangan dan jasa, dan rumah ibadah. Setiap bangunan ruko yang berfungsi sebagai perdagangan dan jasa pada segmen I memiliki GSB sebesar 10 meter, maka dalam segmen ini telah sesuai dengan peraturan pemerintah.
Tahun 2017 Bangunan pada segmen I semakin berkembang menjadi permukiman, perdagangan dan jasa, tempat ibadah, mall, gedung serbaguna, hotel, SPBU, dan juga rumah sakit dan klinik. Dan setiap bangunan yang berupa ruko maupun mall memiliki GSB sebesar 10m.
Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017
Regulasi Master plan Kota Medan tahun 1994
Surat Keputusan Walikota
Medan Nomor
593/1096.K/2004
Surat Keputusan Walikota
Medan Nomor
593/066.K/2011 Data regulasi
Tahun 2003 Master plan Kota Medan tahun 1994, perencanaan lebar jalan lingkar adalah 48 meter dengan 8 jalur kendaraan terbagi atas jalur cepat dan jalur lambat dengan peruntukan bangunan umum, bangunan khusus, dan jalur hijau sebesar 60 meter pada kiri dan kanan sebagai pengamanan areal sepanjang jalan lingkar dengan garis sempadan bangunan (GSB) sebesar 15 meter.
Tahun 2010 Surat Keputusan Walikota Medan Nomor 593/1096.K/2004 merubah peruntukan tanah sepanjang kanan dan kiri sebesar 60 meter dari jalan lingkar luar mulai dari persimpangan Jalan Ngumban Surbakti sampai dengan Jalan Bunga Asoka dari jalur hijau menjadi bangunan khusus dengan garis sempadan bangunan (GSB) sebesar 15 meter.
Tahun 2017 Surat Keputusan Walikota Medan Nomor 593/066.K/2011 tanggal 4 Februari 2011 yang merubah peruntukan tata guna lahan disepanjang jalan lingkar luar mulai dari simpang Jalan Setiabudi sampai dengan persimpangan Jalan Gatot Subroto (Jalan Gagak Hitam) dari peruntukan bangunan khusus menjadi peruntukan kawasan campuran antara pertokoan / perdagangan dan bangunan umum. Garis Sempadan Bangunan (GSB) yang awalnya 15 meter berubah menjadi 10 meter.
Tabel 5.1 (Lanjutan)
Hasil perkembangan kegiatan pada Jalan Gagak Hitam Medan Segmen I dapat kita lihat pada peta tahun 2017 seperti pada Gambar 5.4.
Gambar 5.4 Penggunaan lahan Jalan Gagak Hitam Medan tahun 2017 (segmen I) Masjid Al Jariah
Hotel Saka
Ruko multi fungsi Perumahan Bumi Seroja
Medan International Convention Centre
Manhattan Mall &
Condominium
5.2.2 Analisa segmen II (Jalan Sunggal – Jalan Bunga Asoka)
Analisa pada segmen II dilakukan mulai dari persimpangan Jalan Sunggal sampai dengan persimpangan Jalan Bunga Asoka seperti pada Tabel 5.2.
Peta Kunci Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017
Fungsi penggunaan lahan
Jl. Bunga Asoka
Jl. Bunga Asoka
Tabel 5.2 Tabel analisa segmen II
Jl. Bunga Asoka
Data fungsi penggunaan lahan
Tahun 2003 Peta guna lahan pada tahun 2003 terdiri dari permukiman dan perdagangan dengan banyak lahan kosong di sekitarnya, dan belum terbangunnya jalan lingkar luar Gagak Hitam Medan.
Tahun 2010 Pada tahun 2010 terlihat fungsi lahan yang memenuji Jalan Gagak Hitam Medan yaitu perumahan, perdagangan dan jasa (bangunan multi fungsi), rumah ibadah, SPBU (Stasiun Pengisian Bahan Bakar Umum), dan bangunan restoran yang berderet menjadi satu kelompok.
Tahun 2017 Fungsi penggunaan lahan segmen II pada tahun 2017 tidak jauh beda dari tahun 2010, hanya saja ada perubahan yang menonjol dengan adanya pembangunan mall pusat perbelanjaan yaitu Ringroad City Walk. Seperti halnya yang terjadi pada segmen I, bangunan mall ini terletak dekat dengan simpul persimpangan jalan yang merupakan lokasi strategis dari segala arah jalan sebagai aksesbilitasnya.
Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017
Jenis kegiatan a. Permukiman
Data jenis kegiatan
Tahun 2003 Pada peta tahun 2003 di bagian segmen II terlihat kegiatan yang terjadi hanya permukiman dan perdagangan saja.
Tahun 2010 Pada tahun 2010, segmen II pada lokasi penelitian jenis kegiatan yang terjadi sudah sedikit berkembang dengan adanya kegiatan permukiman, perdagangan dan jasa (yang dipenuhi oleh bangunan ruko), dan tempat ibadah bermacam – macam agama yaitu masjid, gereja, dan vihara.
Tahun 2017 Dengan semakin berjalannya waktu, jenis kegiatan pada tahun 2017 di segmen II terlihat sangat berkembang pesat dengan jenis kegiatan yang ada pada tahun 2010, namun ada kegiatan yang mencolok pada tahun 2017 yaitu pusat perbelanjaan, dengan terbangunnya mall melengkapi fasilitas penduduk perumahan sekitar lokasi penelitian.
Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017
Harga tanah Harga tanah rendah Harga tanah sedang Harga tanah tinggi
Data harga tanah
Tahun 2003 Pada tahun 2003, lahan yang hanya merupakan permukiman dan banyak tanah kosong mempunyai harga tanah yang rendah, karena pada saat itu belum terbangunnya jalan lingkar, sehingga jalur transportasi masih terbatas. Harga tanah berkisar sekitar Rp.500.000,-/m² untuk fungsi perumahan.
Tahun 2010 Pada tahun 2010, terbangunnya jalan lingkar membuat harga tanah semakin meningkat diatas harga Rp.500.000,-/m² karena telah adanya jalur transportasi yang dekat dengan pusat kota.
Tahun 2017 Pada tahun 2017, perkembangan fungsi bangunan sebagai bangunan mix use, telah meningkatkan harga tanah menjadi tinggi.
Bangunan rumah dan mix use mempunyai harga berkisar Rp. 2.779.000,-/m² namun untuk bangunan mall karena posisinya strategis, maka harga tanah bisa mencapai Rp. 6.000.000,-/m² sesuai dengan NJOP dari PBB.
Tabel 5.2 (Lanjutan)
Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017 Intensitas bangunan a. Permukiman :
KDB 60% dan 4,5 untuk bangunan ruko;
c. Tinggi Bangunan :
Tahun 2003 KDB untuk Jalan Gagak Hitam Medan untuk permukiman yaitu 60%. Pada tahun 2003, kegiatan yang terjadi pada segmen II hanya permukiman dan perdagangan saja, dan menurut informasi dari wawancara, KDB, KLB dan tinggi bangunannya telah mengikuti peraturan pemerintah Kota Medan.
Tahun 2010 Permukiman : KDB 60% ; KLB 2,4
Permukiman terbangun menjadi sekelompok komplek perumahan dan para developer pembangunnya telah mengikuti peraturan pemerintah. Sementara itu rumah yang ada tepat di sisi Jalan Gagak Hitam Medan telah berubah menjadi bangunan ruko multi fungsi (komersial).
Komersial a. KDB :
KDB 70% - 90% untuk bangunan ruko;
Luas Lahan Ruko : 4mx16m=64m² ;
90% x 64m² = 57,6m²
Dari perhitungan diatas, maka lahan yang boleh dibangun untuk ruko adalah 57.6m².
Tabel 5.2 (Lanjutan)
b. KLB
(KLB 4,5 untuk bangunan ruko) KLB Ruko = 64m² x 4,5 = 288m² 288m² : 64m² = 4.5 lantai
Artinya di lahan seluas 64m² anda bisa membangun 4.5 lantai bangunan ruko. Menyangkut data ruko yang terbangun adalah 1-4 lantai, dan hasil perhitungan maksimal bangunan adalah 1-4,5 lantai dengan luas maksimal per lantai adalah 57,6m², maka intensitas bangunan dan ketinggian bangunan segmen II pada tahun 2010 telah mengikuti peraturan pemerintah.
Tahun 2017 Permukiman : KDB 60% ; KLB 2,4
Permukiman yang telah berkelompok menjadi beberapa perumahan telah mengikuti peraturan KDB 60% dan KLB 2,4. ` Komersial
Pada tahun 2017 perubahan yang mencolok adalah terbangunnya tiga pusat perbelanjaan yaitu Ringroad City Walk, Medan Focal Point, dan Home Centra yang mempunyai tinggi bangunan yaitu 2 – 5 lantai. Dikarenakan luas bangunan dan intensitas bangunan yang tidak termasuk kedalam kategori bangunan tinggi (Highrise Building), maka perhitungan intensitas dan ketinggian bangunan untuk ketiga pusat perbelanjaan ini masih disamakan pada kategori bangunan komersil yang mempunyai hasil perhitungan maksimal bangunan adalah 4,5 lantai dengan luas maksimal per lantai adalah 57,6m², maka intensitas bangunan dan ketinggian banguunan segmen II pada tahun 2010 telah mengikuti peraturan pemerintah.
Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017
Garis Sempadan Bangunan (GSB) 10 meter 5 - 10 meter 5 - 10 meter
Data intensitas bangunan
Tabel 5.2 (Lanjutan)
Data Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Tahun 2003 Pada tahun 2003, kegiatan yang terjadi hanya permukiman dan perdagangan saja, dan menurut informasi dari wawancara, GSB setiap rumah telah mengikuti peraturan pemerintah Kota Medan.
Tahun 2010 Pada setiap bangunan ruko yang fungsinya untuk perdagangan dan jasa pada segmen II ini tidak sepenuhnya mengikuti peraturan pemerintah, beberapa ruko GSB yang seharusnya 10 meter, hanya memilihi GSB sebesar 5 meter.
Tahun 2017 Tahun 2017, bangunan pada segmen II semakin berkembang menjadi permukiman, perdagangan dan jasa, tempat ibadah, mall, gedung serbaguna, hotel, SPBU, dan juga rumah sakit dan klinik. Seharusnya setiap bangunan memiliki GSB sebesar 10m, namun setelah melakukan observasi ke lapangan, tidak semua bangunan mengikuti peraturan tersebut, kondisi GSB pada lapangan yaitu sebesar 5-10 meter.
Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017
Regulasi Master plan Kota Medan tahun 1994
Surat Keputusan Walikota Medan Nomor 593/1096.K/2004
Surat Keputusan Walikota Medan Nomor 593/066.K/2011 Tahun 2003 Master plan Kota Medan tahun 1994, perencanaan lebar jalan lingkar adalah 48 meter dengan 8 jalur kendaraan terbagi atas jalur cepat dan jalur lambat dengan peruntukan bangunan umum, bangunan khusus, dan jalur hijau sebesar 60 meter pada kiri dan kanan sebagai pengamanan areal sepanjang jalan lingkar dengan garis sempadan bangunan (GSB) sebesar 15 meter.
Tahun 2010 Surat Keputusan Walikota Medan Nomor 593/1096.K/2004 merubah peruntukan tanah sepanjang kanan dan kiri sebesar 60 meter dari jalan lingkar luar mulai dari persimpangan Jalan Ngumban Surbakti sampai dengan Jalan Bunga Asoka dari jalur hijau menjadi bangunan khusus dengan garis sempadan bangunan (GSB) sebesar 15 meter.
Tahun 2017 Surat Keputusan Walikota Medan Nomor 593/066.K/2011 tanggal 4 Februari 2011 yang merubah peruntukan tata guna lahan disepanjang jalan lingkar luar (Jalan Gagak Hitam) dari peruntukan bangunan khusus menjadi peruntukan kawasan campuran antara pertokoan / perdagangan dan bangunan umum. Garis Sempadan Bangunan (GSB) yang awalnya 15 meter berubah menjadi 10 meter.
Tabel 5.2 (Lanjutan)
Hasil perkembangan kegiatan pada Jalan Gagak Hitam Medan segmen II dapat kita lihat pada peta tahun 2017 seperti pada Gambar 5.5.
Jl. Bunga Asoka
Gambar 5.5 Penggunaan lahan Jalan Gagak Hitam Medan tahun 2017 (segmen II) Ringroad City Walk
Medan Focal Point
Home Centra
Ruko multi fungsi
Perumahan Taman Setia Budi Indah
Ruko multi fungsi Restoran
5.2.3 Analisa segmen III (Jalan Bunga Asoka – Jalan Setia Budi)
Analisa pada segmen III dilakukan mulai dari persimpangan Jalan Bunga Asoka sampai dengan persimpangan Jalan Setia Budi seperti pada Tabel 5.3.
Peta Kunci Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017
Fungsi Penggunaan Lahan
Jl. Bunga Asoka Jl. Bunga Asoka Jl. Bunga Asoka
Tabel 5.3 Tabel analisa segmen III
Data fungsi penggunaan lahan
Tahun 2003 Penggunaan lahan pada tahun 2003 terdiri dari permukiman saja dengan banyak lahan kosong di sekitarnya, dan belum terbangunnya jalan lingkar luar Gagak Hitam Medan.
Tahun 2010 Pada tahun 2010, segmen III terlihat fungsi lahan yang memenuji Jalan Gagak Hitam Medan yaitu perumahan, perdagangan dan jasa (bangunan multi fungsi), rumah ibadah, SPBU (Stasiun Pengisian Bahan Bakar Umum), dan bangunan restoran yang berderet menjadi satu kelompok seperti pada segmen II, perbedaannya pada tahun 2010 segmen II ini sudah terbangun lahan yang berfungsi sebagai hotel.
Tahun 2017 Fungsi penggunaan lahan segmen III pada tahun 2017 tidak jauh beda dari tahun 2010, hanya saja ada perbedaannya adanya bangunan rumah sakit yang menggunakan beberapa lahan untuk bangunan ruko.
Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017
Jenis kegiatan 1. Permukiman 1. Permukiman
2. Perdagangan dan Jasa 3. Hotel
4. Tempat Ibadah 5. SPBU 6. Restoran
1. Permukiman
2. Perdagangan dan Jasa 3. Hotel
4. Tempat Ibadah 5. SPBU 6. Restoran
7. Rumah Sakit/Klinik
Tabel 5.3 (Lanjutan)
Data fungsi jenis kegiatan
Tahun 2003 Pada peta tahun 2003 di bagian segmen III terlihat kegiatan yang terjadi hanya permukiman saja.
Tahun 2010 Pada tahun 2010, segmen III pada lokasi penelitian jenis kegiatan yang terjadi sudah sedikit berkembang dengan adanya kegiatan permukiman, perdagangan dan jasa (yang dipenuhi oleh bangunan ruko), dan tempat ibadah seperti masjid dan gereja.
Kegiatan jalur lintas Sumatera menyebabkan banyaknya stasiun bus dan juga hotel.
Tahun 2017 Jalan Gagak Hitam yang merupakan jalur lintas, melengkapi fasilitas umum yang harus terbangun di jalur tersebut. Maka pada tahun 2017 sudah dilengkapi dengan rumah sakit untuk umum.
Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017
Harga tanah Harga tanah rendah Harga tanah sedang Harga tanah tinggi Data harga tanah
Tahun 2003 Pada tahun 2003, lahan yang hanya merupakan permukiman dan banyak tanah kosong mempunyai harga tanah yang rendah, karena pada saat itu belum terbangunnya jalan lingkar, sehingga jalur transportasi masih terbatas. Harga tanah berkisar sekitar Rp.500.000,-/m² untuk fungsi perumahan.
Tahun 2010 Pada tahun 2010, terbangunnya jalan lingkar membuat harga tanah semakin meningkat diatas harga Rp.500.000,-/m² karena telah adanya jalur transportasi yang dekat dengan pusat kota.
Tahun 2017 Pada tahun 2017, perkembangan fungsi bangunan sebagai bangunan mix use, telah meningkatkan harga tanah menjadi tinggi karena lahan pada Gagak Hitam aktif selama 24 jam yaitu untuk kegiatan bermukim dan juga komersil. Bangunan rumah dan mix use mempunyai harga berkisar Rp. 2.779.000,-/m² sesuai dengan lokasi bangunannya sesuai dengan NJOP dari PBB.
Tabel 5.3 (Lanjutan)
Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017 Intensitas bangunan a. Permukiman :
KDB 60% single unit skala besar (high building) dan 4,5 untuk permukiman saja, dan menurut informasi dari wawancara, KDB, KLB dan tinggi bangunannya telah mengikuti peraturan pemerintah Kota Medan.
Tahun 2010 Permukiman : KDB 60% ; KLB 2,4
Permukiman terbangun menjadi sekelompok komplek perumahan dan para developer pembangunnya telah mengikuti peraturan pemerintah. Sementara itu rumah yang ada tepat di sisi Jalan Gagak Hitam Medan telah berubah menjadi bangunan ruko multi fungsi (komersial).
Komersial a. KDB :
KDB 70% - 90% untuk bangunan ruko;
Luas Lahan Ruko : 4mx16m=64m² ;
90% x 64m² = 57,6m²
Dari perhitungan diatas, maka lahan yang boleh dibangun untuk ruko adalah 57.6m².
Tabel 5.3 (Lanjutan)
b. KLB
(KLB 4,5 untuk bangunan ruko) KLB Ruko = 64m² x 4,5 = 288m² 288m² : 64m² = 4.5 lantai
Artinya di lahan seluas 64m² anda bisa membangun 4.5 lantai bangunan ruko. Menyangkut data ruko yang terbangun adalah 1-4 lantai, dan hasil perhitungan maksimal bangunan adalah 1-4,5 lantai dengan luas maksimal per lantai adalah 57,6m², maka intensitas bangunan dan ketinggian bangunan segmen II pada tahun 2010 telah mengikuti peraturan pemerintah.
Tahun 2017 Pada tahun 2017 perubahan kawasan segmen III dilengkapi dengan bangunan rumah sakit, namun karena lahan yang dipakai oleh rumah sakit ini sama kavlingnya dengan ruko lainnya, maka hitungan intensitas dan ketinggiannya disamakan saja. Rumah sakit mempunyai tinggi bangunan 5 lantai dan masih mengikuti peraturan pemerintah.
Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017
Garis Sempadan Bangunan (GSB) 10 meter 5 - 10 meter 5 - 10 meter
Data Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Tahun 2003 Pada tahun 2003, kegiatan yang terjadi hanya permukiman saja, dan menurut informasi dari wawancara, GSB setiap rumah telah mengikuti peraturan pemerintah Kota Medan.
Tahun 2010 Pada tahun 2010, bangunan berkembang menjadi perumahan, perdagangan dan jasa (bangunan multi fungsi), rumah ibadah, SPBU dan restoran. Pada setiap bangunan ruko yang fungsinya untuk perdagangan dan jasa pada segmen III ini tidak sepenuhnya mengikuti peraturan pemerintah, beberapa ruko GSB yang seharusnya 10 meter, hanya memilihi GSB sebesar 5 meter.
Tahun 2017 Dan pada tahun 2017, bangunan pada segmen III semakin berkembang menjadi permukiman, perdagangan dan jasa, tempat ibadah, mall, gedung serbaguna, hotel, SPBU, dan juga rumah sakit dan klinik. Dan setiap bangunan yang berupa ruko maupun mall seharusnya memiliki GSB sebesar 10m, namun setelah melakukan observasi ke lapangan, tidak semua bangunan mengikuti peraturan tersebut, kondisi di lapangan besar GSB pada bangunan yaitu 5 - 10 meter.
Data intensitas bangunan
Tabel 5.3 (Lanjutan)
Indikator Tahun 2003 Tahun 2010 Tahun 2017 Regulasi Master plan Kota Medan
tahun 1994
Surat Keputusan Walikota
Medan Nomor
593/1096.K/2004
Surat Keputusan Walikota
Medan Nomor
593/066.K/2011 Data regulasi
Tahun 2003 Master plan Kota Medan tahun 1994, perencanaan lebar jalan lingkar adalah 48 meter dengan 8 jalur kendaraan terbagi atas jalur cepat dan jalur lambat dengan peruntukan bangunan umum, bangunan khusus, dan jalur hijau sebesar 60 meter pada kiri dan kanan sebagai pengamanan areal sepanjang jalan lingkar dengan garis sempadan bangunan (GSB) sebesar 15 meter.
Tahun 2010 Surat Keputusan Walikota Medan Nomor 593/1096.K/2004 merubah peruntukan tanah sepanjang kanan dan kiri sebesar 60 meter dari jalan lingkar luar mulai dari persimpangan Jalan Ngumban Surbakti sampai dengan Jalan Bunga Asoka dari jalur hijau menjadi bangunan khusus dengan garis sempadan bangunan (GSB) sebesar 15 meter.
Tahun 2017 Surat Keputusan Walikota Medan Nomor 593/066.K/2011 tanggal 4 Februari 2011 yang merubah peruntukan tata guna lahan disepanjang jalan lingkar luar mulai dari simpang Jalan Setiabudi sampai dengan persimpangan Jalan Gatot Subroto (Jalan Gagak Hitam) dari peruntukan bangunan khusus menjadi peruntukan kawasan campuran antara pertokoan / perdagangan dan bangunan umum. Garis Sempadan Bangunan (GSB) yang awalnya 15 meter berubah menjadi 10 meter.
Tabel 5.3 (Lanjutan)
Hasil perkembangan kegiatan pada Jalan Gagak Hitam Medan segmen III dapat kita lihat pada peta tahun 2017 seperti pada Gambar 5.6.
Jl. Bunga Asoka
Restoran
Hotel Sahara Viesta
Ruko multi fungsi Restoran
Perumahan Villa Malina
SPBU
Mesjid Al- Ikhlas
Gambar 5.6 Penggunaan lahan Jalan Gagak Hitam Medan tahun 2017 (segmen III)