BAB II BPHTB DAN PPH FINAL PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN
A. Pengertian BOT ( Built Operate And Transfer )
Perjanjian Built, Operate and Transfer (BOT) merupakan istilah yang relatif
baru dalam kegiatan ekonomi Indonesia, walaupun secara sejarah konsep Built,
Operate and Transfer (BOT) ini sebenarnya telah lama dipraktekan pelaksanaannya di Kota Eretria Yunani (Athena) pada sekitar 300 tahun Sebelum Masehi.42
Perjanjian kerjasama dengan sistem bangun guna serah atau biasa disebut dengan sistem Built, Operate and Transfer Agreement (“BOT Agreement”) adalah perjanjian antara 2 (dua) pihak, dimana pihak yang satu menyerahkan penggunaan tanah miliknya untuk di atasnya didirikan suatu bangunan komersial oleh pihak kedua (investor), dan pihak kedua tersebut berhak mengoperasikan atau mengelola bangunan komersial untuk jangka waktu tertentu dengan memberikan fee (atau tanpa
fee) kepada pemilik tanah, dan pihak kedua wajib mengembalikan tanah beserta
bangunan komersial di atasnya dalam keadaan dapat dan siap dioperasionalkan kepada pemilik tanah setelah jangka waktu operasional tersebut berakhir.43
Sementara menurut pendapat Clifford W. Garstang konsep Built, Operate and Transfer (BOT) adalah:
42
Munir Fuady, Sejarah Hukum, (Bogor: Ghalia Indonesia, 1982), hlm.172 43
Badan Pembinaan Hukum Nasional, Naskah Akademis Peraturan perundang-undangan tentang Perjanjian BOT, (Jakarta: BHPN, 1997), hlm.9.
“is a variety of type of project financing known as contractor provided financing. In the standard contractor provided financing a project entity may request proposal for the contruction of a project pursuant to which the contractor will not only provided the materials and services needed to complete the project but will also provide or at least arrange the necessary financing. The contractor will also need to operate the project and use its cash flows to repay the debt it has incurred”.44
Dengan demikian, pada dasarnya Built, Operate and Transfer (BOT) adalah salah satu bentuk pembiayaan proyek pembangunan yang mana kontraktor harus menyediakan sendiri pendanaan untuk proyek tersebut juga kontraktor harus menanggung pengadaan material, peralatan, jasa lain yang dibutuhkan untuk kelengkapan proyek. Kontraktor/investor diberikan hak untuk mengoperasikan dan mengambil manfaat ekonominya sebagai penggantian atas semua biaya yang telah dikeluarkannya selam waktu tertentu yang telah diperjanjikan.
Berdasarkan pengertian tersebut BOT Agreement di atas, unsur-unsur perjanjian sistem bangun guna serah (built, operate, and transfer/BOT) atau BOT
Agreement, adalah :
1. Owner (pemilik tanah); 2. investor (penyandang dana);
3. Tanah;
4. Bangunan komersial;
5. Jangka waktu operasional; 6. Penyerahan (transfer).
44
Anita Kamilah, Bangun Guna Serah (Build Operate And Transfer/BOT) Membangun Tanpa Harus Memiliki Tanah (Perspektif Hukum Agraria, Hukum Perjanjian dan Hukum Publik), (Bandung: Keni Media, 2012), hlm.115.
Objek dalam perjanjian sistem bangun guna serah (built, operate, and transfer/BOT) atau BOT Agreement kurang lebih :
1. Bidang usaha yang memerlukan suatu bangunan (dengan atau tanpa teknologi
tertentu) yang merupakan komponen utama dalam usaha tersebut disebut sebagai bangunan komersial.
2. Bangunan komersial tersebut dapat dioperasikan dalam jangka waktu relatif lama, untuk tujuan :
a. Pembangunan prasarana umum, seperti jalan tol, pembangkit listrik, sistem telekomunikasi, pelabuhan peti kemas dan sebagainya
b. Pembangunan properti, seperti pusat perbelanjaan, hotel, apartemen dan
sebagainya.
c. Pembangunan prasarana produksi, seperti pembangunan pabrik untuk
menghasilkan produk tertentu.
Built, Operate and Transfer (BOT) merupakan suatu konsep yang mana proyek dibangun atas biaya sepenuhnya perusahaan swasta, beberapa perusahaan swasta atau kerjasama dengan BUMN dan setelah dibangun dioperasikan oleh investor dan setelah tahapan pengoperasian selesai sebagaimana ditentukan dalam
perjanjian Built, Operate and Transfer (BOT), kemudian dilakukan pengalihan
proyek tersebut pada pemilik proyek.45
45
A.P. Parlindungan, Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA, (Bandung: Mandar Maju, 1994), hlm.7.
Pada dasarnya Built, Operate and Transfer
investor harus menyediakan sendiri pendanaan untuk proyek tersebut juga investor harus menanggung pengadaan material, peralatan, jasa lain yang dibutuhkan untuk kelengkapan proyek. Sebagai gantinya investor diberikan hak untuk mengoperasikan dan mengambil manfaat ekonominya sebagai ganti atas semua biaya yang telah dikeluarkan untuk selama waktu tertentu.46
Perjanjian kerjasama dengan sistem Built, Operate and Transfer (BOT)
tersebut dapat terjadi bukan hanya antara pemerintah dengan investor, akan tetapi ada
juga antara non pemerintah dengan investor. Built, Operate and Transfer (BOT)
antara pemerintah dengan swasta terjadi apabila pemilik tanah adalah pemerintah dan
pihak investor merupakan badan hukum swasta, sedangkan Built, Operate and
Transfer (BOT) yang terjadi antara non pemerintah dengan investor terjadi apabila kedua pihak, baik pemilik tanah maupun investor kedua-duanya merupakan badan
hukum swasta yang bekerja sama dalam transaksi Built, Operate and Transfer
(BOT).47
Built, Operate and Transfer (BOT) dapat digunakan untuk proyek swasta, artinya pihak yang terlibat yaitu individu dengan individu, individu dengan swasta, atau swasta dengan swasta. Contoh pelaksanaan Built, Operate and Transfer (BOT)
untuk proyek swasta dapat terlihat dalam perjanjian Built, Operate and Transfer
(BOT) di Denpasar Bali, di mana penduduk asli memiliki tanah di tempat yang cukup strategis, tetapi tidak memiliki cukup dana untuk mendirikan bangunan komersial,
46
Ibid., hlm.8-9. 47
selanjutnya pihak investor meminta izin untuk mendirikan bangunan hotel atau penginapan di atas tanah penduduk asli tersebut dengan biaya seluruhnya ditanggung pihak investor dan diperjanjikan untuk jangka waktu 30 tahun atau sesuai dengan perjanjian untuk dilakukan pengoperasian hasil pembangunan proyek tersebut, di mana setelah jangka waktu perjanjian berakhir maka bangunan dan sarana prasarana pendukungnya dikembalikan kepada pemilik hak atas tanah tersebut tanpa syarat. Selanjutnya di antara para pihak, jika dikehendaki, dapat dilakukan sewa menyewa setelah masa konsesi tersebut berakhir.48
Berdasarkan uraian tersebut, paling tidak terdapat tiga ciri transaksi Built, Operate and Transfer (BOT), yaitu:
1. Pembangunan (Built);
Pemilik proyek sebagai pemberi hak pengelolaan memberikan kuasanya kepada investor untuk membangun sebuah proyek dengan dananya sendiri (dalam beberapa hal dimungkinkan didanai bersama/participating interest). Desain dan spesifikasi bangunan umumnya merupakan usulan pemegang hak pengelolaan yang harus mendapat persetujuan dari pemilik proyek.
2. Pengoperasian (Operate);
Merupakan masa atau tenggang waktu yang diberikan pemilik proyek pada pemegang hak untuk selama jangka waktu tertentu mengoperasikan dan mengelola proyek tersebut untuk diambil menfaat ekonominya. Bersamaan dengan itu pemegang hak berkewajiban melakukan pemeliharaan terhadap proyek
48
tersebut. Pada masa itu pemilik proyek dapat juga menikmati sebagai hasil sesuai dengan perjanjian jika ada.
3. Penyerahan Kembali (Transfer);
Pemegang hak pengelolaan menyerahkan hak pengelolaan dan fisik proyek pada pemilik proyek setelah masa konsesi selesai tanpa syarat (bisaanya). Pembebanan biaya penyerahan umumnya telah ditentukan dalam perjanjian mengenai siapa yang menanggungnya.
Pembuatan Perjanjian yang dilakukan dalam rangka pelaksanaan Perjanjian Pembangunan, Pemilikan, Pengelolaan dan Penyerahan Kembali Tanah, Gedung dan Fasilitas Penunjang, disebut juga sebagai Perjanjian Built, Operate and Transfer
(BOT) atau Bangun Guna Serah.49
Dalam hukum perjanjian, Perjanjian Built, Operate and Transfer (BOT)
merupakan perjanjian khusus atau disebut juga perjanjian tidak bernama, karena tidak dijumpai dalam KUHPerdata. Perjanjian tak bernama adalah perjanjian yang belum ada hukum tambahannya sehingga para pihak dapat memberikan nama pada perjanjian tersebut,
50
49
A.P. Parlindungan, Op.Cit., hlm.208-209.
misalnya perjanjian Bangun Guna Serah (Built, Operate and
Transfer/BOT). Perjanjian ini dapat diterima dalam hukum karena dalam KUHPerdata ditemui adanya suatu asas kebebasan berkontrak. Ketentuan mengenai asas kebebasan berkontrak dapat dijumpai dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata
50
Much. Nurachmad, Buku Pintar Memahami dan Membuat Surat Perjanjian, (Jakarta: Visimedia, 2010), hlm.14.
yang menyatakan bahwa, “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”.
Perjanjian Built, Operate and Transfer (BOT) dapat didefinisikan sebagai Perjanjian antara dua pihak, dimana pihak pertama menyerahkan penggunaan tanahnya untuk didirikan suatu bangunan di atasnya oleh pihak kedua, dan pihak kedua berhak mengoperasikan atau mengelola bangunan tersebut dalam jangka waktu tertentu, dengan memberikan fee atau tanpa fee kepada pihak pertama, dan pihak kedua wajib mengembalikan tanah beserta bangunan di atasnya dalam keadaan dapat dan siap dioperasikan kepada pihak pertama setelah jangka waktu operasional berakhir.51
Merujuk pada perjanjian Built, Operate and Transfer (BOT) ada kewajiban- kewajiban yang harus diperhatikan oleh kedua belah pihak (pihak pemilik tanah dan investor), yakni:52
1. Kewajiban Pemilik Hak Atas Tanah
a. Memberikan jaminan bahwa Pihak Kesatu sebagai pemilik hak atas
tanah adalah satu-satunya pihak yang berhak menyerahkan tanah yang dijadikan objek BOT, sehingga tanah objek BOT tersebut tidak mendapat gangguan dari pihak kesatu ataupun pihak yang mendapat hak dari pihak kesatu ataupun pihak ketiga.
b. Memberikan jaminan bahwa tanah dan turutannya tersebut bebas dari
sitaan, tidak sedang dijaminkan guna pelunasan suatu utang, tidak dalam keadaan sengketa dan bebas dari segala tagihan berupa apapun dari yang berwajib.
c. Pihak kesatu sebagai pemilik hak atas tanah berkewajiban memberikan
hak atas tanah dalam bentuk Hak Guna Bangunan atau hak-hak lain yang diperlukan sepanjang dimungkinkan berdasarkan aturan 51
Maria S. Sumardjono, Tanah dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya, (Jakarta: Penerbit Buku Kompas, 2009), hlm.208.
52
perundangan yang berlaku di atas tanah dan turutannya tersebut, untuk itu pihak kesatu bersedia turut dan atau membantu menghadap kepada pejabat-pejabat yang berwenang guna menandatangani akta-akta atau surat-surat yang diperlukan.
2. Kewajiban Pihak Investor
a. Untuk atas biaya dan risiko sendiri pihak investor sebagai pihak kedua mendirikan bangunan-bangunan di atas tanah objek BOT tersebut menurut rencana yang dikehendaki.
b. Memelihara dan menjaga dengan baik sebagaimana lazimnya apa yang
dijadikan objek BOT menurut ketentuan, peraturan dan kebiasaan yang berlaku, atas biaya yang harus dipikul oleh pihak kedua.
c. Memperbaiki kerusakan-kerusakan yang terjadi atas objek BOT menurut
ketentuan, peraturan dan kebiasaan yang berlaku, atas ongkos/biaya yang harus dipikul oleh pihak kedua.
d. Mentaati semua peraturan dan ketentuan yang berlaku, baik yang
sekarang telah ada maupun yang akan ada kemudian.
e. Jika seandainya untuk tanah yang menjadi objek BOT dengan akta ini
dan bangunan-bangunan yang terdapat di antaranya kemudian dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), maka PBB tersebut ditanggung dan harus dibayar tepat waktu oleh pihak kedua.
f. Dilarang untuk menjadikan tanggungan/jaminan untuk pelunasan
sesuatu utang dalam bentuk dan menurut cara apapun yang dibuat oleh pihak kedua dengan siapapun juga.
g. Pada saat perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate and
Transfer/BOT) berakhir, maka bangunan dan bagian-bagian serta turutan dan perlengkapannya termasuk segala perubahan dan tambahan pada bangunan tersebut harus diserahkan kepada pemilik hak atas tanah, tanpa pemilik hak atas tanah mengeluarkan suatu biaya apapun.
h. Pada hari berikutnya, sejak perjanjian BOT berakhir, pihak kedua harus menyerahkan kembali tanah dan turutannya kepada pihak kesatu dengan segala sesuatu yang telah menjadi haknya dalam keadaan kosong, tanpa penghuni dan barang, serta dalam keadaan tetap terpelihara baik.
Hak-hak atas tanah yang dapat dimanfaatkan sebagai objek perjanjian Built, Operate and Transfer (BOT) adalah hak-hak atas tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 16 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (UUPA) antara lain Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Membuka Tanah, Hak Memungut Hasil
Hutan, dan hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak atas tanah sebelumnya yang akan ditetapkan dengan undang-undang dan sifatnya sementara sebagaimana disebutkan dalam Pasal 53 UUPA, yaitu: Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak
Menumpang, dan Hak Sewa Tanah Pertanian.53
B. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)