TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Landasan Teori .1 Hotel .1 Hotel
2.1.4 Lokasi Usaha
2.1.4.1 Pengertian Lokasi Usaha
1. Menurut Kasmir (2011:140), lokasi adalah tempat melayani konsumen sehingga dapat lebih mudah bertransaksi terhadap produk yang ditawarkan secara langsung.
2. Menurut Swastha (2009), lokasi adalah tempat di mana suatu usaha atau aktivitas usaha dilakukan. Faktor penting dalam pengembangan suatu usaha adalah letak lokasi terhadap daerah perkotaan, cara pencapaian dan waktu tempuh lokasi ketujuan. Faktor lokasi yang baik adalah relatif untuk setiap jenis usaha yang berbeda.
3. Teori Lokasi dari August Losch dalam Afra (2013). Melihat persoalan dari sisi permintaan (pasar), Losch mengatakan bahwa lokasi penjual sangat berpengaruh terhadap jumlah konsumen yang dapat digarapnya. Semakin jauh dari tempat penjual, konsumen semakin enggan membeli karena biaya transportasi untuk mendatangi tempat penjual semakin mahal.
2.1.4.2 Dimensi Yang Mempengaruhi Strategi Lokasi
Menurut Tjiptono (2011:117), lokasi berpengaruh terhadap dimensi strategi lokasi, yaitu:
1. Fleksibilitas sebuah lokasi merupakan ukuran sejauh mana sebuah layanan mampu bereaksi terhadap situasi perekonomian yang berubah. 2. Penempatan kompetisi (competitive positioning) adalah
metode-metode yang digunakan agar perusahaan dapat mengembangkan posisi relatifnya dibandingkan para pesaing
3. Manajemen permintaan adalah kemampuan perusahaan untuk mengendalikan kualitas, kuantitas dan waktu permintaan
2.1.4.3 Faktor Pemilihan Lokasi
Menurut Tjiptono (2011:117), ada beberapa faktor pemilihan tempat lokasi yaitu:
1. Akses, misalnya lokasi yang dilalui atau mudah dijangkau sarana transportasi umum
2. Visibilitas yaitu lokasi atau tempat yang dapat dilihat dengan jelas dari jarak pandang normal
3. Lalu-lintas menyangkut dua pertimbangan utama :
a. Banyaknya orang yang lalu lalang bisa memberikan peluang besar terhadap terjadinya dorongan pembelian (impulse buying) yaitu keputusan pembelian yang seringkali terjadi spontan
b. Kepadatan dan kemacetan lalu lintas bisa menjadi hambatan 4. Tempat pakir yang luas, nyaman dan aman baik untuk kendaraan roda
dua maupun roda empat
5. Ekspansi, yaitu tersedia tempat yang cukup luas untuk perluasan usaha di kemudian hari
6. Lingkungan yaitu daerah sekitar yang mendukung jasa yang ditawarkan
7. Kompetisi yaitu lokasi pesaing 2.1.4.4 Pembagian Lokasi Usaha
Menurut Purnomo (2010:298), masalah utama dalam lokasi usaha adalah ukuran area yang digunakan dari lokasi usaha tersebut. Lokasi usaha atau parkir dapat dibedakan menjadi tiga, yakni:
1. Parkir untuk karyawan produksi (manufacturing employee parkir) 2. Parkir untuk karyawan kantor
3. Parkir untuk tamu/relasi 2.1.5 Tingkat Hunian Hotel
2.1.5.1 Pengertian Tingkat Hunian
1. Menurut Damardjati dalam Anisa (2015) tingkat hunian kamar adalah kamar-kamar yang terisi yang disewakan kepada tamu yang dibandingkan dengan jumlah seluruh kamar yang tersedia, yang diperhitungkan dalam jangka waktu harian, bulanan atau tahunan. 2. Menurut Sugiarto (2009:55), tingkat hunian kamar adalah suatu
keadaan sampai sejauh mana jumlah kamar terjual jika diperbandingkan dengan seluruh jumlah kamar yang tersedia
2.1.5.2 Strategi Penjualan Kamar
Menurut Sulistiyono (2008:80-89), strategi penjualan kamar dapat dilakukan menjadi 2 bagian:
1. Kegiatan pemesanan kamar, pemesanan kamar dapat dilakukan oleh tamunya sendiri menghubungi langsung ke hotel yang dikehendaki dengan melalui telepon, surat, faksimile dan telegram, biro –biro perjalanan dan usaha penerbangan.
2. Melakukan tawar menawar harga kamar hotel yang bertujuan untuk memaksimalkan keuntungan demi peningkatan penjualan pada saat bisnis sepi maupun ramai.
Menurut Sumarsono (2014:154), beberapa strategi menjual kamar yang wajib dilakukan adalah :
1. Secara online
Menjual kamar dengan cara bekerjasama dengan portal-portal online seperti agoda, booking.com, exprada, asiaroom, latestay, lateroom, raja kamar, dan situs online lainnya
2. Secara offline
Hotel mempunyai kontrak kerjasama dengan travel agen yang
wholeseller, travel agen besar yang mempunyai reputasi bagus dan brand yang kuat
3. Kunjungan Penjualan (Sales Call)
Mengunjungi costumer dari perusahaan-perusahaan yang berkompeten dengan target market, minimal sepuluh perusahaan atau
costumer dalam sehari 4. Pameran (Exhibition)
Melakukan pameran baik di dalam negeri maupun di luar negeri maksimal empat kali dalam setahun.
5. Kerjasama dengan penyelenggara acara (event organizer)
Menyiapkan tempat dan semua fasilitas yang ada untuk dapat dimanfaatkan oleh event organizer dalam sebuah acara di hotel
Setiap penumpang yang duduk di kelas bisnis (business class) dapat menginap di hotel secara gratis. Hotel tinggal melakukan perhitungan biaya dengan pihak online tersebut.
7. Memaksimalkan Kartu Member Khusus (Previledge Card)
Diberikan kepada tamu-tamu pilihan, dan khusus yang sudah loyal selama tiga tahun.
8. Pemasaran melalui telepon (Telemarketing)
Melakukan komunikasi via telepon pada database costumer minimal 15 nomor telepon per hari dengan melihat database costumer yang akan membuat acara atau pernah terlihat pada acara tahun sebelumnya.
2.1.5.3 Aplikasi Manajemen Hasil (Yield Management)
Menurut Sulistiyono (2008:90) Di dalam dunia perhotelan, manajemen hasil mencoba beberapa hal, yaitu:
1. Memaksimumkan harga kamar ketika permintaan (demand) melebihi penawaran (supply)
2. Penawaran (supply) melebihi permintaan (demand), berusaha memaksimumkan tingkat hunian kamar, sekalipun pada tingkat harga rata-rata.
2.1.5.4 Usaha peningkatan hunian
Menurut Sulistiyono (2008:267), meningkatkan tingkat hunian dilakukan melalui dua cara, dimana satu dengan yang lain saling berkaitan adalah
1. Penjualan di Lingkungan Perusahaan (in house selling), rencana tindakan penjualan dilaksanakan melalui serangkaian tindakan-tindakan yang sistematik untuk meningkatkan hunian hotel melalui tamu-tamu yang sedang menginap di hotel
2. Kepuasan tamu (costumer statisfacition) dapai dicapai melalui kualitas produk, dan kesesuaian presepsi tamu
2.1.5.5 Strategi Meningkatkan Jumlah Konsumen
Menurut Sumarsono (2014:157-159), banyak cara yang digunakan untuk mendapatkan hasil optimal untuk meningkatkan jumlah konsumen yang mungkin juga dilakukukan kompetitor atau orang lain, antara lain
1. Strategi Pemesanan Penuh (Full Reservatition Tactic)
Melakukan taktik reservasi yang diterapkan kepada setiap tamu yang datang ke restoran, dengan cara mengharuskan costumer melakukan reservasi terlebih dahulu
2. Strategi Panggilan Supir (Driver Call Tactic)
Menyebarkan tim untuk masuk ke beberapa mal ke pertokoan yang berbeda untuk meminta petugas bagian informasi di mall tersebut menginformasikan bahwa supir ditunggu oleh tim atau manajemen tersebut dan nama merek hotel akan terus didengar oleh pengunjung. 3. Merek perusahaan (Uniform Branding)
Menggunakan seragam atau fasilitas kantor berupa tas yang ada nama atau logo dari hotel tersebut yang digunakan di pusat keramaian 4. Diskon seumur hidup (Discount Forever)
Taktik menjual kamar bisa dilakukan dengan memberi member-card
khusus kepada custumer yang loyal terhadap produk tersebut untuk mendapatkan diskon jangka waktu seumur hidup.
5. Insentif makan dan menetap (Cash Back Reward Dining and Staying)
Sebagai bentuk pelayanan terhadap produk hotel, costumer dapat mendapatkan kesempatan untuk membelikan voucher yang dikalikan dua atau mendapatkan dua kalinya. Hal ini dilakukan untuk mengikat
custumer
6. Fasilitas Kredit (Credit Facility)
Menjual paket pernikahan atau ulang tahun dengan fasilitas dapat diangsur selama 12 bulan dengan bunga 0% dengan cara kerjasama dengan pihak bank.
2.1.5.6 Jenis promosi penjualan
Menurut Kasmir (2014:200), tujuan promosi penjualan adalah untuk meningkatkan penjualan atau meningkatkan jumlah pelanggan. Adapun promosi yang dapat dilakukan adalah:
1. Pemberian harga khusus atau potongan harga untuk produk tertentu 2. Pemberian undian kepada setiap pelanggan yang membeli dalam
jumlah tertentu
3. Pemberian cendramata serta kenangan-kenangan kepada konsumen yang loyal
2.1.5.7 Tanda-Tanda Peningkatan Hunian Hotel
Menurut Sumarsono (2014:234), beberapa tanda-tanda hotel yang sedang tumbuh adalah:
1. Secara pangsa pasar (market share) mengalami pertumbuhan tiap tahun, jumlah tamu yang semakin banyak dan harga yang tiap tahun naik.
2. Hotel menjadi trending topik (bahan pembicaraan positif oleh banyak orang)
3. Dianggap selalu melakukan inovasi dan kreatifitas
4. Dapat menjual kamar dan produk lainnya dengan harga premium 5. Percaya penuh kepada profesional atau manajemen yang
menanganinya
2.1.5.8 Tanda–tanda Peningkatan Hunian Hotel Tidak Stabil
Menurut Sumarsono (2014:235), beberapa tanda-tanda hotel yang sedang tidak stabil adalah:
1. Hotel tidak ada lagi perbaikan, fasilitas banyak yang rusak, tidak ada usaha untuk program pembaharuan terhadap barang yang diganti.
2. Karyawan yang tidak peduli terhadap tamu, termasuk tidak peduli dengan komplain
3. Banyak tamu yang pindah ke hotel lain
4. Tidak ada acara yang diselenggarakan di hotel tersebut, baik skala kecil atau besar.
2.1.5.9 Penyebab Tingkat Hunian Tidak Stabil
Menurut Sulistiyono (2008:269), kemungkinan penyebab tingkat hunian tidak stabil tetapi kurang memanfaatkan fasilitas yang disediakan hotel diantaranya :
1. Kualitas produknya tidak sesuai yang diinginkan oleh tamu, produk yang dimaksud adalah produk nyata (tangible product) dan produk tidak nyata (intangible product).
2. Kurangnya tindakan nyata untuk membujuk tamu-tamu yang tinggal di hotel agar mau memanfaatkan fasilitas-fasilitas yang disediakan oleh hotel