BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN
2.2 Perubahan Tata Guna Lahan
Perkembangan konsentris (concentric development), perkembangan fisikalnya terjadi secara gradual sentrifugal di semua sisi lahan terbangun yang sudah ada.
Munculnya bangunan sebagai ekspresi bentuk pemanfaatan lahan non-agraris sejalan dengan akselarasi konversi bentuk pemanfaatan lahan dari bentuk pemanfaatan lahan agraris ke bentuk non-agraris. Maka semakin mendekati lahan kekotaan terbangun, maka akan makin intensif pembangunan dan makin besar proporsi bentuk pemanfaatan lahan kekotaan dan begitu pula sebaliknya (Yunus, 2008).
Untuk mengidentifikasi pola/ karakteristik perubahan pemanfaatan lahan di perkotaan dapat dilihat dari aspek:
1. Jenis perubahan, yaitu menyangkut perubahan fungsi pemanfaatan lahan dari fungsi yang direncanakan dengan fungsi yang digunakan saat ini.
2. Kecepatan dan sebaran lokasi, yaitu terkait dengan jumlah unit kegiatan, luasan lahan kegiatan serta lokasi kegiatan.
3. Bentuk perubahan, yaitu meliputi luas bangunan, luas lantai bangunan dan garis sempadan jalan.
Pertumbuhan penduduk yang pesat serta bertambahnya tuntutan kebutuhan masyarakat akan lahan, seringkali mengakibatkan benturan kepentingan atas penggunaan lahan serta terjadinya ketidaksesuaian antara penggunaan lahan dengan rencana peruntukannya (Ajimas dan Putu Gde, 2017). Variasi kondisi lingkungan menjadi faktor penentu (determinant factors) atas terjadinya variasi intensitas bentuk pemanfaatan lahan kekotaan. Salah satu yang menjadi faktor penentu yang mengakibatkan variasi intensitas dan kecepatan bentuk pemanfaatan lahan kekotaan yaitu aksesbilitas. Aksesbilitas mempunyai peranan yang sangat besar terhadap perubahan pemanfaatan lahan. Pengukuran aksesbilitas dengan menilai prasarana transportasi yang ada dengan sarana transportasinya (Yunus, 2005).
Pembangunan jalan yang tepat, tentunya akan memberikan dampak yang positif apabila dikelola dengan baik, akan tetapi pembangunan yang berjalan seringkali terkendala terhadap ketersediaan lahan khususnya lahan perkotaan. Pendekatan kawasan berorientasi pada pencapaian atau terwujudnya fungsi tertentu dari suatu kawasan, sedangkan pendekatan tata ruang mengarah pada penentuan lokasi pembangunan yang tepat. Kedua pendekatan tersebut mengarah kepada pencapaian efektivitas dan efisiensi pembangunan (Yunus, 1999).
Ada dua hal yang mempengaruhi tuntutan kebutuhan ruang yang selanjutnya menyebabkan perubahan penggunaan lahan yaitu adanya perkembangan penduduk dan
perekonomian; dan pengaruh sistem aktivitas, sistem pengembangan, dan sistem lingkungan (Soekonjono, 1998).
Perubahan pemanfaatan guna lahan dapat memberikan dampak negatif seperti gangguan lalu lintas akibat parkir pada pinggir jalan, gangguan fungsi tata bangunan seperti kenyamanan, interaksi sosial, aksesbilitas, dsb. Jenis perubahan pemanfaatan lahan mencakup tiga hal, yaitu:
1. Perubahan fungsi lahan (use) yaitu perubahan jenis kegiatan (fungsi bangunan);
2. Perubahan intensitas pemanfaatan lahan kota yaitu mencakup perubahan KDB, KLB, kepadatan bangunan, dan lain-lain.
3. Perubahan teknis massa bangunan (bulk) yaitu mencakup perubahan GSB, tinggi bangunan, dan perubahan minor lainnya tanpa merubah fungsi dan intensitas bangunan itu sendiri (Raus dan Aditianata, 2011).
2.2.1 Jenis kegiatan
Suatu perencanaan fungsi bersifat campuran (mix use), sehingga akan terjadi kegiatan 24 jam per hari, dan meningkatkan sistem infrastruktur suatu kota. Pergerakan segala macam aktivitas dan fungsi yang berperan dalam memaksimalkan penggunaan suatu ruang publik disebut sebagai generator aktivitas. Generator aktivitas dapat dibedakan menjadi dua jenis yaitu generator aktivitas dalam tapak dan generator aktivitas di luar tapak sebagai berikut.
1. Generator aktivitas di dalam tapak muncul akibat tersedianya fasilitas-fasilitas di suatu tapak. Contoh generator aktivitas di dalam tapak yaitu area parkir area komersial.
2. Generator aktivitas di luar tapak terjadi akibat fungsi, fasilitas dan aktivitas yang berhubungan dengan lingkungan sekitarnya. Contoh generator aktivitas di luar tapak yaitu rekreasi, perkantoran, pusat perbelanjaan (Shirvani, 1985).
Fasilitas yang memadai dan lokasi yang strategis mampu menjadi added value atau nilai niaga dalam persaingan pusat perbelanjaan (Sutika, 2017). Lahan sebagai setting dari sistem aktivitas, terjadi karena adanya sistem aktivitas yang menggambarkan pola kegiatan penghuni kawasan dalam menjalankan urusan hariannya (Kaiser. et.al, 1995).
2.2.2 Intensitas bangunan
Intensitas pemanfaatan lahan merupakan tingkat alokasi dan distribusi luas lantai maksimum bangunan terhadap lahan/tapak peruntukannya (Peraturan menteri pekerjaan umum nomor 06/prt/m/2007 tanggal 16 Maret 2007 tentang pedoman umum rencana tata bangunan dan lingkungan). Intensitas bangunan gedung merupakan ketentuan teknis tentang kepadatan dan ketinggian bangunan gedung yang dipersyaratkan pada suatu lokasi atau kawasan tertentu, yang meliputi koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB), dan jumlah lantai bangunan.
(Pasal 10 angka 1 UU nomor 28 tahun 2002 tentang bangunan gedung).
Aspek-aspek intensitas bangunan secara umum mencakup aspek-aspek koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB), dan ketinggian bangunan. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) atau disebut juga Building Coverage Ratio merupakan perbandingan antara luas lantai dasar bangunan dengan luas tanah (LB/LT x 100%). Koefisien yang digunakan biasanya berupa persen atau desimal (misal: 60% atau 0,6). KDB ini bertujuan untuk mengatur besaran luasan bangunan yang menutupi permukaan tanah, hal ini akan mempengaruhi infiltrasi air tanah atau ketersediaan air tanah untuk masa yang akan datang. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) atau disebut juga Floor Area Ratio adalah perbandingan antara luas lantai bangunan dengan luas tanah. Angka koefisien yang digunakan biasanya berupa desimal (misal: 1,2; 1,6; 2,5; dsb). Peraturan akan KLB ini akan mempengaruhi skyline yang tercipta oleh kumpulan bangunan yang ada di sekitar. Tujuan dari penetapan KLB ini terkait dengan hak setiap orang maupun bangunan untuk menerima sinar matahari.
Jika bangunan memiliki tinggi yang serasi maka bangunan yang disampingnya juga mendapat menerima sinar matahari yang sama dengan bangunan yang ada di sebelahnya (Mayhendra, 2016).
2.2.3 Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Garis sempadan bangunan membatasi jarak bebas minimum dari bidang terluar suatu massa bangunan gedung terhadap batas lahan yang dikuasai, antar massa bangunan lainnya, batas tepi sungai/pantai, jalan kereta api, rencana saluran, dan jaringan listrik tegangan tinggi (UU nomor 28 tahun 2002 tentang bangunan gedung).
Semakin banyak bangunan tunggal yang berubah bentuk dari rumah tinggal tunggal menjadi bangunan deret berupa rumah toko (ruko) dan rumah kantor (rukan), semakin banyak juga bangunan yang menambah bangunannya di lahan depan dan samping rumah/tokonya untuk menambah fungsi komersil yang mengakibatkan sempadan bangunan semakin kecil, bahkan garis sempadan bangunan juga dipenuhi bangunan tambahan (Sastrawati, 2011).
Tujuan penyediaan GSB antara lain untuk (1) keamanan pengguna jalan terutama di sekitar tikungan jalan; (2) penyediaan ruang terbuka di dalam kaveling untuk keperluan peresapan air ke dalam tanah; (3) pencahayaan sinar matahari; (4) penyediaan ruang terbuka hijau; dan (4) kerapihan tatanan bangunan (Suprapti, 2012).
2.2.4 Harga tanah
Harga tanah ditentukan oleh banyak faktor, salah satunya lokasi. Lahan yang letaknya lebih jauh dari kota tidak memiliki nilai sewa yang tinggi dan tren yang meningkat secara linier dengan mengurangi jarak ke pusat kota (Nurmandi, 2014).
Harga rumah dan pendapatan masyarakat yang tinggi tergantung kepada elastisitas pembangunan yang membantu menentukan sejauh mana peningkatan produktivitas kota. Kota dengan kepadatan yang tinggi memungkinkan masyarakat untuk meninggalkan tingkat populasi yang tinggi tersebut dengan menyesuaikan tingkat pendapatan dengan harga perumahan (Glaeser. et.al, 2003).
Pembatasan penggunaan tanah yang terlalu banyak menyebabkan terbatasnya penyediaan pembangunan, mengarahkan pembangunan menuju ke daerah kepadatan
rendah. Pemerintah harus membuat peraturan dengan hati-hati karena harga yang lebih tinggi menjadikan penduduk tidak dapat menjangkau harga tanah tersebut (Quigley dan Larry, 2005). Keberadaan perubahan lahan yang secara cepat tidak jarang menimbulkan fenomena spekulan tanah yang sangat berpengaruh pada kenaikan harga lahan. Pada proses perubahannya, variabel harga lahan memiliki hubungan dengan ketersediaan infrastruktur dan karakteristik penggunaan lahan (Ginting, 2010).
Perubahan guna lahan di wilayah studi cenderung berubah dari lahan non-terbangun menjadi lahan non-terbangun dengan orientasi kegiatan perdagangan dan jasa yang disebabkan oleh faktor pembukaan jaringan jalan. Harga tanah akan semakin tinggi jika dekat dengan pusat kegiatan atau jaringan jalan. Pengurangan luas lahan pertanian basah (sawah) berubah menjadi perkebunan serta perubahan lahan tanaman campuran menjadi lahan permukiman yang didasarkan pada kebutuhan untuk memiliki rumah yang baik di lokasi yang nyaman (Irza, 2016).
Jarak lokasi yang cukup dekat dengan pusat kota berimbas pada tingginya pertumbuhan penggunaan lahan dan harga tanah. Peningkatan harga tanah yang semakin tinggi menyebabkan terjadinya alih fungsi lahan yang berfungsi sebagai permukiman menjadi fungsi komersial. Tingginya harga tanah di kawasan perdagangan dan jasa diikuti dengan peningkatan nilai PBB yang disesuaikan dengan fungsi kawasan, sehingga tanah yang masih dipergunakan untuk permukiman kelas menengah ke bawah terpaksa harus menjual tanah mereka kepada investor untuk
dijadikan sebagai bangunan-bangunan komersial ataupun menjadikan hunian mereka berfungsi ganda baik (Rynjani, 2015).
Ada tiga elemen yang bersangkutan dengan pola nilai lahan yaitu nilai lahan umumnya menurun semakin menjauhi pusat kota; karena terdapat radial roads dan ring roads maka didalam kota sendiri terdapat jalur yang mempunyai nilai lahan tinggi (sepanjang radial roads dan ring roads); pada persimpangan jalan antara radial roads dan ring roads akan membentuk puncak-puncak nilai lahan setempat (Yunus, 2012).
Harga tanah dinyatakan dalam satuan harga Rp/m², apabila tanah tersebut diperjual belikan maka akan dihitung secara luas tanah keseluruhan. Informasi mengenai harga tanah tidak pernah secara terbuka ditetapkan oleh pemerintah, karena pasar tanah di Indonesia menganut pasar tanah tertutup yang harganya hanya diketahui oleh penjual dan pembeli tanah yang bersangkutan. Adapun penetapan harga tanah yang dilakukan oleh pemerintah masih bergantung pada nijai jual objek pajak (NJOP) yang merupakan acuan untuk menilai harga tanah. Namun NJOP ini sering kali tidak mencerminkan harga tanah yang sebenarnya.
2.3 Jalan
Jaringan jalan terdiri dari ruas-ruas jalan yang menghubungkan satu dengan yang lain pada titik pertemuan yang merupakan simpul-simpul transportasi yang dapat memberikan alternatif pilihan bagi pengguna jalan (Miro, 1997). Jaringan jalan berdasarkan sistem (pelayanan penghubung) seperti terlihat pada hirarki jalan berdasarkan peranan (Gambar 2.2).
Klasifikasi jalan atau hirarki jalan adalah pengelompokan jalan berdasarkan fungsi jalan, berdasarkan administrasi pemerintahan dan berdasarkan muatan sumbu yang menyangkut dimensi dan berat kendaraan. Penentuan klasifikasi jalan terkait dengan besarnya volume lalu lintas yang menggunakan jalan tersebut, besarnya kapasitas jalan, keekonomian dari jalan tersebut serta pembiayaan pembangunan dan perawatan jalan.
Berdasarkan sifat dan pergerakan pada lalu lintas dan angkutan jalan, fungsi jalan dibedakan atas:
1. Jalan Arteri adalah jalan yang melayani angkutan jarak jauh dengan kecepatan rata-rata tinggi dan jumlah masuk (accces road) dibatasi secara efisien
2. Jalan Kolektor adalah jalan yang melayani angkutan jarak sedang dengan kecepatan rata-rata sedang dan jumlah jalan masuk masih dibatasi
Gambar 2.2 Hirarki jalan berdasarkan peranan Sumber: Miro, 1997
3. Jalan Lokal adalah jalan yang melayani angkutan jarak dekat (angkutan setempat) dengan kecepatan rata-rata rendah dan jumlah jalan masuk tidak dibatasi (Peraturan pemerintah Republik Indonesia No. 34 tahun 2006 tentang jalan).
Jalan arteri didesain berdasarkan kecepatan rencana paling rendah 60 km/jam dan dengan lebar badan jalan tidak kurang dari 9 meter, selain itu jalan arteri mempunyai kapasitas yang lebih besar dari volume lalu lintas rata-rata. Selain itu pada jalan arteri lalu lintas jarak jauh tidak boleh terganggu oleh lalu lintas balik, lalu lintas lokal dan kegiatan lokal (Aisyah, 2012).