BAB I PENDAHULUAN
C. Prosedur Pengalihan Hak dan Oper Kredit Pemilikan Rumah
Pengalihan kredit yang dimaksud dalam hal ini adalah pengalihan kewajiban yang berupa pembayaran angsuran kredit perumahan, tindakan ini adalah merupakan suatu pengalihan kewajiban/pergantian debitur.
Dalam prosedur pengalihan hak dan oper kredit pemilikan rumah menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata adalah Pasal 1413. Bank pemberi kredit baik itu bank-bank pemerintah ataupun bank swasta khususnya pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak melakukan peralihan hak dan oper kredit dengan novasi subyektif pasif.
Dalam KUH Perdata bahwa pengalihan hak atau pengalihan kewajiban adalah dengan “novasi”, karena didalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Dari Pasal- pasal yang mengatur tentang novasi para sarjana menyimpulkan bahwa yang dimaksud dengan novasi adalah penggantian perikatan lama dengan suatu perikatan yang baru.118
Novasi diatur dalam Bab IV butir IV Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang mengatur tentang hapusnya perikatan. Undang-Undang memberikan ketentuan khusus yang berkenaan dengan masalah novasi. Bila suatu masalah telah diatur secara khusus, maka berlakulah ketentuan umum tentang perikatan termasuk tentang hapusnya perikatan.
Menurut Pasal 1413 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ada 3 (tiga) macam jalan untuk melaksanakan pembaharuan hutang:119
1. Apabila seorang yang berhutang membuat suatu perikatan hutang baru guna orang yang menghutangkan kepadanya, yang menggantikan hutang yang lama, yang dihapuskan karenanya.
118
Suharnoko & Hartati Endah, Doktrin Subrogasi, Novasi dan Cessie, (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2006), hal. 31.
119
2. Apabila seorang berhutang baru ditunjuk untuk menggantikan seorang yang berhutang lama, yang oleh si berpiutang dibebaskan dari perikatannya.
3. Apabila sebagai akibat suatu perjanjian baru, seorang berpiutang baru ditunjuk untuk menggantikan orang yang berpiutang lama, terhadap siap si berhutang dibebaskan dari perikatannya.
Dalam pengalihan hak dan oper Kredit Pemilikan Rumah yang merupakan novasi atau pemindahan hutangnya kepada debitur baru sehingga dalam hal ini yang berganti adalah debiturnya bukan krediturnya, maka dapat dikatakan merupakan novasi subyektif pasif.
Persyaratan alih debitur atau oper kredit hampir sama dengan syarat-syarat permohonan Kredit Pemilikan Rumah, perbedaannya debitur lama mengajukan permohonan penerusan utang atau alih debitur. Setelah syarat-syarat terpenuhi, bank mengadakan wawancara dengan calon debitur baru dan bagi yang layak bank akan mengeluarkan Surat Persetujuan Alih Debitur. Berdasarkan surat perintah kerja atau order dari bank inilah notaris akan membuat akta-akta yang berkaitan dengan proses alih debitur atau oper kredit seperti halnya akad kredit.
Dalam praktek pelaksanaan peralihan hak dan oper kredit akta-akta atau surat- surat yang dibuat adalah, berupa:
1. Akta notaril Pernyataan dari Pihak Pertama/Debitur Lama; 2. Akta notaril Novasi (Perjanjian Pembaharuan Hutang); 3. Akta notaril Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah;
Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah tidak keharusan dibuat dalam bentuk akta notaril, bisa saja berupa surat perjanjian Kredit Pemilikan Rumah yang dibuat dibawah tangan memakai materai secukupnya dan dilegalisasi atau diwarmerking oleh notaris.
4. Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah;
Karena keadaan ekonomi atau keuangan si debitur baru yang tidak memungkinkan maka dalam proses peralihan jaminan/agunan berupa benda tidak bergerak yaitu tanah, sering dibuat akta notaril Pengikatan Jual Beli.
5. Akta notaril Surat Kuasa, dalam hal ini pihak pertama/debitur lama memberi kuasa kepada pihak kedua/debitur baru untuk mengambil sertipikat dari bank apabila kredit telah lunas.
Akta Novasi ini ditandatangani oleh debitur lama sebagai pihak pertama, debitur baru sebagai pihak kedua dan bank sebagai pihak ketiga. Dalam akta ini diuraikan hal-hal sebagai berikut:
“Bahwa debitur lama telah menandatangani Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah dengan PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak pada tanggal …………., yang harus dilunasi dalam jangka waktu beberapa bulan, setiap bulan dibayar ………….rupiah dengan jaminan berupa ……….” Bahwa berhubung karena sesuatu hal, Pihak Pertama tidak dapat lagi melanjutkan angsuran sesuai dengan perjanjian sebelumnya, maka debitur lama mengajukan permohonan kepada bank, seorang debitur baru untuk menggantikan debitur lama.
Bahwa pihak bank setuju dengan mengeluarkan Surat Persetujuan Alih Debitur dan tercantum berapa bulan lagi angsuran yang harus dibayar oleh debitur baru dengan bidang tanah dan bangunan yang dimaksud.
Pasal 1417 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan cara orang mengadakan suatu novasi subyektif pasif, dimana debitur menawarkan kepada krediturnya seorang debitur baru yang bersedia untuk mengikatkan dirinya demi keuntungan kreditur atau dengan perkataan lain, bersedia untuk membayar hutang- hutang debitur.
Menurut Pasal 1417 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi sebagai berikut: “Delegasi atau pemindahan, dengan mana seorang berhutang memberikan kepada orang yang menghutangkan padanya seorang berhutang baru mengikatkan dirinya kepada si berpiutang, tidak menerbitkan suatu pembaharuan utang, jika si berpiutang tidak secara tegas mengatakan bahwa ia bermaksud membebaskan seorang berhutang yang melakukan pemindahan itu, dari perikatannya”.
Novasi baru terjadi, kalau kreditur setelah menerima/menyetujui person debitur yang baru, dengan tegas menyatakan bahwa ia membebaskan debitur lama, dari keterikatannya berdasarkan perikatan yang lama dan kewajibannya berprestasi (lebih lanjut) terhadap kreditur. Dengan perkataan lain, dengan hanya menerima penawaran seorang debitur baru saja yang disodorkan debitur lama belum terjadi novasi, itulah sebabnya bahwa undang-undang mensyaratkan bahwa novasi disana
baru terjadi, kalau kreditur sudah menerima penawaran person debitur baru, menyatakan secara tegas bahwa ia membebaskan debitur lama.
Sedangkan ciri yang menunjukan adanya novasi disini adalah, bahwa penerimaan debitur baru, yang diikuti dengan pembebasan debitur lama, menimbulkan perikatan (baru) antara kreditur dengan debitur baru, yang sekaligus menghapuskan dan menggantikan perikatan (lama) antara kreditur dengan debitur lama.
Terjadinya pergantian debitur tersebut kemungkinan bahwa debitur baru karena ia adalah keluarga debitur lama yang lebih mampu, atau merasa pernah berhutang budi sehingga dengan sukarela menyediakan diri untuk mengganti debitur lama untuk memenuhi kewajibannya terhadap kreditur.
Dari hasil penelitian oper kredit yang terjadi dalam praktek dengan memakai novasi subjektif pasif jarang dilakukan. Karena sama saja dengan membuat perjanjian jual beli yang baru. Dimana bank memulai dari awal lagi dan biaya yang dikeluarkan juga sama dengan perjanjian yang baru. Hal inilah yang dihindari oleh pihak ketiga. Karena mereka menganggap berurusan dengan bank memakan waktu lama. Oleh karena itu debitur dan pihak ketiga mengambil jalan pintas, oper kredit dengan memakai jasa notaris. Waktunya cepat dan benda/rumah dapat langsung diterima tinggal meneruskan kredit pada pihak bank.
Tindakan hukum novasi mempunyai syarat-syarat sebagai berikut:120
120
J. Satrio, Cessie, Subrogasi, Novatie, Kompensatie dan Percampuran Hutang, Ibid. hal. 124.
1. Sudah terlebih dahulu adanya hutang yang sah;
2. Terjadi suatu pergantian debitur atau pergantian kreditur; 3. Harus memenuhi syarat pembuatan kontrak;
4. Delegasi saja, belum merupakan novasi;
5. Dengan novasi, hak-hak istimewa dan jaminan hutang tidak beralih.
Bahwa dari tindakan-tindakan yang dilakukan debitur dengan persetujuan dari kreditur, maka ada beberapa konsekuensi yang terjadi, yang masing-masing dapat menguntungkan ataupun merugikan bagi kedua belah pihak bagi kreditur atau debitur dengan konsekuensinya adalah:121
a. Bila debitur yang berganti, debitur lama terbebas dari kewajibannya dan kreditur tidak dapat menagih kepada kreditur lama, kecuali jika ada kontrak garansi dari pihak debitur lama.
b. Bila kreditur yang berganti, maka hak-hak kreditur lama akan hapus dan kreditur lama tersebut tidak dapat lagi menagih kepada debitur
c. Bila kreditur yang berganti, maka segala tangkisan yang semula dapat diajukan oleh debitur kepada kreditur lama, sekarang tidak dapat lagi diajukannya.
d. Bila hak accesoir atau hak yang semula melekat pada kontrak lama tidak ikut terbawa pada kontrak yang baru, kecuali dalam hal-hal sebagai berikut :
1) Jika debiturnya tetap dan hak accesoirnya diletakkan atas asset debitur tersebut
121
2) Jika hak accesoir dan hak istimewa tersebut dengan tegas dipertahankan oleh kreditur.
e. Novasi antara kreditur dengan seorang debitur yang tanggung menanggung dengan beberapa debitur yang lain, membebaskan kewajiban debitur lainnya tersebut.
f. Novasi antara kreditur dengan debitur penjamin pribadi membebaskan penjamin pribadi dari kewajibannya. Akibat hukum novasi tersebut diatas memberikan suatu pengecualian dalam undang-undang yaitu :
1) Kreditur memperjanjikan bahwa dalam kasus seperti itu debitur lama tetap bertanggung jawab. Dengan kata lain disini ada perjanjian garansi antara kreditur dengan debitur lama, sehingga apa yang semula kelihatan sebagai penyimpangan, sebenarnya tidak demikian dalam kenyataannya.
2) Debitur baru pada saat pemindahan/delegasi sudah dalam keadaan pailit atau dalam keadaan kekayaannya merosot dan kreditur tidak tahu.