UTILITAS
Design is not just what it looks like and feels like. Design is how it works.
Steve Jobs
Bangunan dengan desain bagus, jika tidak didorong dengan sistem struktur
dan utilitas yang baik tidak akan bisa dianggap sebagai desain yang berhasil.
Pekerjaan perancangan sistem utilitas seringkali hadir sebagai hambatan
perancangan, terutama bagi saya sendiri karena kurangnya pengetahuan secara
mendalam dan juga menyita waktu yang tidak sedikit. Dalam perancangan kali
ini, sumber-sumber seperti buku dan informasi dari internet sangat banyak
membantu. Beberapa sistem utilitas yang dibahas dalam perancangan ini adalah
sanitasi dan pengolahan air, elektrikal, serta sistem penanganan kebakaran.
Sejalan dengan rancangan yang bertujuan menekan jumlah tindak kriminal, maka
sistem pengawasan juga dibahas secara khusus.
Sistem sruktur yang digunakan pada bangunan adalah struktur rangka
denga material baja komposit. Pembangunan denga sistem rangka banyak
digunakan saat ini karena pengerjaannya yang lebih mudah. Penggunaan material
baja didorong oleh kelebihannya dalam efisiensi waktu pengerjaan, dan untuk
perlindungan terhadap bahaya kebakaran dipertimbangkan menggunakan material
area vertikal seperti lift menggunakan sistem bracing baja untuk memperkuat struktur dan sekaligus menahan gaya lateral pada bangunan.
Sistem Sanitasi
Pasokan air utama ke dalam bangunan adalah dari PDAM. Selain itu
karena PDAM tidak akan mampu memasok kebutuhan seluruh bangunan
apartemen, maka diperlukan sumber lainnya, yakni sumur artesis. Perancangan
sumur artesis tidak bisa dilakukan karena harus melalui proses penelitian terlebih
dahulu untuk mengetahui letak sumur yang tepat. Sistem aliran air dalam
bangunan menggunakan sistem up-down dimana air terlebih dahulu disimpan di tangki atas bangunan. Sebelumnya air bersih terlebih dahulu dipasok dan
ditampung di tangki bawah yang terletak di basement 2 (basement paling bawah).
Di basement tangki air bersih dibagi ke dalam lima bagian, tiga tangki untuk
tower,satu tangki melayani kebutuhan kolam renang di lantai enam, dan satu
tangki melayani kebutuhan podium. Pembagian ini dilakukan untuk memudahkan
proses maintenace. Untuk setiap tower, air dari tangki bawah dipompa dan dialirkan melalui shaft utama ke atas. Setiap tower memiliki dua tangki air bersih
atas, dimana satu tangki melayani 6-8 lantai. Untuk kebutuhan podium dan kolam
renang, tangki air bersih atas diletakkan di lantai enam (lantai fasilitas). Dengan
pengelompokan ini diharapkan distribusi air dapat dilakukan lebih baik dan cepat.
Shaft pada bangunan dibagi menjadi tiga saluran utama pada masing-
masing tower. Dari shaft utama ini, air bersih dialirkan ke dalam shaft masing-
masing unit apartemen. Dari shaft ini air dialirkan untuk memasok kebutuhan
setiap unit, seperti untuk kebutuhan dapur (wastafel), kebutuhan mandi (shower,
bathub) dan keperluan mencuci. Untuk kebutuhan air di podium, air dari tangki
atas dialirkan lewat shaft di area tower A untuk memenuhi kebutuhan dapur-dapur
restaurant serta kamar mandi di podium. Selain itu tangki ini juga melayani
kebutuhan dapur dan kamar mandi di lantai enam. Sedangkan tangki lainnya
hanya melayani kebutuhan air kolam renang saja.
Air buangan wastafel diolah kembali dalam water treatment di area basement kemudian disimpan dalam tangki bawah dan dipompa ke menuju tangki
atas tersendiri, untuk keperluan air kloset. Air hujan ditampung kemudian melalui
proses treatment digunakan untuk kebutuhan penyiraman tanaman serta kebutuhan sistem penanganan kebakaran, misalnya untuk kebutuhan air sprinkler
dan hydran. Air buangan dari kolam renang yang jumlahnya cukup besar
direncanakan digunakan untuk kebutuhan maintenance di tapak, misalnya
sistem normalisasi dan tidak digunakan lagi dalam bangunan kemudian dialirkan
ke saluran kota. Pembuangan limbah ke sungai dihindarkan supaya tidak merusak
ekosistem sungai dan tidak memperburuk kondisi fisik sungai.
Sistem Elektrikal
Penyediaan utama listrik untuk bangunan berasal dari PLN dan didukung
dengan pengadaan generator set. Ruang pusat kendali ME diletakkan di lantai
Lower Ground, dekat dengan ruang-ruang listrik seperti ruang trafo, ruang panel,
dan ruang genset. Sebelumnya peletakan ruang-ruang ini direncanakan di tapak
untuk kemudahan akes dan pemeliharaan. Namun karena tidak ada lahan yang
cukup bagi ruang-ruang ini maka diputuskan untuk meletakkannya di area
basement paling atas, yakni lantai LG. Dari sini pelayanan listrik dalam bangunan
dibagi ke dalam enam area layanan, yakni podium (mal), area basement, lantai
fasilitas dan area parkir apartemen, serta satu area layanan untuk unit apartemen di
masing-masing tower.
Shaft elektrikal terletak pada ruang yang sama dengan shaft sanitasi untuk
membentuk ruang servis tersendiri. Ruang servis ini terletak di bagian tengah
tower, dekat dengan area lift sehingga mudah diakses untuk keperluan
pemeliharaan.
Area koridor harus memiliki penerangan yang baik, terutama pada saat
terjadi keadaan darurat seperti gempa atau kebakaran. Pasokan listrik untuk
keperluan darurat seperti ini disediakan melalui pengadaan mesin generator set.
Diperkirakan terdapat tiga mesin genset berdasarkan area layanannya, mesin
pertama disediakan untuk fungsi mal dan basement, mesin kedua disediakan
untuk lantai parkir dan lantai fasilitas, dan satu mesin lainnya disediakan untuk
fungsi hunian.
Penyediaan Lift
Dalam menghitung kebutuhan lift saya menggunakan referensi yang
didapat dari Untuk fungsi apartemen, spesifikasi lift yang biasa digunakan adalah
dengan Car capacity = 2000 pounds dan Minimum car Speed = 250 – 300 feet/minute. Dalam rancangan ini kebutuhan lift untuk apartemen disesuaikan
dengan jumlah populasi di setiap tower. Di tower A terdapat 144 unit apartemen
dengan populasi sebanyak 216 orang dan ketinggian tower 12 lantai. Kebutuhan
liftnya adalah dua unit lift. Di tower B terdapat 86 unit apartemen dengan populasi
sebanyak 264 orang dan ketinggian tower 14 lantai. Kebutuhan liftnya adalah dua
unit lift. Sedangkan di tower C terdapat 92 unit apartemen dengan populasi
sebanyak 372 orang dan ketinggian tower 16 lantai. Kebutuhan liftnya adalah tiga
unit lift.
Sistem Pengkondisian Udara
Sistem pengkondisian udara dalam bangunan terdiri atas dua sistem, yakni
sistem central di area mal dan area fasilitas serta sistem split di area hunian.
Keperluan AC di dalam mal dan lantai fasilitas dipasok oleh keberadaan chiller room di area besement dan dibagi ke dalam du area layanan di sisi kanan dan kiri bangunan. Di area basement, pengkondisian udara menggunakan exhaust fan dengan shaft yang mengarah ke pedestrian. Di lantai parkir apartemen tidak ada
sistem pengkondisian udara sebab sirkulasi udara di area ini cukup terbuka. Di
dalam area hunian, setiap unit menggunakan AC Split, sedangkan area koridor
Sistem penanganan kebakaran
Tangga darurat terdapat di ujung bangunan yang mengarah ke sungai.
Terdapat tiga jalur tangga darurat dalam bangunan. Setiap ruang tangga darurat
dibuat dengan material tahan api dan dilengkapi dengan exhaust fan.
Sistem penanganan kebakaran didukung dengan pemasangan sprinkler, smoke
detector, dan hydran. Sebagai alat pemberi tanda jika terjadi kebakaran, bangunan
dilengkapi dengan sistem tanda bahaya (alarm system) yang panel induknya
berada dalam ruang pengendali kebakaran, sedangkan sub-panelnya dapat
dipasang disetiap lantai berdekatan dengan kotak hidran. Pengoperasian tanda
bahaya dapat dilakukan secara manual dengan memecahkan kaca tombol sakelar
tanda kebakaran atau bekerja secara otomatis, dimana tanda bahaya kebakaran
dihubungkan dengan sistem detector (detector asap atau panas) atau sistem
sprinkler.
Sistem keamanan
Sistem pengawasan keamanan dibagi ke dalam dua area pengawasan
secara utama, yakni area mal dan area apartemen. Pemasangan CCTV (Closed
Circuit Television) pada mal berfungsi untuk memonitor area parkir (basement),
area pintu masuk, koridor, dan koridor mal. Ruang pusat kendali keamanan untuk
mal terdapat di lantai Lower Ground. Pemasangan CCTV pada apartemen
diutamakan pada ruang-ruang bersama seperti koridor, taman bersama, lantai
parkir, dan lantai fasilitas. Peletakan pos-pos pengamanan di dalam mal terdapat
di area pintu masukdan area area parkir. Sedangkan untuk apartemen pos-pos
pengamanan terdapat pada lantai parkir, lobby apartemen, dan lantai fasilitas.
Ruang pusat kendali keamanan untuk fungsi apartemen terletak di lantai parkir
(lantai lima) bangunan. Sistem pengawasan ini juga terkordinir dengan sistem
tanda bahaya (alarm system) yang terkait pada keamanan penghuni/pengguna bangunan dan harta benda yang ada dalam bangunan yang ditujukan untuk
menangkal kejahatan (seperti perampokan, pencurian, aksi terror, dan bentuk
kejahatan lainnya). Selain itu petugas keamanan mudah dihubungi dengan
