BAB I PENDAHULUAN
G. Metode Penelitian
6. Prosedur Permohonan Kredit Pemilikan Rumah
Kredit Pemilikan Rumah adalah salah satu fasilitas kredit yang diberikan oleh bank kepada nasabah khususnya dalam jual beli rumah. Pelayanan kredit ini diberikan hampir semua bank yang mempunyai fasilitas Kredit Pemilikan Rumah baik bank-bank swasta ataupun bank Pemerintah. Khusus untuk bank swasta salah satu ditangani PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak, dimana PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak pada saat ini memberikan suku bunga yang berbeda khususnya untuk rumah-rumah sangat sederhana, yang dapat diberikan fasilitas ini yaitu rumah sederhana untuk masyarakat menengah kebawah.
Pada saat ini konsumen diberikan banyak pilihan untuk mengajukan permohonan Kredit Pemilikan Rumah, karena hampir semua bank swasta (Bank Lippo, Bank Central Asia/BCA, OCBC NISP, BII, Danamon, CIMB Niaga, Bank Mega), menyediakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah, hanya berbeda dalam hal suku bunga yang diberikan antara masing-masing bank, yaitu antara 14% PA (Pertahun Anuitas) sampai dengan 17% PA (Pertahun Anuitas), dan hal ini
merupakan subsidi tersendiri dari pihak bank yang bersangkutan untuk menarik konsumen, besarnya suku bunga tersebut berlaku hanya pada 1 (satu) tahun pertama kredit berjalan, sementara pada beberapa bank menentukan jangka waktu 3 bulan, 6 bulan, 12 bulan dengan ketentuan suku bunga tersendiri yang telah disepakati kedua belah pihak (debitur dan kreditur), sementara untuk tahun berikutnya atau tahun kedua mengikuti kebijakan suku bunga dari Bank Indonesia. Sementara untuk bank swasta dalam hal ini PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak suku bunga 14 %. Untuk jangka waktu sampai dengan 15 (lima belas) tahun masa kredit dengan suku bunga 16% PA (Pertahun Anuitas).109
Adapun prosedur Kredit Pemilikan Rumah yang diajukan kepada bank oleh pemohon memiliki tahapan-tahapan dalam menentukan pemberian kreditnya kepada calon debitur, tahapan-tahapan tersebut meliputi:110
a. Tahap Permohonan Kredit
Permohonan kredit diajukan oleh calon debitur (orang perseorangan, atau Badan Hukum Perdata) secara tertulis, yaitu dengan mengisi formulir aplikasi yang telah disediakan oleh bank yang bersangkutan yang isinya: identitas calon debitur, pekerjaan/bidang usaha calon debitur, jumlah kredit yang dimohonkan, tujuan pemakaian kredit dan agunan yang diberikan guna jaminan pelunasan kreditnya. Dalam permohonan itu wajib dilampirkan surat-surat pendukung, seperti:
109
Wawancara dengan Hadi, Staf Legal Kredit PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan, tanggal 07 Juni 2010.
110 Ibid.
I. Persyaratan Umum
1) Debitur atas nama perseorangan, 2) Warga Negara Indonesia,
3) Berusia minimal 21 tahun atau sudah menikah pada saat pengajuan kredit, dan maksimal 60 tahun pada saat kredit berakhir,
4) Penghasilan minimal perbulan,
5) Pengalaman kerja/usaha minimal 2 tahun, 6) Jaminan berupa sertifikat tanah SHM/SHGB,
7) Jaminan harus marketable dan dokumen jaminan lengkap (Sertifikat tanah, AJB, IMB, PBB tahun terakhir, denah bangunan),
8) Jangka Waktu kredit maksimal 20 tahun, II. Dokumen Untuk Karyawan
1) Kartu Tanda Penduduk Suami/Istri yang masih berlaku, 2) Kartu Keluarga,
3) Akte Nikah/ Akte Cerai,
4) SKBRI, ganti nama dan Akte Kelahiran,
5) Asli Surat Referensi Kerja dan SPT PPh Pasal 21, 6) Rekening Koran/Tabungan, minimal 3 bulan terakhir, 7) Pasphoto 4 x 6 warna sebanyak 3 lembar,
III.Dokumen Untuk Pengusaha
1) Akte Pendirian Perusahaan serta perubahannya, 2) Neraca rugi dan laba perusahaan ,
3) SIUP, NPWP, TDP.
Syarat-syarat diatas merupakan persyaratan umum yang dibuat oleh PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak dalam mengajukan permohonan Kredit Pemilikan Rumah, selanjutnya pihak bank melanjutkan dengan penilaian atas beberapa tahap yaitu:
b. Tahap Analisa Kredit
Setelah pihak bank menerima surat permohonan kredit atau daftar isian yang merupakan bahan pertimbangan bagi bank untuk menerima atau menolak permohonan kredit tersebut, yaitu pihak bank melakukan penilaian yang seksama terhadap hal-hal pada point pertama. Agar pelaksanaan kredit dilakukan dengan memperhatikan asas-asas perkreditan yang sehat, karena kredit yang diberikan bank mengandung resiko, maka penilaian kredit akan lebih akurat apabila para analis melakukan penilaian 5 C, yang meliputi:111
1) Character (Watak)
Aspek ini berhubungan dengan watak, karakter, kepribadian, moral dan kejujuran dari calon nasabah. Nasabah yang tidak beritikad baik, yang dapat dilihat pada waktu pengajuan permohonan kredit, misalnya pemberian data palsu.
111
Rachmadi Usman, Aspek-Aspek Hukum Perbankan di Indonesia, (Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, 2001), hal. 246.
2) Capacity (Kemampuan)
Adalah kemampuan calon nasabah dalam mengembangkan dan mengendalikan usaha serta kesanggupannya dalam menggunakan fasilitas kredit yang diberikan. Kemampuan nasabah dapat dilihat dari pengetahuan dan penguasaan debitur terhadap usahanya, pengalaman dan rencana dimasa mendatang.
3) Capital (Modal)
Adalah besarnya modal usaha dari calon nasabah yang telah tersedia atau tertanam dalam usahanya sebelum mendapatkan fasilitas kredit. Keadaan, struktur permodalan turut menentukan kelangsungan hidup usaha calon nasabah.
4) Condition of Economic (Kondisi Ekonomi)
Adalah kondisi perekonomian secara keseluruhan. Jika kondisi perekonomian berada dalam keadaan resesi secara nasional, maka perkembangan dunia usaha dalam perekonomian resesi ini tentulah tidak dapat berkembang pesat sehingga kemungkinan menghadapi masalah akan lebih besar di masa yang akan datang.
5) Collateral (Jaminan)
Adalah jaminan yang diberikan oleh calon nasabah. Jaminan ini dapat berupa benda tetap atau benda tidak tetap (benda bergerak), yang secara yuridis dapat diikat dengan hak tanggungan dan secara ekonomi mempunyai nilai yang lebih tinggi dibandingkan dengan jumlah kreditnya, serta diharapkan tidak
akan menghadapi masalah bila diuangkan dalam hal debitur (calon nasabah) wanprestasi.
Apabila semua keterangan secara umum datanya telah lengkap, maka langkah selanjutnya adalah menganalisis data tersebut dan melakukan penilaian data tersebut dan melakukan penilaian secara umum atau terhadap jaminan atau agunan dengan melakukan appraisal oleh pihak bank atau perusahaan penilai yang telah bekerja sama dengan pihak bank tersebut, yang kemudian dilakukan pemeriksaan langsung dilapangan baik terhadap calon debitur itu sendiri juga terhadap agunan yang dibeli oleh calon debitur yang akan dibiayai oleh kredit. Analisa yang dilakukan adalah analisa yuridis dan analisa ekonomis. Dalam tahap analisa ini disamping pemeriksaan langsung dilapangan juga diadakan interview langsung dari pihak bank dalam hal ini bagian kredit dengan calon nasabah yang mengajukan permohonan kredit.112
c. Tahap Persetujuan
Analisis kredit yang telah dilakukan oleh para analis dengan menyusun suatu proposal kredit tersebut, oleh komite pengusul untuk dirapatkan di komite pengusul kredit. Setelah semua acara interview, analisa dokumen dan pemeriksaan dapat diselesaikan dan dianggap layak dan memenuhi persyaratan untuk diberikan pinjaman oleh bank. Mengingat persetujuan atas sebuah fasilitas kredit merupakan separuh dari proses resiko, maka prosedur mulai dari analisa sampai pencairan suatu permohonan kredit harus menggambarkan secara jelas
112
Wawancara dengan Nazari, Analys Credit PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan, Tanggal 07 Juni 2010.
dan rinci tentang limit kredit yang harus diputus oleh komite kredit, maka komite pemutus setuju dengan apa yang direkomendasikan oleh komite pengusul.
Selanjutnya bank mengeluarkan Surat Penawaran Pemberian Kredit (SPPK) yang dikirimkan kepada si pemohon dengan ketentuan-ketentuan yang memuat; limit kredit, jenis kredit, tujuan kredit, suku bunga, provisi kredit dan jangka waktu kredit, selain ketentuan-ketentuan juga memuat persyaratan kredit yang lain, yang harus dipenuhi oleh sipemohon, baik dalam fase pra kontraktual maupun dalam fase paska kontraktual. Surat Penawaran Pemberian Kredit (SPPK) yang telah dikirimkan oleh bank harus dikembalikan dan telah ditandatangani oleh calon debitur baru paling lambat 30 (tiga puluh) hari sejak diterbitkannya Surat Penawaran Pemberian Kredit (SPPK) tersebut, untuk memastikan bahwa Surat Penawaran Pemberian Kredit (SPPK) telah diterima oleh calon debitur maka pihak bank akan menghubungi calon debitur baru melalui telepon.
Apabila calon debitur baru telah menerima dan tidak mengembalikan Surat Penawaran Pemberian Kredit (SPPK) tersebut dalam waktu yang telah ditentukan maka bank menganggap bahwa calon debitur baru menolak/tidak menyetujui ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam Surat Penawaran Pemberian Kredit (SPPK) tersebut, maka permohonan calon debitur baru tersebut tidak dapat dilanjutkan.
d. Tahap Penandatanganan Perjanjian Kredit dan Pengikatan Jaminan Kredit
Stelah Surat Penawaran Pemberian Kredit (SPPK) dikembalikan dan telah ditandatangani oleh sipemohon kredit, dengan demikian sipemohon kredit telah setuju dengan ketentuan dan semua persyaratan yang diberikan oleh bank dan Surat Penawaran Pemberian Kredit (SPPK) inilah yang dituangkan kedalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah.
Perjanjian kredit atau biasanya disebut akad kredit dimana didalamnya dicantumkan segala hak dan kewajiban masing-masing pihak juga berisi syarat- syarat atau klausul–klausul yang harus dipenuhi oleh kedua belah pihak dan kemudian ditandatangani oleh kedua belah pihak. Setiap pemberian kredit harus dibuatkan suatu perjanjian kredit secara tertulis baik secara dibawah tangan ataupun secara notarial.
Secara yuridis ada 2 jenis perjanjian kredit atau pengikatan kredit yang digunakan oleh bank dalam memberikan kreditnya kepada debitur, yaitu: 1) Perjanjian kredit dibawah tangan atau akta dibawah tangan yaitu
perjanjian kredit yang dibuat antara para pihak yaitu bank dengan debitur.
2) Perjanjian kredit yang dibuat dihadapan notaris atau dengan kata lain akta otentik yaitu perjanjian kredit yang dibuat oleh bank dengan debitur dihadapan notaris.113
Perjanjian kredit merupakan ikatan atau bukti tertulis antara bank dengan debitur sehingga harus disusun dan dibuat sedemikian rupa, agar setiap orang mudah mengetahui bahwa perjanjian yang dibuat itu merupakan perjanjian kredit. Perjanjian kredit harus ditandatangani oleh kedua belah pihak (bank dan debitur)
113
H.R. Daeng Naja, Hukum Kredit dan Bank Garansi, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2005), hal. 175.
yang berwenang untuk melakukan perbuatan hukum.114 Dalam perjanjian kredit pihak bank tidak mau menanggung resiko hilangnya pinjaman yang diberikan tanpa ada jaminan dari debitur, sehingga biasanya diberikan tanggungan sesuai dengan agunan yang telah disepakati untuk diserahkan kepada bank, guna untuk menjamin pengembalian kreditnya. Pengikatan jaminan kredit ditandatangani bersamaan pada saat akad kredit.
e. Tahap Pencairan Kredit
Setelah semua proses diselesaikan maka pihak bank akan mencairkan dana sebesar nilai yang dipinjamkan atau plafon kredit kepada pihak debitur atau dengan mentransfer atau pemindahan rekening kepada pihak debitur.
B. Pengalihan Hak dan Oper Kredit pada Kredit Pemilikan Rumah