Perumahan Kelas Menengah

BAB IV. STUDI KASUS

4.1. Studi kasus pengembangan perumahan

4.1.2. Perumahan Kelas Menengah

4.1.2.1. Perumahan Jala Utama Rindang Alam (Y1)

Perumahan Jala Utama Rindang Alam, merupakan tipe

pengembangan rumah kelas menengah. Perumahan berlokasi di Kelurahan

Kampung Baru Pauh. Perumahan dikembangkan oleh pengembang PT. Jala

Mitra Internusa dengan jumlah unit yang dikembangkan yaitu 124 unit pada

luas lahan 1,2 Ha. Pengembang telah memiliki pengalaman dimulai sejak

tahun 1997 (19 tahun). Pengembang bertindak selaku kontraktor

pembangunan unit rumah dan juga dibantu oleh

subkontraktor-subkontraktor sesuai bidang pekerjaannya masing-masing. Pihak

pengembang juga bertindak lansung memasarkan unit-unit rumah kepada

para calon konsumen. Unit-unit rumah yang dikembangkan oleh

pemgembang dibangunkan apabila ada konsumen yang telah membeli

unit-unit rumah yang ditawarkan ( unit-unit indent).

Gambar 4.4. Perumahan Jala Utama Rindang Alam, Padang (2016).

a. Pihak yang Terlibat dalam Pengembangan Perumahan

Tabel 4.4. Identifikasi Pihak Yang Terlibat Pengembangan

Perumahan Y1

Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Y1

Pihak Yang Terlibat Desain/ Perancangan Prasarana Perumahan Pengembang

Desain/Perancangan Unit-Unit Rumah Pengembang Desain/Perancangan Sarana Perumahan Pengembang Pekerjaan Pematangan Tanah Pengembang

Pekerjaan Jalan 1 Perusahaan Kontraktor Perseorangan Pekerjaan Saluran/Drainase 1 Perusahaan Kontraktor Perseorangan

Pekerjaan Jembatan Pengembang

Pekerjaan Air Bersih 1 Perusahaan Kontraktor Persekutuan (CV) Pekerjaan Listrik dan Penerangan Jalan

Umum

1 Perusahaan Kontraktor Perseroan Terbatas (PT)

Pekerjaan Unit-Unit Rumah 2 Perusahaan Kontraktor Perseorangan, 2 Perusahaan Kontraktor Persekutuan (CV) Pekerjaan Sarana Olahraga 1 Perusahaan Kontraktor Persekutuan (CV) Pekerjaan Sarana Perbelanjaan 2 Perusahaan Kontraktor Perseorangan Pekerjaan Sarana Peribadatan 1 Perusahaan Kontraktor Perseorangan Pekerjaan Taman 1 Perusahaan Kontraktor Perseorangan Pengawasan Pelaksanaan Konstruksi

Perumahan

Pengembang

Keseluruhan kontraktor yang terlibat dalam pengembangan perumahan Y1 berjumlah 9 Perusahaan Kontraktor Perseorangan, 3 Perusahaan Kontraktor Persekutuan (CV) dan 1 Perusahaan Kontraktor Perseroan Terbatas (PT).

b. Hubungan Pengembang dengan Pihak yang Terlibat Dalam

Pengembangan Perumahan

Pada pengembangan perumahan ini, keseluruhan

Desain/Perancangan Perumahan dilakukan sendiri oleh pengembang.

Pengembang tidak melibatkan pihak lain dalam keseluruhan

Desain/Perancangan Perumahan dikarenakan pengembang mempunyai

divisi Desain/Perancangan yang berkompeten dalam perusahaannya

untuk melakukan Desain/Perancangan Perumahan. Untuk meningkatkan

produktivitas dan efisiensi dalam mengembangkan suatu perumahan,

pengembang menyerahkan sebagian besar Pelaksanaan Konstruksi

Perumahan kepada kontraktor. Pengembang hanya melaksanakan

Pekerjaan Pematangan Tanah dan Pekerjaan Jembatan. Pengadaan untuk

seluruh kontraktor tersebut dilakukan melalui penunjukan langsung

dengan pertimbangan kontraktor tersebut telah menjadi rekanan

pengembang dan juga didasarkan track record kontraktor tersebut

dalam Pelaksanaan Konstruksi Perumahan. Hubungan kontrak antara

pengembang dengan setiap kontraktor tersebut diatur melalui Surat

Perintah Kerja. Jenis hubungan kontrak antara pengembang dengan

setiap kontraktor berdasarkan nilai kontrak adalah kontrak Lumpsum,

menurut cara pembayaran adalah pembayaran bertahap (progress

payment) dan menurut tahapan pihak- pihak yang terlibat dan lingkup

tugasnya adalah kontrak pemilik dan pelaksana konstruksi

(owner-builder).

Untuk Pekerjaan Pemantangan Tanah, pengembang melakukan

hubungan kontrak dengan pemasok tenaga kerja. Tenaga kerja tersebut

diadakan oleh mandor dengan pembayaran berdasarkan upah kerja

harian/mingguan. Tenaga kerja yang diperkerjakan berasal dari daerah

sekitar wilayah pengembangan perumahan tersebut. Selain pemasok

tenaga kerja, pengembang juga melakukan hubungan kontrak dengan

pemasok peralatan berat beserta operatornya dengan cara sewa. Untuk

Pekerjaan Jembatan, pengembang melakukan hubungan kerjasama

dengan kontraktor spesialis untuk pemasangan pondasi tiang pancang

dan railing besi jembatan dalam bentuk Surat Perintah Kerja. Untuk

Pekerjaan Jalan, pengembang juga melakukan hubungan kontrak dengan

subkontraktor spesialis untuk pemasangan material paving block. Untuk

Pekerjaan Saluran/Drainase, Pekerjaan Jembatan, Pekerjaan Unit-Unit

Rumah, Pekerjaan Sarana Olahraga, Pekerjaan Sarana Perbelanjaan dan

Pekerjaan Sarana Peribadatan, pengembang juga melakukan hubungan

kontrak dengan beberapa pemasok material yang volumenya besar

seperti pemasok material pasir dan split, besi. Selain itu, pengembang

juga melakukan hubungan kontrak dengan subkontraktor spesialis untuk

pemasangan material tiang pancang untuk Pekerjaan Unit-Unit Rumah

Bertingkat dan Pekerjaan Sarana Perbelanjaan. Pembayaran dari

pengembang terhadap pemasok material dilakukan pada saat jumlah

material yang dipesan pengembang telah dikirim.

Selain melaksanakan Pekerjaan Pemantangan Tanah, pengembang

juga melaksanakan pekerjaan estate, yaitu pekerjaan-pekerjaan

pemeliharaan, pekerjaan perbaikan atau koreksi yang bersifat minor.

Untuk Pengawasan Pelaksanaan Konstruksi Perumahan, pengembang

bertindak sebagai supervisor dalam mengawasi seluruh pekerjaan.

Pengawasan terhadap seluruh Pelaksanaan Konstruksi Perumahan

dilakukan secara rutin setiap hari.

c. Hubungan Kontraktor dengan Pihak yang Terlibat Dalam

Pengembangan Perumahan

Pekerjaan Jalan, Pekerjaan Saluran/Drainase, Pekerjaan Air

Bersih, Pekerjaan Listrik dan Penerangan Jalan Umum, Pekerjaan

Unit-Unit Rumah, Pekerjaan Sarana Olahraga, Pekerjaan Sarana

Perbelanjaan, Pekerjaan Sarana Peribadatan dan Pekerjaan Taman,

masing-masing kontraktor melakukan hubungan kerjasama dalam

bentuk Purchase Order dengan pemasok material. Pengadaan pemasok

material ditentukan berdasarkan harga penawaran dan sampel yang

ditunjukkan. Pembayaran dari kontraktor terhadap pemasok material

dilakukan berdasarkan tanggal jatuh tempo yang telah disepakati

kontraktor dan pemasok material tersebut. Sedangkan tenaga kerja

beserta peralatan kerjanya diadakan oleh mandor dengan pembayaran

berdasarkan upah kerja harian/mingguan. Tenaga kerja yang

diperkerjakan berasal dari daerah sekitar wilayah pengembangan

perumahan tersebut. Untuk Pekerjaan Jalan, Pekerjaan

Saluran/Drainase, Pekerjaan Jembatan, Pekerjaan Air Bersih,

masing-masing kontraktor juga melakukan hubungan kontrak dengan pemasok

peralatan berat beserta operatornya dengan cara sewa.

4.1.2.2. Perumahan Griya Asri Parak Karakah ( Y2 )

Perumahan Griya Asri Parak karakah, terletak di Kubu Dalam Parak

Karakah,kecamatan Padang Timur Kota Padang. Dikembangkan oleh CV.Griya

Asri dengan jumlah unit sebanyak 30 unit diatas lahan 8000 M

²

. Pengembang

dalam hal ini bertindak lansung sebagai kontraktor dan supplier dibantu oleh

subkontraktor yang bekerja sesuai dengan bidangnya masing-masing.

Disamping itu pengembang juga memasarkan lansung unit-unit rumah yang

mereka tawarkan kepada konsumen. Unit-unit rumah dibuatkan beberapa

sebagai rumah contoh yang kemudian pembangunan unit-unit selanjutnya

tergantung kepada konsumen yang telah membeli unit rumah kepada

pengembang ( unit indent).

Gambar 4.5. Perumahan Griya Asri Parak Karakah, Padang (2016).

a. Pihak yang Terlibat dalam Pengembangan Perumahan

Tabel 4.5. Identifikasi Pihak Yang Terlibat Pengembangan Perumahan Y2

Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Y2

Pihak Yang Terlibat Desain/ Perancangan Prasarana Perumahan Pengembang

Desain/Perancangan Unit-Unit Rumah Pengembang Desain/Perancangan Sarana Perumahan Pengembang Pekerjaan Pematangan Tanah Pengembang Pekerjaan Pagar Tembok/ Benteng Pengembang

Pekerjaan Jalan 1 Perusahaan Kontraktor Perseroan Terbatas (PT)

Pekerjaan Saluran/Drainase 1 Perusahaan Kontraktor Persekutuan (CV) Pekerjaan Dinding Penahan Tanah Pengembang

Pekerjaan Jembatan 1 Perusahaan Kontraktor Persekutuan (CV) Pekerjaan Air Bersih 1 Perusahaan Kontraktor Persekutuan (CV) Pekerjaan Listrik dan Penerangan Jalan

Umum

1 Perusahaan Kontraktor Perseroan Terbatas (PT)

Pekerjaan Unit-Unit Rumah 2 Perusahaan Kontraktor Perseorangan dan 2 Perusahaan Kontraktor Persekutuan (CV) Pekerjaan Taman 1 Perusahaan Kontraktor Perseorangan Pengawasan Pelaksanaan

Konstruksi Perumahan

b. Hubungan Pengembang dengan Pihak yang Terlibat Dalam

Pengembangan Perumahan

Pada pengembangan perumahan ini, keseluruhan

Desain/Perancangan Perumahan dilakukan sendiri oleh

pengembang. Pengembang tidak melibatkan pihak lain dalam

keseluruhan Desain/Perancangan Perumahan dikarenakan

pengembang mempunyai divisi Desain/Perancangan yang

berkompeten dalam perusahaannya untuk melakukan

Desain/Perancangan Perumahan. Untuk meningkatkan produktivitas

dan efisiensi dalam mengembangkan suatu perumahan, pengembang

menyerahkan sebagian besar Pelaksanaan Konstruksi Perumahan

kepada kontraktor. Pengembang hanya melaksanakan Pekerjaan

Pematangan Tanah, Pekerjaan Pagar Tembok/Benteng dan

Pekerjaan Dinding Penahan Tanah.

Pengadaan untuk seluruh kontraktor tersebut dilakukan melalui

penunjukan langsung dengan pertimbangan kontraktor tersebut telah

menjadi rekanan pengembang dan juga didasarkan track record

kontraktor tersebut dalam melakukan pekerjaan pengembangan

perumahan. Hubungan kontrak antara pengembang dengan setiap

kontraktor yang melaksanakan setiap pekerjaan diatur melalui Surat

Perintah Kerja.

Jenis hubungan kontrak antara pengembang dengan setiap

kontraktor berdasarkan nilai kontrak adalah kontrak Lumpsum,

menurut cara pembayaran adalah pembayaran bertahap (progress

payment) dan menurut tahapan pihak-pihak yang terlibat dan lingkup

tugasnya adalah kontrak pemilik dan pelaksana konstruksi

(owner-builder).

Pekerjaan Pemantangan Tanah, pengembang melakukan

Keseluruhan kontraktor yang terlibat dalam pengembangan perumahan Y2 berjumlah 3 Perusahaan Kontraktor Perseorangan, 5 Perusahaan Kontraktor Persekutuan (CV) dan 2 Perusahaan Kontraktor Perseroan Terbatas (PT).

hubungan kontrak dengan pemasok tenaga kerja. Tenaga kerja

tersebut diadakan oleh mandor dengan pembayaran berdasarkan

upah kerja harian/mingguan. Tenaga kerja yang diperkerjakan berasal

dari daerah sekitar wilayah pengembangan perumahan tersebut.

Selain pemasok tenaga kerja, pengembang juga melakukan

hubungan kontrak dengan pemasok peralatan berat beserta

operatornya dengan cara sewa. Untuk Pekerjaan Pagar

Tembok/Benteng dan Pekerjaan Dinding Penahan Tanah,

pengembang melakukan hubungan kontrak dalam bentuk Purchase

Order dengan pemasok material. Pengadaan pemasok material

ditentukan berdasarkan harga penawaran dan sampel yang

ditunjukkan. Pembayaran dari pengembang terhadap pemasok

material dilakukan pada saat jumlah material yang dipesan

pengembang telah dikirim. Sedangkan tenaga kerja beserta peralatan

kerjanya diadakan oleh mandor dengan pembayaran berdasarkan

upah kerja harian/mingguan.

Tenaga kerja yang diperkerjakan berasal dari daerah sekitar

wilayah pengembangan perumahan tersebut. Untuk Pekerjaan Jalan

dan Pekerjaan Saluran/Drainase, pengembang juga melakukan

hubungan kontrak dengan pemasok peralatan berat dengan cara sewa.

Selain melaksanakan Pekerjaan Pemantangan Tanah dan Pekerjaan

Pagar Tembok/Benteng, pengembang juga melaksanakan pekerjaan

estate, yaitu pekerjaan-pekerjaan pemeliharaan, pekerjaan perbaikan

atau koreksi yang bersifat minor. Untuk Pengawasan Pelaksanaan

Konstruksi Perumahan, pengembang bertindak sebagai supervisor

dalam mengawasi seluruh pekerjaan. Pengawasan terhadap seluruh

Pelaksanaan Konstruksi Perumahan dilakukan secara rutin setiap hari.

c. Hubungan Kontraktor dengan Pihak yang Terlibat Dalam

Pengembangan Perumahan

Pekerjaan Jalan, Pekerjaan Saluran/Drainase, Pekerjaan Jembatan,

Pekerjaan Air Bersih, Pekerjaan Listrik dan Penerangan Jalan Umum,

Pekerjaan Unit-Unit Rumah, dan Pekerjaan Taman, masing-masing

kontraktor melakukan hubungan kerjasama dalam bentuk Purchase

Order dengan pemasok material. Pengadaan pemasok material

ditentukan berdasarkan harga penawaran dan sampel yang ditunjukkan.

Pembayaran dari kontraktor terhadap pemasok material dilakukan

berdasarkan tanggal jatuh tempo yang telah disepakati kontraktor dan

pemasok material tersebut. Sedangkan tenaga kerja beserta peralatan

kerjanya diadakan oleh mandor dengan pembayaran berdasarkan upah

kerja harian/mingguan. Untuk Pekerjaan Air Bersih, kontraktornya

melakukan hubungan kontrak dengan pemasok peralatan berat beserta

operatornya dengan cara sewa. Untuk Pekerjaan Unit-unit Rumah

terdapat juga subkontraktor spesialis untuk pemasangan railing tangga

besi.

4.1.2.3. Perumahan Green Redist Resident

Perumahan Green Redist Resident dikembangkan oleh PT.Berkah

Amanda sejahtera diatas lahan dengan luas 1,2 Ha yang berlokasi di

Jl.Bypass KM 6, Kecamatan Kuranji, Kota Padang. Jumlah unit yang

dikembangkan berjumlah 35 unit. Pengembang bertindak lansung selaku

kontraktor dan dibantu oleh subkontraktor-subkontraktor yang sesuai

bidangnya masing-masing. Pengembang juga bertindak lansung sebagai

supplier dan tim pemasaran untuk unit-unit rumah yang ditawarkan.

Pembangunan unit-unit rumah dilakukan apabila sudah ada konsumen yang

telah melaksanakan proses jual beli dengan pengembang ( unit indent).

Gambar 4.6. Perumahan Green Redist Resident, Padang(2016).

a. Pihak yang Terlibat dalam Pengembangan Perumahan

Tabel 4.6. Identifikasi Pihak Yang Terlibat Dalam Pengembangan

Perumahan Y3

b. Hubungan Pengembang dengan Pihak yang Terlibat Dalam

Pengembangan Perumahan

Pada pengembangan perumahan ini, keseluruhan

Desain/Perancangan Perumahan dilakukan sendiri oleh

Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Y3

Pihak Yang Terlibat Desain/ Perancangan Prasarana Perumahan Pengembang

Desain/Perancangan Unit-Unit Rumah Pengembang Desain/Perancangan Sarana Perumahan Pengembang Pekerjaan Pematangan Tanah Pengembang Pekerjaan Pagar Tembok/ Benteng Pengembang

Pekerjaan Jalan 1 Perusahaan Kontraktor Perseorangan Pekerjaan Saluran/Drainase Pengembang

Pekerjaan Jembatan Pengembang

Pekerjaan Air Bersih Pengembang

Pekerjaan Listrik 1 Perusahaan Kontraktor Perseorangan Pekerjaan Unit-Unit Rumah Pengembang

Pengawasan Pelaksanaan

Konstruksi Perumahan

Pengembang

Keseluruhan kontraktor yang terlibat dalam pengembangan perumahan Y3 berjumlah 2 Perusahaan Kontraktor Perseorangan.

pengembang. Pengembang tidak melibatkan pihak lain dalam

keseluruhan Desain/Perancangan Perumahan dikarenakan

pengembang mempunyai divisi Desain/Perancangan yang

berkompeten dalam perusahaannya untuk melakukan

Desain/Perancangan Perumahan. Pada Tahap Pelaksanaan

Konstruksi Perumahan ini, pengembang menyerahkan sebagian kecil

Pelaksanaan Konstruksi Perumahan kepada kontraktor. Hal tersebut

dikarenakan luas pengembangan perumahan yang kecil sehingga

tingkat kompleksitas setiap paket pekerjaan rendah dan mampu

dikerjakan oleh pengembang. Pengembang melakukan hubungan

kontrak hanya untuk Pekerjaan Jalan dan Pekerjaan Listrik.

Hubungan kontrak antara pengembang dengan setiap kontraktor

tersebut diatur melalui Surat Perintah Kerja. Jenis hubungan kontrak

antara pengembang dengan setiap kontraktor berdasarkan nilai

kontrak adalah kontrak Lumpsum, menurut cara pembayaran adalah

pembayaran bertahap (progress payment) dan menurut tahapan

pihak-pihak yang terlibat dan lingkup tugasnya adalah kontrak

pemilik dan pelaksana konstruksi (owner-builder).

Pekerjaan Unit-unit Rumah, pengembang juga melakukan

hubungan kerjasama dengan kontraktor spesialis untuk pemasangan

rangka atap baja ringan. Selain melaksanakan pekerjaan-pekerjaan di

atas, pengembang juga melaksanakan pekerjaan estate, yaitu

pekerjaan-pekerjaan pemeliharaan, pekerjaan perbaikan atau koreksi

yang bersifat minor. Untuk Pengawasan Pelaksanaan Konstruksi

Perumahan, pengembang bertindak sebagai supervisor dalam

mengawasi seluruh pekerjaan. Pengawasan terhadap seluruh

Pelaksanaan Konstruksi Perumahan dilakukan secara rutin setiap hari.

c. Hubungan Kontraktor dengan Pihak yang Terlibat Dalam

Pengembangan Perumahan

Pekerjaan Jalan dan Pekerjaan Listrik, masing-masing

kontraktor melakukan hubungan kerjasama dalam bentuk Purchase

Order dengan pemasok material. Pengadaan pemasok material

ditentukan berdasarkan harga penawaran dan sampel yang

ditunjukkan.

Pembayaran dari kontraktor terhadap pemasok

materialdilakukan berdasarkan tanggal jatuh tempo yang telah

disepakati kontraktor dan pemasok material tersebut. Sedangkan

tenaga kerja beserta peralatan kerjanya diadakan oleh mandor

dengan pembayaran berdasarkan upah kerja harian/mingguan.

Tenaga kerja yang diperkerjakan berasal dari luar wilayah

pengembangan perumahan tersebut. Untuk Pekerjaan Jalan,

kontraktor juga melakukan hubungan kontrak dengan pemasok

peralatan berat beserta operatornya dengan cara sewa.