Kerangka pemikiran teoritis berisi tentang teori-teori yang melandasi dan mendukung penelitian. Teori yang digunakan mencakup hal-hal yang berhubungan dengan pergeseran struktur ekonomi dan konversi lahan sawah.
3.1.1. Teori konversi lahan
Menurut Pakpahan (1993) konversi lahan sawah ke penggunaan lain dapat terjadisecara langsung maupun tidak langsung. Konversi lahan sawah secara langsung umumnya terjadi sebagai akibat dari keputusan pemilik lahan sawah untuk mengalihkan lahan tersebut ke jenis pemanfaatan lain, diantaranya di pengaruhi oleh perubahan struktur ekonomi, pertumbuhan ekonomi, arus urbanisasi dan konsistensi implementasi rencana tataruang, sedangkan konversi lahan secara tidak langsung terjadi sebagai akibat makin menurunnya kualitas lahan sawah ataupun makin rendahnya income opportunity dari lahan tersebut secara relatif, diantaranya dipengaruhi oleh pertumbuhan pembangunan sarana transportasi, pertumbuhan kebutuhan lahan untuk industri, pertumbuhan sarana pemukiman dan sebaran lahan pertanian.
Dalam masyarakat modern lahan yang memberikan keuntungan lebih tinggi digunakan untuk keperluan industri dan perdagangan jika dibandingkan dengan penggunaan lainnya. Kemudian penggunaan untuk pemukiman , lalu diikuti dengan lahan pertanian, hutan dan yang terakhir adalah berupa lahan tandus. hal terlihat pada gambar 3.1. Apabila disajikan 3 dimensi bentuk itu menyerupai sebuah kerucut dengan pusat kota berada di tengahnya.
Dalam pelaksanaannya, ada dua gejala yang muncul jika mekanisme pasar diterapkan Barlowe (1978)
1. Semakin besar land rent maka daya saing penggunaan tanah untuk menduduki prime location semakin besar.
2. Penggunaan tanah yang mempunyai land rent yang lebih besar akan menggeser penggunaan tanah dengan land rent yang lebih kecil.
22
Sumber : Barlowe, 1978
Gambar 3.1. Ilustrasi hubungan antara land rent dengan kapasitas penggunaan lahan
Berdasarkan kedua teori diatas maka penggunaan lahan yang memiliki keuntungan komparatif tertinggi seperti perdagangan dan industri mempunyai kapasitas penggunaan lahan yang terbesar, sedangkan sektor pertanian mempunyai keuntungan komparatif yang lebih rendah sehingga alokasi penggunaan lahan untuk pertanian akan semakin kecil.
3.1.2. Teori Lokasi
Berdasarkan teori lokasi Von Thunen dalam Suparmoko (1989), bahwa surplus ekonomi suatu lahan banyak ditentukan oleh lokasi ekonomi (jaraknya ke kota). Menurut Von Thunen, bahwa biaya transportasi dari lokasi suatu lahan ke kota (pasar) merupakan input produksi yang penting, makin dekat lokasi suatu lahan ke kota maka makin tinggi aksesibilitasnya atau biaya transport makin rendah, oleh karena itu sewa lahan akan semakin mahal berbanding terbalik dengan jarak. Semakin jauh jarak ke pusat pasar maka biaya transportasi semakin mahal sehingga land rent semakin turun sejalan dengan semakin meningkatnya biaya transportasi.
Hal ini dapat diilustrasikan seperti pada Gambar 3.2 Misalkan pada jarak 0 km (tepat di lokasi pasar) biaya transportasi tidak ada, maka biaya total produksi sebesar OC (land rent tinggi), kemudian pada jarak OM biaya transportasi meningkat menjadi BA sehingga biaya total produksi menjadi MA, sehingga land rent-nya menjadi lebih rendah. Pada jarak OK biaya transportasi sebesar UT,
23
sehingga biaya total produksi sebesar KT, pada kondisi demikian tidak mendapatkan surplus. Oleh karena itu land rent berbanding terbalik dengan jarak, semakin besar jarak maka land rent semakin kecil.
land rent (Rp) land rent (Rp)
P T
Land rent A
C Biaya transport
B U
O M K O L K
Jarak ke pasar (Km) Jarak ke pasar (Km) keterangan gambar : 0 : Pusat pasar P : Harga produk C : Biaya produksi M, K, L : Jarak Sumber : Yunus 2004
Gambar 3.2. Pengaruh Jarak Terhadap Biaya Transportasi dan Land Rent Teori lokasi lahan juga dapat ditunjukkan menurut McCann (2001) yang menjelaskan bahwa dalam rangka membangun sebuah kurva Bid-rent, diasumsikan bahwa titik M merupakan pusat bisnis atau pusat kota. Sementara itu D merupakan jarak yang harus ditempuh seseorang dari permukiman menuju tempat kerja atau pusat kota. Selain itu, diasumsikan bahwa perjalanan seseorang menuju titik M akan menimbulkan biaya transportasi. Model Bid-rent dapat menunjukkan jarak permukiman dari pusat kota. Secara empiris, jika jarak permukiman semakin jauh dari pusat kota, maka sewa lahan akan lebih rendah karena semakin besarnya biaya transportasi yang harus dikeluarkan seseorang untuk menuju pusat kota tersebut.
Beberapa kurva Bid-rent individu dapat menunjukkan tingkat utilitas yang berbeda antara individu dengan individu lainya. Perbedaan utilitas tersebut disebabkan oleh kendala dalam anggaran yang dimiliki setiap individu. Dimana
24
tingkat utilitas masing-masing individu akan berbeda untuk setiap tingkat pendapatan. Perbedaan tingkat utilitas U individu yang digambarkan oleh kurva Bid-rent BR1, BR2 dan BR3 dimana kurva BR3 menunjukkan tingkat utilitas tertinggi, atau dapat ditulis dengan U(BR1) < U( BR2) < U( BR3). Pernyataan tersebut ditunjukkan pada gambar 3.3
Rent/m2
BR1 BR2 BR3
M D (jarak dalam meter)
Sumber : McCann (2001)
Gambar 3.3. Kurva Bid-rent Individu keterangan gambar :
BR1 : Utilitas Bid rent 1 BR2 : Utilitas Bid rent 2 BR3 : Utilitas Bid rent 3
Menurut McCann (2001) alokasi lahan permukiman dengan preferensi yang relatif tinggi terhadap asessibilitas. Dalam kondisi tertentu, elastisitas pendapatan terhadap permintaan asksessibilitas lebih tinggi dibandingkan elastisitas pendapatan terhadap permintaan ruang. Kelompok dengan pendapatan menengah akan memilih untuk tinggal di daerah yang berdekatan dengan pusat kota. Sedangkan kelompok dengan pendapatan tinggi akan lebih memilih untuk tinggal di pusat kota. Hal ini berdasarkan elastisitas pendapatan masing-masing kelompok terhadap permintaan asksessibilitas. Kondisi ini dapat dilihat pada gambar 3.4.
25
Rent/m2
W
Kurva Bid rent berpendapatan tinggi
Kurva Bid rent berpendapatan menengah
Kurva Bid-rent berpendapatan rendah
M
dh d (jarak dalam meter)
dm d1
Sumber : McCann (2001)
Gambar 3.4. Alokasi Lahan Permukiman dengan Preferensi yang Relatif Tinggi Terhadap Aksessibilitas
Gambar tersebut menunjukkan bahwa kelompok yang memiliki pendapatan tinggi akan memilih tinggal di daerah yang memiliki jarak sebesar dh dari pusat kota M. Kelompok yang berpendapatan menengah akan tinggal di daerah yang berdekatan dengan perbatasan dh. Jarak lahan permukiman kelompok yang berpendapatan menengah adalah sebesar dm dari pusat kota M. Sementara itu kelompok yang berpendapatan rendah akan menempati wilayah pinggir kota yang memiliki jarak sebesar d1 dari puast kota M. Semakin dekat dengan pusat kota maka harga lahan semakin tinggi jika dibandingkan harga lahan yang jauh dari pusat kota. Hal ini karena aksessibilitas terhadap lahan tersebut.