BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITUR
B. Pengertian Hak Tanggungan
1. Asas-asas Hak Tanggungan
a. Hak Tanggungan Memberikan Kedudukan yang Diutamakan Bagi Kreditur Pemegang Hak Tanggungan
Berdasarkan Pasal 1 ayat (1) UUHT, Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Kreditur tertentu adalah yang memperoleh atau yang menjadi pemegang Hak Tanggungan tersebut. Dalam angka 4 penjelasan umum UUHT yang dimaksud dengan
“memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur- kreditur lain” ialah:
“bahwa jika debitur cidera janji, kreditur pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak
mendahulu daripada kreditur-kreditur yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang Negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku”.80
Dari Pasal 20 ayat (1) UUHT ditentukan sebagai berikut: Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan:
Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan. Objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tatacara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu daripada kreditur-kreditur lainnya atau dikenal dengan asas droit de preference.81
b. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi-Bagi
Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, demikian ditentukan dalam Pasal 2 UUHT. Artinya Hak Tanggungan membebani secara utuh objek Hak Tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinya sebagian dari utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian objek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan, melainkan Hak Tanggungan tetap membebani seluruh objek Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi (penjelasan Pasal 2 ayat (1) UUHT).
c. Hak Tanggungan Hanya Dapat Dibebankan pada Hak Atas Tanah yang Telah Ada
Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah dimiliki oleh pemegang Hak Tanggungan. Jadi hak atas tanah yang baru akan dipunyai di kemudian hari tidak dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan bagi pelunasan suatu utang. Hak atas tanah di sini dalam Perjanjian Kredit sebagai jaminan hutang disebutkan luas dan di mana letak tanah itu berada.
d. Hak Tanggungan Mengikuti Objeknya dalam Tangan Siapapun Objek Hak Tanggungan itu Berada
Pasal 7 UUHT menetapkan asas, bahwa Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada. Dengan demikian, Hak Tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek Hak Tanggungan itu beralih kepada pihak lain oleh karena sebab apapun juga. Ketentuan Pasal 7 UUHT ini merupakan asas yang disebut droit de suite. Asas ini juga merupakan asas yang diambil dari Hipotik yang diatur dalam Pasal 1163 ayat (2) dan Pasal 1198 KUHPerdata.
e. Hak Tanggungan Bersifat Memaksa
UUHT tidak menyatakan secara eksplisit sebagai ketentuan yang memaksa, tapi dari ketentuan yang diatur dalam berbagai pasal dalam UUHT bersifat memaksa Seperti dalam Pasal 6:
"Apabila debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui
pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut".
f. Hak Tanggungan Dapat Beralih atau Dipindahkan
Hak Tanggungan bersifat assesoir, yang mengikuti perikatan pokok, yang merupakan utang. Hak Tanggungan dapat beralih, dengan terjadinya peralihan atau perpindahan Hak Milik atas piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut (Pasal 16 UUHT).
Surat Perjanjian Kredit menyebutkan bahwa debitur dilarang untuk mengalihkan pada pihak lain tanpa sepengetahuan bank. Tetapi bila sepengetahuan bank Hak Tanggungan dapat beralih, tetapi dibuat dahulu surat permohonan alih debitur. g. Hak Tanggungan Bersifat Individualiteit
Individualiteit adalah bahwa yang dapat dimiliki sebagai kebendaan adalah segala sesuatu yang menurut hukum dapat ditentukan terpisah (individueel bepaald). Meskipun atas sebidang tanah tertentu telah diletakkan lebih dari satu Hak Tanggungan, namun masing-masing Hak Tanggungan tersebut berdiri sendiri, terlepas dari yang lainnya (Pasal 18 dan Pasal 19 UUHT).
h. Hak Tanggungan Bersifat Menyeluruh (Totaliteit)
Hak Tanggungan dengan segala ikutannya yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah yang dijaminkan atau diagunkan dengan Hak Tanggungan, maka eksekusi Hak Tanggungan atas sebidang tanah tersebut meliputi segala ikutannya, yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan
bidang tanah yang dijaminkan atau diagunkan dengan Hak Tanggungan tersebut (Pasal 4 UUHT).
Dalam Surat Perjanjian Kredit disebutkan segala harta kekayaan penerima kredit baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang akan ada di kemudian hari menjadi jaminan bagi pelunasan jumlah kredit yang timbul karena perjanjian kredit ini. Jadi Hak Tanggungan yang melekat pada jaminan ini dan bersifat keseluruhan.
i. Hak Tanggungan Berjenjang (Ada Prioritas yang Satu Atas yang Lainnya)
Penentuan peringkat Hak Tanggungan hanya dapat ditentukan berdasarkan pada saat pendaftarannya. Dan dalam hal pendaftaran dilakukan pada saat yang bersamaan, barulah peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan berdasarkan pada saat pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (Pasal 5 UUHT).
j. Hak Tanggungan Harus Diumumkan (Asas Publisitas)
Sistem pendaftaran tanah memakai torrens system atau disebut juga registration of titles. Dalam sistem ini setiap penciptaan hak baru, peralihan hak, termasuk pembebanannya harus dapat dibuktikan dengan suatu akta. Akta tersebut tidak didaftar melainkan haknya yang dilahirkan dari akta tersebut yang didaftar.
Dalam Pasal 13 UUPA disebutkan secara tegas bahwa saat pendaftaran beban Hak Tanggungan adalah saat lahirnya Hak Tanggungan tersebut. Sebelum pendaftaran Hak Tanggungan itu tidak pernah ada. Hak Tanggungan lahir dengan dilaksanakannya pendaftaran pemberian Hak Tanggungan.
Surat Perjanjian Kredit menyebutkan bukti-bukti kepemilikan, akta-akta pengikatan jaminan atau sekurang-kurangnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dalam hal jaminan berupa benda tak bergerak harus sudah diterima bank sebelum dilakukan penarikan kredit, jadi dengan adanya SKMHT ini bank terlindungi sebagai pemberi pinjaman.Hal ini untuk mencegah debitur menolak untuk pelunasan pinjaman dengan alasan hak atas tanah telah habis, karena hak atas tanah yang dimiliki biasanya Hak Guna Bangunan. Sehingga hal ini dapat dihindari.
k. Hak Tanggungan mengikuti bendanya (Droit De Suite)
Dengan droit de suite, seorang pemegang hak kebendaan dilindungi. Ketangan siapapun kebendaan yang dimiliki dengan hak kebendaan tersebut beralih, pemilik dengan hak kebendaan tersebut berhak untuk menuntutnya kembali dengan atau tanpa disertai ganti rugi (Pasal 18 dan Pasal 19 UUHT).
l. Hak Tanggungan Bersifat Mendahulu (Droit De Preference)
Droit De Preference adalah sifat khusus yang dimiliki oleh hak kebendaan. Hak ini memperoleh landasannya melalui ketentuan Pasal 1132 KUH Perdata, Pasal 1133 KUH Perdata, dan Pasal 1134 KUH Perdata.
