V V APBD RPJM
KETERPADUAN STRATEGI PENGEM BANGAN KOTA PASURUAN VII 106 Per untukan Lahan Mikr o
Per untukan lahan mikr o mengatur selur uh kegiatan / fungsi / aktivitas mikr o yang diijinkan pada kaw asan makr o. Rencana ini mer upakan salah satu bentuk pengendalian fungsi-fungsi mikr o di dalam sebuah r uang lebih pr oduktif, selar as, ser asi dan seimbang.
Per untukan lahan mikr o adalah per untukan lahan yang ditetapkan pada skala ker uangan yang lebih r inci (ter masuk secar a ver tikal) ber dasar kan pr insip ker agaman yang seimbang dan saling menentukan. Dalam per untukan lahan mikr o, hal-hal yang diatur adalah : per untukan lantai dasar , lantai atas maupun lantai basemen ser ta per untukan lahan ter tentu. Pembahasan r encana per untukan lahan mikr o meliputi r encana per untukan lahan mikr o selur uh kaw asan r encana dan detail pada kaw asan kor idor . Per untukan lahan mikr o yang ada di lokasi penataan di sesuaikan dengan blok – blok dominan di tiap blok kaw asan. Per untukan lahan mikr o dir encanakan menyesuaikan dengan per ijinan bangunan yang ada, dan memenuhi kr iter ia KDB, KLB, GSB dan ketinggian bangunan yang dir encanakan. Per untukan lahan mikr o kaw asan mer upakan bentuk penjabar an dar i penggunaan lahan makr o dalam r encana tata r uang. Per untukan lahan mikr o akan mengikuti pedoman zonasi yang mengatur hingga sampai pada jenis kegiatan yang diijinkan.
Blok A, dengan luas w ilayah 25,71 (dua puluh lima koma tujuh puluh satu) hektar ter dir i dar i 3 sub blok meliputi:
Sub blok A1 dengan luas w ilayah 12,93 (dua belas koma sembilan puluh tiga) hektar dengan penggunaan lahan didominasi Kaw asan pemukiman pondok pesantr en, fasilitas pendidikan keagamaan (ponpes);
Sub blok A2 dengan luas w ilayah 8,52 (delapan koma lima puluh dua) hektar dengan penggunaan lahan ber upa Kaw asan pemukiman, per dagangan dan jasa, pendidikan, pengebangan RTH pr ivat;
Sub blok A3 dengan luas w ilayah 4,25 (empat koma dua puluh lima) hektar dengan penggunaan lahan ber upa Kaw asan per mukiman pondok pesantr en, pengembangan fasilitas pendidikan keagamaan (ponpes), RTH publik, penataan RTH makam, penataan kaw per dagangan jasa moder n dan sektor infor mal;
Tabel 7. 16 Luas Penggunaan Lahan Blok A
No keter angan Sub Blok A.1 Sub Blok A.2 Sub Blok A.3
1 jalan 1,99 0,93 0,3399
2 Pemukiman 2,90 3,25 3,0232
KETERPADUAN STRATEGI PENGEM BANGAN KOTA PASURUAN VII - 107
No keter angan Sub Blok A.1 Sub Blok A.2 Sub Blok A.3
4 Per dagangan dan Jasa 3,29 3,82 0,1672
5 Per ibadatan 0,39 0,12 0,0112 6 Per kantor an 1,05 0,10 - 7 r th 2,28 0,06 0,0861 8 Wisata 0,24 - - 9 r tnh - 0,02 0,0909 total 12,93 8,52 4,2460
Sumber : Hasil Rencana 2014
Blok B, dengan luas w ilayah 18,59 (delapan belas koma lima puluh sembilan) hektar ter dir i dar i 3 sub blok meliputi:
Sub blok B1 dengan luas w ilayah 3,23 (tiga koma dua puluh tiga) hektar dengan penggunaan lahan didominasi Kaw asan per dangan dan jasa, pengembangan RTH pr ivat
Sub blok B2 dengan luas w ilayah 5,04 (lima koma empat) hektar dengan penggunaan lahan ber upa Per mukiman, per kantor an, per dagangan dan jasa, RTH pr ivat, penataan RTH publik
Sub blok B3 dengan luas w ilayah 10,32 (sepuluh koma tiga puluh dua) hektar dengan penggunaan lahan ber upa Per mukiman, per kantor an, pentaan PKL, pengembangan ter minal w isata, pendidikan, RTH pr ivat
Tabel 7. 17 Luas Penggunaan Lahan Blok B
No Keter angan Luas ( ha) Sub Blok B.1 Sub Blok B.2 Sub Blok B.3 1 jalan 1,26 0,821 1,01 2 kesehatan - 0,282 0,10 3 militer - 1,233 0,63 4 pemukiman - 2,001 2,70 5 pendidikan - 0,113 1,73
6 per dagangan dan jasa 1,92 0,179 2,04
7 per ibadatan - - 0,63
8 per kantor an 0,05 0,169 1,24
9 r th - 0,239 0,25
Total 3,23 5,037 10,32
Sumber : Hasil Rencana 2014
Blok C, dengan luas w ilayah 12,73 (dua belas koma tujuh puluh tiga) hektar ter dir i dar i 3 sub blok meliputi:
KETERPADUAN STRATEGI PENGEM BANGAN KOTA PASURUAN VII - 108
Sub blok C1 dengan luas w ilayah 4,6 (empat koma enam) hektar dengan penggunaan lahan didominasi Kaw asan per dangan dan jasa, per kantor an, pendidikan dan pengembangan RTH pr ivat
Sub blok C2 dengan luas w ilayah 4,06 (empat koma nol enam) hektar dengan penggunaan lahan ber upa Per mukiman,, per dagangan dan jasa, RTH pr ivat, RTH publik, pengembangan makam mbah slagah
Sub blok C3 dengan luas w ilayah 4,07 (empat koma nol tujuh) hektar dengan penggunaan lahan didominasi RTH Publik, per kantor an, per dagangan dan jasa, RTH pr ivat
Tabel 7. 18 Luas Penggunaan Lahan Blok C
No Keter angan Luas ( Ha) Sub Blok C.1 Sub Blok C.2 Sub Blok C.3 1 jalan 0,721 0,572 0,435 2 militer - - 0,180 3 pemukiman 0,083 1,473 - 4 pendidikan 1,237 - 0,152
5 per dagangan dan jasa 1,506 0,700 -
6 per ibadatan 0,107 - -
7 per kantor an 0,732 0,201 1,362
8 r th 0,216 1,024 1,942
9 w isata - 0,091 -
total 4,602 4,060 4,072
Sumber : Hasil Rencana 2014
Rencana Intensitas Pemanfaatan Lahan
Intensitas Pemanfaatan Lahan adalah tingkat alokasi dan distr ibusi luas lantai maksimum bangunan ter hadap lahan/ tapak per untukannya. Analisis nilai intensitas mer upakan per bandingan antar a luas ar ea ter bangun dengan kavling tanah yang ada. Jar ak sempadan dihitung mulai batas bangunan bagian depan atau bangunan bagian samping kanan dan kir i atau bagian bangunan sebelah belakang dengan per sil tanah kavling.
Pengendalian intensitas per untukan tanah dimaksudkan untuk mengar ahkan kepadatan bangunan, tata massa bangunan dan dimensi ver tikalnya. Dengan demikian dalam r encana per untukan tanah sudah mampu member i ar ti per w ujudan spasial fisik bangunan yang dapat dikembangkan. Pengendalian intensitas per untukan tanah ter masuk upaya pengendalian dalam pember ian ijin/ r ekomendasi syar at zoning sebelum ijin
KETERPADUAN STRATEGI PENGEM BANGAN KOTA PASURUAN VII - 109
bangunan (dalam ar ti konstr uksi) sendir i ditetapkan. Pada kaw asan per encanaan, analisis ter hadap intensitas pemanfaatan lahan dibedakan ber dasar kan pembagian segmen per encanannya. Penjelasan selanjutnya dapat dilihat pada pembahasan dibaw ah ini Koefisien Dasar Bangunan ( KDB) ,
Kepadatan bangunan di Kawasan masjid agung Al-Anwar , akan ditujukan pada dua klasifikasi, yaitu :
a) tinggi, dengan angka kepadatan bangunan 40 – 100 bangunan/ ha. b) Sedang, dengan angka kepadatan bangunan 41 – 60 bangunan/ ha.
Pengatur an intensitas kepadatan bangunan melalui angka KDB yang diar ahkan bagi Kawasan masjid agung Al-Anwar `secar a gar is besar dibagi dalam 3 ( tiga) kelas, yaitu sebagai ber ikut:
Blok Per untukkan dengan KDB tinggi : > 50 %
Blok Per untukkan dengan KDB sedang : > 60 %
Blok Per untukkan dengan KDB r endah : > 70 %
60
Sempad an Jl. P
em uda
Semapadan gangunan belakang
38
5
20
20
Gambar 7. 19 Pola Penetapan Sempadan Bangunan
Sedangkan untuk menentukan angka Koefisien Dasar Bangunan (KDB) untuk setiap kegiatan di dalam Blok Per untukan, selain melihat kar akter istik kegiatan utama/ fungsi lahan di masing-masing unit lingkungan, juga didasar kan pada per atur an bangunan nasional (DPMB dar i Dir jen Cipta Kar ya), yaitu sebagai ber ikut :
a. Bangunan kelas I (60 %)
Bangunan tinggal biasa, yaitu bangunan yang dir encanakan/ digunakan bagi per mukiman r umah tinggal, ter masuk r umah gandeng tapi bukan flat.
KETERPADUAN STRATEGI PENGEM BANGAN KOTA PASURUAN VII - 110
b. Bangunan kelas II (50 %-75 %)
Rumah tinggal luar biasa yaitu bangunan r umah tinggal, bukan r umah gandeng, diper untukan penghunian lebih dar i satu r umah tangga. Ter masuk bangunan kelas ini, misalnya flat, gedung per temuan, hotel dan r umah tumpangan.
c. Bangunan kelas III (75 %)
Rumah tinggal yang ter gantung pada bangunan yang lain, seper ti r umah toko (r uko), pabr ik dan per umahan, sebagian dan bangunan toko, gudang, kantor dan pabr ik yang dir encanakan sebagai r umah tinggal pengaw as.
d. Bangunan kelas IV (50 %)
Bangunan kantor , yaitu bangunan/ bagian bangunan yang diper untukan bagi maksud pengur usan administr asi/ per kantor an, bank, studio pemancar , pasar bur sa dan bagian-bagian per kantor an.
e. Bangunan kelas V (90 %)
Per tokoan, yaitu bangunan dengan izin yang ber w ajib yang ter daftar sebagai toko/ w ar ung/ r umah makan/ pasar / bengkel dan bangunan penjual bensin.
f. Bangunan kelas VI (75 % - 60 %)
Gudang yang meliputi bangunan untuk menyimpan bar ang, gudang pemadam kebakar an, gar asi umum dan r uangan pamer an.
g. Bangunan kelas VII (40 % - 60 %)
Bangunan pabr ik, yaitu bangunan tempat pembuatan bahan/ bar ang. h. Bangunan kelas VIII (>40 – 70 %)
Bangunan umum yang meliputi bangunan per ibadatan, gedung-gedung umum/ per temuan, GOR. Gedung kesenian, bioskop, rumah sakit , sekolah dan lembaga pendidikan lainnya.
Koefisien dasar bangunan mer upakan angka per bandingan antar luas lantai dasar bangunan dengan luas tapak/ lahan, dimana bangunan yang ber sangkutan dibangun. Hal - hal yang per lu diper timbangkan adalah jenis penggunaan bangunan, tingkat kepadatan penduduk ser ta kondisi fisik dan ekologi lingkungan. Sedangkan koefisien lantai bangunan adalah r asio luas lantai bangunan keselur uhan dengan luas lahan bangunan. Secar a umum dapat dir umuskan bahw a per bandingan antar a KLB dengan KDB akan menunjukkan ketinggian bangunan yang diar ahkan.
Koefisien dasar bangunan ini dimaksudkan untuk menyediakan lahan ter buka yang cukup di kaw asan masjid agung Al-Anw ar agar tidak keselur uhan lahan diisi dengan fisik bangunan, namun agar masih menyisakan lahan r uang ter buka untuk tata hijau
KETERPADUAN STRATEGI PENGEM BANGAN KOTA PASURUAN VII - 111
sebagai bidang r esapan air hujan, pengur angan suhu iklim mikr o dan secar a umum adalah untuk menjaga keseimbangan ekosistem lingkungan binaan.
Intensitas pemanfaatan lahan di kaw asan Masjid Agung Al-Anw ar telah diatur dalam RDTR Kecamatan Panggungr ejo. Ketetapan ini menjadi acuan dalam penentuan Intensitas pemanfaatan r uang yang ter dir i dar i KDB di w ilayah per encanaan.
Rencana intensitas pemanfaatan lahan pada kaw asan per encanaan RTBL sangat ber kaitan er at dengan Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau (KDH), dan Ketinggian Bangunan. Secar a lebih jelas dapat dilihat melalui tabel ber ikut:
Tabel 7. 19 Rencana Intensitas Pemanfaatan Lahan Kawasan Perencanaan RTBL
Blok Rencana Intensitas Pemanfaatan Lahan
KDB Blok KLB Blok KDH Blok Ketinggian
Per untukan Per untukan Per untukan Bangunan
(%) (%) (Lt)
Blok A 80,00 2,40 20,00 1 - 3
Blok B 80,00 2,40 20,00 1 - 3
Blok C 80,00 1,60 20,00 1 - 3
Koefisien Lantai Bangunan ( KLB) ,
Ket inggian suat u bangunan dinyat akan dengan jumlah lapis/lant ai (st orey) maksimum pada pet ak lahan. Ket inggian bangunan dinyat akan dengam sat uan lapis at au lant ai (lant ai dasar = lant ai 1) at au met er. Ket inggian bangunan dapat membant u t ercipt anya kesan klimaks-ant iklimaks.
Koefisien Lant ai Bangunan (KLB) merupakan angka persent ase perbandingan ant ara jumlah seluruh luas lant ai seluruh bangunan yang dapat dibangun dan luas lahan/t anah perpet akan/daerah perencanaan yang dikuasai at au perbandingan ant ara t ot al luas lant ai pada bangunan dengan luas lahan pada set iap persil lahan.
KETERPADUAN STRATEGI PENGEM BANGAN KOTA PASURUAN VII - 112