DAFTAR PUSTAKA
1.
Buku
Amirudin, Asikin H. Zainal, Pengantar Metode Penelitian Hukum, Jakarta: PT. Raja Grafindo, 2004.
H, S. Salim, Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat Di Indonesia, CetakanPertama, Jakarta: Sinar Grafika, 2003.
Harahap, M. Yahya, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Bandung: Alumni, 1986.
Jamilah, Fitrotin, Strategi Penyelesaian Sengketa Bisnis, Cetakan Pertama, Yogyakarta: Pustaka Yustisia, 2014.
Kansil, C. S.T., Christine S.T. Kansil, Modul Hukum Perdata Termasuk Asas-Asas Hukum Perdata, Cetakan Keempat, Jakarta: PT. Pradnya Paramitha, 2004.
Komariah, Hukum Perdata, Cetakan Ketiga, Malang: Penerbitan Universitas Muhamadiyah, 2004.
Miru, Ahmadi., Sakka Pati, Hukum Perikatan Penjelasan Makna Pasal 1233 sampai 1456 BW, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2008.
Muhammad, Abdulkadir, Hukum Perikatan, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1990.
Prodjodikoro, R. Wirjono, Azas-Azas Hukum Perjanjian, Bandung: Mandar Maju, 2011.
Raharjo, Handri, Hukum Perjanjian Di Indonesia, Yogyakarta: Pustaka Yustisia, 2009.
______________, Buku Pintar Transaksi Jual Beli dan Sewa Menyewa, Yogyakarta: Pustaka Yustisia, 2010.
Rai Widjaya, I.G, Merancang Suatu Kontrak, Edisi Revisi, Jakarta: Kesaint Blanc, 2008.
Santoso, Lukman, Hukum Perjanjian Kontrak, Cetakan Pertama, Yogyakarta: Cakrawala, 2012.
Satrio, J, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Cetakan Pertama, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1995.
Sinaga, Budiman N. P. D, Hukum Kontrak dan Penyelesaian Sengketa dari Perspektif Sekretaris, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2005.
Soeroso, R, Perjanjian Di Bawah Tangan Pedoman Praktis Pembuatan dan Aplikasi Hukum, Cetakan Pertama, Jakarta: Sinar Grafika, 2010.
Subekti, R., Pokok-Pokok Hukum Perdata, Cetakan XXIX, Jakarta: PT. Intermasa, 2001.
__________, Hukum Perjanjian, Cetakan ke XI, Jakarta: PT. Intermasa, 1987. __________, Aneka Perjanjian, Cetakan ke X, Bandung: Citra Aditya Bakti,
1995.
Suryodiningrat, R. M, Perikatan-Perikatan Bersumber Perjanjian, Bandung: Tarsito, 1982.
2.
Internet
http://radenrendrartomo.blogspot.co.id, diakses 3 Februari 2016. http://sciencebooth.com, diakses 19 Februari 2016.
3.
Undang-Undang
BAB III
TINJAUAN UMUM PERJANJIAN SEWA MENYEWA
A. Pengertian Dan Dasar Hukum Sewa Menyewa
Untuk memenuhi kebutuhan masyarakat dalam kegiatannya sangatlah dibutuhkan suatu tempat atau lokasi yang digunakan sebagai sarana dan prasarana berlangsungnya kegiatan tersebut seperti dalam halnya kegiatan sewa menyewa yang merupakan suatu perjanjian yang sering terjadi di kalangan masyarakat yang merupakan suatu perjanjian yang konsensual yang artinya perjanjian itu sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya yaitu barang dan harga. Dengan mana dalam perjanjian sewa menyewa ini pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak tersebut disanggupi pembayarannya.58
Dalam perjanjian sewa menyewa ini yang menjadi subjek perjanjianyakni si penyewa dan pihak yang menyewakan suatu barang atau benda.Subjek perjanjian sewa menyewa ini dapat berupa manusia pribadi dan badan hukum. Agar kedua subjek hukum dalam perjanjian itu dapat secara sah melakukan perbuatan hukum haruslah memenuhi syarat-syarat sebagai berikut :
1. Orang tersebut telah dewasa.
2. Tidak dilarang oleh peraturan hukum dalam hal melakukan perbuatan hukum yang sah.
3. Orang tersebut mengerti dan mengetahui apa yang diperbuatnya.
Adapun yang dimaksud dengan orang yang sudah cakap atau telah dewasa yakni ditandai dengan dicapainya umur 21 tahun atau telah menikah, walaupun usianya belum mencapai 21 tahun.59Berdasarkan Pasal 433 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa orang-orang yang berada dibawah pengampuan adalah setiap orang dewasa yang berada dalam keadaan boros atau bahkan karena gila.
Suatu badan hukum dapat melakukan tindakan-tindakan hukum, mengadakan perjanjian akan tetapi tidak dapat disamakan sepenuhnya dengan subjek hukum berupa manusia pribadi oleh karena badan hukum bukanlah seorang makhluk yang mempunyai pikiran dan kehendak seperti manusia. Karena badan hukum tersebut tidak dapat melakukan perbuatan hukum sendiri maka ia bertindak dengan perantaraan manusia (natuurlijk persoon) yang menjadi alat pelengkap dari badan hukum tersebut.
Dalam perjanjian sewa menyewa ini kewajiban pihak yang satu adalah menyerahkan barangnya untuk dinikmati oleh pihak yang lain, sedangkan kewajiban pihak yang terakhir adalah membayar harga sewa. Jadi barang yang diserahkan tidak untuk dimiliki seperti halnya dalam jual beli tetapi hanya untuk dipakai, dinikmati kegunaannya.60Sehingga penyerahannya hanya bersifat menyerahkan kekuasaan belaka atas barang yang disewa itu.Perjanjian sewa menyewa diatur didalam Pasal 1548 sampai Pasal 1600 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.Oleh karena maksud dari sewa menyewa ialah untuk dikemudian hari mengembalikan barang kepada pihak yang menyewakan, maka tidak mungkin ada persewaan barang yang pemakaiannya berakibat musnahnya barang
tersebut misalnya barang-barang makanan.61Maksud persetujuan sewa menyewa ialah penikmatan atas suatu barang dengan jalan membayar sewa untuk suatu jangka waktu tertentu.Penikmatan inilah sebagai salah satu unsur yang ditekankan pada Pasal 1548 KUH Perdata.Penikmatan itu tidak terbatas sifatnya.Seluruh kenikmatan yang dapat dikecap dari barang yang disewa, harus diperuntukkan bagi si penyewa.Akan tetapi penikmatan atas seluruh barang yang disewa tidak akan menimbulkan persoalan, jika si penyewa menguasai seluruh bahagian barang.
Ada beberapa unsur dalam perjanjian sewa menyewa yaitu : a. Asas persetujuan
b. Jangka waktu tertentu c. Objek sewa menyewa d. Adanya suatu harga tertentu e. Adanya hal yang dapat dinikmati
Sewa menyewa merupakan persetujuan konsensual yang bebas bentuknya.Boleh diperbuat dengan persetujuan lisan atau tertulis.Dalam hal mengenai esensilia harga sewa atau uang sewa harus ditentukan bersama antara yang menyewakan dengan si penyewa.Oleh karena itu besarnya uang sewa harus tertentu atau sesuatu yang dapat ditentukan.62Dapat ditentukan dalam bentuk sejumlah uang atau berupa prestasi lain. Namun disamping penentuan besarnya uang sewa dapat dilakukan secara tegas, penetapan besarnya uang sewa dapat juga dilakukan secara diam-diam. Maksudnya yaitu tanpa terlebih dahulu menanyakan besarnya harga sewa maka penyewa akan membayarkan suatu jumlah tertentu
yang diterima baik oleh yang menyewakan. Berarti besarnya uang sewa telah ditentukan secara diam-diam. Atau si penyewa telah sering membayar jumlah yang demikian, baik hal itu berdasar kebiasaan dan kepatutan.Mungkin juga uang sewa ditentukan oleh pihak ketiga.Maka harga sewa tidak harus berupa uang tetapi dapat juga berupa prestasi.Asalkan hal tersebut telah ditentukan sebagai pembayaran sewa.Dapat saja berupa prestasi untuk melakukan sesuatu seperti membuat lukisan atau memberi sesuatu pelajaran, dan sebagainya.63
Van Brakel berpendapat bahwa, jika harga sewa menyewa juga dapat berwujud barang-barang lain daripada uang, tetapi harus barang-barang bertubuh. Jadi jika harga sewa itu berwujud menyediakan tenaga si penyewa untuk kepentingan pihak yang menyewakan seperti menolongnya dalam suatu surat menyurat maka persetujuan ini tidak dapat dikatakan sewa menyewa.64
Mengenai ketentuan harga sewa diatur dalam Pasal 1569 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang memuat suatu peraturan tentang hal membuktikan jumlah dari harga sewa itu, apabila ada perselisihan perihal itu dan sewa menyewa dibentuk secara lisan dan lagi tiada kwitansi.
Dalam Pasal 1579 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata berbunyi : “Pihak yang menyewakan tidak dapat mengehentikan sewanya dengan menyatakan hendak memakai sendiri barang yang disewakan, kecuali jika telah diperjanjikan sebaliknya”. Pasal ini ditujukan dan juga hanya dapat dipakai terhadap perjanjian sewa menyewa dengan waktu tertentu.
Dalam hal seseorang yang sudah menyewakan barangnya misalnya untuk lima tahun, tidak boleh menghentikan sewanya jika waktu tersebut belum habis
63Ibid., hal. 223.
dengan dalih bahwa ia ingin memakai sendiri barang yang disewakan itu. Tetapi jika ia menyewakan barangnya tanpa ditetapkannya suatu waktu tertentu, sudah tentu ia berhak menghentikan sewa itu setiap waktu asalkan mengindahkan cara-cara dan jangka waktu yang diperlukan untuk pemberitahuan pengakhiran sewa menurut kebiasaan setempat.65Meskipun demikian, peraturan tentang sewa menyewa yang termuat dalam bab ketujuh dari Buku III KUH Perdata berlaku untuk segala macam sewa menyewa, mengenai semua jenis barang baik bergerak maupun tidak bergerak, baik yang memakai waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu, oleh karena waktu tertentu bukan syarat mutlak untuk perjanjian sewa menyewa.
B. Objek Perjanjian Sewa Menyewa
Suatu perjanjian yang sah apabila perjanjian itu sesuai dengan persyaratan sahnya perjanjian yaitu sesuai Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yakni sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, cakap untuk membuat suatu perjanjian, mengenai suatu hal tertentu, dan suatu sebab yang halal.
Dalam perjanjian sewa menyewa yang dilakukan oleh para pihak terdapat objek perjanjian yang disewakan.Yang dapat menjadi objek perjanjian sewa menyewa yaitu benda dalam perdagangan yang dapat ditentukan dan tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, kesusilaan, dan ketertiban umum.66Pasal 1549 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ayat (2) menyebutkan bahwa dalam sewa menyewa yang dapat menjadi objek persewaan yaitu semua jenis benda, baik benda yang bergerak dan benda yang tidak bergerak dapat
65 R. Subekti(1), Op.Cit., hal. 41.
disewakan dalam perjanjian sewa menyewa.Selain benda bergerak dan benda tidak bergerak yang dapat dijadikan objek sewa menyewa adalah sesuatu hak yang dimiliki oleh orang yang menyewakannya.
Adapun mengenai pengertian barang atau benda (zaak) yang disebut dalam persetujuan sewa menyewa, harus dibedakan dengan pengertian benda atau barang yang terdapat pada hukum kebendaan (zaakenrecht). Sebab pengertian benda pada hukum kebendaan yakni terdapat dalam Pasal 499 KUH Perdata : “Segala barang dan hak yang dapat dijadikan objek hak milik. Hal ini berbeda dengan benda yang dimaksud dalam sewa menyewa.
Pada sewa menyewa barang yang menjadi objek sewa menyewa yakni benda yang tidak untuk dimiliki tapi hanya untuk dinikmati.Atas dasar penikmatan inilah memungkinkan terjadinya persetujuan sewa menyewa hanya untuk sebagian saja dari suatu benda.Maka penyerahan hanya bersifat meyerahkan kekuasaan belaka atas barang yang disewa itu.67Misalnya persetujuan sewa menyewa hanya untuk satu kamar dari suatu rumah.Karena penyewaan atas suatu kamar jelas dapat dipakai dan dinikmati oleh penyewa.Dengan demikian pada sewa menyewa sebahagian dari suatu benda atau barang dapat diartikan sebagai benda.
Suatu benda yang disewakan yaitu dapat berupa benda yang seutuhnya ataupun dapat berupa benda sebagian. Yang dimaksud dapat menyewa benda berupa benda seutuhnya yakni dengan menyewa sebuah mobil, menyewa seutuhnya sebuah gedung perkantoranuntuk dijadikan kantor. Sedangkan benda yang disewa berupa benda sebagian yaitu dengan menyewa sebagian dinding
disekitar gedung yang dimana di dinding gedung tersebut akan dipajangkan gambar iklan atau reklame dari suatu barang yang akan dipromosikan. Suatu objek sewa menyewa benda dapat dipersewakan kecuali benda-benda yang berada diluar perniagaan (buiten de handel), tentu tidak dapat dipersewakan.68
C. Hak dan Kewajiban bagi Para Pihak dalam Perjanjian Sewa
Menyewa
Setelah ditemukannya suatu kesepakatan dalam perjanjiansewa menyewa yang telah dilakukan para pihak maka para pihak yakni pihak yang menyewakan dan pihak penyewaakan menentukan hal-hal mengenai hak dan kewajiban yang akan dilaksanakan untuk menyepakati perjanjian yang dilakukan agar tercapai hal-hal yang diinginkan dalam perjanjian tersebut. Hak dan kewajiban dibuat dalam suatu perjanjian agar para pihak tidak saling melanggar aturan yang telah ditetapkan secara tertulis dalam suatu surat perjanjian sewa menyewa yang telah baku.
Hak Pihak yang Menyewakan.
Hak-hak yang akan diterima oleh pihak yang menyewakan adalah sebagai berikut:
a. Pihak yang menyewakan berhak atas uang sewa yang harus dibayar oleh penyewa pada waktu tertentu sesuai dengan perjanjian sewa-menyewa.69
b. Pihak yang menyewakan berhak atas pandbeslag, yaitu penyitaan yang dilakukan oleh pengadilan atas permohonan yang menyewakan seperti mengenai perabot-perabot rumah yang berada dirumah yang disewakan dalam
68M. Yahya Harahap., Loc.Cit.
69 R.M. Suryodiningrat, Perikatan-Perikatan Bersumber Perjanjian, (Bandung:
hal penyewa menunggak uang sewa rumahuntuk dilelang dalam hal penyewa tidak membayar lunas tunggakan uang sewa itu.70
c. Pihak yang menyewakan berhak meminta pembatalan perjanjian dan ganti rugi apabila :
1). Pihak penyewa mengulang sewakan barang atau benda yang disewa tersebut kepada pihak lain sedangkam hal tersebut dalam Pasal 1561 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dilarang dalam perjanjian sewa menyewa.
2). Pihak penyewa memakai barang yang disewa secara lain dari tujuan yang dimaksud sehingga mengakibatkan kerugian kepada pihak yang menyewakan yakni suatu kerusakan atau tidak dapat dipakai kembali barang atau benda yang disewakan tersebut. Hal ini diatur dalam Pasal 1561 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Kewajiban Pihak yang Menyewakan.
Pihak yang menyewakan juga mempunyai kewajiban-kewajiban yang harus dilaksanakannya dalam suatu perjanjian sewa menyewa. Menurut Pasal 1550 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata pihak yang menyewakan berkewajiban untuk :
a. Menyerahkan benda yang disewakan kepada penyewa.71
Mengenai kewajiban pertama, yakni pada saat telah terjadinya kesepakatan dalam perjanjian, barang yang disewakan harus diserahkan kepada pihak penyewa untuk dapat dinikmati.Adapun mengenai penyerahan benda pada persetujuan sewa menyewa adalah penyerahan nyata atau sering disebut
penyerahan secara deliverence.Pihak yang menyewakan harus melakukan tindakan pengosongan serta menentukan barang yang disewa.Oleh karena dalam sewa menyewa pihak yang menyewakan hanya wajib melakukan penyerahan nyata, dari padanya tidak dapat dituntut penyerahan yuridis.72 b. Memelihara benda yang disewakan sedemikian sehingga benda itu dapat
dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan.73
Dalam hal kewajiban kedua, pihak yang menyewakan wajib memelihara dan melakukan perbaikan selama perjanjian sewa menyewa masih berjalan sehingga barang yang disewa tetap dapat dipakai sesuai dengan hajat yang dikehendaki pihak penyewa; kecuali dalam hal reparasi kecil sebagaimana yang ditentukan Pasal 1551 ayat 2 KUH Perdata.Jadi selama perjanjian sewa menyewa masih berlangsung pemeliharaan dan perbaikan menjadi kewajiban pihak yang menyewakan.74Dalam hal barang yang diserahkan harus dalam keadaan baik maka jika ada cacat pada barang yang disewakan sehingga menghalangi pemakaian tersebut bahkan mengakibatkan kerugian kepada pihak penyewa maka pihak yang menyewakan harus memberikan ganti rugi sekalipun ia tidak mengetahui adanya cacat tersebut pada waktu perjanjian dibuat.Hal ini diatur dalam Pasal 1552 ayat 2 KUH Perdata.Apabila barang yang disewakan tersebut seluruh atau sebahagian besar rusak atau lenyap oleh sesuatu sebab yang tidak bisa di duga-duga maka untuk menghindari pihak yang menyewakan dari kewajiban yang terlampau berat sebagai akibat overmacht, Pasal 1553 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan : Jika barang yang disewa musnah disebabkan kecelakaan, dengan sendirinya
72 M. Yahya Harahap, Loc.Cit.
persetujuan sewa menyewa menjadi hapus menurut hukum. Jika yang musnah hanya terhadap sebahagian saja, penyewa boleh memilih meminta pengurangan harga uang sewa atau meminta pembatalan sewa menyewa.
c. Menjamin kepada penyewa kenikmatan tentram dan damai atas benda selama perjanjian sewa menyewa berlangsung.
Pada keterangan diatas, kewajiban ketiga dari pihak yang menyewakanini dapat ditegaskan bahwa jaminan bagi penyewa untuk menikmati benda yang disewanya dengan tentram dan damai adalah kewajiban pihak yang menyewakan untuk menangkis tuntutan pihak ketiga.75Kewajiban memberikan kenikmatan tentram kepada penyewa dimaksudkan sebagai kewajiban pihak yang menyewakan untuk menanggulangi tuntutan hukum dari pihak ketiga misalnya membantah hak si penyewa untuk memakai barang yang disewanya.76Kewajiban tersebut tidak meliputi pengamanan terhadap gangguan-gangguan physik. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 1556 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi :”Pihak yang menyewakan tidaklah diwajibkan menjamin si penyewa terhadap rintangan-rintangan dalam kenikmatannya yang dilakukan oleh orang-orang pihak ketiga dengan peristiwa-peristiwa tanpa memajukan sesuatu hak atas barang yang disewa, dengan tidak mengurangi hak si penyewa untuk menuntut sendiri orang itu”. Gangguan-gangguan dengan peristiwa-peristiwa itu harus ditanggulangi sendiri oleh si penyewa.77Hakekat penikmatan yang tentram ini ditentukan dalam Pasal 1552, 1554, 1557, dan 1558 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Penikmatan yang tentram ini antara lain :
1). Menanggung segala kekurangan yang merupakan cacat pada barang yang disewakan.
Oleh karena itu setiap cacat yang dapat menimbulkan gangguan pemakaian, mewajibkan pihak yang menyewakan untuk mengganti kerugian.Setiap gangguan di luar akibat overmacht dapat dianggap sebagai keadaan “wanprestasi”.78Akan tetapi sesuatu hal yang tidak dapat dianggap wanprestasi jika sesuatu hal itu hanya bersifat kekurangnikmatan, yang tidak merupakan akibat gangguan penikmatan.Apalagi jika hilangnya atau kurangnya penikmatan tadi oleh karena keadaan yang tidak terduga sebelumnya.Hal seperti ini tidak dapat dipertanggung jawabkan kepada pihak yang menyewakan.
2). Pihak yang menyewakan tidak boleh merubah bangunan dan susunan barang yang disewa selama perjanjian sewa-menyewa masih berlangsung. Larangan ini sesuai dengan azas penikmatan yang harus diberikan kepada penyewa yakni atas seluruh barang yang disewa.Oleh karena itu merubah atas sebahagian atau susunan barang yang disewa, sedikit banyak dapat menimbulkan gangguan atas penggunaan dan penikmatan barang.79
Hak Pihak Penyewa.
Selain hak dan kewajiban yang diterima dan dilaksanakan oleh pihak yang menyewakan, pihak penyewa juga memiliki hak dan kewajibannya dalam pelaksanaan perjanjian sewa menyewa.Hal-hal yang menjadi hak dari pihak penyewa yaitu :
1. Pihak penyewa berhak atas penyerahan barang dalam keadaan terpelihara sehingga barang itu dapat dipergunakan untuk keperluan yang diperlukan.80 2. Pihak penyewa berhak atas jaminan dari pihak yang menyewakan mengenai
kenikmatan tentram dan damai dan tidak adanya cacad yang merintangi pemakaian barang yang disewanya.
3. Pihak penyewa berhak mengehentikan sewa menyewa apabila barang yang disewakan tidak dapat dipergunakan oleh pihak penyewa. Hal ini diatur dalam Pasal 1555 ayat (3) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
4. Pihak penyewa diperbolehkan pada waktu mengosongkan barang yang disewa, membongkar dan membawa segala apa yang ia miliki dengan biaya sendiri telah membawa barang pada tempat sewa, asalkan pembongkaran dan pembawaan itu dilakukan dengan tidak merusakkan barang yang disewa. Hal ini diatur dalam Pasal 1567 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Kewajiban Pihak Penyewa
Sesuai dengan ketentuan Pasal 1560 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, pihak penyewa mempunyai dua kewajiban yakni :
1. Pihak penyewa diwajibkan untuk memakai barang sewaan secara sangat berhati-hati dan menurut tujuan dan maksud dari pada persetujuan sewa menyewa.81
2. Pihak penyewa berkewajiban untuk membayar uang sewa pada waktu-waktu yang ditentukan dalam persetujuan sewa menyewa.
Berdasarkan ketentuan Pasal 1561 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa “Jika si penyewa memakai barang sewa secara lain dari pada
yang dimaksud atau untuk suatu keperluan sedemikian rupa sehingga dapat menerbitkan suatu kerugian kepada pihak yang menyewakan, maka meminta pembatalan sewanya.”Misalnya suatu rumah kediaman dipakai untuk menjalankan perusahaan yang memerlukan mesin-mesin yang sangat berat dan membuat rumah tersebut kotor, maka pihak yang menyewakan berhak menuntut pembatalan persetujuan sewa-menyewa itu.
Pada kewajiban kedua pihak penyewa yaitu dengan membayar uang sewa, tidak diatur lebih lanjut oleh Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Menurut Pasal 1393 ayat (2) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan :”pembayaran uang sewa ini harus dilakukan ditempat kediaman pihak yang menyewakan, jadi harus dibawa ke tempat kediamannya, kecuali apabilapihak yang menyewakan pindah ke lain kediaman, dan dalam hal mana pembayaran uang sewa harus dilakukan pada tempat kediaman si penyewa, jadi pihak yang menyewakan harus menarik sewanya ke tempat kediamannya tersebut.
Selain itu pihak penyewa berkewajiban untuk menanggung segala kerusakan yang terjadi selama masa sewa menyewa.82Kecuali jika pihak penyewa dapat membuktikan bahwa kerusakan tersebut bukan karena kesalahannya, tetapi terjadi diluar kekuasaannya.Hal ini diatur dalam Pasal 1564 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.Kewajiban ini berhubungan dengan kewajiban pemeliharaan.Setiap kerusakan yang ditimbulkan pihak penyewa, mewajibkan pihak penyewa tersebut “membayar ganti rugi”.Atau atas reparasi kecil yang dibiarkan pihak penyewa, dapat diperbaiki langsung oleh pihak yang menyewakan atas beban tagihan rekening pihak penyewa.Akan tetapi mengenai “kebakaran”
yang memusnahkan barang yang disewa tidak dapat dipertanggung jawabkan kepada pihak penyewa.Kecuali jika dapat dibuktikan bahwa terjadinya kebakaran akibat kesalahan dan kelalaian pihak penyewa.Berarti kebakaran yang dapat dipertanggung jawabkan kepada pihak penyewa harus atas dasar “kesengajaan”, perbuatan demikian dianggap merupakan perbuatan onrechtmatigedaad atau perbuatan melanggar hukum yang dapat dipertanggung jawabkan kepada pihak penyewa.
Pihak penyewaberkewajiban melakukan reparasi kecil dan sehari-hari, seperti yang diatur dalam Pasal 1583 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang memberikan penjelasan jika tidak ada persetujuan, maka dianggap sebagai demikian pembetulan-pembetulan lemari-lemari toko, tutupan jendela, kunci-kunci dalam, kaca-kaca jendela, baik didalam maupun diluar rumah, dan segala sesuatu yang dianggap di dalamnya menurut kebiasaan setempat.83
Pihak penyewa juga berkewajibanmenyerahkan kembali barang sewa pada akhir persewaan.84Pengembalian ini dapat dilihat berdasarkan ketentuan Pasal 1562 dan 1563 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang mewajibkan pihak penyewa untuk mengembalikan barang yang disewa kepada pihak yang menyewakan sebagaimana keadaan barang itu sesuai dengan keadaan waktu diserahkan ketangan pihak penyewa. Jadi pada prinsipnya penyewa harus mengembalikan barang sebagaimana keadaan barang sewaktu diterima pihakpenyewa.85Jika barang yang disewa terdiri atas barang yang tidak bergerak, pada saat pengembalian kepada pihak yang menyewakan maka semuanya harus sudah dikosongkan.Namun apabila pihak penyewa ingin melanjutkan kembali
83 R. Subekti(1), Op.Cit., hal. 43. 84Hasim Purba,Op.Cit., hal. 86.
persewaan atas barang yang disewakan maka pihak penyewa harus melakukan perpanjangan sewa dengan persetujuan pihak yang menyewakan.
Oleh sebab itu dapat disimpulkan bahwa kewajiban dari pihak yang menyewakan merupakan hak dari pihak penyewa dan kewajiban pihak penyewa merupakan hak dari pihak yang menyewakan.
D. Risiko Dalam Peranjian Sewa Menyewa
Kata risiko berarti berkewajiban untuk memikul kerugian jika ada suatu kejadian di luar kesalahan salah satu pihak yang menimpa benda yang dimaksudkan dalam perjanjian.86Pada Pasal 1237 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa dalam suatu perjanjian mengenai pemberian suatu barang tertentu, sejak lahirnya perjanjian itu barang tersebut sudah menjadi tanggungan orang yang berhak menagih penyerahannya.Yang dimaksudkan oleh pasal tersebut ialah suatu perjanjian yang meletakkan kewajiban hanya pada suatu pihak saja.87
Persoalan tentang risiko berpokok pada terjadinya suatu peristiwa di luar kesalahan salah satu pihak.Peristiwa seperti itu dalam hukum perjanjian dengan suatu istilah hukum dinamakan “keadaan memaksa” (force majeur).88Dengan demikian maka persoalan mengenai risiko itu merupakan akhir dari persoalan tentang keadaan memaksa, suatu kejadian yang tidak disengaja dan tidak dapat diduga.
Peraturan tentang risiko dalam sewa menyewa itu tidak begitu jelas diterangkan oleh Pasal 1553 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata seperti halnya dengan peraturan tentang risiko dalam jual beli dimana kata “tanggungan” yang
86Subekti(3), Op.Cit., hal. 144. 87Ibid., hal. 144.
berarti risiko. Pasal 1553 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata hanya menyinggung kemungkinan terjadi musnahnya benda yang menjadi objek sewa menyewa karena keadaan memaksa yang mengakibatkan gugurnya perjanjian sewa menyewa demi hukum.89Berdasarkan ketentuan Pasal 1553 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa :
1. Apabila selama waktu sewa, barang yang disewakan sama sekali musnah karena suatu kejadian yang tidak disengaja maka perjanjian sewa gugur demi hukum.
2. Jika barangnya hanya sebagian musnah, si penyewa dapat memilih menurut keadaan apakah ia akan meminta pengurangan harga sewa atau akan meminta bahkan pembatalan perjanjian sewa; tetapi tidak dalam satu dari kedua hal tersebut pihak penyewa berhak atas suatu ganti rugi.
Berdasarkan ketentuan ayat (1) bahwa perjanjian sewa gugur demi hukum.Gugur demi hukum ini dapat disimpulkan bahwa masing-masing pihak sudah tidak dapat menuntut sesuatu apapun dari pihak lawannya, yang mana berarti bahwa kerugian akibat musnahnya barang yang dipersewakan dipikul sepenuhnya oleh pihak yang menyewakan.90Dan hal ini merupakan suatu peraturan risiko yang sudah setepatnya karena pada asasnya setiap pemilik barang wajib menanggung segala risiko atas barang miliknya.91
Dalam Pasal 1553 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata telah menjelaskan mengenai kemungkinan musnahnya barang yang disewa sebagai akibat suatu kejadian yang tiba-tiba tidak dapat dielakkan. Jadi apabila barang
89R.M Suryodinigrat., Loc.Cit.
90 Handri Raharjo(2), Buku Pintar Transaksi Jual Beli dan Sewa Menyewa, (Yogyakarta:
Pusataka Yustisia, 2010), hal. 26.
yang disewa musnah dalam jangka waktu masa perjanjiansewa masih berlangsung maka dapat menimbulkan masalah seperti :
1. Musnahnya seluruh barang.
Apabila dalam perjanjian sewa menyewa yang musnah adalah seluruh barang maka dengan sendirinya menurut hukum perjanjian sewa menyewa adalah gugur.Maka tidak perlu diminta pernyataan batal dan risiko kerugian dibagi dua antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa.Setelah musnahnya seluruh barang maka pihak yang menyewakan tidak lagi dapat menuntut pembayaran uang sewa atau dengan kata lain uang sewa dengan sendirinya dinyatakan gugur.92Sebaliknya dengan musnahnya seluruh barang yang disewa, pihak penyewa tidak lagi dapat menuntut penggantian barang maupun ganti rugi.Akan tetapi kemusnahan barang yang dimaksud dalam hal ini haruslah kemusnahan yang terjadi akibat peristiwa overmacht, atau kejadian yang tidak terhindarkan yaitu musnahnya bukan karena perbuatan pihak penyewa, pihak yang menyewakan, atau penyewa pihak ketiga.Kemusnahan seperti ini berada diluar jangkauan Pasal 1553 KUH Perdata. Kemusnahan akibat kesalahan seseorang yaitu berada dalam jangkauan Pasal 1566 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yakni yang membebani si pelaku atas kewajiban untuk memikul segala kerusakan dan kerugian.
2. Musnahnya sebahagian barang.
Apabila barang yang musnah hanya sebagian saja maka pihak penyewa dapat memilih :
a. Meminta pengurangan harga sewa sebanding dengan bahagian yang musnah.93
b. Menuntut pembatalan perjanjian sewa.
Untuk melihat batas kemusnahan antara keseluruhan dan sebahagian dapat ditegaskan bahwa jika barang yang musnah secara material hanya sebahagian dan akibat kemusnahan barang itu masih dapat dipakai dan dinikmati untuk bahagian yang masih tinggal, maka kemusnahan seperti itu adalah “meliputi sebahagian saja”.94Akan tetapi walaupun barang yang musnah secara materil hanya sebahagian namun kemusnahan atas sebahagian tadi telah menghilangkan kegunaan dan penikmatan atas seluruh barang, kemusnahan demikian harus dianggap “meliputi seluruh barang”.
Oleh karena barang yang disewakan musnah sama sekali, perjanjian sewa sudah tidak ada lagi atau kembali seperti keadaan semula sebelum lahirnya perjanjian sewa menyewa. Masing-masing pihak kembali dalam posisi semula sebelum sewa menyewa.Dalam hal ini, barang sewa yang hancur merupakan tanggung jawab pihak yang menyewakan selaku pemilik barang.Demikian pulaapabila ada barang-barang yang merupakan milik pihak penyewa yang turut musnah, maka barang tersebut juga menjadi tanggung jawab penyewa.95
E. Berakhirnya Sewa Menyewa
Persetujuan sewa menyewa dapat berakhir dengan sendirinya pada waktu tertentu, setelah dihentikan dengan memperhatikan suatu tenggang tertentu
93Ibid., hal. 235. 94Ibid., hal. 236.
(Opzeggingstermijn).96Meskipun sewa menyewa merupakan suatu perjanjian yang konsesnsuil, namun oleh undang-undang diadakan perbedaan antara sewa tertulis dan sewa lisan.
Berdasarkan ketentuan Pasal 1570 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa : “Jika sewa dibuat dengan tulisan maka sewa itu berakhir demi hukum apabila waktu yang ditentukan telah lampau tanpa diperlukannya sesuatu pemberhentian untuk itu.” Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak yang satu memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat, hal ini terdapat dalam ketentuan Pasal 1571 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.97Jika tidak ada pemberitahuan seperti itu, maka dianggap sewa itu diperpanjang untuk waktu yang sama.98
Apabila jangka waktu yang telah ditetapkan dalam perjanjian sewa menyewa yang dibuat secara tertulis itu telah habis, sedang pihak penyewa tetap mempergunakan barang yang disewa itu dan dibiarkan saja oleh pemilikannya maka dianggap ada perjanjian baru yang dibuat secara tidak tertulis dan akibatnya diatur oleh peraturan-peraturan yang berhubungan dengan perjanjian sewa menyewa yang dibuat secara lisan.99 Tetapi jika salah satu pihak telah memberitahukan pemutusannya kepada pihak lain, maka tidaklah dianggap ada suatu perjanjian baru.
96 Hasim Purba, Op.Cit., hal. 89. 97 Handri Raharjo(2), Op.Cit., hal. 28. 98Subekti(2), Op.Cit., hal. 94.
Ada dua hal yang perlu diketahui berkenaan dengan berakhirnya sewa menyewa yakni :100
1. Perjanjian sewa tidak sekali-kali hapus dengan meninggalnya pihak yang menyewakan maupun dengan meninggalnya pihak yang menyewa. Hal ini diatur dalam Pasal 1575 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
2. Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu sewa menyewa yang telah dibuat sebelumnya tidaklah putus kecuali apabila hal tersebut telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang dan apabila ada diperjanjikan demikian, si penyewa tidak berhak menuntut suatu ganti rugi jika tidak ada suatu janji yang tegas. Tetapi apabila janji yang demikian itu memang ada, si penyewa tidak diwajibkan mengosongkan barang yang disewa selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi.101Hal ini diatur dalam Pasal 1576 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Dengan ketentuan ini undang-undang bermaksud melindungi pihak penyewa terhadap pemilik baru, apabila barang yang sedang disewa itu dipindahkan ke lain tangan.Dengan mengingat maksud undang-undang ini maka maksud dari kata “dijual” dalam Pasal 1576 sudah lazim ditafsirkan secara luas hingga tidak terbatas pada jual beli sajatetapi meliputi perpindahan hak miliknya.102 Sebaliknya, kata “sewa” atau persewaan dalam pasal tersebut harus ditafsirkan secara sempit atau terbatas, dalam arti bahwa yang tidak diputuskan atau harus dihormati oleh pemilik baru itu hanya hak sewa saja. Sebab sangat mungkin dalam perjanjian sewa dimasukkan janji-janji untuk kepentingan pihak penyewa yang bukan hak sewa, misalnya kepada penyewa dijanjikan bahwa
100 I.G. Rai Widjaya,Op.Cit., hal. 174. 101Ibid., hal. 175.
setelah persewaan berlangsung sepuluh tahun, ia diperkenankan membeli barang yang disewanya itu dengan harga yang murah. Hak seperti ini lazim dinamakan hak opsi yang tidaklah berlaku terhadap pemilik baru apabila barang itu dijual kepada orang lain.
Demikian juga si pembeli yakni pihak yang menyewakan yang telah menjual barang yang disewakan tersebut dengan “janji membeli kembali” tidak dapat menggunakan kekuasaannya untuk memaksa pihak penyewa untuk mengosongkan barang yang disewa, sebelum ia dengan lewatnya tenggang waktu yang ditentukan untuk pembelian kembali, yakni menjadi pemilik mutlak.103
Secara umum undang-undang memberi beberapa ketentuan tentang berakhirnya sewa menyewa.Dan akibat yang paling jauh dari berakhirnya sewa menyewa adalah “pengosongan” barang yang disewa. Pada dasarnya sewa menyewa akan berakhir bila :
1. Berakhir sesuai dengan batas waktu yang ditentukan secara tertulis (Pasal 1576 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata).
Dalam perjanjian sewa menyewa yang masa berakhirnya telah ditentukan secara tertulis; sewa menyewa dengan sendirinya berakhir sesuai dengan batas waktu yang telah ditentukan para pihak.Jadi jika lama sewa menyewa sudah ditentukan dalam persetujuan secara tertulis, perjanjian sewa berakhir tepat pada saat yang telah ditetapkan.Pemutusan sewa dalam hal ini tidak perlu lagi diakhiri dengan surat lain.104
2. Sewa menyewa yang berakhir dalam waktu tertentu yang diperjanjikan secara lisan.(Pasal 1571 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata).
103 I. G. Rai Widjaya., Loc.Cit.
Dalam hal ini berakhirnya sewa tidak disudahi sesaat setelah lewatnya batas waktu yang ditentukan. Melainkan setelah adanya pemberitahuan dari salah satu pihak yang menyatakan kehendak akan mengakhiri sewa menyewa. Pemberitahuan pengakhiran sewa tersebut harus memperhatikan jangkauan waktu yang layak menurut kebiasaan setempat.Batas waktu antara penghentian dengan pengakhiran inilah yang disebut jangka waktu penghentian.Jangka waktu penghentian tidak boleh terlampau pendek.Tetapi memberi jangka waktu yang layak memungkinkan pihak penyewa mempersiapkan segala sesuatu mengatasi akibat dari pengakhiran sewa.105
3. Pengakhiran sewa menyewa; baik tertulis maupun dengan lisan yang tidak ditentukan batas waktu berakhirnya.
Dalam bentuk perjanjian sewa menyewa seperti ini, secara umum dapat disimpulkan bahwa penghentian dan berakhirnya berjalan sampai pada saat yang dianggap pantas oleh kedua belah pihak.Atau batas waktu pengehentian yang selayaknya ini berpedoman kepada kepatutan dan kebiasaan setempat.Misalnya pengakhiran sewa berjangka waktu seminggu seperti pada sewa menyewa penginapan ditempat rekreasi, dapat juga dengan jangka waktu sebulan tergantungpada pemakaian barang yang bersangkutan.Hal ini dikemukakan karena undang-undang tidak mengatur cara pengakhiran perjanjian sewa tanpa batas waktu.106
4. Ketentuan khusus pengakhiran sewa.
Berdasarkan ketentuan Pasal 1579 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menentukan bahwa : “Pihak yang menyewakan tidak boleh mengakhiri sewa
dengan menyatakan hendak memakai sendiri barang yang disewakan, kecuali jika telah diperjanjikan. Namun apabila ketentuan seperti ini tidak disebut dalam persetujuan, maka pihak yang menyewakan tidak dapat mempergunakan alasan tersebut.107
Dalam ketentuan Pasal 1575 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, perjanjian sewa menyewa tidak hapus atau tidak berhenti dengan meninggalnya salah satu pihak.Meninggalnya pihak yang menyewakan tidak menyebabkan hapusnya perjanjian sewa menyewa.Perjanjian dapat dilanjutkan oleh masing-masing ahli waris.
BAB IV
PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUANGAN TOKO (STUDI PADA
PUSAT PERBELANJAAN RAMAYANA BUANA PLAZA MEDAN)
A. Gambaran Umum Mengenai Ramayana Buana Plaza Medan
Ramayana Buana Plaza Medan merupakan salah satu cabang dari PT. Ramayana Tbk yang merupakan Ramayana pertama yang berpusat di Jakarta. PT. Ramayana Tbk ini mempunyai beberapa cabang di wilayah Sumatera Utara yakni :
1. Ramayana Jl. Sisimangaraja, Ramayana Super Center (R58), Yang merupakan Pusat dari Ramayana yang ada di wilayah Sumatera Utara.
2. Ramayana Pringgan (R62). 3. Ramayana P. Siantar (R41). 4. Ramayana Buana Plaza (R65). 5. Ramayana Binjai (R64).
Ramayana Buana Plaza ini terletak di jalan Aksara No. 2 Medan.Tepatnya pada tanggal 25 Mei 2005, menjadi hari bersejarah bagi toko ini dan tetap eksis dalam dunia peretailan yang mampu bersaing dengan toko retail lainnya.
Adapun yang menjadi kegiatan usaha di Ramayana Buana Plaza Medan ini mencakup ruang lingkup yang sangat luas yaitu mulai dari penjualan produk-produk fashion, supermarket, fast food dan bakery, produk-produk elektronik, dan zone 2000 yang telah bergerak khusus di departemen arena bermain keluarga.
perintah kepada bawahannya langsung, kemudian menerima pertanggungjawaban atas hasil kerja yang telah mereka lakukan. Dalam kegiatan pengorganisasian seluruh aspek yang ada di dalam tubuh organisasi, maka dalam hal ini Kepala Toko memberikan peranan yang lebih besar kepada Asisten Manager untuk mengambil keputusan dan kebijaksanaan demi tercapainya tujuan perusahaan yang telah ditetapkan sebelumnya, setelah itu mandate diberikan kepada Supervisor masing-masing departemen yang selanjutnya kepada Kepala Counter dan masing-masing karyawan pada departemennya masing-masing. Untuk menunjang kelancaran pelaksanaan tugas-tugasnya maka setiap bagian masing-masing memiliki uraian tugas dan wewenang serta tanggung jawab terhadap tugas-tugas pekerjaannya yang disebut dengan JobDesc, yang merupakan garisan yang harus dipenuhi oleh setiap pemegang jabatan yang dalam pelaksanaan tugas tidak boleh menyimpang dari standarisasi peraturan yang telah ditetapkan masing-masing pemegang jabatan mulai dari Kepala Toko hingga Departemen-departemen. Secara ringkas dapat diuraikan sebagai berikut :
1. Kepala Toko
a. Melakukan kebijaksanaan perusahaan yang telah ditetapkan
b. Mengatur, merencanakan dan memutuskan rancangan kerja masing-masing departemennya.
c. Mengambil keputusan dan kebijaksanaan sehubungan dengan rencana dalam mencapai tujuan perusahaan.
2. Merchandiser (MCD)
a. Mengontrol stok, Sales dari setiap event barang
c. Mempromosikan barang-barang baru serta acara produk khusus. 3. Asisten Manager Fashion
a. Mengatur kebijaksanaan perusahaan di bagian internal b. Membawahi bagian Suporting Unit
c. Mengatur Unit kerja monitor untuk mengumumkan promosi barang. 4. Asisten Manager Bazar
a. Mengontrol Center Point dan Selling Point Supermarket
b. Membuat departemen-departemen seperti Toys, Stationary, House-Hold, Foods
c. Mengontrol 300 barang masuk 5. Kepala Kasir
a. Membawahi Junior Supervisor Kasir, KPT, Kasir-Helper b. Mengkondisikan titik Kasa
c. Mengontrol pembayaran, penyetoran, dan pengelolaan uang. 6. Supervisor Administrasi
a. Mengawasi segala sesuatu kegiatan yang bersifat administrative
b. Melaksanakan pengurusan administrasi atas usaha-usaha pekerjaan di kegiatan dalam membantu serta melancarkan distribusi stok barang.
7. ADM - SDM
a. Pelatihan dan pengembangan karyawan b. Kompensasi dengan pengimputan absensi. 8. Supervisor Area
a. Membawahi per departemen di dalam toko
9. Administrasi
a. Membantu departemen
b. Departemen dalam bidang administrasi. 10.Kepala Conter
a. Mengontrol pendisplayan barang b. Center point dan selling point. 11.Departemen Gudang
a. Distribusi gudang b. Pengecekan barang.
B. Prosedur Pelaksanaan Dan Bentuk Perjanjian Sewa Menyewa
Ruangan Toko
Perjanjian sewa menyewa merupakan suatu perbuatan hukum.Dalam melaksanakan suatu perjanjian sewa menyewa terdapat para pihak yang mengikatkan diri pada perjanjian ini yaitu pihak yang menyewakan dan pihak penyewa yang dapat disebut sebagai subjek hukum.Dalam hal ini yang melakukan perjanjian sewa menyewa yakni PT. Ramayana Lestari Sentosa, Tbk sebagai pihak yang menyewakan salah satu ruangan toko yang terdapat di Ramayana Buana Plaza Medan yang merupakan cabang dari PT. Ramayana Lestari Sentosa, Tbk dan Ernawati Tarigan sebagai pihak penyewa yang melakukan penyewaan ruangan toko tersebut.Ruangan toko yang disewakan dalam perjanjian ini yakni khusus untuk ruangan toko counter handphone.
suatu perjanjian konsensualisme yang artinya perjanjian tersebut telah sah dan mengikat pada detik tercapainya “sepakat” mengenai dua unsur pokoknya yaitu barang dan harga.108
Setelah melakukan wawancara dengan pihak penyewa ruangan toko di Ramayana Buana Plaza Medan yaitu bersama Ernawati Tarigan, dapat diketahui bahwa dalam melakukan perjanjian sewa menyewa ruangan toko yang terdapat di Ramayana Buana Plaza Medanini Ernawati Tarigan selaku pihak penyewa pada awalnya terlebih dahulu datang ke Ramayana Buana Plaza Medan dan bertemu dengan Kepala Toko (Store Manager) di Ramayana Buana Plaza Medan untuk memberitahu bahwa akan melakukan penyewaan ruangan toko di lokasi tersebut untuk melaksanakan serta mengembangkan kegiatan usahanya yakni dalam bidang usaha penjualan handphone, accessories handphone, serta voucher handphone, setelah itu pihak Kepala Toko (Store Manager) bersama menemani Ernawati Tarigan sebagai pihak penyewa kepada pihak marketing dan membicarakan mengenai penyewaan ruangan toko itu, seperti mengenai lokasi ruangan toko tersebut, harga penyewaansesuai dengan peraturan yang di buat di Ramayana Lestari Sentosa, Tbk.109
Setelah Ernawati Tarigan setuju dengan peraturan-peraturan yang dibuat dalam penyewaan tersebut maka setelah itu dibuatlah surat perjanjian sewa menyewa atas persewaan ruangan toko yang terdapat di Ramayana Buana Plaza Medan tersebut sebagai bukti tertulis lalu pihak Ernawati Tarigan langsung melakukan pembayaran uang sewa dengan mentransfer biaya sewa tersebutke rekening yang telah ditentukan untuk pembayaran uang sewa. Dalam hal ini pihak
108Handri Raharjo, Buku Pintar Transaksi Jual Beli dan Sewa Menyewa, (Yogyakarta:
Pustaka Yustisia, 2010), hal. 25.
Ramayana Buana Plaza Medan bertindak aktif dalam menentukan lokasi persewaan ruangan toko counter handphone yang akan dipakai oleh Ernawati Tarigan, penentuan lokasi ruangan toko yang akan digunakan yaitu berdasarkan lokasi mana yang masih kosong maka lokasi ruangan toko yang masih kosong tersebut yang akan diberikan kepada pihak penyewa.110Lokasi ruangan toko yang disewakan yakni di Ramayana Buana Plaza Medan lantai 4 M1 dan M2.
Adapun spesifikasi dari ruangan toko yang disewakan di Ramayana Buana Plaza Medan adalah :
1. Lantai : Lantai menggunakan keramik. 2. Plafon :Menggunakan asbes.
3. Dilengkapi dengan barang-barang penunjang usaha yang dibutuhkan pihak penyewa berupa kursi, meja, lampu ruangan, lemari tempat penyimpanan barang pemilik usaha tersebut.
Namun dalam pelaksanaan kegiatan usaha penjualan handphone yang dilakukan Ernawati Tarigan ini show case yang digunakan adalah show case milik pribadi pihak penyewa, tidak ada penyewaan ataupun tidak ada disediakan show case dari pihak Ramayana.
Dalam pelaksanaan perjanjian ini dimana pihak yang satu wajib melakukan prestasi dan pihak yang lain berhak atas prestasi yang dilakukan tersebut. Pemenuhan prestasi merupakan hakikat dari suatu perikatan.Prestasi yang dimaksud yaitu sebagai suatu pelaksanaan hal-hal yang tertulis dalam suatu kontrak oleh pihak yang telah mengikatkan diri untuk itu, pelaksanaan yang mana
sesuai dengan condition sebagaimana disebutkan dalam kontrak yang bersangkutan.111
Wujud dari prestasi tersebut yaitu berupa memberikan sesuatu, berbuat sesuatu, dan tidak berbuat sesuatu.Kemudian para pihak melakukan kesepakatan dalam perjanjian sewa menyewa ruangan toko tersebut. Sebagai pihak yang menyewakan dengan ini berjanji mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak penyewa atas kenikmatan suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak penyewa disanggupi pembayarannya dan dengan ini pihak penyewa berjanji dan mengikatkan diri untuk membayar harga sewa dan menikmati dengan memakai ruangan toko counter handphone dari pihak yang menyewakan sebagaimana yang telah diuraikan dalam perjanjian sewa menyewa tersebut.
Dalam pelaksanaan perjanjian sewa menyewa ruangan toko counter handphone ini akan merumuskan suatu hak dan kewajiban yang akan diterima dan dilaksanakan oleh masing-masing pihak. Adapun yang menjadi hak-hak yang akan diterima oleh pihak yang menyewakan yaitu :
a. Pihak yang menyewakan berhak menerima uang sewa yang dibayar oleh pihak Ernawati Tarigan sebagai pihak penyewa pada waktu yang telah ditetapkan, apabila pembayaran uang sewa tidak dilakukan sesuai pada waktunya maka pihak Ramayana Lestari Sentosa, Tbk akan memutuskan kontrak secara sepihak dan berhak menyewakan lagi ruangan toko counter handphone yang ada di Ramayana Buana Plaza Medan tersebut kepada pihak lain.
b. Pihak Ramayana Lestari Sentosa, Tbk sebagai pihak yang menyewakan ruangan toko di Ramayana Buana Plaza Medan berhak untuk mengakhiri perjanjian sewa menyewa ruangan toko counter handphone apabila tidak ada pemberitahuan dari pihak Ernawati Tarigan dalam jangka waktu 14 hari dan lokasi sewa ruangan toko secara otomatis kembali menjadi milik pihak yang menyewakan.
c. Selain itu apabila pada tanggal yang telah ditentukan, pihak Ernawati Tarigan tidak juga membuka usahanya maka pihak Ramayana Lestari Sentosa, Tbk selaku pihak yang menyewakan ruangan toko counter handphone di Ramayana Buana Plaza Medan berhak membatalkan perjanjian sewa menyewa secara sepihak dan segala pembayaran yang telah dibayarkan menjadi hak dari pihak yang menyewakan serta sebagai pihak yang menyewakan Ramayana Lestari Sentosa, Tbk berhak menyewakan ruangan toko tersebut kembali kepada pihak lain, dan jika selama tiga hari berturut-turut pihak Ernawati Tarigan meninggalkan ruangan toko counter handphonenya tanpa pemberitahuan secara tertulis kepada pihak Ramayana Buana Plaza Medan maka show case beserta isinya akan menjadi milik pihak yang menyewakan.
Hal-hal yang menjadi kewajiban yang akan dilaksanakan oleh pihak yang menyewakan dalam perjanjian sewa menyewa ruangan toko yang terdapat di Ramayana Buana Plaza Medan yaitu :
dilakukan pihak penyewa di Ramayana Buana Plaza yang diserahkan dalam keadaan terpelihara.
b. Pihak yang menyewakan berkewajiban untuk menyediakan lampu penerangan dan AC sentral sesuai dengan standar yang telah ditetapkan oleh pihak Ramayana Lestari Sentosa, Tbk.
c. Serta pihak yang menyewakan berkewajiban menyediakan daya listrik (PLN atau genset) tanpa atau dengan KWH meter yang dibutuhkan oleh pihak Ernawati Tarigan sebagai penyewa (jika diperlukan dan disesuaikan dengan kondisi di lapangan) yaitu minimum sebesar 450 Watt/counter (tanpa KWH meter) untuk memberikan kenikmatan yang tentram dari ruangan yang disewakan selama berlangsungnya persewaan. Apabila pihak penyewa menggunakan penyediaan listrik dengan KWH Meter maka pihak Ernawati Tarigan akan dikenakan deposit listrik yang akan disesuaikan dengan standar gedung yang berlaku dan biaya pemakaian listrik tersebut akan ditagih setiap bulannya. Namun dalam perjanjian ini pihak Ernawati Tarigan tidak menggunakan penyediaan listrik dengan KWH Meter. Biaya pemakaian listrik tanpa KWH Meter telah disatukan dengan biaya persewaan ruangan toko yang disewa oleh Ernawati Tarigan.
Selain hak dan kewajiban yang diterima dan dilaksanakan oleh pihak yang menyewakan, pihak penyewa juga memiliki hak dan kewajibannya dalam pelaksanaan perjanjian sewa menyewa. Hal-hal yang menjadi hak dari pihak penyewa yaitu :
keadaan yang baik dan terpelihara sehingga pihak Ernawati Tarigan dapat mempergunakan ruangan tersebut untuk keperluan usahanya.
b. Selain itu pihak Ernawati Tarigan juga berhak atas kenikamatan tentram dan damai atas ruangan toko yang di sewa penyewa yakni dengan adanya penyediaan lampu penerangan dan AC sentral yang sesuai standar dan pihak yang menyewakan akan menyediakan daya listrik (PLN atau Genset) tanpa atau dengan KWH Meter apabila dibutuhkan oleh pihak Ernawati Tarigan yakni minimum sebesar 450 Watt per counter.
c. Serta pihak Ernawati Tarigan berhak untuk melakukan kegiatan usaha penjualan sebagaimana telah di sepakati dalam perjanjian tersebut bahwa pihak Ernawati Tarigan akan melakukan kegiatan usaha dengan jenis usaha penjualan handphone, accessories handphone, dan voucher handphone maka pihak Ernawati Tarigan tidak diperbolehkan untuk merubah jenis usaha tersebut karena ruangan toko yang terdapat di Ramayana Buana Plaza Medan tersebut di sewakan khusus untuk kegiatan usaha penjualan handphone.
Hal-hal yang menjadi kewajiban pihak penyewa dalam perjanjian sewa menyewa ruangan toko ini yaitu :
b. Pihak Ernawati Tarigan berkewajiban membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan dengan pembayaran uang sewa per bulan.
c. Pihak Ernawati Tarigan wajib melaksanakan operasional yang disesuaikan dengan waktu operasional yang telah ditetapkan oleh pihak Ramayana Lestari Sentosa, Tbk.
d. Dalam pemeliharaan keutuhan ruangan tersebut pihak Ernawati Tarigan diwajibkan untuk menyediakan tenaga kerja operasional termasuk tenaga kerja untuk kebersihan dan pemeliharaan peralatan kerja serta menangani dan membayar sendiri gaji dan administrasi tenaga kerja yang dipergunakan dan dalam hal ini pihak Ernawati Tarigan wajib memenuhi setiap ketentuan ketenaga kerjaan dari pihak Ramayana Lestari Sentosa, Tbk yang berlaku umum.
e. Untuk mencegah terjadinya kerusakan ataupun musnahnya barang di dalam ruangan toko yang disewa maka pihak Ernawati Tarigan wajib mengasuransikan produk dan sarana pelengkap miliknya yang ditempatkan pada lokasi ruangan toko yang disewa.
f. Pihak Ernawati Tarigan berkewajiban melaporkan secara tertulis atas kejadian-kejadian yang berkaitan langsung dengan sewa menyewa tersebut kepada Kepala Toko (Store Manager) dan atau Building Manager sesuai daerah masing-masing untuk kemudian dibuatkan Berita Acara.
oleh kedua belah pihak mengenai jenis usaha yang akan dilakukan pada ruangan toko yang disewakan. Jenis usaha yang akan dilakukan oleh pihak Ernawati Tarigan adalah berupa penjualan handphone, accessories handphone, serta voucher handphone. Yang di dalam kesepakatannya pihak Ernawati Tarigan tidak dapat menjual barang diluar daftar jenis barang yang disetujui oleh pihak Ramayana Lestari Sentosa, Tbk dan barang tersebut harus barang resmi atau sesuai dengan peraturan Pemerintah Republik Indonesia yang berlaku, dan apabila tidak sesuai dengan perjanjian maka pihak Ramayana Lestari Sentosa, Tbk akan melakukan pemutusan kontrak secara sepihak.
h. Pihak Ernawati Tarigan harus mengajukan perpanjangan melalui surat permohonan tertulis minimal empat belas hari sebelum jangka waktu berakhir untuk dilakukan pembicaraan mengenai kondisi sewa baru yang akan ditentukan kemudian apabila pihak Ernawati Tarigan ingin memperpanjang persewaan untuk periode jangka waktu berikutnya. Dan pihak Ramayana Lestari Sentosa, Tbk dapat mengakhiri perjanjian sewa menyewa ini apabila tidak ada pemberitahuan dari pihak Ernawati Tarigan dalam jangka waktu empat belas hari, maka lokasi sewa ruangan toko counter handphone yang terdapat di Ramayana Buana Plaza Medan tersebut secara otomatis kembali kepada pihak Ramayana Lestari Sentosa, Tbk.
pihak penyewa yakni akan dilakukan dengan carapembayaran dilakukan dimuka per bulan yaitu sebesar Rp. 2.200.000,00- dan dibayar 2 (dua) minggu sebelum jatuh tempo.112Yang dalam kesepakatan kedua belah pihak bahwa Ernawati Tarigan menyewa ruangan toko tersebut dimulai pada tanggal 1 Juli 2015 sampai 31 Oktober 2015, maka keseluruhan harga sewa ruangan toko pada jangka waktu tersebut adalah sebesar Rp. 8.800.000,00-/periode, termasuk PPN 10%.Pembayaran yang dilakukan Ernawati Tarigan tersebut dapat dilakukan dengan cara :
1. Bilyet Giro (BG) atas nama PT. Ramayana Lestari Sentosa, Tbk. Dalam hal ini pembayaran yang dilakukan Ernawati Tarigan dianggap lunas apabila biaya sewa menyewa ruangan toko counter handphone yang telah dibayarkan Ernawati Tarigan melalui bilyet giro tersebut telah cair.
2. Dengan cara Transfer Bank A/C No. 028 pada Bank Central Asia Jakarta atas nama PT. Ramayana Lestari Sentosa, Tbk. Dalam hal ini pembayaran biaya sewa menyewa ruangan toko counter handphone yang dibayarkan oleh Ernawati Tarigan dianggap telah lunas apabila dana dari uang sewa sudah diterima di rekening tersebut dan apabila bukti transfer telah diterima.
Pembayaran yang dilakukan Ernawati Tarigan harus dilakukan pada saat jatuh tempo.
Setelah pelunasan biaya pembayaran uang sewa dilakukan dengan menunjukkan bukti pembayaran yang dilakukan oleh Ernawati Tarigan, barulah
ruangan toko counter handphone tersebut diserahkan oleh pihak marketing di Ramayana Buana Plaza Medan kepada Ernawati Tarigan.
Bentuk perjanjian sewa menyewa yang dilakukan Ernawati Tarigan dan Ramayana Lestari Sentosa, Tbk ini dilakukan secara tertulis dalam bentuk dibawah tangan.Meskipun sewa menyewa adalah suatu perjanjian konsensual namun oleh undang-undang diadakan perbedaan antara sewa tertulis dan sewa lisan.Apabila dalam perjanjian sewa menyewa diadakan secara tertulis, maka sewa itu berakhir demi hukum (otomatis) apabila waktu yang ditentukan sudah habis, tanpa diperlukannya sesuatu pemberitahuan pemberhentian untuk itu.113Perihal mengenai sewa tertulis diatur dalam Pasal 1570 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Sebaliknya jika sewa menyewa tidak dibuat dengan tulisan (lisan) maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak yang menyewakan memberitahukan kepada si penyewa bahwa ia hendak menghentikan sewanya, pemberitahuan mana harus dilakukan dengan mengindahkan jangka waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat. Jika tidak ada pemberitahuan seperti itu, maka dianggaplah bahwa sewa itu diperpanjang untuk waktu yang sama. Perihal sewa tidak tertulis diatur dalam Pasal 1571 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Dalam hal pelaksanaan perjanjian dapat dilihat dari syarat-syarat sahnya suatu perjanjian.Berdasarkan analisis penulis bahwa pelaksanaan perjanjian sewa menyewa ruangan toko yang terdapat di Ramayana Buana Plaza Medan antara Ernawati Tarigan dengan Ramayana Lestari Sentosa, Tbk ini telah memenuhi
113 Handri Raharjo, Buku Pintar Transaksi Jual Beli dan Sewa Menyewa, (Yogyakarta:
syarat sahnya suatu perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan telah sesuai dengan ketentuan undang-undang yang berlaku dan tidak bertentangan dengan kesusilaan, serta ketertiban umum. Karena dalam perjanjian sewa menyewa ruangan toko counter handphone ini sudah terjadi kesepakatan yang dapat dilihat dengan ditandatanganinya perjanjian sewa menyewa oleh kedua belah pihak yang mengikatkan diri dalam perjanjian ini.
Selain itu pihak penyewa yaitu Ernawati Tarigan juga telah cakap hukum dan mempunyai wewenang untuk melakukan perbuatan hukum, hal ini ditandai dengan telah di tanyakan oleh penulis perihal usia pihak penyewa yakni Ernawati Tarigan yang saat ini berusia 45 tahun dan telah menikah. Yang menurut undang-undang usia seperti itu telah dikategorikan sebagai orang yang telah cakap untuk melakukan perbuatan hukum. Kecakapan ini ditandai dengan dicapainya umur 21 tahun atau telah menikah, walaupun usianya belum mencapai 21 tahun.114 Serta dalam perjanjian sewa menyewa ini juga telah ditentukan barang atau benda yang akan dipersewakan yaitu sebuah ruangan toko yang terdapat di Ramayana Buana Plaza Medan, juga adanya suatu sebab yang halal yaitu isi perjanjian yang dibuat oleh pihak yang menyewakan dan pihak penyewa tidaklah dilaksanakan berdasarkan suatu paksaan namun karena adanya kesepakatan sehingga perjanjian sewa menyewa ini tidak bertentangan dengan kepentingan umum dan kesusilaan.
Perjanjian sewa menyewa ruangan toko ini juga telah memenuhi asas-asas hukum seperti asas kebebasan berkontrak, yang dapat dilihat bahwa pihak yang menyewakan dan pihak penyewa membuat perjanjian tidaklah bertentangan dengan undang-undang.Asas itikad baik, yang dalam hal ini dapat dilihat bahwa
perjanjian yang dibuat antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa tidak bertentangan dengan kesusilaan dan kepatutan dan sesuai dengan undang-undang yang berlaku serta perjanjian yang dibuat tidak didasarkan oleh suatu paksaan dari pihak manapun.
Bentuk perjanjian sewa menyewa yang dilakukan Ernawati Tarigan dan Ramayana Lestari Sentosa, Tbk ini dilakukan secara tertulis dalam bentuk dibawah tangan.Akta dibawah tangan atau onderhands acte ini yakni akta yang dibuat tidak oleh atau tanpa perantaraan seseorang pejabat umum, melainkan dibuat dan ditandatangani sendiri oleh para pihak yang mengadakan perjanjian.115Hal ini telah sesuai dengan ketentuan undang-undang yang berlaku serta tidak bertentangan dengan kesusilaan dan ketertiban umum.Meskipun sewa menyewa adalah suatu perjanjian konsensual namun oleh undang-undang diadakan perbedaan antara sewa tertulis dan sewa lisan.Apabila dalam perjanjian sewa menyewa diadakan secara tertulis, maka sewa itu berakhir demi hukum (otomatis) apabila waktu yang ditentukan sudah habis, tanpa diperlukannya sesuatu pemberitahuan pemberhentian untuk itu.116Perihal mengenai sewa tertulis diatur dalam Pasal 1570 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Sebaliknya jika sewa menyewa tidak dibuat dengan tulisan (lisan) maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak yang menyewakan memberitahukan kepada si penyewa bahwa ia hendak menghentikan sewanya, pemberitahuan mana harus dilakukan dengan mengindahkan jangka waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat. Jika tidak ada pemberitahuan seperti itu, maka dianggaplah bahwa sewa itu diperpanjang untuk waktu yang
115 R. Soeroso,Perjanjian Di Bawah Tangan,(Jakarta: Sinar Grafika, 2010), hal. 8. 116 Handri Raharjo, Buku Pintar Transaksi Jual Beli dan Sewa Menyewa, (Yogyakarta:
sama. Perihal sewa tidak tertulis diatur dalam Pasal 1571 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Di dalam perjanjian sewa menyewa ruangan toko yang terdapat di Ramayana Buana Plaza Medan antara Ramayana Lestari Sentosa, Tbk sebagai pihak yang menyewakan dan Ernawati Tarigan sebagai pihak penyewa masih ada hal yang tidak sesuai dengan ketentuan undang-undang yang berlaku yakni dalam hal pelaksanaan kewajiban dari pihak yang menyewakan.
ketentuan Pasal 1565 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yaitu pihak penyewa tidak bertanggung jawab untuk kebakaran, kecuali jika pihak yang menyewakan membuktikan bahwa kebakaran itu disebabkan oleh kesalahan pihak penyewa.Jadi selama perjanjian sewa menyewa masih berlangsung seharusnya pemeliharaan dan perbaikan menjadi kewajiban pihak yang menyewakan namun dalam perjanjian sewa menyewa ruangan toko ini pihak penyewa yang wajib memelihara keutuhan ruangan dari kerusakan maupun bila terjadi bencana alam lainnya seperti kebakaran dengan menyediakan sarana pengamanan tempat seperti alat pemadam kebakaran.
C. Masalah Penunggakan (Terlambat Pembayaran) Uang Sewa Dalam
Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan Toko Antara Ernawati Tarigan Dengan
Ramayana Buana Plaza
Dalam perjanjian sewa menyewa ruangan toko yang berlokasi di Ramayana Buana Plaza Medan, pihak penyewa yakni Ernawati Tarigandiwajibkan untuk membayar uang sewa dari persewaan ruangan toko tersebut.Biaya sewa yang harus dibayar oleh pihak penyewa untuk setiap bulannya harus dibayar secara penuh.
Dalam hal biaya anggsuran sewa menyewa ruangan toko yang akan dibayar setiap bulannya tidak dilunasi oleh Ernawati Tarigan tepat pada waktunya maka pihak Ramayana Lestari Sentosa, Tbkakan menggunakan haknya dalam perjanjian sewa menyewa ruangan toko yang terdapat di Ramayana Buana Plaza Medan.Jika biaya pembayaran angsuran bulanan sewa menyewa ruangan toko ini melewati tanggal 31 dari bulan yang bersangkutan atau melewati waktu pembayaran terakhir yang harus dilakukan yaitu pada saat jatuh tempo, maka konsekuensi yang akan diterima oleh pihak Ernawati Tarigan selaku pihak penyewa sebagaimana dimaksudkan dalam pasal 2 ayat (2) huruf c, yakni akan dikenakan denda sebesar 1o/oo (satu per mil) perhari dari harga sewa.
Apabila pihak penyewa juga belum melakukan pembayaran biaya angsuran bulanan uang sewa ruangan toko selama dua bulan berturut-turut, maka pihak Ramayana Lestari Sentosa, Tbk akan menyampaikan pemberitahuan pembatalan perjanjian dengan disampaikan kepada pihak manager di Ramayana Buana Plaza Medan. Dimana pembatalan perjanjian akan ditetapkan pada tanggal akhir jangka waktunya.
D. Penyelesaian Perselisihan Sengketa Para Pihak Dalam Perjanjian
Sewa Menyewa Ruangan Toko
Dalam kehidupan sehari-hari terlebih didunia bisnis, pada dasarnya setiap orang yang melakukan perjanjian (kontrak) yang telah disepakati oleh para pihak tentu menghendaki segala sesuatu berjalan dengan baik, dilaksanakan secara sukarela atau dengan itikad baik tanpa adanya masalah yang timbul dalam perjanjian tersebut terlebih berupa sengketa.Akan tetapi pada kenyataannya dalam suatu perjanjian tidak memungkinkan timbulnya suatu permasalahan atau sengketa.Maka dari itu para pihak dalam suatu perjanjian perlu mempersiapkan diri untuk menghadapi masalah dan atau sengketa sehingga tetap dapat menjaga kepentingannya.Dengan mengetahui beberapa segi pentingnya penyelesaian sengketa, para pihak di harapkan akan memiliki dasar pertimbangan untuk menggunakan penyelesaian sengketa secara tepat.
Untuk mengatasi penyelesaian perselisihan sengketa yang terjadi diantara para pihak yakni dapat dilakukan melalui dua pola penyelesaian sengketa yaitu pertama penyelesaian sengketa melalui jalur pengadilan (litigasi) dan yang kedua penyelesaian sengketa melalui alternatif penyelesaian sengketa (non litigasi).
hukum.117Kelemahan utama dari penyelesaian sengketa melalui pengadilan ini adalah banyaknya kritik yang sudah melekat dalam pelaksanaan penyelesaian sengketa melalui pengadilan ini yaitu dengan melekatnya predikat sebagai mafia peradilan.
Penyelesaian sengketa melalui alternatif penyelesaian sengketa (non litigasi)yaitu lembaga penyelesaian sengketa atau beda pendapat melalui prosedur yang disepakati oleh para pihak yakni penyelesaian sengketa diluar pengadilan dengan cara konsultasi, negosiasi, mediasi, atau konsiliasi, atau penilaian ahli.118Negosiasi adalah proses konsensus yang digunakan para pihak untuk memperoleh kesepakatandi antara para pihak. Selain itu mediasi merupakan proses negosiasi pemecahan masalah dimana pihak luar yang tidak memihak bekerja sama dengan pihak yang bersengketa untuk membantu memperoleh kesepakatan perjanjian dengan memuaskan.Apabila pihak yang bersengketa tidak mampu merumuskan suatu kesepakatan dan pihak ketiga yang mengajukan usulan jalan keluar dari sengketa, proses ini disebut konsiliasi. Sengketa atau beda pendapat perdata dapat diselesaikan oleh para pihak melalui alternatif penyelesaian sengketa yang didasarkan pada itikad baik dengan mengesampingkan penyelesaian secara litigasi di Pengadilan Negeri.119
Kedua penyelesaian sengketa tersebut memiliki persamaan dan perbedaan.Dalam hal persamaan yaitu penyelesaian sengketa melalui jalur pengadilan (litigasi) dan penyelesaian sengketa melalui alternatif penyelesaian sengketa (non litigasi) yaitu keduanya sama-sama memberikan suatu pemecahan
117 Fitrotin Jamilah, Strategi Penyelesaian Sengketa Bisnis, (Jakarta: Pustaka Yustisia,
2014), hal. 111.
masalah dalam suatu kasus yang dipersengketakan.Dalam hal perbedaan yaitu dalam penyelesaian sengketa melalui jalur pengadilan (litigasi) yaitu putusan yang dihasilkan adalah mengikat bagi para pihak, sedangkan penyelesaian sengketa melalui jalur alternatif penyelesaian sengketa (non litigasi) yaitu putusan yang dihasilkan tidak mengikat para pihak yang bersengketa.Maka dengan putusan tersebut para pihak yang bersengketa dapat menolak ataupun menyetujui isi dari putusan tersebut.
Dalam hal perjanjian sewa menyewa ruangan toko yang di buat oleh PT.Ramayana Lestari Sentosa, Tbkyakni telah diatur perihal cara penyelesaian perselisihan sengketa para pihak di dalam perjanjian tersebut. Cara penyelesaian perselisihannya yaitu terdapat di dalam Pasal 7 yang mana di dalam perjanjian tersebutmenyebutkan bahwa penyelesaian perselisihan diselesaikan dengan cara musyawarah oleh kedua belah pihak dan dibuatkan secara tersendiri (adendum), apabila ada hal-hal yang belum diatur atau tidak cukup diatur di dalam perjanjian sewa menyewa ruangan toko tersebut.Apabila terjadi perbedaan pendapat atau perselisihan diantara para pihak yang berkaitan dengan perjanjian ini, maka kedua belah pihak sepakat untuk diselesaikan secara musyawarah untuk mufakat dengan jangka waktu paling lama satu bulan.Apabila perselisihan antara para pihak dalam perjanjian sewa menyewa ruangan toko ini tidak dapat diselesaikan dalam batas waktu satu bulan tersebut maka kedua belah pihak sepakat untuk menyelesaikan perselisihan sengketa antara para pihak ini melalui jalur pengadilan yaitu Pengadilan Negeri Jakarta Pusat di Jakarta.
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
Setelah membahas penjelasan serta permasalahan yang timbul di dalam skripsi ini yang menyangkut tentang perjanjian sewa menyewa ruangan toko yang terdapat di Ramayana Buana Plaza Medan yang dilakukan oleh PT. Ramayana Lestari Sentosa, Tbk selaku pihak yang menyewakan ruangan toko tersebut maka saya mengambil kesimpulan sebagai berikut :
2. ruangan toko tersebut. Mengenai bentuk perjanjian sewa menyewa ruangan toko yang terdapat di Ramayana Buana Plaza Medan ini yakni telah sesuai dengan ketentuan undang-undang dan tidak bertentangan dengan kesusilaan dan ketertiban umum yaitu dapat dibuktikan bahwa bentuk perjanjian sewa menyewa antara pihak yang menyewakan yaitu Ramayana Lestari Sentosa, Tbk dengan pihak penyewa yaitu Ernawati Tarigan dilaksanakan secara tertulis yang dibuat dalam tulisan dibawah tangan. Akan tetapi pelaksanaan perjanjian sewa menyewa ruangan toko yang berlokasi di Ramayana Buana Plaza Medan ini masih terdapat kekurangan dalamhal ketentuan kewajiban yang harus dilaksanakan oleh pihak yang meyewakan dalam substansi perjanjian sewa menyewa yang telah dibuat.
4. Cara penyelesaian perselisihan sengketa para pihak dalam perjanjian sewa menyewa ruangan toko adalah para pihak sepakat untuk diselesaikan secara musyawarah untuk mufakat dengan jangka waktu paling lama satu bulan apabila terjadi perbedaan pendapat yang berkaitan dengan perjanjian. Selain itu apabila tidak dapat diselesaikan dalam batas waktu tersebut maka para pihak sepakat untuk diselesaikan melalui jalur pengadilan.
B. Saran
Setelah membahas permasalahan yang timbul di dalam skripsi ini maka saya memiliki beberapa saran yang kiranya berguna bagi pembaca yang ingin melakukan perjanjian sewa menyewa ruangan toko. Berikut saran-saran yang hendak diketahui sebelum melakukan perjanjian sewa menyewa yaitu :
1. Pada umumnya perjanjian ini sudah memenuhi ketentuan namun masih terdapat kekurangan dalam ketentuan kewajiban yang harus dilaksanakan pihak yang menyewakan dalam substansi perjanjian sewa menyewa ruangan toko yang telah dibuat. Dalam hal ini kedudukan pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa tidak seimbang. Kewajiban dalam pemeliharaan dari kerusakan ruangan toko yang disebabkan oleh kebakaran atau bencana alam lainnya seharusnya bukanlah menjadi kewajiban seutuhnya dari pihak penyewa. Seharusnya pihak yang menyewakan ruangan toko tersebut ikut berkewajiban dengan menyediakan sarana fasilitas lainseperti alat pemadam kebakaran, tidak seutuhnya membebankan kepada pihak penyewa.
halnya berapa jumlah biaya yang harus dibayar dalam masalah penunggakan uang sewa dalam perjanjian sewa menyewa ruangan toko sebagai konsekuensi terhadap pelanggaran yang dilakukan oleh pihak penyewa apabila melakukan penunggakan (terlambat pembayaran).
