BAB III TINJAUAN UMUM
3.3. Jenis-Jenis Hak atas Tanah
Secara garis besar, hak atas tanah hanya ada dua, yakni hak yang dikuasai oleh perseorangan atau badan hukum dan hak yang dikuasai oleh negara.59 Atas dasar hak menguasai dari negara sebagaimana yang termaksud dalam ketentuan Pasal 2 UUPA ditentukan adanya macam-macam hak atas tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum. Adapun hak-hak atas tanah dimaksud ditentukan dalam Pasal 16 UUPA jo. Pasal 53 UUPA, yakni:
a. Hak Milik; ditetapkan oleh undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagaimana disebutkan dalam Pasal 5360.
menumpang dan hak sewa tanah pertanian diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengan undang-undang ini dan hak-hak tersebut diusahakan di dalam waktu yang singkat.
51
Dari uraian tersebut di atas, selanjutnya dipaparkan pengertian dari masing-masing hak atas tanah seperti :
1) Hak Milik
Ketentuan umum mengenai hak milik diatur dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a, Pasal 20 sampai dengan Pasal 27, Pasal 50 ayat (1), Pasal 56 UUPA.
Di antara hak-hak yang ada, terdapat hak yang sifatnya sangat khusus yang bukan sekedar berisikan kewenangan untuk memakai suatu bidang tanah tertentu yang dihaki, tetapi juga mengandung hubungan psikologis-emosional antara pemegang hak dengan tanah yang bersangkutan. “Right of ownership (hak milik) is the most complete form of individual right on land. It gives the holder the right to use land including the earth, underearth and also the water and air above it, so long as they are directly required in connection with the use of the land. 61 Hal ini sejalan dengan ketentuan dalam Pasal 20 UUPA dinyatakan, bahwa hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan memperhatikan fungsi sosial tanah. Maksud dari pernyataan tersebut adalah untuk menunjukkan bahwa di antara hak-hak atas tanah, hak miliklah yang “ter”- (dalam arti paling) kuat dan “ter”-penuh. Mengenai tidak adanya batas waktu penguasaan tanahnya dan luas lingkup penggunaannya, yang meliputi baik untuk diusahakan ataupun digunakan sebagai tempat membangun sesuatu.62
Turun-temurun artinya hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dunia, maka
61 Mochtar Kusumaatmadja, 1972, Agrarian Law, Padjadjaran University Law School, Bandung, hal. 21.
62 Boedi Harsono, op. cit., hal. 286.
52
hak miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subyek hak milik. Terkuat artinya hak milik atas tanah lebih kuat dibandingkan hak atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus. Hak milik merupakan hak yang paling kuat atas tanah, yang memberikan kewenangan kepada pemiliknya untuk memberikan kembali suatu hak lain diatas bidang tanah Hak Milik yang dimilikinya tersebut.63 Terpenuh artinya hak milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain dengan dibatasi oleh ketentuan Pasal 6 UUPA tentang fungsi sosial tanah, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, tidak berinduk pada hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanahnya lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain.
Dalam kaitannya dengan hak milik atas tanah ini maka hanya warga negara Indonesialah yang dapat mempunyai hak milik, seperti yang secara tegas dirumuskan dalam ketentuan Pasal 21 UUPA, yakni:
(1) Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik;
(2) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dengan syarat-syaratnya;
(3) Orang asing yang sesudah berlakunya undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau, hak milik itu dilepaskan maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak-hak lain yang membebaninya tetap berlangsung.
63 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2004, Hak-hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media, Jakarta, hal. 30.
53
(4) Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing maka ia tdiak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) pasal ini.64
Hak milik atas tanah dapat terjadi melalui tiga (3) cara sebagaimana ditentukan dalam Pasal 22 UUPA, yaitu:
1. Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat, seperti pembukaan tanah bagian tanah ulayat dan aanslibbing/lidah tanah.65
2. Hak milik atas tanah terjadi karena penetapan pemerintah, seperti pemberian hak baru, perubahan dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik. Terjadinya hak milik atas tanah karena penetapan pemerintah ini diawali dari permohonan pemberian hak atas tanah kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia melalui Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Apabila persyaratan yang ditentukan dalam permohonan hak milik sudah dipenuhi oleh pemohon, maka akan diterbitkan sertipikat hak milik atas tanah tersebut.
3. Hak milik atas tanah terjadi karena undang-undang (melalui ketentuan konversi UUPA pada tanggal 24 September 1960).66 Hak atas tanah ini terjadi karena undang-undanglah yang menciptakannya. Hak atas tanah ini
64 Soedharyo Soimin, 2004, Status Hak dan Pembebasan Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 2.
65 Yang dimaksud dengan pembukaan tanah dalam hal ini adalah pembukaan hutan yang dilakukan secara bersama-sama oleh masyarakat hukum adat yang dipimpin oleh kepala/ketua adat. Selanjutnya kepala/ketua adat membagikan hutan yang sudah dibuka tersebut untuk pertanian atau yang lainnya kepada masyarakat hukum adat. Selain pembukaan tanah tersebut, terdapat lidah tanah (aanslibbing), yakni pertumbuhan tanah di tepi sungai, danau atau laut. Tanah yang tumbuh demikian ini menjadi kepunyaan orang yang memiliki tanah yang berbatasan, karena pertumbuhan tanah tersebut sedikit banyak terjadi karena usahanya. Dengan sendirinya terjadinya hak milik secara demikian ini juga melalui suatu proses pertumbuhan yang memerlukan waktu. Lihat Urip Santoso, op.cit., hal. 54.
66 Arie Soekanti Hutagalung, et. al., 2012, Hukum Pertanahan di Belanda dan Indonesia, Pustaka Larasan, Denpasar, hal. 166.
54
atas dasar ini terjadi karena ketentuan undang-undang yang diatur dalam ketentuan-ketentuan konversi UUPA.67 Menurut A.P. Parlindungan, yang dimaksud dengan konversi adalah penyesuaian hak-hak atas tanah yang pernah tunduk kepada sistem hukum yang lama, yaitu hak-hak atas tanah menurut KUHPerdata dan tanah-tanah yang tunduk pada hukum adat untuk masuk dalam sistem hak-hak atas tanah menurut ketentuan UUPA.68 Terdapat tiga (3) jenis konversi, yaitu (1) konversi hak atas tanah yang berasal dari tanah Hak Barat (hak eigendom, hak opstal, hak erfpacht, hak gebruik, bruikleen); (2) konversi hak atas tanah yang berasal dari tanah bekas hak Indonesia (hak erfpacht yang altijddurend atau altyddurende erfpacht, hak agrarisch eigendom, hak gogolan); (3) konversi hak atas tanah yang berasal dari tanah bekas swapraja/daerah raraja-raja pada saat zaman Hindia Belanda (hak hanggaduh, hak grant, hak-hak konsesi dan sewa untuk perumahan kebun besar).69
Mengenai hapusnya hak milik atas tanah ditentukan dalam Pasal 27 UUPA yang menyebutkan bahwa hak milik hapus apabila tanahnya jatuh kepada negara, baik karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 UUPA; penyerahan secara suka rela oleh pemiliknya; tanahnya ditelantarkan; karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2) UUPA dan tanahnya musnah, seperti misalnya tanah
67 Effendi Perangin, 1989, Hukum Agraria Indonesia, Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi Hukum, Rajawali, Jakarta, hal. 145.
68 A.P. Parlindungan, 1989, Hak Pengelolaan Menurut Sistem Undang-Undang Pokok Agraria, Mandar Maju, Jakarta, (selanjutnya disebut A.P. Parlindungan I), hal. 5.
69 Ali Achmad Chomzah, 2003, Hukum Agraria (Pertanahan Indonesia), Prestasi Pustaka, Jakarta, hal. 86.
55
longsor, terkikisnya tanah pada alur sungai.70 2) Hak Guna Usaha
Ketentuan Hak Guna Usaha (HGU) disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf b, Pasal 28 sampai dengan Pasal 34, Pasal 50 ayat (2) UUPA. Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan dengan jangka waktu tigapuluh lima (35) tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama duapuluh lima (25) tahun. Sesudah jangka waktu dan perpanjangannya berakhir ke pemegang hak dapat diberikan pembaharuan hak guna usaha di atas tanah yang sama.
Hak guna usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit lima (5) hektar, jika lebih dari duapuluh lima (25) hektar harus dikelola dengan investasi modal yang layak dnegan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman. Hak guna usaha ini dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Yang dapat mempunyai hak guna usaha adalah warga negara Indonesia, dan badan hukum Indonesia yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
3) Hak Guna Bangunan
Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, yang dapat berupa tanah negara, tanah hak pengelolaan, tanah hak milik orang lain dengan jangka waktu paling lama tigapuluh (30) tahun dan dapat diperpanjang paling lama
70 A.P. Parlindungan, 2008, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, Mandar Maju, Bandung, (selanjutnya disebut A.P. Parlindungan II), hal. 155.
56
duapuluh (20) tahun. Setelah berakhir jangka waktu dan perpanjangannya dapat diberikan pembaharuan baru hak guna bangunan di atas tanah yang sama. Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hak guna bangunan dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Hak guna bangunan terjadi karena penetapan pemerintah. Hak guna bangunan, setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain, harus didaftarkan di kantor pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat. Hak guna bangunan juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.71
4) Hak Pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undang-undang. Yang dapat mempunyai hak pakai ialah Warga Negara Indonesia; orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia; badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
71 Irma Devita Purnamasari, 2010, Hukum Pertanahan, Kaifa, Bandung, hal. 6.
57
Hak pakai merupakan hak yang wajib di daftarkan dan dapat dialihkan.
Menurut ketentuan Pasal 43 UUPA, hak pakai dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin penjabat yang berwenang. Hak pakai atas tanah hak milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan. Hak pakai juga dapat diberikan dengan cuma-cuma dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.72
5) Hak Sewa
Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa (Pasal 44 UUPA). Jangka waktu dari hak sewa ini tergantung pada perjanjian.
Adapun pembayaran uang sewa dapat dilakukan (1) satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu, (2) sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan. Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah Warga Negara Indonesia; orang asing yang berkedudukan di Indonesia; badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia; badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Hak sewa bersifat pribadi, dalam arti tidak dapat dialihkan tanpa ijin pemiliknya serta tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan. Hak sewa tidak perlu didaftar, cukup dengan perjanjian yang dituangkan di atas akta otentik atau akta dibawah tangan.
72 Arie Soekanti Hutagalung, op. cit., hal. 173.
58
6) Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan
Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai oleh warga negara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah. Dengan menggunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak dengan sendirinya diperoleh hak milik atas tanah tersebut.
3.4. Pengertian Peralihan Hak atas Tanah dan Bentuk-Bentuk Peralihan