____________________________________________________________ III - 128 Gambar 3.11 Pembagian Blok Berdasarkan Tema Pengembangan Kawasan
B. Rencana Umum dan Panduan Rancangan
Rencana penataan land use atau peruntukan lahan di Kawasan perencanaan, secara makro meliputi : Kawasan Lindung dan Kawasan Budidaya.
Kawasan Lindung :
Kawasan lindung yang ada di Kawasan Perencanaan terdiri dari kawasan perlindungan setempat yaitu sempadan sungai, sempadan jurang, radius kesucian pura, daerah sekitar mata air dan kawasan suci (campuhan, mata air) dan kawasan cagar budaya. a) Kawasan Sempadan Sungai
Kawasan sempadan sungai adalah kawasan sepanjang tepi kiri dan kanan sungai. Tujuan perlindungan ini adalah untuk melindungi sungai dari kegiatan manusia yang dapat mengganggu dan merusak kualitas air sungai, kondisi fisik pinggir dan dasar sungai, serta mengamankan aliran sungai. Jarak sempadan sungai adalah 50 m di kiri dan kanan sungai tidak bertanggul.Kebijaksanaan pengelolaan kawasan sempadan sungai meliputi :
Pada kawasan sempadan sungai dilarang mendirikan bangunan kecuali bangunan untuk pengawasan kelestarian sungai.
Dilarang membuang sampah, atau limbah apapun di daerah sempadan sungai, serta melakukan kegiatan MCK di badan sungai.
Pemanfaatan lahan di daerah sempadan sungai yang dapat direkomendasi :
• Pemanfaatan lahan sempadan sungai untuk lahan perkebunan dengan tanaman yang diijinkan dan sistem penanaman yang sesuai, seperti menanam tanaman yang tidak menyerap air terlalu tinggi (contoh yang tidak direkomedasi adalah cengkeh), dan menanam tanaman dengan sengkedan (untuk kemiringan lereng >30%) dalam upaya mencegah terjadinya erosi.
____________________________________________________________ III - 131
• Bagi lahan yang tidak dapat ditanami tanaman produktif sebaiknya ditanami rumput, karena rumput sangat baik terhadap pencegahan erosi. Pemasangan reklame dan rambu-rambu untuk kepentingan umum.
• Pemanfaatan lahan tersebut harus terlebih dahulu mendapat ijin dari Pemerintah Daerah Kabupaten Tabanan.
• Pada sungai yang memiliki jurang, pengelolaannya disesuaikan dengan aturan sempadan jurang.
b) Kawasan Sempadan Jurang
Kawasan sempadan jurang adalah kawasan dengan jarak sekurang-kurangnya dua kali kedalaman jurang. Sedangkan batasan jurang adalah lereng dengan kedalaman sekurang-kurangnya 45% dan kedalaman sekurang-kurangnya 5 meter pada garis datar 11 meter. Kawasan sempadan jurang di Kota Tabanan tidak dapat dihitung karena sudah termasuk dalam kawasan sempadan sungai dan ruang terbuka hijau. Kebijaksanaan pengelolaan kawasan sempadan jurang adalah dengan melarang kegiatan budidaya pada kawasan ini seperti penebangan pohon ataupun pendirian bangunan pada kawasan ini dengan lebar sekurang-kurangnya 2 (dua) kali kedalaman jurang.
c) Kawasan Cagar Budaya
Kawasan cagar budaya dan ilmu pengetahuan adalah tempat serta ruang di sekitar bangunan bernilai budaya tinggi dan sebagai tempat atau ruang di sekitar situs purbakala dan kawasan yang memiliki bentukan geologi alami yang khas. Tujuan perlindungan kawasan ini adalah untuk melindungi kekayaan budaya bangsa berupa peninggalan sejarah, bangunan, arkeologi, monumen nasional, dan keragaman bentukan geologi yang berguna untuk pengembangan ilmu pengetahuan dari ancaman kepunahan yang disebabkan oleh kegiatan alam dan manusia.
Kriteria penetapan kawasan cagar budaya dan ilmu pengetahuan adalah :
Tempat atau ruang di sekitar bangunan bernilai budaya tinggi ;
Situs purbakala ; dan
Kawasan dengan bentukan geologi tertentu yang mempunyai manfaat tinggi untuk kepentingan sejarah, kebudayaan, dan ilmu pengetahuan.
Rencana pengelolaan kawasan cagar budaya adalah :
Membuat rencana tata bangunan dan lingkungan di kawasan ini berdasarkan pendekatan radius kesucian pura dan peraturan perundangan yan berlaku.
Melarang aktivitas yang dapat merusak atau terganggunya kondisi dan karakteristik kawasan cagar budaya dan ilmu pengetahuan (termasuk kawasan cagar budaya terbangun), dan mengatur pengelolaannya.
Pengamanan dan menjaga pelestarian kawasan dari berbagai bentuk ancaman baik oleh kegiatan manusia maupun alam terhadap wjud-wujud fisik dan lingkungannya. d) Kawasan Suci dan Tempat Suci
Kawasan suci dan tempat suci adalah kawasan di sekitar tempat suci atau Pura untuk mengamankan dan melindungi kesucian dan kegiatan yang berkaitan dengan Tempat Suci atau Pura tersebut.
____________________________________________________________ III - 132
Kawasan-kawasan suci yang dipandang memiliki nilai kesucian oleh umat Hindu di Bali seperti kawasan gunung, danau, campuhan, pantai, laut, dan mata air. Di samping kawasan suci yang alami tersebut, persawahan yang merupakan bagian dari kebudayaan fisik di Bali, juga dapat dikategorikan sebagai kawasan suci, karena telah melalui proses pensucian dan diberlakukan sebagai areal yang suci. Di Kawasan Perencanaan yang termasuk kawasan suci adalah sebagai berikut :
Kawasan Campuhan
Campuhan, merupakan pertemuan dua sungai atau lebih merupakan areal yang disakralkan karena ditempat ini dilakukan kegiatan-kegiatan yang berkaitan dengan ritual keagamaan seperti melukat, ngebejiang, pengambilan air suci (toya panembak) untuk upacara pengabenan, dan lain-lainnya. Radius kesucian sangat tergantung dari kondisi setempat, namun pendekatan perlakuan dapat disetarakan dengan danau. Di wilayah perencanaan terdapat dua campuhan yang disucikan dan dikeramatkan.
Kawasan Sekitar Mata Air
Mata air menjadi sumber air bersih dan air untuk ritual keagamaan. Pengamanan sumber air dalam budaya Bali dilakukan dengan upaya-upaya fisik maupun spiritual (sekala-niskala). Upaya sekala dilakukan dengan pemagaran, dan memasang bingkai fisik berupa jalur hijau yang umumnya ditumbuhi pepohonan lebat. Upaya niskala dilakukan dengan membangun pelinggih, perlakuan sakral, peng-angkeran kawasan, dan pembangunan opini bahwa segala wujud alami di sekitar mata air adalah druwe batara. Radius kesucian merupakan radius konservasi atau pengamanan yang setara dengan kawasan perlindungan setempat untuk mata air, yang paling sedikit 200 m untuk di luar kawasan permukiman. Sedangkan untuk radius di dalam permukiman miniman 25 m, atau disesuaikan dengan hasil kajian berkaitan dengan kondisi setempat. Kota Tabanan memiliki 1 mata air di pusat kota yang disucikan yaitu mata air Tirta Hening.
Kawasan sawah (palemahan subak)
Sawah sebagai kawasan suci perlu diamankan dengan cara tetap memperlakukannya sebagai kawasan suci dan menekan sekecil mungkin alih fungsinya menjadi daerah terbangun. Alih fungsinya hanya dimungkinkan untuk kepentingan prasarana pelayanan umum dan pusat pemerintahan, dan sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku. Pengelolan kawasan suci adalah sebagai berikut :
• Pengelolaan kawasan suci campuhan disetarakan dengan kawasan resapan air
• Pengelolaan kawasan suci mata air di setarakan dengan pengelolaan kawasan sempadan pantai dan perlindungan sekitar mata air
• Pengelolaan kawasan subak dilakukan dengan tetap menjaga kesucian palemahan dan menjaga keberlanjutan sistem irigasi subak.
• Pengelolaan kawasan catuspatha agung dengan tetap menjaga kesakralan dan dengan tetap memfungsikannya juga sebagai tempat pelaksanaan upacara keagamaan seperti tawur, memutar bade, ngulapin, melukat, dan mendak siwi.
Kawasan Tempat Suci (Kawasan Radius Kesucian Pura)
Kawasan tempat suci adalah kawasan di sekitar pura yang perlu dijaga kesuciannya dalam radius atau batas-batas tertentu sesuai status pura. Sesuai dengan Bhisama Parisada Hindu Dharma Pusat Nomor 11/Kep/I/PHDIP/1994 tentang Kesucian Pura, Tempat Suci dan radius kesuciannya dibedakan dalam tiga kategori :
____________________________________________________________ III - 133
Pura Sad Kahyangan, radius kesuciannya adalah Apeneleng Agung (minimal 5 Km) dari sisi luar penyengker pura. Di wilayah perencanaan tidak ada Pura Sad Kahyangan; Pura Dang Kahyangan, radius kesuciannya adalah Apeneleng Alit (minimal 2 Km) dari sisi luar penyengker pura. Pura Dalem Purwa Kubontingguh dan Pura puserjagat dapat disetarakan dengan pura Kahyangan Jagat. Pura Pusertasik-Puserjagat sebagai pura di madya mandala wilayah Kabupaten Tabanan;
Pura Kahyangan Tiga dan pura lainnya, menggunakan radius kesucian Apanimpug dan Apanyengker. Apanimpug dapat diperkirakan minimal 25 m berlaku untuk pura di luar perumahan, sedangkan Apanyengker minimal 5 m, diberlakukan untuk pura yang ada di dalam lingkungan perumahan. Sempadan bangunan gedung yang ada di sekitar Pura Kahyangan Tiga adalah 50 meter untuk bangunan bertingkat maksimum tiga tingkat dan minimum 25 meter untuk bangunan tidak bertingkat. Radius kesucian untuk Pura Tri Kahyangan Desa Pakraman pada dasarnya ditetapkan oleh desa pakraman bersangkutan.
Pengelolaan kawasan tempat suci
Dalam kenyataannya agak sulit untuk memasang tanda-tanda batas kesucian ini dilapangan berkaitan dengan telah terbangunnya daerah sekitar pura, dan kondisi-kondisi geografis tertentu yang menjadi kendala. Oleh karena itu, maka untuk penataan yang lebih pasti, setiap pura khususnya Dang Kahyangan, ataupun Pura-pura kahyangan jagat terutama yang tergolong cagar budaya perlu dibuatkan rencana lingkungannya sampai ke tataran rencana tata bangunan dan lingkungan pura (RTBL). Pura-pura Kahyangan Tiga umumnya berada dalam daerah permukiman di wilayah palemahan desa pakraman. Pura Dang Kahyangan umumnya berada diluar permukiman. Pada prinsipnya radiuskesucian pura perlu dibagi-bagi peruntukannya misalnya dalam tiga lapisan melingkar. Masing-masing lapisan diatur jenis kegiatan dan jenis bangunan yang diperbolehkan.
Lingkaran pertama (pusat) di sekitar pura, boleh ada kegiatan budidaya pertanian, kegiatan yang berkaitan dengan pemantapan dan pembinaan beragama (Hindu). Pembangunan di lingkaran ini dibatasi hanya pada bangunan-bangunan yang menunjang kegiatan-kegiatan tersebut seperti wantilan, toilet umum, dapur suci, lumbung suci, pesraman manggu/sulinggih, perpustakaan agama Hindu, dan fasilitas jalan kaki.
Lingkaran kedua (tengah), boleh ada kegiatan-kegiatan budidaya pertanian, pelayanan publik yang menunjang kegiatan pura seperti parkir kendaraan pengunjung, tempat tinggal pemangku, dan pelayanan jual beli yang insidentil terutama untuk konsumsi. Bangunan-bangunan yang menampung kegiatan tersebut berupa lintasan kendaraan beserta lapangan parkir terbuka yang dapat meresapkan air hujan, lintasan jalan kaki, warung-warung darurat yang tertata dengan baik untuk menunjang kegiatan wali, dan rumah jabatan pemangku.
Lingkaran ketiga (terluar), boleh ada kegiatan budidaya pertanian dalam arti luas, tempat parkir cadangan yang dapat meresapkan air hujan untuk kendaraan pengunjung, permukiman pengemong pura, objek wisata agro dan budaya, dan warung kesenian yang menawarkan produksi khas lokal.
Kawasan Budidaya: a) Kawasan Permukiman
____________________________________________________________ III - 134
Kawasan permukiman yang sudah ada tetap dipertahankan dan akan mengembangkan beberapa lokasi baru untuk mengakomodasi perkembangan penduduk dan aktivitasnya dalam Kawasan Perencanaan.
Jumlah fasilitas perumahan yang terdapat di Kota Tabanan tahun 2006 sebanyak 13.039 unit, dan berdasarkan hasil proyeksi maka pada tahun 2016 dibutuhkan sebanyak 18.178 unit atau diperlukan penambahan sebanyak 5.139 unit sampai 10 tahun kedepan. Tipe rumah yang akan dikembangkan diklasifikasikan atas :
Perumahan dengan tipe kavling/persil besar ( > 400 m2) sebanyak 1.298 unit.
Perumahan dengan tipe kavling/persil menengah (201 – 400 m2) sebanyak 3.895 unit.
Perumahan dengan tipe kavling/persil kecil (100 – 200 m2) sebanyak 5.194 unit.
Perumahan dengan tipe kavling/persil RSS (< 100 m2) sebanyak 7.791 unit.
Pengembangan perumahan di Kawasan Perencanaan pada masa datang adalah mengikuti pola yang sudah ada dan menempati kawasan dengan kemiringan lereng 0 – 15%. Tidak diijinkan mengembangkan pada area persawahan, sempadan sungai, sempadan jurang, ruang terbuka hijau, kawasan suci dan daerah lindung lainnya.
Dalam kawasan permukiman ini juga akan disediakan sarana pelayanan umum yang tersebar sesuai kebutuhan minimal penduduknya, berupa fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, fasilitas perdagangan, fasilitas olah raga dan rekreasi, fasilitas pemerintahan dan pelayanan umum lainnya. Luas lahan yang dapat dikembangkan untuk daerah permukiman dan pelayanan lingkungan adalah 898,58 ha.
b) Pusat Pemerintahan (Civic Centre)
Dalam rangka mewujudkan pelayanan yang optimal bagi masyarakat, fasilitas kantor pemerintahan dipusatkan pada area Pusat Pemerintahan Kantor Bupati dan sekitarnya yang berlokasi di Desa Delod Peken. Dari luas eksisting 29.510,78 m2 dikembangkan menjadi 8,58 ha.
c) Pusat Perdagangan dan Jasa Skala Wilayah (CBD)
Pusat perdagangan dan jasa (central bussiness district) sesuai kebijakan Pemerintah Kabupaten Tabanan, diarahkan di pusat kota berdekatan dengan civic centre. Pengembangan pusat bisnis Kota Tabanan berupa pusat layanan keuangan/perbankan dan jasa lainnya di lokasi Rumah Sakit Umum Daerah (RSUD) Tabanan (eksisting). Luas kapling area ini 5,92 ha. Sedangkan RSUD Tabanan akan dipindahkan ke Bongan.
d) Pusat Perdagangan dan Jasa Retail (Grosir)
Dalam meningkatkan pelayanan masyarakat, Kota Tabanan membutuhkan pertokoan, warung/kios menyatu dengan pusat-pusat permukiman. Guna memacu perkembangan ekonomi Kota Tabanan 10 tahun ke depan, dengan akses dan pertumbuhan ekonomi yang cukup signifikan maka dapat dikembangkan investasi di sektor perdagangan yang melayani kebutuhan regional/supplier mengarah ke jalan By Pass Kediri-Pesiapan. Sedangkan pusat perdagangan dan jasa untuk skala lokal, 2 pasar tradisional yang berlokasi di Pusat Kota (Delod Peken) dan Desa Dauh Peken dipertahankan dan ditingkatkan kualitas pelayanannya, karena dari hasil analisis kuantitas ke-2 pasar ini masih mencukupi untuk melayani jumlah penduduk di Kota Tabanan dan daerah sekitarnya.
____________________________________________________________ III - 135
e) Area Industri Pengolahan
Alokasi lahan industri untuk skala kecil sampai menengah diarahkan di Desa Dauh Peken berdekatan dengan Desa Bongan dan jalan arteri Kediri – Pesiapan. Pemilihan lokasi ini mengingat aksesbilitas tinggi karena langsung berhubungan dengan jalan arteri primer, terdapatnya industri di lokasi ini, juga terjadinya pergeseran struktur mata pencaharian penduduk di Desa Bongan pada 5 tahun terakhir dari sektor primer ke sektor sekunder dan tersier mengindikasikan bahwa Desa Bongan potensial dikembangkan untuk zona industri pengolahan skala kecil sampai menengah. Pengembangan area industri adalah seluas 6,26 ha.
f) Ruang Terbuka Hijau
Kawasan ruang terbuka hijau dialokasikan pada lahan persawahan yang telah ada, daerah sempadan sungai, daerah sekitar mata air, taman-taman yang berada di pusat kota, kawasan sasana budaya dan museum subak di sanggulan, serta di lingkungan-lingkungan permukiman.
Kebijakan pengelolaan yang dilakukan antara lain :
Pemanfaatan ruang terbuka hijau tanpa bangunan sama sekali, khusus untuk daerah persawahan diperbolehkan ada bangunan hanya untuk keperluan pertanian dengan segala keterbatasan dan tidak untuk tempat bermukim atau tempat komersial.
Bagi bangunan yang telah berada di kawasan RTH sebelum ditetapkannya RTRK ini maka diberlakukan status quo (bangunan boleh dimanfaatkan sampai kondisi bangunan rusak.
Dari perkiraan lahan yang dapat dikembangkan, area ruang terbuka hijau yang perlu dipertahankan di Kota Tabanan adalah seluas 1.886, 31 ha.
Peruntukkan Lahan Mikro
Peruntukkan lahan secara mikro di kawasan Alit Saputra dilakukan berdasarkan prinsip keragaman yang seimbang dan saling berakait. pembuatan rencana peruntukkan lahan mikro ini dilakukan setelah dibuatkan pemintakafan (zoning), yaitu mengelompokkan fungsi-fungsi yang ada berdasarkan system blok peruntukkan lahan yang memiliki kesamaan fungsi. dari masing-masing zona ini kemudian dijabarkan dalam bentuk pemanfaatan dan peruntukkan lahan