TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Teori
2.1.3 Teori tentang Bauran Pemasaran .1 Pengertian Bauran Pemasaran .1 Pengertian Bauran Pemasaran
Stanton (1994) menyatakan bahwa Bauran pemasaran adalah kombinasi dari 4 (empat) variabel atau kegiatan yang merupakan sistem pemasaran perusahaan yaitu, produk, harga, kegiatan promosi dan sistem distribusi.
Foster (2010:56) menyatakan bahwa “Bauran Pemasaran adalah suatu istilah yang menggambarkan seluruh unsur pemasaran dan faktor produksi yang dikerahkan guna mencapai sasaran perusahaan.
Kotler (2008:45) menyatakan bahwa “Bauran Pemasaran adalah serangkaian variabel pemasaran terkendali yang dipakai oleh perusahaan untuk menghasilkan tanggapan yang dikehendaki perusahaan dari pasar sasarannya, Bauran Pemasaran terdiri dari segala hal yang biasa dilakukan perusahaan utnuk mempengaruhi permintaan atas produknya.
2.1.3.2 Dimensi Bauran Pemasaran
Menurut Kotler (2008:46) dimensi Bauran Pemasaran meliputi: 1. Produk (product)
2. Harga (price) 3. Lokasi (place) 4. Promosi (promotion)
Promosi berpengaruh pada pengambilan keputusan, dan tidak berpengaruh terhadap kepuasan konsumen. Sehingga dalam penelitian ini, promosi tidak dibahas lebih lanjut.
Gambar 2.1. Diagram Bauran Pemasaran
Sumber: Kotler 2002:18 2.1.4 Teori Tentang Produk (Product)
2.1.4.1 Pengertian Produk
Produk adalah segala sesuatu yang bisa ditawarkan kepada pasar agar diperhatikan, diminta atau dikonsumsikan sehingga mungkin memuaskan keinginan atau kebutuhan konsumen (Kotler, 1990). Karena produk dapat memenuhi kebutuhan tertentu maka produk juga dapat diartikan sebagai sekelompok nilai yang memberikan kepuasan pada pemakainya. Produk yang dipasarkan termasuk didalamnya adalah jasa dan barang.
Adisaputro (2010:67) menyatakan “produk adalah sebagai tawaran (market offerings) yang meliputi produk fisiknya dengan berbagai kemampuan produk, jasa pelayanan, tawaran garansi dan brand yang menunjukkan identitas produsennya.
Menurut Tjiptono (2008) bahwa produk adalah segala sesuatu yang dapat ditawarkan produsen untuk diperhatikan, dibeli, digunakan atau dikonsumsi pasar
bisa berupa manfaat tangible maupun intangible yang dapat memuaskan pelanggan.
Gambar 2.2 Pengertian Produk
Sumber: Tjiptono 2008
2.1.4.2 Lima Tingkatan Produk
Produk juga memiliki tingkatan-tingkatan sesuai hierarki nilai bagi konsumennya. Setiap tingkatan menambah nilai pelanggan yang lebih besar, dan kelimanya merupakan bagian dari hierarki nilai pelanggan (costumer value heirarcy).
Berikut adalah lima tingkatan produk: 1. Manfaat inti (core benefit)
Manfaat yang terdapat dalam produk dan manfaat ini inilah yang sebenarnya diinginkan dan dibeli oleh konsumen.
2. Produk dasar (basic product)
3. Produk yang diharapkan (expected product)
Pemasar menyiapkan produk tambahan yang melebihi harapan pelanggan. 4. Produk tambahan (augmented product)
Pemasar menyiapkan produk tambahan yang melebihi harapan pelanggan. 5. Produk potensial (potential product)
Produk potensial mencakup semua kemungkinan tambahan dan transformasi yang mungkin dialami seubah produk atau penawaran di masa depan.
2.1.4.3 Perumahan dan Pemukiman
Disebut dalam Undang-Undang Republik Indonesia No. 4 Tahun 1992: Bab I, pasal 1 dijelaskan bahwa secara teknis pengertian permukiman skala besar adalah suatu permukiman dengan jumlah rumah diatas 200 unit dan dilengkapi dengan prasarana dan sarana kebutuhan sosial ekonomi lingkungan. Adapun ciri-ciri umum permukiman khususnya permukiman skala besar adalah sebagai berikut: 1. Sebagian besar adalah untuk tempat tinggal.
2. Infrastruktur yang dikembangkan lebih pada pelayanan skala lingkungan. 3. Luas kawasan yang dikembangkan lebih kecil dari 1000 ha
Kebutuhan fasilitas perkotaan bagi penduduk kawasan hunian skala besar masih tergantung atau memanfaatkan fasilitas perkotaan yang berada di pusat kota. Adapun kebutuhan pengembangan permukiman skala besar adalah sebagai berikut:
1. Memiliki akses jalan menuju ke kota yang dapat menampung pergerakan harian dari lokasi ke pusat kota yang sangat padat.
2. Waktu pencapaian dari lokasi ke pusat kota relatif singkat.
pembangunan suatu perumahan, yaitu:
1. Yang terpenting dari hunian bukan pada apanya, melainkan pada akibat yang ditimbulkannya terhadap penghuninya;
2. Perumahan tidak lagi dipandang sebagai produk akhir, tetapi proses yang berkembang;
3. Ketidaksempurnaan dalam pembangunan perumahan akan dapat lebih ditolelir apabila hal ini menjadi tanggung jawab pihak penghuni dibanding pihak lain.
Sementara itu tolak ukur pembangunan perumahan ditentukan oleh 3 (tiga) faktor utama yang meliputi:
1. Nilai perumahan (The value of housing);
2. Ekonomi dan perumahan (housing economic); dan
3. Kewenangan terhadap perumahan (authority over housing).
Pada Undang-Undang No.4 tahun 1992 pasal 1 tentang Perumahan dan Permukiman, berfungsi sebagai:
1. Tempat tinggal atau hunian yang digunakan manusia untuk berlindung dari gangguan iklim, musuh, penyakit, dan makluk hidup lainnya.
2. Tempat awal pengembangan kehidupan dan penghidupan keluarga, dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur.
3. Tempat untuk menyelenggarakan kegiatan bermasyarakat dalam lingkup yang terbatas.
Kelengkapan prasarana dan sarana lingkungan sebagai ketersediaan infrastruktur permukiman tersebut, dimaksudkan agar dapat merupakan lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur serta dapat berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung kehidupan dan penghidupan.
2.1.4.4 Prasarana Lingkungan Perumahan.
Menurut Dirjen Cipta Karya Departemen Pekerjaan Umum (1989), Lingkungan Perumahan adalah sekelompok rumah-rumah dengan fasilitas lingkungannya. Prasarana perumahan meliputi jalan, saluran air minum, saluran air hujan, jaringan listrik dan jaringan telepon.
a. Jaringan Jalan
Berdasarkan Pedoman Standar Pelayanan Minimal, prasarana lingkungan tentang jaringan jalan adalah:
1. Jalan kota, panjang jalan 0,6 km/1.000 penduduk dengan kecepatan rata- 15 s/d 20 km/jam. dan dapat diakses kesemua bagian kota dengan mudah.
2. Jalan lingkungan, panjang jalan 40-60 m/Ha dengan lebar 2-5 m dan dapat diakses kesemua bagian lingkungan dengan mudah.
3. Jalan setapak, panjang jalan 50-100 m/Ha dengan lebar 0,8-2 m dan dapat diakses kesemua bagian lingkungan dengan mudah.
b. Jaringan Air Bersih
Pembangunan prasarana air bersih bertujuan untuk menyediakan air bersih bagi warga masyarakat guna meningkatkan kesejahteraan dan untuk memenuhi kebutuhan yang mempunyai nilai strategis. Air bersih adalah air yang memenuhi persyaratan untuk keperluan rumah tangga.
c. Jaringan Drainase
Jaringan drainase perkotaan merupakan tempat pembuangan kelebihan air pada suatu kota dengan cara mengalirkannya melalui permukaan tanah (surface
drainage) atau lewat di bawah permukaan tanah (sub surface drainage), untuk dibuang ke sungai, laut atau danau. Kelebihan air tersebut dapat berupa air hujan, air limbah domestik dan industri.
Karena itu drainase perkotaan terpadu dengan sanitasi, sampah, pengendalian banjir kota dan lain-lain. Secara umum sumber-sumber air buangan kota dibagi dalam kelompok-kelompok (disesuaikan dengan perencanaan air minum yang ada), diantaranya dari rumah tangga, perdagangan, industri sedang dan ringan, pendidikan, kesehatan, tempat peribadatan, sarana rekreasi.
d. Jaringan Listrik
Jaringan listrik merupakan suatu kesatuan sistem jaringan yang terdiri dari sumber pembangkit listrik, gardu induk, gardu hubung, gardu pembagi atau distribusi, jaringan kabel tegangan tinggi, jaringan kabel tegangan menengah dan jaringan kabel tegangan rendah. Jaringan listrik di Indonesia pengadaan dan pengelolaannya di lakukaan oleh Perusahaan Listrik Negara (PLN)
2.1.4.5 Sarana Lingkungan Perumahan.
Sarana lingkungan perumahan meliputi kelengkapan lingkungan yang berupa fasilitas pendidikan, kesehatan, perbelanjaan dan niaga, pemerintahan dan pelayanan umum, peribadatan, rekreasi dan kebudayaan, olah raga dan lapangan terbuka. Sarana lingkungan dalam obyek penelitian ini adalah sebagai berikut: a. Sarana Peribadatan
Sarana-sarana Peribadatan, jenis, macam dan besarnya sangat tergantung pada kondisi setempat. Untuk mendapatkan hasil perencanaan yang sesuai, ada tiga hal yang perlu diperhatikan antara lain:
2. Jenis agama atau kepercayaan yang dianut
3. Cara atau pola melaksanakan agama atau kepercayaan b. Sarana Olah-raga dan Ruang Terbuka
Sarana Olah-raga dan Ruang Terbuka selain berfungsi utama sebagai taman, tempat bermain anak-anak dan lapangan olah-raga juga akan memberikan kesegaran dan menetralisasi polusi udara sebagai paru-paru kota. Oleh karena fungsinya yang sangat penting, maka sarana-sarana ini harus benar-benar dijaga baik dalam besaran maupun kondisinya.
Disamping taman dan lapangan olah-raga terbuka masih harus disediakan jalur-jalur hijau
2.1.4.6 Karakteristik Lingkungan Perumahan.
Karakteristik perumahan pada dasarnya terbagi atas dua hal yang didasarkan pada sistem pembangunan dan kepemilikannya, yang menyangkut juga pembangunan yang meliputi tipe dan ukuran perumahan, kepemilikan, jumlah anggota keluarga, hubungan inter keluarga, pendidikan kepala keluarga, pekerjaan keluarga, dan pendapatan keluarga.
Hartshorn (1980), menyatakan bahwa perpindahan individu dan keputusannya terhadap tempat tinggalnya diakibatkan oleh dorongan-dorongan yang disebabkan oleh faktor-faktor internal dan eksternal. Faktor internal meliputi: kebutuhan dan perkiraan-perkiraan terhadap lokasi yang baru. Faktor eksternal meliputi: karakteristik fisik lingkungan, karakteristik tetangga, karakteristik bentuk perumahan, dan lokasi perumahan yang relatif dekat dengan daerah perkotaan. Mengenai karakteristik fisik lingkungan, bahwa kualitas fisik lingkungan mencerminkan kualitas hidup manusia yang ada di dalamnya.
Komponen kualitas lingkungan dapat dibagi menjadi: (1). Variabel lokasi: Jarak ke pusat pelayanan, iklim, dan topografi; (2). Variabel fisik: Organisasi ruang yang jelas, kondisi udara yang bersih, dan suasana yang tenang; (3). Variabel Psikologis: Kepadatan penduduk dan kemewahan; (4). Variabel sosial ekonomi:Suku, status sosial, tingkat kriminalitas dan sistem pendidikan.
2.1.4.7 Produk Rumah
Produk rumah dalam lingkungan real estate meliputi: a. Kualitas : mutu rumah yang diproduksi b. Gaya : bentuk atau tampak rumah
c. Pilihan : adanya macam-macam tipe dalam lokasi d. Lokasi : pengaruh lokasi lahan terhadap kota. e. Lingkungan : kondisi batas-batas lokasi.
f. Saluran : jalan masuk (akses yang menarik dan kemudahan mencapai ke lokasi.
g. Transportasi : adanya sarana transportasi umum maupun kemudahan seseorang mencapai lokasi dari tempat bekerja, sekolah dan berbelanja. h. Merek dagang : citra atau nama perusahaan yang menonjol.
i. Kemasan : pengaturan penataan letak (site planning) j. Ukuran : luas rumah yang ditawarkan.
k. Pelayanan : fasilitas umum yang disediakan l. Jaminan : keberesan sertifikat tanah.
2.1.4.8Kerusakan Produk Rumah pada Proyek perumahan
Kerusakan pada produk rumah menunjukkan adanya kesalahan, penyimpangan atau permasalahan pada proses pelaksanaan pekerjaan
pembangunan rumah. Kerusakan produk rumah pada proyek perumahan terdiri dari kebocoran atap, pasangan keramik atau pecah, dinding retak, cat dinding pudar, sanitair tidak berfungsi, pasangan kusen tidak sempurna, plafond bernoda dan lain-lain.
Permasalah kerusakan produk rumah diatas dapat dihindari apabila faktor-faktor yang terlibat dalam proses pelaksanaan proyek perumahan terdiri dari faktor sumber daya manusia, peralatan, material dan cara kerja memenuhi persyaratan mutu sehingga produk rumah yang dihasilkan dapat berfungsi secara memuaskan selama kurun waktu tertentu.
2.1.5 Teori tentang Harga