VI. HASIL DAN PEMBAHASAN
6.2 Keterkaitan Harga Lahan Terhadap Laju Konversi Lahan
Kecamatan Cisarua sepanjang tahun 2001 hingga 2010. Analisis dilakukan dengan menggunakan metode Pearson untuk mengetahui hubungan harga lahan terhadap laju konversi lahan terhadap luasan pertanian yang terdiri dari sawah, perkebunan, dan hutan serta luasan pemukiman. Harga lahan rata-rata yang digunakan dalam penelitian ini adalah harga lahan yang diperoleh berdasarkan NJOP dengan sumber dari Kantor Kecamatan Cisarua dan Direktorat Jendral
Pajak Jakarta. Hasil analisis hubungan harga lahan terhadap laju konversi lahan dapat dilihat pada Tabel 4 berikut ini.
Tabel 3. Hasil Analisis Keterkaitan Harga Lahan terhadap Laju Konversi Lahan Pertanian Tahun 2001-2010 dengan Korelasi Pearson
Variabel Harga Lahan
Lahan Pertanian (Sawah, Perkebunan, dan Hutan) Pemukiman Harga Lahan Pearson Correlation 1.000 -0.721 0.807 Sig. (2-tailed) *0.019 *0.005 Lahan Pertanian (Sawah, Perkebunan, Hutan) Pearson Correlation -0.721 1.000 -0.747 Sig. (2-tailed) 0.019 0.013 Pemukiman Pearson Correlation 0.807 -0.747 1.000 Sig. (2-tailed) 0.005 0.013
Sumber: Data Primer (diolah)
Hubungan harga lahan terhadap luasan lahan sawah, perkebunan, dan hutan adalah negatif. Nilai korelasi harga lahan terhadap lahan pertanian sebesar - 0.721 dengan nilai p-value sebesar -0.019 pada taraf nyata 5 %. Artinya, harga lahan rata-rata berkorelasi negatif dan signifikan terhadap luasan lahan sawah, perkebunan, dan hutan. Apabila harga lahan di Kecamatan Cisarua tinggi, maka luasan lahan sawah, perkebunan, dan hutan akan berkurang akibat adanya peningkatan penjualan lahan yang dilakukan oleh pemilik lahan. Pengurangan luas lahan tersebut diakibatkan oleh aktivitas pembeli yang mengubah lahannya menjadi vila, hotel, restoran, obyek wisata, dan lain-lain.
Selain hubungan harga lahan terhadap sawah, perkebunan, dan hutan dilihat juga korelasi harga lahan terhadap luas pemukiman. Hubungan tersebut berkorelasi positif. Nilai korelasi harga lahan terhadap luas pemukiman sebesar - 0.807 dengan nilai p-value sebesar 0.005 pada taraf nyata 5 %. Artinya, harga
lahan berkorelasi signfikan terhadap luasan lahan untuk pemukiman. Meskipun harga lahan tinggi kegiatan pembangunan pemukiman terus meningkat karena kenaikan harga lahan cenderung tidak signifikan dibanding dengan wilayah lainnya seperti Jakarta. Hal tersebut menjadi pemicu para pembeli lahan untuk meningkatkan nilai jual lahan yang telah dibeli dengan cara membangun lahan tersebut menjadi tempat tinggal maupun tempat untuk mengembangkan usaha.
Pembeli yang berasal dari wilayah Jakarta tetap bersaing untuk membeli lahan di Kecamatan Cisarua meskipun harga lahan di wilayah tersebut terus meningkat pada setiap tahunnya. Hal ini disebabkan karena kenaikan harga lahan di Kecamatan Cisarua cenderung tidak signifikan dibandingkan dengan harga lahan per meter persegi yang ada di tempat asal pembeli yaitu Jakarta. Hal ini disebabkan oleh persepsi pembeli mengenai harga lahan yang ada di Kecamatan Cisarua dinilai masih sangat murah dibandingkan harga lahan per meter persegi di Jakarta yang mencapai jutaan rupiah. Ada pun perbedaan harga lahan rata-rata Kecamatan Cisarua dengan DKI Jakarta dapat dilihat pada Gambar 9 berikut ini.
Sumber: Pemerintah Kecamatan Cisarua, 2011
Gambar 9. Harga Lahan Rata-Rata Kecamatan Cisarua dan Jakarta Tahun 2001 – 2010 0 1000000 2000000 3000000 4000000 5000000 6000000 7000000 8000000 Harga Tahun Harga Lahan Cisarua Harga Lahan Jakarta
Kenaikan harga lahan rata-rata di Kecamatan Cisarua cenderung lebih landai jika dibandingkan dengan wilayah Jakarta. Harga lahan rata-rata di Kecamatan Cisarua jauh lebih murah mulai dari Rp 82 000.00 pada tahun 2001 hingga Rp 270 000.00 pada tahun 2010 per meter. Sedangkan harga lahan rata- rata wilayah Jakarta mencapai jutaan rupiah, dimulai dari Rp 800 000.00 pada tahun 2001 hingga Rp 7 455 000.00 pada tahun 2010.
Tingkat harga lahan pada Kecamatan Cisarua jauh lebih rendah dibandingkan dengan tingkat harga lahan pada wilayah Jakarta. Lebih rendahnya tingkat harga lahan wilayah Kecamatan Cisarua menjadi salah satu faktor pendorong bagi para pembeli lahan yang sebagian besar berasal dari wilayah Jakarta untuk membeli lahan pada Kecamatan Cisarua. harga lahan di Jakarta mencapai Rp 7 455 000.00 per m2 pada tahun 2010. Hal ini lebih besar dari pada harga lahan yang berlaku pada tahun yang sama di Kecamatan Cisarua yaitu sebesar Rp 270 000.00 per m2. Perbedaan harga yang sangat jauh menjadi penyebab tingginya kegiatan jual beli lahan yang menyebabkan terjadinya konversi lahan yang dilakukan pada wilayah Cisarua.
6.3. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Konversi Lahan
Penelitian ini merupakan survei pada tingkat mikro yaitu pada tingkat rumah tangga yang pernah menjual lahannya pada kurun waktu tahun 1950 hingga 2011. Metode analisis yang digunakan untuk mengetahui faktor-faktor pendorong konversi lahan dalam penelitian ini dengan cara memasukkan beberapa variabel bebas. Variabel yang digunakan dalam model adalah harga lahan saat dijual, lama menetap, jumlah tanggungan dalam keluarga, pendapatan rumah tangga per bulan, dan luas lahan yang dimiliki. Setelah dilakukan pengolahan data maka didapat
model terbaik secara ekonomi dan statistik, dimana variabel harga lahan saat dijual, lama menetap, jumlah tanggungan, pendapatan rumah tangga per bulan, dan luas lahan yang dimiliki yang digunakan dalam model. Berdasarkan hasil analisis regresi linier berganda, maka didapat model untuk faktor-faktor pendorong penduduk dalam mengkonversi lahan. Berikut model hasil analisis regresi linier berganda yang merupakan fungsi luas lahan yang dikonversi.
Y = -415.932 + 0.003 X1 + 0.314 X2 + 69.851 X3 + 0.0000228 X4 +
0.129 X5 +
ε………...…(6.1)
dimana:
Y = Luas lahan yang dikonversi (m2) X1 = Harga lahan yang dijual (Rp/m) X2 = Lama menetap (tahun)
X3 = Jumlah tanggungan dalam rumah tangga (jiwa) X4 = Total pendapatan rumah tangga (Rp/bulan)
X5 = Luas lahan yang dimiliki saat sebelum menjual (Rp/m)
Nilai Adjusted R square yang dihasilkan pada model ini sebesar 67.2 %, artinya keragaman yang mampu dijelaskan oleh faktor-faktor penjelas dalam model sebesar 67.2 % sedangkan sisanya 32.8 % dijelaskan oleh faktor-faktor di luar model. Taraf nyata yang digunakan dalam model ini adalah 15 %. Model yang digunakan ini merupakan model yang paling baik.
Variabel bebas yang berpengaruh nyata sebagai faktor-faktor pendorong konversi lahan adalah harga lahan saat dijual, jumlah tanggungan dalam keluarga, pendapatan, dan luas lahan yang dimiliki. Masing-masing variabel ini memiliki P- value 0.005, 0.087, 0.134, dan 0.025. Masing-masing variabel tersebut memiliki P-value < 0,15. Hal ini menyatakan bahwa keempat variabel tersebut berpengaruh nyata terhadap faktor-faktor pendorong konversi lahan pada taraf
α
= 15 %, ataudengan kata lain kedua variabel bebas berpengruh nyata pada tingkat selang kepercayaan 85 %.
Model yang dihasilkan dari analisis regresi linier berganda tersebut telah diuji kenormalan, multikolinieritas, dan heteroskedastisitas. Pemeriksaan asumsi untuk menguji masalah multikolinieritas didasarkan pada nilai VIF. Tabel 2 menunjukkan nilai VIF masing-masing variabel bebas memiliki nilai kurang dari sepuluh (VIF<10). Hal ini mengindikasikan tidak terjadinya pelanggaran multikolinieritas.
Selain multikolinieritas, pemeriksaan asumsi untuk menguji ada atau tidaknya autokorelasi dilakukan dengan menggunakan uji Durbin-Watson. Nilai statistik DW yang dihasilkan pada model ini sebesar 1.029 (lampiran). Nilai tersebut berada pada kisaran 0 sampai 4, dan nilai tersebut mendekati 2. Artinya, tidak terjadi autokorelasi ordo kesatu. Pemeriksaan asumsi sisaan menyebar normal dilakukan dengan uji Kolmogorov-Smirnov Z. Output SPSS 15 dengan melihat Asymp. Sig (2-tailed) menunjukkan nilai 0.209. Nilai tersebut berada di atas 0.15. Hal ini menunjukkan bahwa galat menyebar normal. Pemeriksaan asumsi homoskedastisitas dilakukan dengan uji Glejser menunjukkan nilai 1.00 > taraf nyata (α) 5 %. Beberapa variabel yang secara nyata dan tidak nyata berpengaruh terhadap luas lahan yang dikonversi adalah sebagai berikut:
1. Harga Lahan saat Dijual
Hasil regresi menunjukkan bahwa harga lahan mempunyai hubungan yang positif dengan nilai koefisien 0.003, artinya, jika harga tanah per meter persegi meningkat 1 000 rupiah maka diduga rata-rata luas lahan yang dikonversi akan meningkat 3 m2 dan sesuai dengan hipotesis awal. Variabel harga lahan saat
dinjual memiliki P-value 0.005 yang berarti harga lahan memberikan pengaruh nyata terhadap luas lahan yang dikonversi dengan taraf kepercayaan 85 %.
Harga lahan merupakan salah satu faktor penting yang menentukan keputusan penduduk dalam mengkonversi lahan. Hasil penelitian ini relevan dengan hasil penelitian Sihaloho (2004) bahwa konversi lahan pada aras mikro dipengaruhi oleh faktor pola nafkah rumah tangga (struktur ekonomi rumah tangga), kesejahteraan rumah tangga (orientasi nilai ekonomi rumah tangga), dan strategi bertahan hidup rumah tangga.
Hal tersebut membuktikan bahwa harga lahan berpengaruh terhadap keputusan pemilik lahan dalam menjual lahannya. Apabila dalam rumah tangga responden terjadi masalah dalam hal keuangan maka penjualan lahan menjadi salah satu strategi untuk bertahan hidup. Namun, penelitian berupa jurnal yang dilakukan oleh Ismail (2010) di Kota Medan menyatakan bahwa harga lahan tidak berpengaruh terhadap luas lahan yang dikonversi. Hal ini berbeda dengan hasil penelitian ini dimana harga lahan merupakan faktor utama yang menentukan keputusan para pemilik lahan untuk menjual lahan yang dimiliki.
2. Lama Menetap
Hasil regresi menunjukkan bahwa lama menetap mempunyai hubungan yang positif dengan nilai koefisien 0.314. Artinya, jika lama menetap meningkat 10 tahun maka diduga rata-rata luas lahan yang dikonversi akan meningkat 3.14 m2, hal ini sesuai dengan hipotesis awal. Variabel lama menetap memiliki P-value 0.849 yang berarti variabel tersebut tidak memberikan pengaruh nyata terhadap luas lahan yang dikonversi dengan taraf kepercayaan 85 % (α=0.15).
Lama atau tidaknya seseorang menetap di suatu tempat tidak menentukan keputusannya dalam mengkonversi lahan. Hal ini disebabkan karena ketidakmampuan pemilik lahan dalam mengelola lahan, sehingga lahan yang dimiliki tersebut tidak menguntungkan pemilik lahan, maka pemilik lahan lebih memilih menjual lahan yang dimiliki, hal ini bertujuan untuk mendapatkan keuntungan lebih dari penjualan yang dilakukan.
Adapun hasil penelitian ini relevan dengan penelitian (Utomo et al. 1992) bahwa alih fungsi lahan dalam artian perubahan atau penyesuaian penggunaan disebabkan oleh faktor-faktor yang secara garis besar meliputi keperluan untuk memenuhi kebutuhan penduduk yang semakin bertambah jumlahnya dan meningkatnya tuntutan akan mutu kehidupan yang lebih baik.
3. Jumlah Tanggungan dalam Keluarga
Hasil regresi menunjukkan bahwa jumlah tanggungan mempunyai hubungan positif dengan nilai koefisien 69.851. Artinya, jika jumlah tanggungan dalam keluarga bertambah 1 jiwa maka diduga rata-rata luas lahan yang dijual akan meningkat 69.851 m2 sesuai dengan hipotesis. Variabel jumlah tanggungan memiliki P-value 0.087 yang berarti variabel tersebut memberikan pengaruh nyata terhadap luas lahan yang dikonversi dengan taraf kepercayaan 85 % (α=0.15).
Hasil regresi berpengaruh karena semakin banyak jumlah tanggungan yang ada dalam suatu keluarga maka kebutuhan yang harus terpenuhi akan semakin meningkat sehingga pemilik lahan akan tertarik menjual lahannya dikarenakan tidak memiliki sumber lain, sehingga semakin tinggi jumlah tanggungan maka luas lahan yang dikonversi akan semakin meningkat seiring dengan kebutuhan yang diperlukan.
4. Pendapatan
Hasil regresi menunjukkan bahwa pendapatan mempunyai hubungan yang positif dengan nilai koefisien 0.0000228. Artinya, jika pendapatan meningkat 100 000 rupiah maka diduga rata-rata luas lahan yang dikonversi akan meningkat 2.28 m2. Variabel pendapatan memiliki P-value 0.134 yang berarti variabel harga lahan memberikan pengaruh nyata terhadap luas lahan yang dikonversi dengan taraf kepercayaan 85 % (α=0.15).
Hasil regresi ini tidak sesuai dengan hipotesis bahwa semakin tinggi tingkat pendapatan maka konversi lahan juga akan semakin rendah. Pemilik lahan tetap menjual lahan yang dimiliki meskipun terjadi peningkatan pendapatan. Hal ini disebabkan karena kebutuhan rumah tangga responden yang tetap tidak tercukupi. Rata-rata pendapatan responden yang sebagian besar petani sebesar Rp 789 000.00 angka ini di bawah UMR Kabupaten Bogor sebesar Rp 873 231.00. Pendapatan ini masih rendah sehingga responden lebih tergiur untuk menjual lahan, apalagi adanya desakan sebagai daerah wisata.
Hal ini disebabkan oleh pola hidup responden yang semakin tinggi, sehingga hal tersebut mendorong responden untuk memperoleh sumber pemasukan lain sebagai pemenuh kebutuhan rumah tangga. Hal tersebut dipenuhi dengan cara menjual lahan yang dimilikinya.
5. Luas lahan yang dimiliki saat menjual
Hasil regresi menunjukkan bahwa luas lahan yang dimiliki saat menjual mempunyai hubungan yang positif dengan nilai koefisien 0.129. Artinya, jika luas lahan yang dimiliki meningkat 10 meter persegi maka diduga rata-rata luas lahan yang dikonversi akan meningkat 1.29 m2,hal ini sesuai dengan hipotesis awal.
Variabel luas lahan yang dimiliki saat sebelum menjual memiliki P-value 0.025 yang berarti variabel memberikan pengaruh nyata terhadap luas lahan yang dikonversi dengan taraf kepercayaan 85 % (α=0.15).
Hasil regresi berpengaruh karena semakin luas ukuran lahan yang ditawarkan maka harga yang berlaku akan semakin tinggi, karena lahan yang berukuran luas akan lebih mudah dimanfaatkan untuk investasi sebagai vila, hotel, obyek wisata, dan lain-lain dibandingkan dalam jumlah kecil. Berdasarkan fakta yang diperoleh, luas lahan rata-rata yang dimiliki responden di Kecamatan Cisarua sebesar 1 152 m2 dan rata-rata luas lahan yang dikonversi sebesar 1 152 m2, dan hal tersebut sesuai dengan hipotesis.
Hasil penelitian ini relevan dengan hasil peneliti sebelumnya seperti yang dilakukan oleh Utomo et al. (1992) bahwa lahan sebagai modal alami utama yang melandasi kegiatan kehidupan. Hasil ini sesuai dengan hipotesis yang dijelaskan pada bab sebelumnya yaitu semakin besar luas lahan yang dimiliki maka lahan yang dijual semakin tinggi, hal ini disebabkan karena motivasi untuk mendapatkan keuntungan yang lebih tinggi, akibatnya konversi lahan akan semakin meningkat.
. Berdasarkan sejumlah variabel yang telah dijelaskan di atas, pada tingkat mikro keinginan seseorang untuk mengkonversi lahan dipengaruhi oleh dua faktor, yaitu harga lahan yang dijual dan luas lahan yang dimiliki sebelum menjual. Berry (1987) dalam Yunus (2006) menyatakan bahwa pesatnya perkembangan suatu kota dan tingginya laju pertumbuhan jumlah penduduk, secara langsung membuat kebutuhan lahan akan menjadi tinggi. Ketersediaan lahan yang terbatas dan jumlah relatif tetap membuat nilai lahan akan meningkat.