BAB III PERJANJIAN JUAL- BELI PERUMAHAN
A. Keabsahan Jual beli perumahan Bp. Group Medan
Mengingat pentingnya materi dari suatu PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), yakni sebagai landasan yang digunakan untuk menilai barang pada waktu penyerahan dilakukan, maka pemerintah telah membuat pedoman mengenai pengikatan jual beli rumah yakni Surat Keputusan Menteri Perumahan Nomor 9 Tahun 1995. Sebagian besar dari ketentuan-ketentuan perjanjian pengikatan Jual Beli Rumah pada Perumahan Devilla1 (Bp.Group Medan) juga berlandaskan SK Menteri Perumahan No. 09 Tahun 1995, yakni :
1. Kewajiban penjual
Mengenai kewajiban penjual, dalam PPJB Perumahan Devilla1 ( Bp. Group Medan) developer berjanji untuk mengikat diri dan menyelesaikan rumah dan menyerahkan tanah dan bangunan kepada pembeli pada tanggal yang telah disepakati sesuai dengan denah dan spesifikasi pada lampiran PPJB, dan dalam hal terjadi sesuatu diluar kekuasaaan developer (forje majeur), misalnya karena pemogokan buruh, kerusuhan, pemberontakan, bencana alam, stock barang dipasaran kosong ataupun karena peraturan pemerintah maka jangka waktu penyelesaian dan penyerahan dapat diperpanjang dan akan diatur dalam perjanjian tambahan yang merupakan pelengkap dan satu kesatuan dengan PPJB.
Developer menjamin bahwa apa yang diperikatkan dalam perjanjian jual beli ini benar-benar milik developer, tidak tersangkut untuk suatu perkara atau sengketa, tidak digadaikan atau dijaminkan, tidak dipertanggungjawabkan dengan cara apapun juga dan bebas dari sitaan. 3. Kewajiban pembeli
Apabila pembeli terlambat/lalai atau tidak dapat memenuhi kewajibannya seperti dimaksud dalam cara pembayaran dan syarat-syarat pembayaran yang telah disepakati dalam PPJB, maka pembeli dikenakan biaya administrasi untuk setiap keterlambatan sebesar 0,1% per hari dari jumlah angsuran yang terhutang, keterlambatan mana telah terbukti dengan lewatnya waktu saja, sehingga untuk ini tidak diperlukan lagi surat teguran resmi atau surat lain yang sejenis. Apabila pembeli tidak melakukan pembayaran angsuran selama 3 (tiga) bulan berturut-turut, maka pengikatan ini terjadi batal dengan sendirinya menurut hukum. Dalam hal terjadi demikian kedua belah pihak saling melepaskan ketentuan-ketentuan dalam pasal 1266, 1267, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
4. Serah terima Bangunan
Pada tanggal penyerahan pembeli wajib datang untuk memeriksa fisik rumah dan menerima penyerahan dari developer dengan membuat”BERITA ACARA PEMERIKSAAN DAN SERAH TERIMA” apabila pembeli lalai atau belum/tidak bersedia untuk melakukan pemeriksaan fisik dan menerima penyerahan rumah (berikut tanah) pada
waktu yang telah ditetapkan maka dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari setelah tanggal tersebut, dengan lewatnya waktu saja pembeli dianggap telah menerima rumah berikut tanah tersebut dengan baik dan selayaknya dan dengan ini developer sekarang untuk menerima dan menandatangani BERITA ACARA PEMERIKSAAN DAN SERAH TERIMA rumah dimaksud sehingga segala resiko yang timbul setelah tanggal serah terima tersebut menjadi tanggung jawab dan dipikul oleh pembeli terkecuali dalam hal-hal masa pemeliharaan.
5. Pemeliharaan Bangunan
Dalam batas waktu 1(satu) bulan setelah tanggal penyerahan merupakan masa pemeliharaan dimana developer masih bertanggung jawab atas segala kerusakan-kerusakan yang disebabkan kesalahan teknis dari atau konstruksi bangunan,akan tetapi bukan karena kerusakan-kerusakan lain yang disebabkan oleh kesalahan pembeli dan/atau pihak luar.
6. Penggunaan Bangunan
Mengenai masalah penggunaan bangunan, tidak dicantumkan secara tegas pengaturannya dalam PPJB ini, hanya tetap berlaku bahwa pembeli wajib menggunakan tanah dan bangunan sebagai tempat tinggal ataupun tujuan peruntukkannya. Pembeli juga selama masa pendirian bangunan tidak diperkenankan untuk menghubungi dan memerintah pelaksanaan bangunan yang bersifat mengubah dan menambah bangunan rumah tanpa persetujuan penjual.
7. Pengalihan hak
Apabila pembeli hendak memindahkan dan menyerahkan hak dan kewajiban atas rumah (dan tanah) tersebut dalam perjanjian pengikatan jual beli kepada PIHAK KETIGA, maka pembeli harus mendapat persetujuan tertulis dahulu dari developer dan diwajibkan membayar lunas seluruh angsuran dan biaya administrasi dan biaya lain yang terhutang. Apabila pembeli melanggar ketentuan di atas, maka perjanjian batal demi hukum, dan dalam hal demikian kedua belah pihak saling melepaskan ketentuan-ketentuan dalam pasal 1266, 1267, Kiab Undang-Undang Hukum Perdata, untuk kebatalan ini telah diatur dalam Pasal VII untuk pemindahan dan penyerahan hak tersebut akan dibuatkan surat persetujuan pemindahan dan penyerahan hak antara pembeli dengan Pihak Ketiga di hadapan developer. Untuk pemindahan dan penyerahan hak tersebut pembeli dikenakan penggantian biaya administrasi sebesar 10% (sepuluh per seratus) dari harga pengikatan, kecuali karena warisan.
8. Ketentuan Pembatalan Pengikatan
a. Oleh karena suatu hal atas kemauan dari pembeli sendiri membatalkan pengikatan jual beli ini.
b. Karena pembeli lalai/terlambat melakukan kewajiban untuk membayar angsuran selama 3 (tiga) bulan berturut-turut, dimana cukup membuktikan dengan lewatnya waktu saja, maka pengikatan jual beli ini menjadi batal, tanpa perlunya campur tangan Pengadilan Negeri,
kecuali apabila developer memperkenankan secara tertulis perpanjangan waktu tersebut.
9. Akta Jual-Beli
Pengaturan mengenai akta jual beli tidak ada diatur dalam PPJB ini, namun sudah menjadi kebiasaan. Pada saat melangsungkan jual beli tanah dan bangunan rumah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan atau pada waktu melangsungkan pengikatan dihadapan Notaris. Pembeli wajib membawa dan memperlihatkan asli surat-surat berikut kuitansi mengenai pembayaran harga tanah dan bangunan rumah beserta biaya-biaya lainnya yang berkaitan dengan itu.
10. Penyelesaian Perselisihan
Di dalam PPJB Perumahan Devilla 1 ialah pengaturan mengenai masalah terjadinya perselisihan akibat perjanjian ini serta pelaksanaannya kedua belah akan menyelesaikan secara musyawarah, apabila tidak ada titik temunya maka penyelesaiannya kedua belah pihak dapat dilanjutkan melalui Badan Arbitrasi Nasional (BANI)
Kemudian apabila telah terjadi kesepakatan maka pihak developer dan pembeli akan melakukan suatu perjanjian jual beli di hadapan notaris yang telah ditentukan, hal ini dikenal dengan sebutan AJB (Akta Jual Beli). Serta dalam melakukan suatu perjanjian itu tidak ada unsur paksaan maupun tekanan, harus ketulusan dari para pihak.