Studi Kasus erikut ini beberapa kasus pemula bisnis yang saya temui, kasus ini
Kasus 6 Rumah Warisan
Bu Tini mempunyai saudara 11 orang, orang tuanya meninggal dan mereka mempunyai warisan rumah didaerah strategis. Lalu mereka bersepakat
menjualnya, jika laku maka dibagi-bagi diantara mereka. Rumah itu warisan 12 bersaudara. Seharusnya dijual, uangnya dibagi 12.
Lalu Ibu Tini ini sebenar “eman (bhs jawa)” atau sayang kepada rumah itu,
karena rumah itu rumah kenangan. Lalu ia menawakan ide kepada saudara-saudaranya agar rumah itu dijadikan tepat usaha. Namun mereka sendiri tidak mempunyai modal untuk memulai usaha seperti yang diingini ibu Tini.
Setelah berunding, maka diambil jalan cerita/ skenario seperti ini:
Kedua belas orang itu sepakat (semuanya hadir dan tanda tangan didepan notaris) menunjuk 1 orang ahli waris, yaitu Ibu Budi (saudara ke 7), Jadi rumah itu “menjadi milik” Ibu Budi seutuhnya.
Lalu Ibu Budi ini “menjual” ke Ibu Tini (saudara ke 3), dan Ibu Tini membelinya dan meng-KPR kan rumah itu selama 15 tahun lewat bank.
Rumah itu “dijual” dengan harga yang mahal, demi mendapatkan pembiayaan KPR yang tinggi oleh bank.
Dari rumah itu bank ternyata membiayai 600jt, cicilan 6jt an, bunga 9,5%. Dari 600 jt itu, rumah dipermak, dibagi-bagi menjadi beberapa usaha, ada yang depot, ada yang kios, ada yang disewakan (kpd kantor pengacara), ada juga yang dibuat toko (jualan Ibu Tini, namun dianggap Ibu Tini menyewanya), dan sebagainya.
ŀ
120
cicilan 6jt, lalu sisanya dibagi diantara 12 orang itu setiap bulannya. Cerita diatas memang berhasil karena memang 12 bersaudara itu selalu kompak dan saling percaya, sehingga tidak ada sengketa diantara mereka.
Kasus 7, Rumah Kos
Pak Arif sudah mempunyai bisnis. Ia membutuhkan modal untuk memperluas bisnisnya.
Lalu Pak Arif menemukan sebuah rumah kos-kosan yang dijual murah. Rumah tersebut cukup murah dibandingkan harga pasaran saat itu.
Penjual menawarkan 500 jt, lalu Pak Arif mengatakan kepada penjualnya “pak, saya mohon dibantu. Saya masih membutuh kan uang lagi untuk renovasi rumah itu, jadi rumah ini saya ajukan 1M kepada bank, jadi kalo bapak ditanya bank berapa jualnya, maka Bapak bilang 1M ya....,” lalu penjualnya pun setuju. Dari penilaian bank, ternyata memang benar rumah tersebut harga pasarannya Rp.925jt, lalu bank bersedia membiayai 80% dari harga pasaran rumah itu (Rp.740jt). Setelah dipotong biaya-biaya (pajak, notaris, provisi, etc), Pak Arif memperoleh cash back 180 jt. Kredit 15 tahun, bunganya 9,9% dan cicilannya
10jt per bulan.
Rumah kos itu berisi 16 kamar kos, dan semuanya lagi penuh. Harga sewa per kamarnya sekitar Rp.450rb.
Lalu Pak Arif menambahi kamar lagi sehingga total 21 kamar (ruang tamu disekat lagi jadi kamar).
Jadi pendapatan dari kos = Rp.450rb x 21 = Rp.9,45jt.
Dikurangi cost/ biaya-biaya lainnya Rp.1,45jt, Jadi pendapatan bersih Rp.8jt.
Lalu Pak Arif membangun depot didepannya, dan keuntungan bersih perbulan depotnya + Rp.2jt,
ŀ
121
Pendapatan Kos + Pendapatan Depot = Pendapatan total; Rp.8jt + Rp.2jt = 10jt;
dari situ maka rumah tersebut bisa mencicil sendiri cicilannya.
dari 180 jt tersebut Pak Arif hanya menggunakan 30jt untuk modal depot dan merenovasi rumah kos itu. Jadi Pak Arif terima bersih Rp.150jt nya.
Kasus 8, Pinjam Kepada 2 Pihak
Pak Doni membeli sebuah rumah, ia mendapat cash back dari bank kecil, yaitu
bersih 15jt saja.
Rumah itu dia beli 315jt, lalu bank memberikan kredit 345jt. Dipotong biaya-biaya, ia mendapat bersih 15jt saja.
Namun Pak Doni mengatakan kepada penjual “Pak, apa boleh uangnya saya beri 275jt dulu, sisanya saya cicil selama 6 bulan?”
Ternyata penjual memperbolehkannya, dan memberikannya tanpa bunga (Rp.40jt / 6 bulan = Rp. 6,67jt). Sehingga Pak Doni mendapatkan cash back
dari bank sebesar 15jt dan dari penjual 40jt, total 55jt.
Kelihatannya penjual tersebut “tidak terlalu memerlukan” uangnya, sehingga ia memperbolehkannya.
Disini sistem kepercayaan yang berlaku antara penjual dan pembeli.
Kasus 9: Rumah Warisan
Suatu kali ada yang email ke saya, menanyakan properti. Saya tertarik untuk membahas lebih lanjut, langkah per langkah cara penangan rumah tersebut sehingga bisa menjadi bisnis sekaligus untung dalam hal propertinya.
ŀ
122
Salam kenal
Nama saya Siti Fauziah, tapi biasa dipanggil Popi. Saya ibu rumah tangga berusia 30 tahun dan sedang mencari2 bisnis yg tepat yang bisa saya jalankan. Kebetulan saya “nyasar” ke forum pak Purdie dan
wah…ternyata saya menemukan banyak hal menarik dan inspirasi bisnis disitu, terutama di Bagian Konsultasi Hutang dan Properti.
Saya sangat tertarik dengan pembahasan2 Pak Hadi ttg property. Nambah ilmu banget
Oh iya pak, sebetulnya ada sesuatu yang pengen saya tanyain ke bpk. Saya tulis email ini karena gak bisa register di forum. Udah beberapa kali coba tapi tetep gak berhasil.
Gini pak, ortu saya punya rumah tua di Cianjur dan mereka tinggali saat ini.
Luas Tanah kurang lebih 825m2 dan luas bangunan sekitar 450m2. Sudah SHM. Letak sangat strategis. Dipinggir jalan raya bandung-cianjur, diperempatan yang ramai, angkot 24 jam.Bis juga. Diseberangnya kantor Kepala Desa, teap disebelah kiri ada Puskesmas, sebelah kanan sekitar 30m ada Alfamart, seberangnya lagi sedang dibangun Showroom mobil. Dekat situ ada juga kantor polisi, kantor bulog, perumahan semi real estate, kantor cabang BRI dan terminal cianjur. Juga ada bengkel/toko sparepart mobil, kios pulsa, restoran
ŀ
123
padang, restoran sunda, toko manisan, dll. Sehingga bila disitu kelak dibangun ruko/tempat usaha insya Allah akan laku. Sebagai informasi tambahan, saat ini dirumah ortu ada paviliun yang dipakai warung dan wartel 1KBU oleh abang saya.
Semoga bpk bisa membayangkan betapa strategis rumah ortu saya. Karena ortu saya bermaksud menjualnya utk biaya pengobatan bapak saya yang udah 3 tahun terakhir ini tergeletak ditempat tidur karena Stroke.
Rencananya setelah rumah dijual ortu akan pindah ke Jakarta biar bisa lebih dekat dg anak2nya dan
perawatan dijakarta lebih beragam. Yang ingin saya tanyakan:
1. Gimana kami menentukan harga jual rumah tsb? Selama ini kami nanya2 disekitar situ harga tanah sekitar
Rp.700rb/m2, sehingga kalau dihitung berikut harga bangunan kami buka harga Rp. 850juta nego.
Kemahalan/kemurahan gak Pak?
2. Kami udah mengiklankan rumah itu sejak akhir 2007 tapi belum ada peminatnya, gimana caranya agar rumah itu bisa cepat terjual?
3. Kira2 Pak Hadi punya kolega/teman yang tertarik untuk berinvestasi property di Cianjur gak? Tolong diinformasikan pada mereka ya pak. Kalo tertarik bisa lihat rumah ortu saya. Ini sekalian ada foto2 rumah itu tampak depan. Soal harga bisa nego karena ortu
124
saya butuh uang untuk pindah secepatnya dari situ. Ini no telp ortu saya: Ibu Arifin (0263) ***** alamatnya Jl.**** ***** No.** Cianjur. Dan ini no telp saya (021) ********
Demikian pertanyaan2 saya. Semoga Pak Hadi bersedia menjawabnya dan membantu saya supaya rumah tsb cepat terjual. Terima kasih sebelumnya
Best Regards, Popi
126
Spesifikasi:
Luas tanah 825M², luas bangunan 450M²,
Saya menjawab agar rumah itu tidak dijual oleh Ibu Popi. Karena mengingat begitu strategis (sebelah terminal, dekat keramaian, dan terletak dipinggir jalan) dan potensialnya properti Ibu Popi, walaupun tusuk sate (terlihat dari foto).
Menurut pandangan saya, properti Ibu Popi ini bisa dijadikan sebuah pasar mini, dimana dibagi menjadi tempat kecil2 atau serupa stand. Misalnya pada properti itu bisa dibangun 10 stand, dan setiap stan disewakan 1jt
perbulannya, berarti pendapatan Ibu Popi dari properti itu bisa 10jt per bulannya (stand 100% tersewa).
Misalnya Ibu Popi penghasilan 2jt perbulan dan suaminya karyawan gaji 2jt sebulan, jadi total penghasilan keluarga (Join Income) sebesar 4jt.
Berikut langkah perlangkah yang bisa dilakukan Ibu Popi ini:
1. Karena Properti itu milik orang tua Ibu Popi, maka Ibu Popi harus mendapat ijin dari semua saudara kandung Ibu Popi untuk
melaksanakan rencana pengolahan properti itu.
Mengapa harus ijin? Karena dilangkah selanjutnya Ibu Popi ini akan “membeli” properti ini, sehingga terjadi perpindahan nama properti dari orang tua Ibu Popi ke Ibu Popi (sehingga menjadi “milik” Ibu Popi). Juga supaya tidak terjadi sengketa dihari-hari berikutnya.
Setelah Ibu Popi mendapat ijin, dilanjutkan ke langkah 2.
2. Ibu Popi harus menanyakan kepada kontraktor, bagaimana kira-kira bentuk pasar kecil itu, bisa memuat berapa stand. Lalu berapa kira-kira
127
biaya yang diperlukan dari kondisi sekarang ini (bentuk rumah) hingga menjadi pasar mini tersebut.
Ambil contoh saja, misalnya diperkirakan akan menghabiskan biaya sebesar 200jt (dari pembongkaran rumah hingga stand jadi).
3. Pada email selanjutnya, Ibu Popi mengatakan bahwa ia sudah mempunyai bisnis pulsa dan handphone. Ibu Popi harus
mempersiapkan rekening 3-6 bulan untuk syarat kredit pada bank. Setiap pemasukan dan pengeluaran bisnis Ibu Popi, harus tercatat pada rekening bank Ibu Popi. Hal tersebut menunjukan berapa omzet Ibu Popi perbulannya.
Bank akan menilai berapa pendapatan Ibu Popi dari omzet rekening bank Ibu Popi. Jadi misalnya omzet Ibu Popi sebulan sebesar 60jt, dan dari omzet tersebut Ibu Popi mengatakan bahwa 10% dari omzet adalah keuntungan, berarti pendapatan Ibu Popi perbulannya adalah 60jt x 10% = 6jt.
Nah dari pendapatan Ibu Popi ini saja, kapasitas kredit Ibu Popi
(kekuatan mencicil menurut bank) adalah 1/3 dr pendapatan, atau 6jt x 1/3 = 2jt perbulannya.
Jika Ibu Popi kapasitas kreditnya 2jt perbulan, berarti dengan bunga bank 9-10% per tahun, dan lama kredit 15 tahun, berarti Ibu Popi bisa mengambil hutang KPR sebesar 200jt an.
Nah Jika misalnya penghasilan Ibu Popi dan suaminya digabungkan (join Income), maka penghasilan keluarga Ibu Popi adalah
(penghasilan suami)2jt + (penghasilan Ibu Popi)6jt = 8jt. Dari 8jt tersebut, maka kapasitas kredit keluarga Ibu Popi = 1/3 x 8jt = 2,67jt. (maka bisa mengambil hutang 260jt an, dengan skema kredit KPR,
ŀ
128
bunga 9-10% pertahun, dan lama kredit 15 tahun).
Contoh Ibu Popi mempersiapkan rekeningnya selama beberapa bulan, karena aktif maka omzet Ibu Popi menjadi banyak, katakanlah omzet 100jt perbulan, dan mengatakan kepada bank 10% adalah keuntungan bisnisnya, sehingga 100jt x 10% = 10jt. Join Income dengan
pendapatan suami 2jt, berarti pendapatan total adalah 12jt; Sehingga kapasitas kredit keluarga Ibu Popi adalah 12jt x 1/3 = 4jt.
Namun kapasitas kredit Ibu Popi hanya perkiraan saja, Ibu Popi bisa meningkatkan omzet rekeningnya berapa pun agar bisa meningkatkan kapasitas kreditnya.
4. Setelah rekening Ibu Popi telah berjalan 3-6 bulan dan omzetnya bagus, selanjutnya Ibu Popi ini bisa mengajukan kredit KPR kepada Bank.
Kenapa KPR? Kok bukan kredit modal kerja dan lainnya. Anda bisa baca pada topik sebelumnya.
Dalam hal ini Ibu Popi membeli rumah itu, melalui fasilitas kredit KPR, karena itu kenapa Ibu Popi harus mendapat persetujuan dari pihak keluarganya, demi terlaksananya rencana pasar kecil tersebut. Pada sebelumnya kapasitas kreditnya telah ditemukan sebesar 4jt/bulan, sehingga untuk pendapatan bersih 4jt perbulan, dengan bunga bank 12% pertahunnya, dan kredit selama 15 tahun, maka Ibu Popi bisa mendapatkan kredit KPR sebesar 350jt an.
5. Misalnya rumah ibu Popi dinilai oleh pihak bank sebesar 550jt (perkiraan paling jelek), bank bersedia membiayai 30% dari nilai properti itu, berarti bank membiayai kreditnya sebesar 385jt.
ŀ
129
Lalu misalnya Ibu Popi mengambil kredit sebesar 350jt saja, maka Ibu Popi mendapat uang 350jt dari bank itu, selain itu 350jt tersebut dipotong pajak penjualan dan pembelian (10% dari NJOP),
administrasi, provisi, dan notaris. Kemungkinan Ibu Popi terima bersih sekitar 310jt (tergantung dari besaran pajak dari NJOPnya).
6. Nah dari 310jt tersebut, 200jt dipakai untuk membuat pasar mini tersebut, lalu sisanya dibuat dana cadangan dan untuk mencicil cicilannya itu.
7. Misalnya pasar mini itu terwujud, ternyata bisa didapat 10 stand, dan masing-masing stand itu sewa perbulannya 1jt, berarti Ibu Popi
mendapat tambahan penghasilan 10jt perbulan, dipotong biaya-biaya (keamanan, kebersihan, dll, mungkin kira-kira 1,5jt) berarti Ibu Popi mendapat tambahan penghasilan bersih 8,5jt perbulannya dari pasar mininya itu.
Misalnya Ibu Popi mendapat penghasilan konstan 8,5jt/bulan tersebut, maka sisa uang dari kredit KPR itu bisa dibuat untuk berobat bagi bapaknya yang sakit.