Dalam setiap penelitian harus disertai dengan pemikiran-pemikiran teoritis, teori adalah untuk menerangkan dan menjelaskan gejala spesifik untuk proses tertentu terjadi.21
Teori yang digunakan sebagai pisau analisis dalam penelitian ini adalah teori kepastian hukum oleh Roscoe Pound, yang mengatakan bahwa dengan adanya
kepastian hukum memungkinkan adanya “Predictability”.
Teori menguraikan jalan pikiran menurut kerangka yang logis artinya mendudukkan masalah penelitian yang telah dirumuskan didalam kerangka teoritis yang relevan, yang mampu menerangkan masalah tersebut.
22
Sedangkan Van Kant mengatakan bahwa hukum bertujuan menjaga kepentingan tiap-tiap manusia agar kepentingan-kepentingan itu tidak diganggu. Bahwa hukum mempunyai tugas untuk
menjamin adanya kepastian hukum dalam masyarakat.23
21
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: Universitas Indonesia Press, 1986), hal. 122
Dengan demikian kepastian hukum mengandung 2 (dua) pengertian, yang pertama adanya aturan yang bersifat umum membuat individu mengetahui apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan, dan kedua berupa keamanan bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya aturan yang bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap individu.
22
Pieter Mahmud Marzuki (a), Pengantar Ilmu Hukum, (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2009), hal.158
23
C.S.T. Kansil, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia, (Jakarta: Balai Pustaka, 2002), hal. 44
Kepastian hukum hak atas tanah pada dasarnya dipengaruhi oleh berbagai faktor yang tercakup dalam pengenaan pajak atas adanya peralihan hak atas tanah objek BOT :
a. Substansi hukum, yang terdiri dari tujuan, sistem dan tata laksana pendaftaran tanah;
b. Struktur hukum, yang terdiri dari aparat pertanahan dan lembaga penguji
kepastian hukum, juga lembaga pemerintahan terkait;
c. Kultur hukum, yang terdiri dari kesadaran hukum masyarakat dan realitas
sosial.24
Sistem bangun guna serah atau biasa disebut BOT Agreement adalah
perjanjian antara 2 (dua) pihak, dimana pihak yang satu menyerahkan penggunaan tanah miliknya untuk di atasnya didirikan suatu bangunan komersial oleh pihak kedua (investor), dan pihak kedua tersebut berhak mengoperasikan atau mengelola bangunan komersial untuk jangka waktu tertentu dengan memberikan fee (atau tanpa
fee) kepada pemilik tanah, dan pihak kedua wajib mengembalikan tanah beserta
bangunan komersial di atasnya dalam keadaan dapat dan siap dioperasionalkan kepada pemilik tanah setelah jangka waktu operasional tersebut berakhir.
Berdasarkan pengertian tersebut di atas, unsur-unsur perjanjian sistem bangun guna serah (built, operate, and transfer/BOT) atau BOT Agreement, adalah :
a. Owner dan Investor (penyandang dana) 24
Muchtar Wahid, Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah : Suatu Analisis dengan Pendekatan Terpadu Secara Normatif dan Sosiologis, Cet. 1, (Jakarta: Republika, 2008), hlm.115.
b. Tanah
c. Bangunan komersial
d. Jangka waktu operasional e. Penyerahan (transfer)
Dengan demikian BOT merupakan suatu konsep pembangunan gedung atau bangunan dengan biaya sepenuhnya dari perusahaan swasta, beberapa perusahaan swasta atau kerjasama dengan BUMN yang setelah selesai dibangun akan dioperasikan oleh investor sampai jangka waktu tertentu dan setelah tahapan pengoperasian selesai sebagaimana ditentukan dalam perjanjian BOT, kemudian dilakukan pengalihan proyek tersebut pada pemerintah selaku pemilik proyek.25
Pada dasarnya BOT adalah salah satu bentuk pembiayaan proyek pembangunan yang mana investor harus menyediakan sendiri pendanaan untuk proyek tersebut juga kontraktor harus menanggung pengadaan material, peralatan, jasa lain yang dibutuhkan untuk kelengkapan proyek. Sebagai gantinya investor diberikan hak untuk mengoperasikan dan mengambil manfaat ekonominya sebagai ganti atas semua biaya yang telah dikeluarkan untuk selama waktu tertentu.26
2. Konsepsi
Konsepsi adalah salah satu bagian terpenting dari teori, peranan konsepsi dalam penelitian ini untuk menggabungkan teori dengan observasi, antara abstrak dan kenyataan. Konsep diartikan sebagai kata yang menyatukan abstraksi yang
25
Budi Santoso, Op.Cit., hlm.7. 26
digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus yang disebut defenisi operasional.27 Menurut Burhan Ashshofa, suatu konsep merupakan abstraksi mengenai suatu fenomena yang dirumuskan atas dasar generalisasi dari jumlah karakteristik kejadian, keadaan, kelompok atau individu tertentu.28
Adapun uraian dari pada konsep yang dipakai dalam penelitian ini adalah:
a. Kajian hukum adalah mempelajari dan menganalisis dari sudut pandang hukum.
b. Pengenaan pajak adalah pembebanan kewajiban pembayaran pajak kepada wajib
pajak.
c. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.29
d. Bangunan adalah adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara
tetap pada tanah dan/atau perairan.30
e. Tanah adalah permukaan bumi.31
f. Kegiatan Built Operate and Transfer adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah, dan
27
Samadi Suryabrata, Metodologi Penelitian, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 1998), hlm.31. 28
Burhan Ashshofa, Metodologi Penelitian Hukum, (Jakarta: Rineka Cipta 1996), hlm.19. 29
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Pasal 1 angka 1.
30
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, Pasal 1 angka 2.
31
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (UUPA), Pasal 1 ayat (3) jo. Pasal 4 ayat (1)
mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa bangun guna serah berakhir.32
g. Owner adalah pemilik tanah dalam transaksi BOT.
h. Investor adalah pemilik modal dalam transaksi BOT.
i. Built Operate and Transfer (BOT) Agreement adalah perjanjian antara dua pihak,
dimana pihak owner menyerahkan penggunaan tanahnya untuk didirikan suatu
bangunan di atasnya oleh pihak investor, dan pihak investor berhak mengoperasikan atau mengelola bangunan tersebut dalam jangka waktu tertentu, dengan memberikan fee atau tanpa fee kepada pihak owner, dan pihak investor wajib mengembalikan tanah beserta bangunan di atasnya dalam keadaan dapat
dan siap dioperasikan kepada pihak owner setelah jangka waktu operasional
berakhir.
j. BOT Term adalah jangka waktu perjanjian/ agreement yang dibuat secara
Notariil.
k. Masa Konsesi adalah jangka waktu masa operasional.
l. NJOP Tanah adalah nilai jual objek pajak atas tanah yang digunakan dalam
transaksi BOT.
m. Harga Pasar adalah harga yang disepakati oleh penjual dan pembeli pada saat
terjadinya transaksi.
n. NJOP Bangunan adalah nilai jual objek pajak atas bangunan yang dioperasikan
dan dikelola oleh pelaksana pembangunan dalam transaksi BOT. Nilai NJOP 32
Bangunan ini setelah masa konsesi berakhir akan mengalami penyusutan nilai aset.
o. PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan adalah pengenaan
pajak atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan (PPh).33