BAB II PENGALIHAN HAK/OPER KREDIT PEMILIKAN RUMAH
A. Hak dan Kewajiban Bank (Kreditur)
2. Pengalihan Hak/Oper Kredit yang Dibuat Dihadapan
1. Pengalihan Hak/Oper Kredit Menurut Ketentuan Bank Tabungan Negara Cabang Medan
Bank adalah suatu lembaga keuangan yang memberikan kredit bank kepada perseorangan atau badan hukum. Sebelum sebuah bank menyetujui permohonan calon nasabah debitur untuk mendapatkan fasilitas kredit, petugas bank akan menganalisis calon nasabah debitur untuk menetukan kemauan dan kemampuan calon nasabah debitur tersebut untuk membayar kembali fasilitas kredit yang akan
dinikmatinya. Dengan kata lain bank dengan analisisnya itu menentukan kadar worthiness dari calon nasabah debitur.66
Pada umumnya analisa kredit yang dipergunakan adalah formulasi 4-P, formulasi 5-C67 dan formulasi 3-R. Formulasi 4-P atau yang dikenal dengan sebutan The four P’s of Credit Analysis terdiri dari:
a. Personality
Aspek personality (kepribadian) debitur menyangkut riwayat hidup (latar belakang), tingkah laku, keadaan kelurga, social standing dan sikap tingkah laku calon nasabah (debitur) serta hal-hal lain yang berhubungan dengan kepribadian calon nasabah.
b. Purpose
Aspek purpose adalah aspek tentang tujuan calon nasabah (debitur) mengadakan pinjaman kredit, termasuk tujuan pemakaiannya.
c. Payment
Aspek payment adalah aspek kemampuan debitur dalam melakukan pembayaran. Apakah dari sisi finansial debitur akan dimungkinkan kelancaran pelunasan kreditnya.
66 Sutan Remy Syahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi
Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, (Jakarta: Institut Bank Indonesia (IBI)), hal.
176.
67
d. Prospect
Aspek prospect adalah harapan masa depan debitur, apakah dari sisi usahanya diprediksikan akan berkembang dan pelunasan kreditnya tidak menghadapi masalah di masa mendatang.
Prinsip 3 R
1. Returns/Returning (Hasil yang dicapai)
Yaitu perkiraan hasil yang akan dicapai, apakah dapat mencukupi pengembalian kreditnya.
2. Repayment (pembayaran kembali)
Yaitu pembayaran kembali tersebut harus diramalkan dan dianalisis tingkat resikonya.
3. Risk bearing ability (kemampuan menanggung resiko)
Yaitu ramalan presentasi keberhasilan debitur, apakah mampu menutupi kerugian yang mungkin timbul di samping kemampuan untuk melunasi kreditnya.
Ketentuan-ketentuan tersebut dilaksanakan oleh bank dalam rangka untuk menghindari kredit macet pada nasabah debitur karena Kredit Pemilikan Rumah biasanya diberikan dalam jangka waktu yang cukup lama, sehingga tindakan tersebut dilakukan kreditur untuk menghindari wanprestasi dari pihak nasabah debitur. Karena menurut ketentuan bank bila dalam waktu 3 (tiga) bulan berturut-turut nasabah debitur tidak membayar angsuran kredit rumahnya, maka dikategorikan kredit macet, sehingga bank berhak mengambil tindakan terhadap aset atau agunan tersebut. Biasanya bila debitur mengalami tanda-tanda tersebut debitur berusaha
menjual/mengalihkan kembali perjanjian kredit tersebut dengan persetujuan bank yaitu dengan melakukan alih debitur, dalam hal ini bank mempunyai ketentuan- ketentuan tersendiri untuk menentukan apakah tindakan alih debitur itu bisa dilakukan atau tidak.68
Untuk ketentuan-ketentuan alih debitur, syarat-syarat dari pihak bank adalah bahwa kredit pemilikan rumah tersebut telah berjalan selama 4 (empat) tahun dan hutangnya atau batas kreditnya adalah maksimal sejumlah batas kredit yang terakhir yang sama dengan rekening koran terakhir.
Persyaratan alih debitur pada kredit pemilikan rumah pada Bank Tabungan Negara adalah sebagai berikut:69
1. Kewajiban Pihak yang Mengalihkan
1. Menyerahkan SP3K (Surat Penegasan Persetujuan Pemberian Kredit). 2. Menyerahkan Surat Perjanjian Kredit (PK).
3. Menyerahkan bukti pembayaran terakhir dan tidak menunggak.
4. Menyerahkan bukti pembayaran premi asuransi kebakaran dan tidak menunggak.
5. PBB terakhir dan fotocopinya 2 (dua) lembar. 6. Fotocopi KTP suami dan istri.
7. Fotocopi Kartu Keluarga (KK).
68 Hasil Wawancara dengan Analys Credit Bank Tabungan Negara Cabang Medan, tanggal 5
Juni 2009.
69 Hasil wawancara dengan Analys Credit Bank Tabungan Negara Cabang Medan, tanggal 3
8. Fotocopi surat nikah. 9. Foto rumah tampak depan.
10.Surat Pernyataan/keterangan alasan menjual rumah, di atas meterai Rp. 6.000,- (enam ribu rupiah).
11.Surat Persetujuan dari istri/suami untuk menjual rumah, di atas meterai Rp.6000,- (enam ribu rupiah), dibuat rangkap 2 (dua).
Ad.1. Hak Debitur Lama/Hak yang Memberi Pengalihan
Menerima uang pembayaran penggantian kredit dari pihak ketiga yang menerima pengalihan
Ad.2. Kewajiban Debitur Lama/yang Memberi Pengalihan
Membuat surat permohonan alih debitur atau permohonan penerusan utang
2. Kewajiban Pihak yang Menerima Pengalihan
1. Mengisi dan menandatangani formulir permohonan alih debitur dari Bank Tabungan Negara.
2. Pasphoto ukuran 3x4 (suami/istri). 3. Fotocopi KTP suami istri.
4. Fotocopi kartu keluarga dan surat nikah.
5. Fotocopi Tabungan Batara (saldo minimal Rp.350.000,- (tiga ratus lima puluh ribu rupiah) – Rp. 500.000,- (lima ratus ribu rupiah).
6. Fotocopi surat pengangkatan dan Surat Keputusan (SK) terakhir.
8. Slip gaji terakhir.
9. Surat pernyataan kesanggupan meneruskan angsuran Kredit Pemilikan Rumah, di atas meterai Rp. 6.000,-
10.Surat persetujuan suami/istri untuk membeli rumah, di atas meterai Rp. 6.000,- (dibuat rangkap 2 (dua)).
11.Surat keterangan belum memiliki rumah dari kelurahan setempat.
12.Perjanjian jual beli dengan pihak I (di atas meterai Rp. 6000,- atau kertas segel) dan kwitansi jual beli.
Ad.1. Hak Debitur Baru/Penerima Pengalihan
Menerima bukti-bukti kepemilikan barang jaminan bila kredit dinyatakan lunas Setelah semua aplikasi dilengkapi dan diajukan kepada bank maka bank akan memproses awal lagi seperti pada permohonan kredit dengan diberlakukan suku bunga yang berlaku pada saat pengajuan kredit tersebut.
Permohonan kredit tersebut dapat ditolak ataupun disetujui, hal ini merupakan kewenangan dari bank, bila permohonan telah disetujui maka antara debitur lama dan debitur baru menandatangani surat pernyataan yang telah disediakan oleh pihak bank yang merupakan pelimpahan kewajiban yaitu meneruskan sisa kredit yang telah disetujui tersebut. Ini merupakan proses yang sama dengan Kredit Pemilikan Rumah, hanya yang menjadi pihak penjual adalah perseorangan bukan badan hukum.
Dari hasil penelitian pengajuan oper Kredit Pemilikan Rumah di Bank Tabungan Negara dan Bank X persyaratannya sama.
2. Pengalihan Hak/Oper Kredit yang Dibuat dihadapan Notaris
Seperti yang telah dikemukakan diatas bahwa pengalihan kredit adalah merupakan tindakan aktif dari pihak debitur pada Kredit Pemilikan Rumah, tindakan tersebut dilakukan untuk menyelamatkan agunan atau asetnya terhadap tindakan akuisisi ataupun penyitaan dari pihak bank pemberi kredit. Tindakan ini diperbolehkan oleh bank, bahkan secara langsung bank memberi kesempatan kepada nasabah debitur untuk berusaha melunasi tunggakan angsuran ataupun kredit pemilikan rumah yang macet tersebut dengan jangka waktu yang telah disepakati antara pihak debitur dan bank pemberi kredit. Dalam tindakan tersebut ada 2 (dua) kemungkinan yang terjadi yaitu:70
1. Bahwa debitur baru melunasi seluruh kredit yang tersisa pada bank dan melaksanakan akta jual beli dengan debitur lama.
2. Melanjutkan angsuran kredit dari debitur lama, untuk dan atas nama debitur lama. Tindakan-tindakan tersebut tidak semua bank dapat menerimanya, khususnya bank swasta. Bank Tabungan Negara dapat memahami hal ini atas sikap debitur baru yang telah melakukan tindakan jual beli dan kuasa dengan cara melanjutkan angsuran kredit pemilikan rumah dari debitur yang telah mempunyai ikatan kredit dengan bank tersebut. Dengan syarat pengalihan tersebut dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang untuk perbuatan hukum tersebut.
Pengalihan hak kredit yang dilakukan dihadapan notaris menurut bank merupakan tindakan sepihak dari debitur. Tindakan ini dibuat debitur agar perjanjian
70
yang dibuat kedua belah pihak itu sah menurut hukum. Pengalihan hak/oper kredit tersebut merupakan suatu jenis perjanjian yang berpotensi konflik, hal ini disebabkan karena:71
1. Syarat-syarat tertulis tidak terpenuhi.
2. Sertifikat tanah yang menjadi objek perjanjian sedang menjadi agunan bank. 3. Syarat-syarat tidak tertulis tidak terpenuhi.
Jika jual beli antara A dengan B terdapat cacat yang tersembunyi karena tanah tersebut masih dalam status jaminan bank yang berakibat tidak boleh terjadi peralihan hak. Pada dasarnya notaris menyarankan agar debitur melunasi kredit rumahnya pada bank, baru dilakukan jual beli rumah. Tetapi biasanya debitur menolak karena terbentur pada kondisi keuangan sehingga melakukan oper kredit, walaupun sertifikat masih dalam agunan bank.
Menurut Irdhanila Hasibuan72 notaris dapat membuatkan suatu akta pengikatan jual beli dan kuasa bagi para pihak dimana akta notaris tersebut mengikat kedua belah pihak dan membuktikan telah adanya suatu pengikatan jual beli yang disertai pembayaran dari pihak pertama kepada pihak kedua. Tujuan pembuatan akta ini untuk memberi kepastian hukum bagi debitur baru, dalam hal berurusan dengan pihak bank pemberi kredit. Dan disitu juga disebutkan tentang kuasa untuk
71 Kartini J. Soejendro, Pengalihan Hak-Hak Atas Tanah yang Berpotensi Konflik, (Jakarta:
Kanisius, 2001), hal. 115.
72 Hasil wawancara dengan Irdhanila Hasibuan, Notaris di daerah kerja Binjai pada tanggal 12
mengambil sertifikat yang asli, sehingga pihak pertama tidak perlu hadir untuk mengambil sertifikat tersebut.
Dari hasil penelitian disebutkannya dalam akta jual beli dan kuasa untuk
mengambil sertifikat yang menjadi agunan pada bank karena sering terjadi di lapangan pada saat angsuran KPR telah lunas, pihak pertama sudah sulit untuk
dijumpai sehingga ini menimbulkan permasalahan baru bagi pihak ketiga pada saat pengambilan sertifikat tersebut. Oleh sebab itu untuk mengantisipasi hal tersebut maka pada saat pengikatan jual beli dihadapan notaris disebutkan juga kuasa untuk mengambil sertifikat apabila KPR tersebut telah lunas.
Yang tidak melakukan pengikatan jual beli dihadapan notaris hanya berdasarkan kwitansi pembayaran saja, pada saat KPR lunas dan waktu pengambilan sertifikat, bank tidak akan memberikan sertifikat tersebut. Bank hanya akan memberikan sertifikat pada pihak pertama. Jadi seandainya pihak pertama tidak diketahui keberadaannya, maka pengambilan sertifikat tidak akan terjadi. Tanpa ada penyelesaian.
D. Pengalihan Hak Kredit Pemilikan Rumah dari Debitur pada Pihak Lain Tanpa Sepengetahuan Bank
Jual beli rumah bertujuan untuk mengalihkan hak milik kebendaan yang dijual. Tentang cara memperoleh hak milik diatur dalam Pasal 584 KUH Perdata dimana berdasarkan suatu peristiwa perdata untuk memindahkan hak milik mempunyai syarat sebagai berikut:
1. Alas hak (rehtstitel) berupa perjanjian konsensuil. 2. Perjanjian kebendaan (zakelijke overeenkomst). 3. Dilakukan oleh orang yang wenang menguasai.73
Sahnya suatu penyerahan tergantung pada sahnya alas hak, terdapat dua macam ajaran mengenai sahnya penyerahan dihubungkan dengan sahnya alas hak, yaitu ajaran causal dan ajaran abstract.74
Menurut ajaran causal: ada hubungan sebab akibat antara alas hak/perjanjian obligatoir dengan levering/penyerahan barang, untuk sahnya penyerahan itu tergantung pada alas haknya, jika alas haknya sah maka penyerahan sah, sebaliknya jika alas haknya tidak sah maka penyerahan tidak sah. Untuk sahnya penyerahan diperlukan titel yang nyata atau titel yang riil antara alas dan hak penyerahannya pada hubungan causal. Demikian juga dengan pengalihan hak milik. Dengan demikian persetujuan jual beli batal dengan sendirinya, persetujuan penyerahan barang juga batal dan hak atas barang tidak jadi berpindah ke tangan si pembeli/pihak lain.
Menurut ajaran abstrak penyerahan barang harus dianggap terpisah dari persetujuan jual beli, penyerahan dan alas hak harus terpisah satu sama lain dan tidak tergantung pada alas hak nyata tetapi menurut Pasal 584 KUH Perdata untuk sahnya penyerahan itu mengharuskan adanya titel. Jadi menurut ajaran abstrak penyerahan itu tidak perlu adanya titel cukup ada titel anggapan saja.
73 Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, (Bandung: Alumni,
Bandung), 1983, hal. 70.
74 A. Pitlo, Pembuktian dan Daluwarsa Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Kewenangan untuk menyerahkan benda dalam Pasal 584 KUH Perdata sebagai pelaksanaan dari asas nemo plus bahwa seseorang itu tidak dapat mengalihkan hak melebihi apa yang menjadi haknya.75 Selanjutnya wewenang menguasai ialah hak untuk mengalihkan dan menjaminkan kekayaannya, pada asasnya seorang pemilik (eigenaar) berwenang menguasai dan seorang bukan pemilik tidak berwenang menguasai.
Penyerahan benda tidak bergerak dilakukan dengan membuat akta otentik yang bertujuan untuk mengalihkan hak atas tanah tersebut. Tetapi pengalihan yang sering terjadi di masyarakat adalah pengalihan hak/oper kredit di bawah tangan tanpa sepengetahuan bank. Dan biasa terjadi pada Kredit Pemilikan Rumah.
Ada kebiasaan masyarakat Indonesia melakukan jual beli tanah atau bangunan termasuk rumah KPR dengan cara oper kredit yaitu dengan cara menggunakan perjanjian di bawah tangan bermeterai. Pihak yang ingin mengalihkan kredit tidak ada membuat syarat-syarat seperti yang dibuat di bank. Karena mereka semua ingin prosesnya cepat tidak memakai persyaratan-persyaratan lain. Jadi mereka tidak ada membuat perjanjian mengenai hak dan kewajiban pihak yang mengalihkan dan pihak yang menerima pengalihan. Hanya surat perjanjian di atas meterai yang menyatakan bahwa pihak pertama telah menerima uang dari pihak kedua sebesar yang telah diperjanjikan antara mereka.
Dari segi legalitas hukum tindakan ini tidak dibenarkan karena akan merugikan pihak ketiga karena beberapa hal:
75
1. Terjadinya pengalihan hak/oper kredit atas objek yang menjadi agunan bank dilarang tanpa sepengetahuan bank.
2. Meskipun setiap bulannya pihak kedua meneruskan angsuran, namun bila kredit sudah lunas maka sertifikat (agunan) hanya dapat diserahkan oleh bank kepada pihak I karena agunan masih atas nama pihak I.
3. Bisa saja terjadi mendekati pelunasan, pihak I (yang sebenarnya suadah menjual pada pihak kedua) kemudian datang ke bank melunasi dan mengambil sertifikatnya yang sebenarnya merupakan hak pihak kedua.
4. Jika pihak I meninggal dunia, maka dimungkinkan ahli warisnya akan tetap mengakui bahwa tanah dan rumah tersebut menjadi haknya, meskipun pihak kedua menunjukkan bukti kwitansi pembayaran. Jika terjadi gugatan, pihak kedua akan kalah karena pihak ahli waris mempunyai kekuatan hukum yang lebih kuat. 5. Rumah yang dijual tersebut masih tercatat sebagai agunan kredit di bank,
sehingga debitur tidak berhak mengalihkan kepada pihak manapun tanpa sepengetahuan pihak bank. Bank mempunyai wewenang untuk melaporkan debitur kepada pihak berwajib dengan tuduhan penggelapan sekaligus mengajukan tuntutan pidana atas debitur yang mengalihkan KPR tersebut.
6. Seorang pembeli (pihak kedua yang menerima pengalihan KPR) tidak selalu beritikad baik. Belum tentu pihak kedua membayar lancar angsurannya sehingga nama pihak pertama bisa tercatat sebagai debitur macet. Hal ini sangat merugikan karena data ini dapat diakses oleh seluruh bank melalui Sistem Informasi Debitur atau BI Checking.
Akta pengikatan jual beli dan kuasa yang dibuat dihadapan notaris antara pihak pertama dan pihak kedua, di mana bank hanya memerlukan surat kuasa tersebut untuk mengambil sertifikat, sehingga apa yang telah dibuat dalam pengikatan jual beli tersebut merupakan suatu awal proses dari terjadinya jual beli. Karena jual beli atas rumah tersebut sebenarnya belum terjadi dan baru dapat dilaksanakan bila pihak kedua telah melunasi kredit dari bank dan sertifikat aslinya telah diambil dari bank.
Dari hasil penelitian pihak perbankan khususnya Bank Tabungan Negara dan Bank X yang berkaitan dengan kredit Pemilikan Rumah khususnya berkaitan dengan pengalihan hak/oper kredit sampai saat ini akta pengikatan jual beli dan kuasa tidak dapat atau belum dapat diterima sepenuhnya oleh bank pemberi kredit baik bank pemerintah ataupun bank swasta. Tindakan debitur yang mengalihkan hak kreditnya tersebut bank tetap tidak mengakuinya, bila bank mengetahuinya pihak bank akan selalu menyarankan melunasi kredit tersebut.
Tindakan jual beli dan kuasa antar para pihak merupakan tindakan intern kedua belah pihak dan dianggap suatu perjanjian di bawah tangan, walaupun dibuat dihadapan notaris. Karena dalam tindakan ini tidak melibatkan bank sebagai pemberi kredit, maka dalam hal ini bank masih tetap mengakui debitur pihak pertama yang masih terikat dengan perjanjian kredit dengan bank di mana semua data-data yang berkaitan dengan agunan rumah tersebut masih tercantum atau terdaftar nama atas debitur tersebut. Kaitannya dengan tindakan pengikatan jual beli dan kuasa tersebut bank hanya mengakui surat kuasa untuk pengambilan sertifikatnya saja, yaitu surat kuasa untuk mengambil sertifikat bila pelunasan kredit telah dilaksanakan.
Pihak bank dalam hal ini bank pemberi kredit selalu menyarankan agar mengadakan pengalihan hak secara resmi atau dengan alih debitur demi menghindari segala resiko yang dapat saja terjadi dimasa yang akan datang karena lamanya masa angsuran yang akan diteruskan oleh pihak penerima pengalihan hak atau pelimpahan kewajiban angsuran.76
Karena dengan melakukan alih debitur ada jaminan kepemilikan baik dari nasabah debitur yang baru ataupun dari pihak bank sendiri lebih mudah untuk memantau angsuran kredit yang dibayarkan.
76
