BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN
KAWASAN PENELITIAN
5.4 Faktor–Faktor Penyebab Perubahan Fisik Tata Guna Lahan Jalan Gagak Hitam Medan
Berdasarkan hasil observasi dan wawancara yang telah dianalisa sesuai dengan peraturan pemerintah dan juga studi pustaka pada bab sebelumnya, maka dapat diambil beberapa faktor yang menyebabkan perubahan fisik tata guna lahan pada Jalan Gagak Hitam Medan sebagai berikut :
1. Fungsi penggunaan lahan
Penggunaan lahan dan pola pertumbuhan Kota Medan yang lebih mendekati teori lingkaran konsentrik (concentric zone theory) seperti yang tertera pada RTRW Kota Medan Tahun 2010-2030 bahwa penggunaan lahan dan pola pertumbuhan Kota Medan lebih mendekati teori lingkaran konsentrik (concentric zone theory) karena berkembang secara merata keluar pusat kota., hal ini membuat perkembangan fisikal Jalan Gagak Hitam Medan terjadi semakin mendekati lahan kekotaan terbangun, menyebabkan semakin intensifnya pembangunan dan semakin besar proporsi bentuk pemanfaatan lahan kekotaan. Hal ini juga mendorong berkembangnya penggunaan lahan pada Jalan Gagak Hitam Medan lebih dominan dengan fungsi perdagangan dan jasa (mix use).
Variasi kondisi lingkungan menjadi faktor penentu atas terjadinya variasi intensitas bentuk pemanfaatan lahan kekotaan. Salah satu yang menjadi faktor penentunya yaitu aksesbilitas. Aksesbilitas mempunyai peranan yang sangat besar terhadap perubahan pemanfaatan lahan. Pengukuran aksesbilitas dengan menilai prasarana transportasi yang ada dengan sarana transportasinya. Hal ini sesuai dengan
teori Yunus (2005), bahwa pemanfaatan lahan urban tidak akan sama di seluruh bagian, variasi kondisi lingkungan menjadi faktor penentu atas terjadinya variasi intensitas bentuk pemanfaatan lahan kekotaan yang mempunyai 6 faktor penentu yang mengakibatkan variasi intensitas dan kecepatan bentuk pemanfaatan lahan kekotaan, yaitu (1) faktor aksesbilitas, (2) faktor keberadaan pelayanan umum, (3) faktor karakteristik fisikal lahan, (4) faktor karakteristik pemilik lahan, (5) faktor keberadaan peraturan tata ruang , (6) faktor prakarsa pengembang.
Jalan Gagak Hitam yang dimulai pengerjaannya tahun 2004 merupakan salah satu jalan arteri primer pada jalan lingkar luar yang menghubungkan dengan pusat Kota Medan, sehingga memberikan kemudahan aksesbilitas untuk menuju sumber kegiatan di pusat kota. Selain itu dari keenam faktor yang disebutkan diatas, faktor keberadaan peraturan tata ruang dan faktor prakarsa pengembang juga mempengaruhi perubahan penggunaan fisik tata guna lahan pada lokasi penelitian.
2. Jenis kegiatan
Bangunan perdagangan dan jasa menyebabkan lahan aktif berkegiatan selama 24 jam karena bangunannya berfungsi juga sebagai tempat tinggal penduduk. Hal ini membuat Jalan Gagak Hitam aktif sebagai tempat kegiatan komersil pada siang hari dan aktif sebagai tempat bermukim pada malam harinya. Hal ini sesuai dengan teori dari Shirvani (1985) yang menyarankan agar suatu perencanaan fungsi bersifat campuran (mix use), sehingga akan terjadi kegiatan 24 jam perhari, dan meningkatkan sistem infrastruktur suatu kota. Lokasi Jalan Gagak Hitam Medan mampu menjadi nilai
niaga dalam persaingan kegiatan pusat perbelanjaan. Pembangunan mall yang memilih lokasi di setiap simpul persimpangan yang merupakan lokasi paling strategis dari lokasi penelitian, karena bisa diakses dari segala penjuru arah. Hal ini sesuai dengan teori Sutika (2017), bahwa fasilitas yang memadai dan lokasi yang strategis mampu menjadi added value atau nilai niaga dalam persaingan pusat perbelanjaan.
3. Harga tanah
Fungsi bangunan sebagai bangunan multi fungsi (mix use), telah meningkatkan harga tanah menjadi tinggi karena lahan pada Gagak Hitam aktif selama 24 jam yaitu untuk kegiatan bermukim pada malam hari dan juga perdagangan dan jasa pada pagi sampai sore harinya. Bangunan rumah dan bangunan multi fungsi (mix use) mempunyai harga berkisar Rp. 2.779.000,-/m² dan untuk bangunan mall harga tanah mencapai Rp. 6.000.000,-/m² sesuai dengan NJOP dari PBB. Hal ini juga disebabkan karena letak bangunan pusat perbelanjaan (mall) berada pada persimpangan jalan antara radial roads dan ring roads membentuk puncak-puncak nilai lahan pada setiap simpul persimpangan yang ada pada Jalan Gagak Hitam Medan. Yang menjadi radial roads dalam hal ini yaitu Jalan Gatot Subroto (segmen I), Jalan Sunggal (segmen II), dan Jalan Bunga Asoka (segmen III) dan yang dimaksud dengan ringroads yaitu Jalan Gagak Hitam. Hal ini sesuai dengan teori dari Yunus (2012), yang menyatakan bahwa persimpangan jalan antara radial roads dan ring roads akan membentuk puncak-puncak nilai lahan setempat.
4. Intensitas bangunan
Jenis kegiatan yang semakin berkembang memerlukan lahan sebagai wadahnya, maka berdampak pada perubahan guna lahan sehingga pengaruh yang ditimbulkan pada perubahan luas lahan yang terjadi lebih bersifat vertikal, sehingga perubahan intensitas yang terjadi lebih tinggi dibanding perubahan luas lahan.
Perubahan intensitas yang terjadi yang bersifat vertikal karena untuk menampung dengan maksimal kegiatan yang terjadi pada Jalan Gagak Hitam Medan. Hal ini sesuai dengan teori Arifia (2017), bahwa kegiatan perdagangan dan jasa yang ada telah mendorong adanya perkembangan kegiatan komersil maupun kegiatan pendukung yang memerlukan lahan sebagai wadahnya sehingga pengaruh yang ditimbulkan pada perubahan luas lahan yang terjadi lebih bersifat vertikal, sehingga perubahan intensitas yang terjadi lebih tinggi dibanding perubahan luas lahan.
5. Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Beberapa bangunan komersil yang berada pada Jalan Gagak Hitam Medan lebih mementingkan keuntungan dari kegiatan komersil (profitable business) yang terjadi pada lahan yang diambil dari sempadan bangunan menyebabkan berkurangnya area untuk lalu lintas kendaraan karena diambil alih untuk mobil yang berhenti (parkir).
Hal ini sesuai dengan teori Sastrawati (2011), bahwa semakin banyak bangunan tunggal yang berubah bentuk dari rumah tinggal tunggal menjadi bangunan deret berupa rumah toko (ruko) dan rumah kantor (rukan), semakin banyak juga bangunan
yang menambah bangunannya di lahan depan dan samping rumah/tokonya untuk menambah fungsi komersil.
6. Regulasi
Kebijakan pemerintah mengalami perubahan yang seharusnya awal perencanaaan jalan lingkar luar memiliki lebar jalan 48 meter yang terbagi menjadi jalur cepat, jalur pendamping untuk jalur lambat menuju ke jalur parkir, dan jalur parkir. Fungsi bangunan yang diterapkan untuk peruntukan bangunan umum, bangunan khusus dan jalur hijau sebesar 60 meter pada kiri dan kanan sebagai pengamanan areal sepanjang jalan lingkar. Kemudian Walikota mengeluarkan kebijakan untuk mengubah pembangunan Jalan Gagak Hitam, keadaan fisik Jalan Gagak Hitam Medan yang telah terbangun saat ini memiliki lebar jalan 33 meter dengan tidak adanya jalur pendamping untuk jalur lambat menuju ke jalur parkir, dan jalur parkir. Garis Sempadan Bangunan (GSB) ditetapkan menjadi 10 meter. Hal ini mengakibatkan dampak-dampak keruangan dan lingkungan negatif yang sulit dipecahkan pada masa depan yang panjang karena peraturan yang dikeluarkan oleh pemerintah tidak konsisten dan konsekuen dari awal perencanaan jalan lingkar. Hal ini sesuai dengan teori Yunus (2005), bahwa keberadaan peraturan yang mengatur tata ruang diyakini sebagai salah satu faktor yang berpengaruh kuat terhadap intensitas perkembangan spasial kota apabila peraturan yang ada dilaksanakan secara konsisten dan konsekuen.
BAB VI
KESIMPULAN DAN SARAN