BAB III ANALISIS PERENCANAAN BANGUNAN HEALTHY LIVING
F. Analisis Perancangan Apartemen
1. Pendekatan Makro
a. Lokasi
66 Kebutuhan akan pengembangan lahan campuran yang baik dan terkonsep pada kota besar seperti kota Makassar merupakan hal yang perlu diperhatikan. Dengan mencoba menerapkannya pada peruntukan lahan yang menerapkan pusat perdagangan dan padat penduduk, akan memberi keuntungan yang berarti bagi lingkungan itu sendiri. Namun dengan melihat kondisi wilayah yang tertata rapi dan sangat tidak ramah terhadap kesehatan maupun lingkungan alam sekitar, maka alternatif penentuan pemanfaatan lahan yang terbaik adalah konsep hunian sehat yaitu kemudahan dalam akses/keterpaduan hunian apartemen dengan fasilitas penunjang yang dapat memberikan ciri-ciri sebagai berikut :
1. Memberi penataan lingkungan secara lebih tertata rapi dalam konteks kota
2. Pemanfaatan lahan secara lebih efisien tanpa harus membuka lahan baru
3. Pola penataan yang berinteraksi dengan perncanaan tata ruang kota
4. Lokasi didukung dengan sarana penunjang yang memadai, seperti rumah sakit, sekolah maupun perguruan tinggi, pusat perbelanjaan, dan lainnya
Kriteria – kriteria yang telah disebutkan di atas kemudian dijadikan dasar dalam menentukan alternatif lokasi untuk apartemen di kota Makassar. Berdasarkan RTRWK Makassar Tahun 2016, kawasan permukiman meliputi kecamatan rappocini, manggala, sebagian wilayah kecamatan tamalate dan tamalanrea.
67
Gambar 17 Peta Administratif Kota Makassar
Sumber: BAPPEDA
1) Alternatif Lokasi
Berdasarkan pembagian kriteria yang telah disebutkan sebelumnya, terdapat dua alternatif lokasi untuk apartemen di Makassar, yaitu:
1) Kecamatan Rappocini
a) Sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Makassar, kawasan ini diperuntukan sebagai kawasan permukiman dan juga jasa pelayanan sosial.
b) Dekat dari pusat kota, selain itu di kawasan ini sendiri banyak terdapat perkantoran dan pusat bisnis.
68 c) Dilalui oleh transportasi publik dan merupakan jalur
penghubung kota Makassar dan Kabuaten Gowa.
d) Sarana penunjang seperti rumah sakit, perguruan tinggi, sekolah, maupun pusat perbelanjaan juga telah tersedia di kawasan ini.
2) Kecamatan Panakkukang
a) Merupakan pusat perkantoran, permukiman, pemerintahan dan perguruan tinggi.
b) Dekat dari pusat kota.
c) Dilalui oleh transportasi publik, selain itu kawasan ini juga merupakan pintu masuk/keluar tol reformasi sehingga akses ke bandara mudah. Merupakan jalur trans provinsi Sulawesi.
d) Memiliki sarana penunjang lengkap mulai dari sarana kesehatan, pendidikan, dan juga dekat dari pusat perbelanjaan.
3) Kecamatan Tamalate
a) Merupakan kawasan pusat kebudayaan, permukiman, dan bisnis / perdagangan.
b) Kawasan pusat kota dapat diakses dengan mudah dan cepat.
c) Dilalui oleh transportasi publik. Hanya pada kawasan metro tanjung bunga dan pusat kebudayaan belum mendapat akses transportasi publik.
d) Terdapat sarana yang menunjang keberlangsungan aktivitas di kawasan ini, seperti sarana kesehatan, pendidikan, rekreasi dan perbelanjaan.
69 2) Penenutan Lokasi
Atas analisis tautan lingkungan berdasarkan beberapa kriteria yang telah disebutkan di atas, maka lokasi yang dianggap memenuhi adalah kecamatan Rappocini Dasar pertimbangan terhadap penentuan lokasi dalam kawasan Rappocini adalah sebagai berikut :
1. Proyeksi kebutuhan pasar pada lingkungan yang bersangkutan
2. Nilai investasi lahan yang menguntungkan dan bermanfaat bagi publik sebagai penggunaan terhadap fungsi-fungsi yang ada
3. Saling menguatkan, memberi dukungan antara eksisting lingkungan dan pasar yang telah ada dengan fungsi-fungsi yang akan dikembangkan.
Berdasarkan analisis pengembangan lahan campuran dikawasan Rappocini, dimana pusat pengembangan perdagangan dan padat penduduk ditetapkan pada kawasan Rappocini, dengan tujuan menghidupkan kembali serta menata ulang kondisi fisik dan peruntukan lahan mengingat potensi pasar dalam mempertinggi nilai pasar pada wilayah tersebut cukup besar, serta menciptakan sebuah hunian dalam kawasan padat penduduk tersebut dengan mengefisienkan penggunaan lahan.
70
Gambar 18 Peta Kecamatan Rappocini
b. Tapak
1) Kriteria Tapak
Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam menentukan tapak/Site pada satu lokasi bangunan dengan konsep Healthy Building:
1. Luasan tapak, kepadatan tapak yang diizinkan dan biaya lahan.
Pada prisnipnya luasan tapak bangunan dengan konsep Healthy Building tidak harus dibatasi, dengan luasan tapak biasanya mulai dari 0,5 are sampai dengan 100 are. Terhadap kepadatan bangunan yang diizinkan yang berbanding lurus dengan harga tanah yang cukup besar sehingga bangunan dengan konsep Healthy Building
71 tersebut dapat dibuat sampai lantai 100 ke atas, dengan lahan seminimal mungkin.
2. Topografi dan kondisi existing fisik lahan.
Perencanaan satu dengan konsep Healthy Building dipengaruhi topografi lahan, seperti kondisi tanah yang ada, apakah mampu mendukung lapisan lantai atasnya.
Perencanannya juga sangat dipengaruhi exsisting lokasi sekitarnya sehingga terjadi interaksi antara bangunan baru dengan bangunan yang telah ada.
3. Tautan Lingkungan
Pengembangan dengan konsep Healthy Building seharusnya di desain untuk menciptakan sense of Place yang baik bagi pengguna maupun bagi lingkungannya.
Dengan berfungsi sebagai jembatan antara pengguna dan lingkungannya maka akan diharapkan tercapai satu pengembangan aktivitas yang pada akhirnya dapat memberi nilai tambah bagi keduanya.
4. Utilitas
Memperlihatkan tipe-tipe utilitas yang terdapat disekitar tapak yang direncanakan, seperti jaringan listrik, telepon, gas, air bersih, dan air kotor.
Adapun dasar pertimbangan yang diambil adalah : a) Sesuai bagi peruntukan lahan yang direncanakan.
b) Terletak di tepi jalan arteri untuk memudahkan pencapaian (aksebilitas).
c) Kondisi Site yang tidak mempunyai kontur yang tinggi.
d) Tersedia lahan yang cukup luas sesuai dengan tuntutan kebutuhan ruang.
e) Dekat dengan fasilitas pusat perdagangan dan jasa/objek wisata.
72 2) Alternatif Tapak
Berdasarkan kriteria pemilihan tapak di atas, maka dapat diambil beberapa alternatif tapak yang sesuai untuk perancangan apartemen, sebagai berikut :
Gambar 19 Alternatif Tapak
Sumber: Google Earth,2014
73 a) Alternatif 1, Jalan A.P. Pettarani
Gambar 20 Alternatif Tapak 1
Sumber: Google Earth,2014
Kriteria:
1) Tapak berada pada kawasan bisnis perguruan tinggi.
2) Tapak terletak di pertigaan jalan Pettarani dan di antara jalan Hertasning dan jalan Raya Pendidikan.
3) Luas tapak cukup memadai, kurang lebih 2,1 Ha (21.000 m2)
4) Kondisi topografi tanah datar, dan daya dukung tanah baik. Sedangkan kebisingan dari jalan raya di depan tapak cukup tinggi.
5) Beberapa fasilitas penunjang seperti perguruan tinggi, hotel dan pusat konvensi, pusat bisnis dan perdagangan, telah tersedia di sekitar lokasi tapak. Saat ini juga rumah sakit pendidikan Universitas Islam Negeri Makassar sedang dalam tahap pembangunan.
74 b) Alternatif 2, Jalan A.P Pettarani – Jalan Letjen Hertasning
Gambar 21 Alternatif Tapak
Sumber: Google Earth,2014 Kriteria:
1) Diperuntukkan sebagai pusat bisnis di kawasan Rappocini.
2) Terletak di Jalan A.P.Pettarani dan Jl. Hertasning yang merupakan jalan protokol yang terhubung dengan pusat kota. Sistuasi lalu lintas di sekitar tapak cukup lancar.
Selain itu, transportasi publik juga dapat diakses dengan mudah.
3) Luas tapak kurang lebih 2,3 Ha (23.000 m2), cukup memadai untuk dibangun apartemen di atasnya. Lahan ini bukan lahan kosong seluruhnya.
4) Kondisi topografi tanah datar, dan daya dukung tanah baik.
Sedangkan kebisingan dari jalan raya di depan tapak cukup tinggi.
75 5) Pada kawasan ini terdapat berbagai sarana penunjang
seperti rumah sakit (RSI Faisal), perguruan tinggi (Universitas Negeri Makassar), pusat perbelanjaan (Mal Panakkukang), dan sebagainya.
6) Tapak berada pada pusat kota, sehingga view dari dalam tapak sangat baik untuk melihat panorama kota.
c) Alternatif 3, Jalan Ruko Ruby Boulevard
Gambar 22 Alternatif Tapak
Sumber: Google Earth,2014 Kriteria:
1) Diperuntukkan sebagai kawasan bisnis dan perdagangan.
2) Tapak terletak di kawasan padat akan ruko dan bangunan tinggi. Tapak terletak di daerah pusat bisnis kota Makassar.
3) Luas cukup memadai, yaitu kurang lebih 1,8 Ha (18.000 m2)
4) Kondisi topografi datar, karena sebagian besar lahan di kawasan ini merupakan bekas rawa. Sehingga, perlu dilakukan penimbunan dalam jumlah besar. Tingkat
76 kebisingan di sekitar tapak cukup rendah, karena berada di dalam kompleks ruko.
5) Lokasi tapak berada di pusat kota, fasilitas hiburan dan lainnya banyak tersedia di sekitar tapak.
6) Kawasan ini masih didominasi oleh ruko, pertokoan, maupun mall.
3) Penentuan Tapak
Tabel 11 Analisa Penentuan Tapak Berdasarkan Sistem Pembobotan
Kriteria Bobot (B)
Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Nilai
(N)
B x N Nilai (N)
B x N Nilai (N)
B x N
1 3 8 24 10 30 10 30
2 3 8 24 10 30 8 24
3 3 8 24 10 30 8 24
4 2 8 16 8 16 10 20
5 2 10 20 10 20 10 16
Total Nilai 108 126 114
Berdasarkan pembobotan atas kriteria diatas, maka dapat ditentukan tapak yang memiliki bobot tertinggi atas kriteria yang telah di tentukan sebelumnya yaitu Tapak Alternatif 2, yang terletak di sudut jalan A.P.Pettarani dan jalan Hertasning. Tapak ini dipilih karena lokasinya yang strategis, sarana dan prasarana yang lengkap diharapkan mampu menunjang keberadaan apartemen ini nantinya.
77
Gambar 23 Tapak Terpilih
Sumber: Google Earth,2014
c. Zoning
Fungsi-fungsi dari bangunan Healthy Building ini menentukan penempatan tata letak sesuai privasi masing-masing kegiatan.
1) Perletakan dan desain Fungsi Hunian (Apartemen)
Faktor utama yang harus diperhatikan dalam perletakan dan desain hunian adalah keamanan, privasi dan view. Entrance yang visibilitas tinggi tidak begitu diperlukan untuk menjaga privasi sehingga biasanya didesain terpisah dengan fungsi-fungsi lainnya yang digunakan dalam pola tata ruang adalah sistem Double loaded corridor sehingga sirkulasi antara pegawai perkantoran dan penghuni apartemen diharapkan tidak terjadi crossing. Hal lain yang perlu diperhatikan adalah pengolahan sirkulasi dan sistem parkiran yang baik dan lancar serta kebutuhan ruang yang cukup.
Fungsi hunian ini tidak perlu terletak pada penzoningan dengan visibilitas tinggi.
78 View sering kali merupakan hal yang sangat penting, terutama untuk apartemen. Sedangkan untuk menjaga Privacy pada bangunan High Rise fungsi hunian diletakkan pada lantai atas bangunan. Selain privacy terjaga, juga memberikan view yang cukup baik, karena view yang cukup baik dapat memiliki nilai jual yang tinggi, terutama untuk kawasan pusat kota.
2) Perletakan dan desain Fasiltas penunjang
Untuk memaksimalkan hubungan pusat perbelanjaan dengan fungsi hunian maupun fungsi disekitarnya, yang harus diperhatikan adalah identitas akses, entrance, signage, areal parkir, lalu-lintas pejalan kaki dan kendaraan tidak terjadi crossing. Selain itu pula entrance harus dibuat sedemikian rupa sehingga muda diidentifikasi, serta memiliki daya tarik bagi pengunjung perbelanjaan, maupun penghuni apartemen itu sendiri.
Komponen penunjang kesehatan penghuni tidak boleh diletakkan pada daerah yang susah diekspos.
Gambar 24 Zoning Tapak
d. Entrance
79 1) Main Entrance
Persayaratan sebuah entrance yang baik adalah:
1) Kemungkinan arah penyewa terbesar.
2) Berpotensi menarik penyewa.
3) Jelas dan mudah dicapai.
Perletakkan main entrance dipertimbangkan agar :
1) Entrance utama mudah dilihat, dengan cara membuat ruang penerimaan pada entrance.
2) Entrance utama dekat dengan arah datangangnya penyewa.
3) Entrance utama tidak mengganggu kelancaran lalu lintas.
2) Side Entrance
Service entrance sebagai jalan Service bagi para penyewa, staf, pemilik, dan kendaraan yang membawa barang-barang keperluan perkantoran, perbelanjaan, dan apartemen. Dalam perencanaan, pencapaian keluar dan masuk dijadikan dua arah dengan pertimbangan :
1) Memudahkan pengawasan
2) Keamanan lebih terjamin dan terkontrol.
3) Pencapaian kedalam bangunan lebih besar.
4) Fleksibilitas ruang cukup baik.
e. Sistem Sirkulasi
Sistem sirkulasi dalam tapak harus memperhatikan :
1) Pembatasan yang jelas antara sirkulasi kendaraan, pedestrian demi keamanan penyewa dan penghuni serta kelancaran sirkulasi dalam tapak yang dapat berpengaruh terhadap kelancaran sirkulasi diluar tapak.
2) Kemudahan, kejelasan, keamanan, dan kenyamanan sirkulasi.
80 3) Keanekaragaman fungsi kegiatan dalam bangunan.
4) Pencapaian terhadap bermacam fungsi yang ada tidak saling mengganggu keberadaan tiap fungsi.
Gambar 25 Sirkulasi, Entrance Tapak
Pencapaian ke tapak menggunakan satu jalan masuk yang berada di jalan A.P.Pettarani, dan jalan keluar yang berada di jalan Sultan Alauddin. Jalan masuk dan jalan keluar dibuat terpisah untuk menghindari penumpukan kendaraan di satu titik. Selain itu, di dalam tapak juga dapat dihindari crossing antara kendaraan dan pejalan kaki.
1) Sirkulasi kendaraan
Sirkulasi kendaraan di dalam tapak dapat dibagi atas:
a) Kendaraan pengunjung, b) Kendaraan penghuni c) Kendaraan pengelola, dan d) Kendaraan servis.
Jalur kendaraan diatur sesuai dengan pengelompokan jenis kendaraan di atas. Kendaraan pengunjung diarahkan ke tempat
81 drop-off atau parkir outdoor. Sedangkan untuk kendaraan pengelola dan penghuni diarahkan untuk parkir di parkiran indoor.
Kendaraan servis seperti pengangkut barang ataupun limbah diarahkan menuju belakang bangunan dan langsung menuju jalan keluar. Dengan pengaturan seperti ini mobilitas di dalam tapak dapat berjalan lancar dan memberikan kemudahan bagi pelaku kegiatan di apartemen.
2) Sirkulasi pejalan kaki
Jalur pejalan kaki berupa pedestrian di sekeliling bangunan dan juga sepanjang jalan masuk dan keluar. Pedestrian dibuat jelas dan terarah, aman bagi pejalan kaki dan juga tetap memperhatikan kenyamanannya.
f. Parking Share
Estimasi kebutuhan parkir umumnya lebih kompleks dari pengembangan fungsi tunggal. Dalam keadaan ini diakibatkan oleh dua faktor :
1) Diakibatkan putaran aktivitas dari fungsi-fungsi yang berbeda, dimana akumulasi parkir pada waktu puncak untuk tiap-tiap fungsi yang ada memiliki waktu yang berbeda setiap harinya.
2) Hubungan yang salin terkait antara fungsi-fungsi lahan yang berbeda dalam lahan campuran mengakibatkan tertarik untuk menuju/pergi dengan lebih muda dan sering mengunjungi lebih dari satu fungsi lahan dalam satu kali perjalanan, sehingga sistem ruang parkir tunggal dapat melayani beberapa fusi lahan, fenomena ini adalah bentuk dari Captive Market Effect atau kondisi yang terjadi akibat tangkapan pasar dalam satu lahan yang memiliki lebih dari satu fungsi.
82 g. Ruang Luar
Kebutuhan pusat kota di masa depan akan lebih banyak ditentukan oleh kebesaran ruang-ruang terbuka umum dan fasilitas pejalan kaki yang memadai, sasaran ruang terbuka dalam Bangunan Apartemen adalah :
1) Menciptakan ruang-ruang terbuka baru yang lebih muda dicapai dan lebih muda ditempatkan dengan menghubungkannya dengan sistem pedestrian yang jelas.
2) Memanfaatkan ruang-ruang terbuka yang sudah sebagai bagian yang saling mendukung terhadap lingkungan lahan yang baru.
3) Pemanfaatan lebar bidang jalan (ROW) menjadi bagian sistem ruang terbuka (streets Park).
4) Menggairahkan penggunan dan kenyamanan penggunaan dari ruang-ruang terbuka yang ada dengan jalan perbaikan akses (pencapaian) dan trotoir (sidewalks).
Memberikan identifikasi yang jelas pada ruang terbuka dengan penambahan unsur-unsur seperti, ruang duduk, ruang bermain, taman, dan lain sebagainya yang dapat menunjan keberadaan ruang terbuka.
Faktor-faktor yang perlu di pertimbangkan dalam penataan ruang luar adalah :
1) Sebagai pendukung penampilan bangunan 2) Membentuk ruang tangkap visual
3) Pengarah sirkulasi kendaraan dan pedestrian
4) Sebagai pelindung, peneduh, filter serta pemecah angin dan peredam suara
5) Menjaga peresapan air di dalam tanah 6) Sebagai ruang interaksi sosial
7) Sebagai tempat parkir.
Pembentukan elemen luar, terdiri atas :
83 1) Elemen lunak (soft material) meliputi: penataan lensekap serta
pepohonan
2) Elemen keras (hard material) meliputi: pedestrian, plaza, dan jalan
Elemen dekorasi meliputi: lampu taman, lampu jalan, sculpture, air mancur, dan lain-lain.
Gambar 26 Lay-out elemen soft material
Gambar 27 Lay-out elemen hard material dan elemen dekorasi.
84