BAB III HAK DAN KEWAJIBAN KREDITUR DAN DEBITUR LAMA,
D. Pengalihan Hak Kredit Pemilikan Rumah dari Debitur pada
Jual beli rumah bertujuan untuk mengalihkan hak milik kebendaan yang dijual. Tentang cara memperoleh hak milik diatur dalam Pasal 584 KUH Perdata dimana berdasarkan suatu peristiwa perdata untuk memindahkan hak milik mempunyai syarat sebagi berikut:141
1. Alas hak (rehtstitel) berupa sertipikat.
2. Perjanjian kebendaan (zakelijke overeenkomst). 3. Dilakukan oleh orang yang wenang menguasai.
139 Ibid. 140
Wawancara dengan Hadi, Staf Legal Kredit PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan, tanggal 02 Agustus 2010.
141
Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, Op. Cit., hal. 70.
Sahnya suatu penyerahan tergantung pada sahnya alas hak, terdapat dua macam ajaran mengenai sahnya penyerahan dihubungkan dengan sahnya alas hak, yaitu ajaran causaal dan ajaran abstract. Menurut ajaran causal : ada hubungan sebab akibat antara alas hak/perjanjian obligatoir dengan levering/penyerahan barang, untuk sahnya penyerahan itu tergantung pada alas haknya, jika alas haknya sah maka penyerahan sah, sebaliknya jika alas haknya tidak sah maka penyerahan tidak sah. Untuk sahnya penyerahan diperlukan titel yang nyata atau titel yang riil antara alas dan hak penyerahannya pada hubungan causal.142
Demikian juga dengan pengalihan hak milik. Persetujuan jual beli batal dengan sendirinya, persetujuan penyerahan barang juga batal dan hak atas barang tidak jadi berpindah ke tangan si pembeli/pihak lain.143
Menurut ajaran abstrak penyerahan barang harus dianggap terpisah dari persetujuan jual beli, penyerahan dan alas hak harus terpisah satu sama lain dan tidak tergantung pada alas hak nyata tetapi menurut Pasal 584 KUH Perdata untuk sahnya penyerahan itu mengharuskan adanya titel. Jadi menurut ajaran abstrak penyerahan itu tidak perlu adanya titel cukup ada titel anggapan saja.144
Kewenangan untuk menyerahkan benda dalam Pasal 584 KUH Perdata sebagai pelaksanaan dari asas nemo plus bahwa seseorang itu tidak dapat mengalihkan hak melebihi apa yang menjadi haknya. Selanjutnya wewenang
142
Ibid. hal. 73 143
Djuhaedah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah dan Benda Lain yang Melekat pada Tanah dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1996), hal. 114..
144
R. Jiptoadinugroho, Perbankan Masalah Perkreditan, Penghayatan, Analisis dan Penuntut, (Jakarta: PT. Pradnya Paramita, 1994), hal. 49.
menguasai ialah hak untuk mengalihkan dan menjaminkan kekayaannya, pada asasnya seorang pemilik (eigenaar)berwenang menguasai dan seorang bukan pemilik tidak berwenang menguasai.145
Penyerahan benda tidak bergerak dilakukan dengan membuat akta otentik yang bertujuan untuk mengalihkan hak atas tanah tersebut. Tetapi pengalihan yang sering terjadi di masyarakat adalah pengalihan hak dan oper kredit dibawah tangan tanpa sepengetahuan kreditur. Dan hal ini juga biasa terjadi pada Kredit Pemilikan Rumah.
Ada kebiasaan masyarakat Indonesia melakukan jual beli tanah atau bangunan termasuk rumah Kredit Pemilikan Rumah dengan cara oper kredit yaitu dengan cara menggunakan perjanjian yang dibuat dibawah tangan bermeterai cukup. Pihak yang ingin mengalihkan kredit tidak ada membuat syarat-syarat seperti yang dibuat di bank. Karena mereka semua ingin prosesnya cepat tidak memakai persyaratan- persyaratan lain. Jadi mereka tidak ada membuat perjanjian mengenai hak dan kewajiban pihak yang mengalihkan dan pihak yang menerima pengalihan. Hanya surat perjanjian diatas meterai yang menyatakan bahwa pihak pertama telah menerima uang dari pihak kedua sebesar yang telah diperjanjikan antara mereka.146
145
Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, Op. Cit., hal. 74.
146
Wawancara dengan debitur PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan, tanggal 02 Agustus 2010.
Dari segi legalitas hukum tindakan ini tidak dibenarkan karena akan merugikan pihak ketiga karena beberapa hal:147
1. Terjadinya pengalihan hak dan oper kredit atas objek yang menjadi agunan bank dilarang tanpa sepengetahuan bank.
2. Meskipun setiap bulannya pihak kedua meneruskan angsuran, namun bila kredit sudah lunas maka sertifikat (agunan) hanya dapat diserahkan oleh bank kepada pihak pertama, karena agunan masih atas nama pihak pertama.
3. Bisa saja terjadi mendekati pelunasan, pihak pertama (yang sebenarnya sudah menjual pada pihak kedua) kemudian datang ke bank melunasi dan mengambil sertifikatnya yang sebenarnya merupakan hak pihak kedua.
4. Jika pihak pertama meninggal dunia, maka dimungkinkan ahli warisnya akan tetap mengakui bahwa tanah dan rumah tersebut menjadi haknya, meskipun pihak kedua menunjukkan bukti kwitansi pembayaran. Jika terjadi gugatan, pihak kedua akan kalah karena pihak ahli waris mempunyai kekuatan hukum yang lebih kuat. 5. Rumah yang dijual tersebut masih tercatat sebagai agunan kredit di bank,
sehingga debitur tidak berhak mengalihkan kepada pihak manapun tanpa sepengetahuan pihak bank. Bank mempunyai wewenang untuk melaporkan debitur kepada pihak berwajib dengan tuduhan penggelapan sekaligus mengajukan tuntutan pidana atas debitur yang mengalihkan Kredit Pemilikan Rumah tersebut.
147
Rahmad Firdaus, Manajemen Perkreditan Bank Umum, (Bandung: Alfabeta, 2003), hal. 99.
6. Seorang pembeli (pihak kedua yang menerima pengalihan Kredit Pemilikan Rumah) tidak selalu beritikad baik. Belum tentu pihak kedua membayar lancar angsurannya sehingga nama pihak pertama bisa tercatat sebagai debitur macet. Hal ini sangat merugikan karena data ini dapat diakses oleh seluruh bank melalui Sistem Informasi Debitur atau BI Checking
Akta pengikatan jual beli dan kuasa yang dibuat dihadapan notaris antara pihak pertama dan pihak kedua, dimana bank hanya memerlukan surat kuasa tersebut untuk mengambil sertifikat, sehingga apa yang telah dibuat dalam pengikatan jual beli tersebut merupakan suatu awal proses dari terjadinya jual beli. Karena jual beli atas rumah tersebut sebenarnya belum terjadi dan baru dapat dilaksanakan bila pihak kedua telah melunasi kredit dari bank dan sertifikat aslinya telah diambil dari Kreditur.
Dari hasil penelitian pihak perbankan khususnya PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak Di Medan dan Bank Mandiri yang berkaitan dengan kredit Pemilikan Rumah khususnya berkaitan dengan pengalihan hak dan oper kredit sampai saat ini akta pengikatan jual beli dan kuasa tidak dapat atau belum dapat diterima sepenuhnya oleh bank pemberi kredit baik bank pemerintah ataupun bank swasta. Tindakan debitur yang mengalihkan hak kreditnya tersebut bank tetap tidak mengakuinya, bila bank mengetahuinya pihak bank akan selalu menyarankan melunasi kredit tersebut.148
148
Wawancara dengan Hadi, Staf Legal Kredit PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan, dan Kahirul Sanni, Analys Credit Bank Mandiri, tanggal 02 Agustus 2010.
Tindakan jual beli dan kuasa antar para pihak merupakan tindakan intern kedua belah pihak dan dianggap suatu perjanjian dibawah tangan, walaupun dibuat dihadapan notaris. Karena dalam tindakan ini tidak melibatkan bank sebagai pemberi kredit, maka dalam hal ini bank masih tetap mengakui debitur pihak pertama yang masih terikat dengan perjanjian kredit dengan bank dimana semua data-data yang berkaitan dengan agunan rumah tersebut masih tercantum atau terdaftar nama atas debitur tersebut. Kaitannya dengan tindakan pengikatan jual beli dan kuasa tersebut bank hanya mengakui surat kuasa untuk pengambilan sertifikatnya saja, yaitu surat kuasa untuk mengambil sertifikat bila pelunasan kredit telah dilaksanakan.
Pihak bank dalam hal ini bank pemberi kredit selalu menyarankan agar mengadakan pengalihan hak secara resmi atau dengan alih debitur demi menghindari segala resiko yang dapat saja terjadi dimasa yang akan datang karena lamanya masa angsuran yang akan diteruskan oleh pihak penerima pengalihan hak atau pelimpahan kewajiban angsuran. Karena dengan melakukan alih debitur ada jaminan kepemilikan baik dari nasabah debitur yang baru ataupun dari pihak bank sendiri lebih mudah untuk memantau angsuran kredit yang dibayarkan.