2.4 Best Practice Pengembangan Kawasan Berbasis Transit
2.4.3 Arlington County, Virginia, Amerika Serikat
Pemerintah dari Arlington County menjadi salah satu pihak yang mengusulkan pengembangan kawasan berbasis transit sebagai sebuah strategi yang dapat digunakan untuk memperkuat koridor sepanjang tiga mil, sebah pusat komersial yang tidak pernah bergabung atau bersatu dengan kota, sebagai bentuk untuk membalikan penurunan populasi dan aktivitas komersial. Ketika konsensus rencana re-development menjangkau seluruh stakeholder, pihak county menerbitkan rencana tersebut dan kemudian memperbaiki secara konsisten dan suportif atas kerangka kerja kebijakan. Dimana hal tersebut menciptakan stabilitas dan prediktabilitas atas proyek yang diajukan. Proses ini dimulai tahun 1972 hingga tahun 2002 (30 tahun).
Kemungkinan terjadinya pengembangan mixed-use di kawasan tersebut sangat penting, dan koridor tersebut telah menjadi kawasan yang memiliki kepadatan populasi sebagaimana kota-kota lain di Amerika Serikta. Dari tahun 1972 hingga 2002 telah terdapat peningkatan pembangunan sebanyak 11.000 unit perumahan, 16 juta kaki persegi (± 4,8 juta meter persegi) area perkantoran, 950.000 kaki persegi kawasan pertokoan (±300.000 meter persegi), 1900 kamar hotel, dan meningkatkan nilai lahan sebesar 81%. Pengembangan koridor ini tidak menimbulkan bangkitan kendaraan/lalu lintas karena adanya tingkat penggunaan moda transit yang tinggi pada koridor ini. Adapun aktor-aktor yang terlibat dalam proyek di Arlington County adalah sebagai berikut.
Lima anggota dari Badan Pemerintahan Arlington County, menentukan kebijakan dan menyediakan kepemimpinan pada isu pembangunan dan investasi seara kapita. Badan ini menerbitkan kerangka kerja re-development.
Departemen yang ikut andil dalam proyek ini adalah departemen perencanaan komunitas, departemen perumahan dan pembangunan departemen pengembangan ekonomi, dan deparetemen pekerjaan umum. Tim yang terbentuk atas staff-staff dari
departemen-departemen tersebut memiliki peran penting sebagai manajer dan penasehat dalam proyek.
Komisi masyarakat mereview proyek pembangunan dan infrastruktur, memberikan komentar atas inisiatif kebijakan baru, dan membantu dalam membentuk konsensus di tingkat komunitas pada isu-isu yang sulit
) dan pemilik properti
Developer telah memainkan peran penting dalam mendorong pembangunan terjadi di sepanjang koridor. Terdapat dua pilihan ketika developer mengajukan proyek. Pertama adalah developer mengajukan proyek dengan ketentuan zonasi yang telah ditetapkan. Kedua adalah ketika developer ingin menegosiasi zonasi tersebut, developer dipersilahkan untuk bernegosiasi dengan pemerintah, komisi masyarakat, dan komunitas yang terkait dengan proyek pengembangan tersebut untuk menegosiasikan desain dan keuntungan untuk masing-masing pihak. Kepadatan bangunan yang diperbolehkan General Land Use Plan lebih tinggi dibandingkan dengan zonasi yang berlaku pada koridor tersebut. Hal ini menciptakan insentif bagi developer untuk berpartisipasi dalam proses tinjauan lahan.
Dalam pengembangan koridor Rosslyn-Ballston di Arlington County terdapat beberapa hal yang dapat dijadikan sebagai bahan pembelajaran sebagai berikut :
-development.
ng terprediki dan proses review sangat penting bagi developer dan komunitas.
untuk sistem transportasi
an pengetahuan dan informasi mengenai proyek redevelopment tersebut.
Kepadatan penduduk dan bangunan sangat mendukung kegunaan transit. Fokus terhadap kepadatan dan pengembangan mixed use sekitar stasiun transit memiliki keuntungan bagi penduduk untuk memilih moda transportasi untuk setiap kegiatan. 2.4.4 Dallas, Texas, Amerika Serikat
Dallas memiliki bentuk pertumbuhan kota yang menyebar, polynuclear, criscrossed, dan encircled oleh belt ways, expressways, turnpikes, dan toll. Kondisi ini mengakibatkan semakin tingginya penggunaan kendaraan pribadi dan tidak digunakannya light rail train yang telah ada di Dallas. DART (Dallas Area Rapid Transit), sebagai transit agency, mengoperasikan sistem transportasi kereta api di Dallas. Direktur eksekutif DART mengerti hubungan antara transportasi dan guna lahan. Oleh karena itu ia melakukan riset pasar dan analisis pasar untuk mengidentifikasi kesempatan pembangunan untuk setiap stasiun.
Mockingbird station adalah “urban village” senilai $105 juta yang terdiri atas 211 apartement, 150000 kaki persegi ruang perkantoran, teater film, dan 183000 kaki persegi, setengan lusin restoran, bank, dan laundri. Pada kawasan ini terdapat toko grosir dan 90 jenis lain pertokoan yang dapat ditempuh hanya dengan 5 menit jalan kaki. Pada kawasan ini juga terdapat 1440 tempat parkir yang berlokasi di bawah tanah .
Tidak membutuhkan waktu lama bagi Mockingbird Station untuk menetapkan dirinya sendiri sebagai tempat untuk melihat dan dilihat, karena “urban village” merupakan pilihan yang cerdas dan destinasi unik di Dallas. Developer Mockingbird merupakan orang yang memiliki karir sebagai agen komersil, memiliki pengalaman dalam menciptakan suasana yang tepat untuk penggunaan lahan disekitar stasiun Mockingbird.
Berbeda dengan Mockingbird Station, Addision Cirle adalah pusat kota yang dibentuk sekitar taman bersamaan dengan pertokotan dan cafe. Fase pertama dari proyek ini memasukkan 460 apartemen di 3 banguna, 25000 kaki persegi untuk pertokoan, taman, perbaikan jalan, dan patung besar (untuk publik) di tengah lingkaran lalu lintas (Addison Circle). Fase kedua memasukkan 607 unit perumahan lainnya, termasuk unit mewah, sebuah bangunan live-work, 6 townhouse, tambahan 90000 kaki persegi untuk pertokoan, 42000 kaki persegi untuk perkantoran, gudang, esplanade, dan trotoar. Fase ini juga memasukan 300000 kaki persegi bangunan perkantoran dan
tambahan 6 tingkat gedung parkir dengan total tempat parkir sebanyak 1400. Fase ketiga memasukkan 250 unit perumahan di tiga bangunan. Sejak itu terdapat 86 condomonium, 18 townhomes dan akan ada 4000 unit perumahan baru.
Baik Mockingbird Station maupun Addison Circle, memliki pengaruh dari pekerjaan Robert Shaw dan tim nya di State Thomas District. State Thomas membuktikan bahwa investasi pada pusat perkotaan terbayar atau kembali modal dan bahwa terdapat sebuah pasar untuk sesuatu dibandingkan apartemen dengan gaya perkebunan. Pemerintah Kota Dallas bekerja sama dengan Shaw dan perencana John Gosling untuk menciptakan sebuah lingkungan perkotaan spesial yang memperbolehkan kepadatan bangunan dan orang menengah hingga tinggi serta mengurangi ukuran dan skala jalan perumahan.
Dalam pengembangan Mockingbird Station dan Addison Circle terdapat beberapa hal yang dapat dijadikan sebagai bahan pembelajaran untuk pengembangan kawasan berbasis transit sebagai berikut :
• Kecuali jika lahan pengembangan kawasan berbasis tranit adalah lahan yang menjanjikan secara pasar properti atau real estate, seperti Mockingbird Station, sektor publik harus membagi biaya bangunan TOD dengan berinvestasi di infrastruktur dan bentuk lain public improvement.
• Jika kota ingin membangun komunitas berkelanjutan, mereka harus berperan proaktifdalam proses pembangunan. Visioning dan latihan rencana induk, dan pengembangan kode spesial dan panduan desain, membantu menciptakan kepastian bagi partner publik dan privat.
• Memiliki data atau fakta mengenai lahan yang akan dibangun sangat penting untuk membuat sukses proyek pengembangan kawasan berbasis transit.
• Proyek pengembangan kawasan berbasis transit dapat menjadi auto-friendly dan pedestrian-friendly.
• Pemerintah kota yang melawan perumahan multifamily dapat dibujuk untuk setuju jika perumahan tersebut dijual sebagai bagian dari pengembangan kawasan berbasis transit.
• Transit agency perlu menempatkan stasiun secara hati-hati jika mereka ingin untuk mendorong pengembangan kawasan berbasis transit.
• Proyek pengembangan kawasan berbasis transit membutuhkan waktu, kolaborasi dan detail sangat penting. Untuk hal ini, developer kecil (bukan developer besar) sangat cocok untuk pengembangan kawasan berbasis transit.