PENGELOLAAN LANSKAP PERMUKIMAN
DI BOGOR NIRWANA RESIDENCE
KOTA BOGOR, JAWA BARAT
YULIANTI
SKRIPSI
DEPARTEMEN ARSITEKTUR LANSKAP
FAKULTAS PERTANIAN
PERNYATAAN MENGENAI SKRIPSI DAN SUMBER INFORMASI
Dengan ini saya menyatakan bahwa skripsi Pengelolaan Lanskap Permukiman di Bogor Nirwana Residence, Kota Bogor, Jawa Barat adalah karya saya dengan arahan dari komisi pembimbing dan belum diajukan dalam bentuk apapun kepada perguruan tinggi manapun. Sumber informasi yang berasal atau dikutip dari karya yang diterbitkan maupun tidak diterbitkan dari penulis lain telah disebutkan dalam teks dan dicantumkan dalam Daftar Pustaka di bagian akhir skripsi ini.
Bogor, Januari 2010
Yulianti
RINGKASAN
YULIANTI. Pengelolaan Lanskap Permukiman di Bogor Nirwana Residence, Kota Bogor, Jawa Barat. (Dibimbing oleh ARIS MUNANDAR).
Kegiatan magang skripsi dilaksanakan di Bogor Nirwana Residence (BNR) di bawah pengelolaan PT. Graha Andrasentra Propertindo (PT GAP). Mahasiswa mempelajari bagaimana pengelolaan BNR menjaga integritas elemen lanskap utama yaitu form, forces, dan features. Ketiga elemen dikelola dengan menciptakan karakter khas lokal yang membedakan BNR dengan permukiman lainnya dalam penataan lahan dan ruang yang memanfaatkan view, pesawahan, menciptakan axis terhadap Gunung Salak, dan karakter lainnya. Pengelolaan yang bersifat perencanaan dan desain dilaksanakan oleh Divisi Planning dan Design. BNR dalam pengelolaan lahan mengusung konsep 40% bangunan dan 60% penghijauan. Dalam menciptakan karakter dalam ruang, BNR didesain terdiri dari ruang penerimaan, transisi, perumahan, dan komersial. Penataan ruang didukung oleh sirkulasi dan akses yang mudah serta fasilitas publik yang lengkap.
Dalam menjaga lanskap yang telah terbangun, Estate Management mengatur tenaga kerja yang terorganisasi dalam struktur yang rapi. Estate Management mendapat pemasukan keuangan dari iuran pengelolaan lingkungan (IPL) dan pengaturan perparkiran. Dana yang didapat sekitar Rp. 2 milyar per tahun seimbang dengan biaya yang dikeluarkan untuk kegiatan pemeliharaan. Peralatan dan bahan yang dibutuhkan dikelola dalam gudang dan dilakukan opnam secara rutin.
Hal yang paling penting dalam pengeloaan lanskap terbangun yaitu pemeliharaan. Kegiatan pemeliharaan berpedoman pada standar pemeliharaan yang dibuat oleh Supervisor Lanskap. Standar pemeliharaan terwujud dalam bentuk pemeliharaan fisik dan ideal. Pemeliharaan fisik meliputi kegiatan yang menjaga bentuk dan kesehatan tanaman serta satwa. Sedangkan pemeliharaan ideal antara lain redesign taman jajan hingga lanskap boulevard.
© Hak cipta milik IPB, tahun 2010 Hak cipta dilindungi
PENGELOLAAN LANSKAP PERMUKIMAN
DI BOGOR NIRWANA RESIDENCE
KOTA BOGOR, JAWA BARAT
YULIANTI
A44052163SKRIPSI
sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Pertanian pada
Departemen Arsitektur Lanskap
DEPARTEMEN ARSITEKTUR LANSKAP
FAKULTAS PERTANIAN
SKRIPSI
Judul Skripsi : Pengeloaan Lanskap Permukiman di Bogor Nirwana Residence, Kota Bogor, Jawa Barat.
Nama Mahasiswa : Yulianti
NRP : A44052163
Menyetujui, Dosen Pembimbing
Dr. Ir. Aris Munandar, MS. NIP. 19561228 198303 1 003
Mengetahui,
Ketua Departemen Arsitektur Lanskap
Dr. Ir. Siti Nurisjah, MSLA NIP. 19480912 197412 2 001
RIWAYAT HIDUP
Penulis dilahirkan di Cianjur, Provinsi Jawa Barat pada tanggal 20 Juli 1986 dari ayah Lili Asgani dan ibu Sarmah. Penulis adalah anak ketiga dari lima bersaudara.
Tahun 2005 penulis lulus dari SMA Negeri 1 Cibeber dan pada tahun yang sama lulus seleksi masuk IPB melalui Seleksi Penerimaan Mahasiswa Baru (SPMB). Penulis mengikuti tingkat persiapan bersama selama satu tahun dan pada tahun berikutnya masuk sebagai mahasiswa Departemen Arsitektur Lanskap, Fakultas Pertanian, Institut Pertanian Bogor.
PRAKATA
Assalamualaikum, wr.wb
Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Allah SWT atas segala karunia-Nya sehingga karya ilmiah ini berhasil diselesaikan. Tema yang dipilih dalam magang yang dilaksanakan sejak bulan Maret 2009 ini ialah pengelolaan lanskap dengan judul Pengelolaan Lanskap Permukiman di Bogor Nirwana Residence, Kota Bogor, Jawa Barat.
Penyelesaian skripsi ini tidak terlepas dari dukungan berbagai pihak karena itu penulis menyampaikan terima kasih kepada:
1. Dr. Ir. Aris Munandar, MS. selaku dosen pembimbing skripsi yang telah membina dan membantu dengan penuh kesabaran.
2. Ir. Marietje M Wungkar, M,Si selaku dosen pembimbing akademik yang telah memberikan motivasi dan nasehat yang sangat berarti.
3. Dr. Syartinilia, SP, M.Si dan Prof. Dr. Ir. Hadi Susilo Arifin, MS. selaku dosen penguji atas segala bantuan dan saran yang telah diberikan.
4. Bapak Akmal Arifin, Bapak Apip, Bapak Untung Panjaitan serta seluruh team Estate Management selaku pembimbing lapangan serta seluruh jajaran PT. Graha Andrasentra Propertindo yang telah memberi kesempatan penulis untuk melaksanakan magang skripsi.
5. Ismail ”Agil” Sulaeman atas dukungan, bantuan, serta do’anya.
6. Rina, Vella, Indah, dan teman-teman mahasiswa ARL 42, 43, 41, serta 44 atas dukungan selama perkuliahan.
7. Mamah, Bapak, Heni Nuraeni, Indri, Ayu, dan Roni atas semua do’a serta pengorbanannya selama ini.
Penulis menyadari bahwa hasil skripsi ini belum sempurna dan masih memiliki kekurangan. Semoga skripsi ini menjadi pedoman dan memberikan manfaat yang luas untuk pihak-pihak yang membutuhkan.
Bogor, Januari 2010
DAFTAR TABEL
No. Halaman
DAFTAR GAMBAR
No. Halaman
DAFTAR LAMPIRAN
No. Halaman
1. Rencana desain lanskap cluster Excellent ... 121 2. Rencana desain lanskap Aston Bogor Hotel dan Resort ... 124 3. Peraturan lingkungan di Bogor Nirwana Residence ... 127 4. Jenis dan lokasi tanaman di BNR... 129 5. Struktur organisasi PT GAP ... 134 6. Surat perjanjian pekerjaan ... 138 7. Rekapitulasi absensi tenaga harian... 142 8. Form daftar komplain ... 143 9. Rencana anggaran biaya desain taman bundaran ...
1
PENDAHULUAN
Latar BelakangTempat tinggal merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi. Rumah sebagai kebutuhan dasar seperti yang dikemukakan dalam teori Maslow akan terus meningkat permintaannya seiring dengan meningkatnya populasi. Kota Bogor sebagai salah satu kota satelit Jakarta mendukung kebutuhan kota terutama dalam bidang penyediaan permukiman. Hal ini dapat dilihat dari banyaknya pergerakan penduduk yang bekerja di Jakarta tapi tinggal di Kota Bogor. Sehingga menjadikan maraknya pembangunan permukiman baru di Kota Bogor.
Lanskap alami dijadikan salah satu taktik pengembang untuk mempromosikan kawasan pemukimannya. Salah satunya adalah Bogor Nirwana Residence (BNR) yang dikembangkan PT Graha Andrasentra Propertindo. BNR menawarkan lingkungan yang nyaman dan berkarakter. Kawasan ini dikelilingi pemandangan yang indah dan udara yang bersih karena lokasinya tepat berada pada kaki Gunung Salak. BNR merupakan tempat yang tepat untuk tempat tinggal, bisnis, dan santai. BNR ini memiliki konsep “simply paradiseinspired by nature” dalam perencanaannya. BNR berkomitmen untuk tetap memperhatikan kelestarian dan nuansa alami namun tetap modern. Konsep ini diaplikasikan dengan menetapkan rasio 40% untuk bangunan dan 60% berupa ruang terbuka. Dalam penerapan desainnya menjadi BNR lanskap permukiman yang lebih baik.
2
Tujuan
Tujuan umum kegiatan magang pada bidang Arsitektur Lanskap di kawasan pemukiman Bogor Nirwana Residence adalah :
1. Mempelajari bentuk pengelolaan lanskap permukiman yaitu pengelolaan lahan, menciptakan karakter dalam ruang, pengelolaan sosial, pengelolaan peralatan dan bahan, pengelolaan keuangan, dan pemeliharaan lanskap di Bogor Nirwana Residence.
2. Memahami proses dalam mengelola lanskap dimulai dari penetapan tujuan pengelolaan, membuat rencana pengelolaan, pelaksanan, sampai evaluasi. 3. Mempelajari teknis-teknis pekerjaan pada bidang pengelolaan lanskap
permukiman baik di dalam kantor maupun di lapangan. Bentuk pekerjaan di dalam kantor/studio antara lain membuat program-program pengelolaan, membuat gambar-gambar perencanaan, dan administrasi. Kemudian bentuk pekerjaan di lapangan adalah kegiatan survay lokasi, pelaksanan renovasi taman, serta teknis pemeliharaan taman seperti penyiraman, pemupukan, pengendalian hama penyakit, pengendalian gulma, pemangkasan.
4. Mempelajari sistem pengelolaan perusahaan, pengaturan anggaran biaya, dan pengaturan sumber daya manusianya.
Kegunaan
Kegunaan yang diperoleh dari kegiatan magang ini selain bermanfaat bagi nilai akademik dan keahlian juga manfaat lain yang tidak dapat diukur. Beberapa manfaat yang dirasakan mahasiswa antara lain:
1. Memperluas wawasan dan meningkatkan kemampuan di bidang arsitektur lanskap dalam menghadapi kondisi lapangan kerja yang sesungguhnya terutama mengenai pengenalan pekerjaan pengelola lanskap permukiman.
3
3. Memperoleh dan memberikan informasi mengenai teori dan teknis suatu pekerjaan yang berkaitan dengan pengelolaan lanskap.
4
TINJAUAN PUSTAKA
Lanskap Permukiman
Undang-undang Republik Indonesia No. 4 Tahun 1992 merumuskan pengertian dasar dari istilah perumahan dan permukiman. Perumahan merupakan tempat untuk menyelenggarakan kegiatan bermasyarakat dalam lingkup terbatas. Perumahan berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian untuk mengembangkan kehidupan dan penghidupan keluarga. Sedangkan permukiman merupakan wilayah yang didominasi oleh lingkungan hunian dengan fungsi utama sebagai tempat tinggal yang dilengkapi dengan prasarana, sarana lingkungan, dan tempat kerja yang memberikan pelayanan dan kesempatan kerja terbatas untuk mendukung perikehidupan dan penghidupan. Satuan lingkungan permukiman merupakan kawasan perumahan dengan luas wilayah dan jumlah penduduk yang tertentu, yang dilengkapi dengan sistem prasarana, sarana lingkungan, dan tempat kerja terbatas dan dengan penataan ruang yang terencana dan teratur sehingga memungkinkan pelayanan dan pengelolaan yang optimal. Penataan ruang dan kelengkapan prasarana dan sarana lingkungan dan sebagainya dimaksudkan agar lingkungan tersebut sehat, aman, serasi, dan teratur serta dapat berfungsi sebagaimana diharapkan.
Kastoer (1995) menjelaskan bahwa wilayah permukiman di perkotaan memiliki keteraturan bentuk secara fisik. Sebagian besar rumah menghadap secara teratur ke arah jalan yang ada dan sebagian besar terdiri dari bangunan permanen, berdinding tembok, dan dilengkapi dengan penerangan listrik. Kerangka jalannya ditata bertingkat mulai dari jalan raya, jalan penghubung, hingga jalan lingkungan atau lokal.
5
Lingkungan seperti ini dapat menunjang setiap individu yang bermukim di dalamnya untuk mengkreasikan seluruh aktivitas kehidupannya secara maksimum baik jasmani maupun rohani.
Chiara dan Koppelman (1989) menunjukkan tujuh karakter fisik yang harus diperhatikan pada kawasan permukiman agar layak dihuni yaitu (1) kondisi tanah dan lapisan tanah; (2) air tanah dan drainase; (3) bebas tidaknya dari bahaya banjir permukaan; (4) bebas tidaknya dari bahaya topografi; (5) pemenuhan pelayanan kesehatan, keamanan, pembuangan air limbah, penyediaan air bersih, pembuangan sampah, dan jaringan utilitas; (6) potensi untuk pengembangan ruang terbuka; dan (7) bebas tidaknya dari gangguan debu, asap, dan bau busuk.
Peraturan Menteri Dalam Negeri No.1 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan (RTHKP) yang menetapkan luas ideal RTHKP minimal yaitu 20% dari luas kawasan. Tujuan penetapan RTHKP bertujuan untuk (1) menjaga keserasian dan keseimbangan ekosistem lingkungan perkotaan; (2) mewujudkan kesimbangan antara lingkungan alam dan lingkungan buatan di perkotaan; (3) meningkatkan kualitas lingkungan perkotaan yang sehat, indah, bersih dan nyaman.
Pengelolaan Lanskap
6
tanaman. Keamanan tentu menjadi aspek yang sangat penting untuk menciptakan rasa aman bagi penghuni. Keamanan ini dapat didapat dari adanya pagar, cul-de-sac, tipe-tipe perumahan/apartemen, condominium, dan kesesuaian lahan. Terakhir, hal yang sangat penting dalam pengelolaan lanskap permukiman yaitu kegiatan pemeliharaan baik fisik maupun ideal dalam upaya meningkatkan kesuburan tanah.
Berdasarkan standar prinsip klasik, lanskap buatan terbentuk ketika lanskap dan objek di dalamnya dibangun oleh manusia/seniman. Contohnya adalah rumah yang terisolasi, desa, kota, dan jalur komunikasi merupakan elemen lanskap hasil kreasi manusia. Ketika pembangunan bersatu dalam kelompok baik desa maupun kota tantangan yang dihadapi dalam mengelolanya adalah permasalahan sirkulasi. Masukan, keluaran, dan aliran di dalam sistem membutuhkan pengawasan dan pengelolaan yang cermat.
Pentingnya pengelolaan lanskap untuk menjaga dan merawat areal taman dengan segala fasilitasnya tetap sesuai dengan tujuan desain dan fungsi semula. Pengeloaan lanskap berlangsung dengan membuat program pengelolaan yang terstruktur dalam organisasi, tenaga kerja, jadwal, ketersedaiaan alat dan bahan, dan pendanaan. Secara teknis, dibutuhkan personel untuk menjalankan sistem pengelolaan. Pengelolaan dapat dilaksanakan oleh keluarga, kelompok kelurga, maupun instansi yang ditunjuk. Adapun tujuan akhir dari kegiatan pengelolaan untuk menjaga agar taman/lanskap yang dikelola tetap berkelanjuan.
Menurut John dan MacKinnon (1993), evaluasi keefektifan pengelolaan harus menjadi proses sadar yang bertujuan untuk menilai kemajuan yang diarahkan untuk mencapai tujuan pengelolaan jangka pendek maupun tujuan jangka panjang. Lebih jauh lagi evaluasi keefektifan ini menjadi tahap pengenalan dalam proses pengelolaan secara manyeluruh.
Pemeliharaan Lanskap
7
elemen-elemen yang rusak atau tidak berfungsi, penyiraman tanaman, dan penyiangan gulma, pemangkasan, pemupukan, pengendalian hama dan penyakit, serta penyulaman.
8
METODOLOGI
Lokasi dan WaktuKegiatan magang ini dilaksanakan di Bogor Nirwana Residence yang terletak di Jalan Dreded-Pahlawan, Kelurahan Mulyaharja, Kecamatan Bogor Selatan, Kotamadya Bogor, Provinsi Jawa Barat.
Sumber: Bogor Nirwana Residence, dengan perubahan
Gambar 1. Peta orientasi lokasi Bogor Nirwana Residence
Kegiatan magang dilaksanakan pada bagian Estate Management tepatnya Divisi Town Maintenance Support, PT Graha Andrasentra Propertindo di bawah bimbingan Supervisor Environment dan Landscape dan staf Maintenance. Magang ini berlangsung selama 19 minggu, dimulai pada tanggal 2 Maret 2009 sampai dengan tanggal 10 Juli 2009. Selama magang mahasiswa mengikuti prosedur kerja perusahaan dengan jam kerja selama 8 jam per hari.
Metode Kerja
Metode magang untuk kegiatan pengelolaan di BNR dilakukan dengan cara:
taman-9
taman lingkungan, membuat atau mengikuti regulasi perusahaan terhadap pengunjung, serta membantu pengelolaan dan pemeliharaan ekosistem kawasan baik alami dan buatan. Sedangkan pekerjaan studio seperti membuat gambar-gambar kerja dalam desain seperti denah, perspektif, detail konstruksi, serta merencanakan anggaran biaya.
Selain itu juga mahasiswa mengikuti pekerjaan-pekerjaan dalam divisi lain seperti pada Divisi Housing mempelajari teknis konstruksi perumahan, Planning dan Design dalam membuat konsep kawasan, regu security dalam menjamin keamanan, kontraktor yang menangani pemeliharaan lingkungan, serta Customer Relation dalam memberikan pelayanan terhadap penghuni, pengunjung, dan Pemerintah Kota.
2. melakukan pengamatan dan pekerjaan langsung di lapang.
Mahasiswa dalam masa magangnya mengamati dan ikut aktif dalam pelaksanaan pekerjaan pengelolaan seperti bagaimana PT GAP menerapkan konsep dalam penataan ruang, konsep sirkulasi, pengelolaan ekologi, inventarisasi taman-taman terbangun, teknis-teknis pemeliharaan taman, serta pelaksanan program kerja yang telah dibuat di dalam kantor dan studio. Selain itu juga dilakukan wawancara kepada tenaga lapangan untuk mendapatkan data dan informasi yang dapat menambah wawasan mahasiswa.
3. melakukan studi pustaka.
Studi pustaka diperlukan untuk mendapatkan acuan dalam pelaksanaan kerja dan pembuatan laporan. Pustaka tertulis berupa dokumen yang berasal dari perusahaan seperti buku panduan penghuni, panduan security, kontrak kerja, buku panduan pengelolaan rusa dari BKPH Bogor, internet, brosur promosi perusahaan, dan sumber-sumber lain. Sebagai acuan penulisan pustaka didapat dari buku-buku literatur yang berkaitan dengan pengelolaan lanskap.
10
Tabel 1. Kegiatan magang dan alokasi waktu
Jenis Kegiatan
Kegiatan magang mencakup setiap kegiatan yang berkaitan dengan dengan pengelolaan lanskap yang berlangsung dalam perusahaan. Adapun area tinjauan adalah lokasi perumahan tahap 1 dan 2 BNR meliputi seluruh area cluster, berm dan median di sepanjang boulevard sampai pelataran The Jungle yang dipandu oleh pembimbing lapangan. Selain kegiatan lapangan, mahasiswa juga melakukan kegiatan adminstrasi untuk kegiatan perencanaan, desain, dan program-program pengelolaan di dalam kantor. Setiap kegiatan di bawah pengawasan Environment dan Landscape, Divisi Town Support.
Pengumpulan Data
11
Management. Data penunjang diperoleh melalui wawancara secara khusus dengan karyawan Divisi Planning dan Design, dan Housing. Sedangkan data sekunder didapat dari berbagai literatur yang berasal buku-buku, booklet, brosur, artikel, skripsi, dan internet. Data yang diperoleh selama magang dengan jenis, sumber, cara pengambilan, dan kegunaan data ditampilkan dalam Tabel 2.
Tabel 2. Jenis, sumber, cara pengambilan, dan kegunaan data
Jenis data Sumber Cara pengambilan Kegunaan
1. FORM, FORCESS, dan FEATURES LANSKAP
Letak kawasan BNR studi literatur Kondisi umum tapak
Luas dan batas BNR studi literatur Daya dukung tapak
Aksesibilitas BNR studi literatur Orientasi
12
KONDISI UMUM
KAWASAN BOGOR NIRWANA RESIDENCE
Luas, Letak, dan Batas Kawasan
Berdasarkan masterplan BNR sebagai kawasan permukiman dan pariwisata memiliki luas lahan sebesar 1.200 hektar. Secara administratif, BNR berdiri pada 2 kelurahan yaitu Kelurahan Mulyaharja dan Rangga Mekar, Kecamatan Bogor Selatan, Kotamadya Bogor, Provinsi Jawa Barat. BNR terletak di kaki Gunung Salak berada pada ketinggian 400 meter di atas permukaan air laut. Batas-batas fisik lokasi Bogor Nirwana Residence dan sebagai berikut:
Utara : tegalan (Kelurahan Empang)
Selatan : perumahan penduduk (Kelurahan Sukamantri dan Keluarahan Pamoyanan)
Barat : tegalan dan Sungai Cisadane (Kelurahan Mulyaharja dan kelurahan Pasirjaya)
Timur : Sungai Cipinang Gading, perumahan penduduk (Kelurahan Rangga Mekar).
BNR dilintasi oleh dua buah sungai yaitu sungai Cipinang Gading dan sungai Cisadane. Selain itu BNR memiliki view ke Gunung Salak dan Gunung Gede-Pangrango
Aksesibilitas
13
Iklim
Berdasarkan data BMG Kota Bogor tahun 2008 suhu udara rata-rata
adalah 25,5˚C. Rata-rata curah hujan tahunan adalah 4.028 mm/tahun. Kelembaban udara tertinggi terjadi sebesar 90%. Rata-rata kecepatan angin 2,5 Km/jam.
Geologi dan Jenis Tanah
Berdasarkan analisis Service Laboratory Seameo Biotrop tanah dikawasan BNR tergolong tanah latosol cokelat yang berasal dari abu vulkanik. Jenis tanah tersebut memiliki sifat tanah subur dan bertekstur remah. Kawasannya memiliki topografi datar hingga curam. Kawasan perumahan dan komersial memiliki topografi datar sedangkan area landai hingga curam menjadi kawasan penghiijauan. Lokasi BNR yang berada di kaki Gunung Salak memberikan corak bagi lanskapnya berupa batuan yang sangat banyak baik pada permukaan, di dalam tanah maupun di sungai yang melintasi BNR. Batuan tersebut berasal dari letusan Gunung Salak yang meningkatkan kandungan batu pada kawasan BNR.
Vegetasi dan Satwa
Tanaman yang ada di kawasan Bogor Nirwana Residence terdiri dari jenis pohon, perdu, semak, herba, dan rumput. Tanaman-tanaman yang ada dapat dikategorikan dalam dua jenis yaitu vegetasi eksisting dan introduksi. Vegetasi eksisiting yaitu vegetasi yang telah ada sebelum pengembangan. Vegetasi ini berada pada wilayah yang belum dikembangkan oleh perusahaan. Biasanya masih berupa tegalan, kebun campuran, sawah, pekarangan, atau tempat yang jarang disentuh manusia seperti bantaran sungai. Sedangkan vegetasi intoduksi yaitu vegetasi yang ditambahkan dan merubah vegetasi lokal. Vegetasi introduksi ini adalah tanaman yang memiliki estetika dan fungsi dalam kawasan. Biasanya tanaman introduksi yang dipilih adalah jenis-jenis yang sedang populer seperti tabebuia (Tabebuia sp.), hanjuang (Cordyline terminalis), kemboja (Plumeria rubra), rumput gajah (Axonophus compressus), dan lain sebagainya.
14
pada ekosistem air terdapat beberapa jenis ikan yang ada di danau dan air mancur. Untuk jenis ikan yang dijumpai antara lain ikan mas, bawal, lele, nila, ikan seribu, sepat. Kemudian terdapat ikan yang dipelihara oleh perusahaan yaitu ikan Koi di kolam kantor Marketing dan berbagai jenis ikan yang berada di dalam akuarium di wahana air Jungle.
Kondisi Sosial Tapak
BNR dihuni oleh warga dengan tingkat ekonomi menengah ke atas. Jumlah penghuni sampai Juli 2009 tercatat 697 kepala keluarga. Pelayanan perusahaan terhadap kepuasan penghuni diakomodasi oleh Customer Relation (CR) yang melayani berbagai komplain warga baik dalam hal kondisi lingkungan dan bangunan. Selain itu CR secara rutin mengadakan berbagai acara sosial bagi penghuni seperti kegiatan oleh raga atau perayaan hari besar.
15
PENGELOLAAN DAN RENCANA PENGELOLAAN
LANSKAP PERMUKIMAN BOGOR NIRWANA RESIDENCE
Menurut Lyle (1985), aktivitas yang paling dasar dalam pengeloaan lingkungan adalah pengamatan secara terstruktur dan berkala terhadap lingkungan. Berdasarkan informasi yang didapat selanjutnya dilakukan monitoring. Pengelolaan selalu melibatkan redesign secara berkala, umpan balik yang membentuk simpul menjadi hubungan yang kritis dan permanen antara pengeloaan dan desain (Gambar 2). Tanpa pengelolaan yang dimasukan dalam perhitungan, desain terpisah dengan kenyataan. Sedangkan pengelolaan tanpa desain tidak memiliki pandangan kemungkinan masa depan.
Sumber: Lyle (1985)
Gambar 2. Hubungan antara pengelolaan dengan desain
16
dan daur ulangnya, dan kesehatan tanaman. Keamanan tentu menjadi aspek yang sangat penting untuk menciptakan rasa aman bagi penghuni. Keamanan ini didapat dari adanya pagar, cul-de-sac, tipe-tipe perumahan/apartemen, condominium, dan kesesuaian lahan. Terakhir, hal yang sangat penting dalam pengelolaan lanskap permukiman yaitu kegiatan pemeliharaan baik fisik maupun ideal dalam upaya menjaga bentuk sesuai dengan desain semula.
Menurut Arifin (2005), terdapat empat tahapan dalam proses pengelolaan : 1. menetapkan tujuan pegelolaan,
2. merencanakan bentuk pelaksanaan, 3. pelaksanaan,
4. pemantauan pelaksanaan dan perencanaan kembali.
Penetapan tujuan merupakan langkah pertama yang paling penting bagi pengelola dalam mengarahkan pemeliharaan berada dalam jalur yang benar. Tujuan dalam membuat sebuah karya lanskap sangat banyak dan beragam sedangkan taman dan ruang terbuka biasanya memiliki satu tujuan. Biasanya pengelolaan dibuat untuk kenyamanan dan menyediakan:
1. tempat yang menyenangkan, 2. tabir atau naungan,
3. konservasi alam,
4. keahlian dalam hortikultur,
5. ruang untuk kegiatan olah raga dan rekreasi, 6. kreasi kerja pada waktu luang.
Beberapa dari tujuan tersebut akan berubah dari rancangan semula mulai dari pertama taman tersebut terbentuk. Kapanpun program pemeliharaan dibuat harusnya sesuai dengan kegunaan dan fungsi dari lanskap.
Sejarah dan Pengembangan Bogor Nirwana Residence
17
PT Aliyah Panca Ha Fat diakuisisi oleh PT Sanggraha Pelita Sentosa. Kemudian sesuai dengan akta-akta jual beli No 132, No. 133, dan No. 134 tanggal 30 Mei 1997 seluruh saham dan Asset PT Sanggraha Pelita Sentosa diambil alih oleh PT Graha Andrasentra Propertindo yang merupakan anak perusahaan PT Bakrieland Development Tbk dengan kepemilikan saham 99,4%. Permukiman Bogor Nirwana Residence yang sebelumnya bernama Graha Bogor Indah berada dalam pengembangan PT Graha Andrasentra Propertindo.
Pada masa pengembangan oleh PT Aliyah Panca Ha Fat dibangun pengembangan tahap 1 seluas 30 hektar yang seluruhnya berupa perumahan. Selanjutnya pada pengembangan oleh PT Graha Andrasentra Propertindo mulai berkembang menjadi kawasan permukiman berskala kota yang menyediakan fasilitas-fasilitas pendukung perumahan. Fasilitas-fasilitas tersebut adalah sarana rekreasi, sarana hiburan, area komersial, hotel, dan villa. Saat ini, pembangunan fasilitas selesai dan sudah beroperasi sesuai dengan target pembangunan. Beberapa kawasan masih dalam tahap pembangunan seperti hotel, pengembangan waterpark, dan pembangunan cluster baru.
Pengelolaan Lahan
Kawasan BNR sebelumya merupakan pesawahan dengan kondisi tanah dan kemiringan yang sesuai untuk kegiatan pertanian. Pemerintah Kota mengijinkan PT GAP mengembangkannya menjadi kawasan permukiman sehingga terjadi alih fungsi lahan secara besar-besaran. Lahan yang relatif sudah terbentuk sehingga tidak banyak mengalterasi lahan secara signifikan. Adapun kebijakan dalam mengelola lahan yaitu lahan sawah yang relatif datar diperuntukkan sebagai kawasan perumahan sedangkan lahan yang relatif miring hingga terjal dikelola menjadi area penghijauan dan taman-taman publik.
18
Tabel 3. Tata guna lahan di BNR
Area Luas (ribu m2) Persentase (%)
Kavling rumah 149,1 58,2
Prasarana jalan dan saluran 69,3 27,1
Fasum dan fasos 37,2 14,7
Total luas kawasan tahap 1 255,6 100,0
Kavling rumah 280,4 40,4
Prasarana jalan dan saluran 170,4 24,5
Fasum dan fasos 90,7 13,1
Total luas kawasan tahap 2 694,6 100,0
Sumber: Bogor Nirwana Residence
Berdasarkan tabel di atas, BNR mengklaim 60% area hijau adalah fasilitas selain bangunan rumah. Termasuk di dalamnya prasarana jalan dan saluran, fasilitas umum dan sosial, area komersial, dan area pengembangan. Hal tersebut tidak bisa dibenarkan karena area hijau atau ruang terbuka hijau (RTH) harus terbebas dari perkerasan. Sehingga komposisi yang ada di dalam tabel tidak bisa dijadikan pedoman.
19
Pengelolaan tanah
Tapak dilintasi oleh Sungai Cisadane dan Sungai Cipinang Gading. Secara umum, sungai yang melewati kawasan BNR masih alami. Keduanya memiliki sempadan yang terjal, berlembah, dan sinusitas (kelokan sungai) tinggi sehingga masih dikategorikan sungai dengan nilai ekologi sangat kuat. Sinusitas tinggi mengakibatkan aliran sungai menempuh jarak yang lebih jauh dan tidak langsung hanyut ke hilir. Saat ini sempadan sungai masih terjaga dan menjadi area penghijauan dengan sinusitas sungai masih dipertahankan seperti pada awalnya. Hal ini menjadikan Sungai Cisadane dan Cipinang Gading rentan mengalami erosi dan longsor. Hal tersebut juga diperkuat dengan sifat tanah latosol cokelat yang remah, menjadikan kawasan BNR sering mengalami erosi hingga longsor terutama pada sempadan sungai. Dalam menjaga form yang telah dibentuk tanah dikelola dengan terrasering, embankment pada bahu-bahu jalan, retaining wall, dan bio-engineering pada sempadan sungai. Peta lokasi dan cara penanggulangannya dapat dilihat pada Gambar 3.
21
Pada bulan Maret 2009 terjadi longsor pada dua titik sempadan sungai tepatnya dekat dengan jembatan sebelum memasuki kawasan BNR dan taman penghijauan cluster Panorama. Longsor terjadi akibat tumbangnya salah satu pohon mengakibatkan longsoran yang cukup besar. Adapun tindakan pengelolaan yang dilakukan adalah dengan membuat penahan yang terbuat dari tumpukan pasir dalam karung. Penanganan dengan sistem ini bersifat semi permanen dan perlu perbaikan pada masa yang akan datang. Hal yang masih bisa dijadikan
solusi antara lain dengan “bio-engineering” yaitu suatu teknik merekayasa lingkungan dengan bantuan mahluk hidup yaitu tanaman. Teknik ini dapat diterapkan yaitu dengan cara memasukan elemen tanaman yang dapat mengikat tanah dengan sangat kuat sehingga dapat mengurangi atau menghilangkan potensi erosi dan longsor.
Meskipun secara teori memang baiknya tidak ada pembangunan pada sempadan sungai, namun terdapat potensi untuk menciptakan area yang lebih bernilai dari kondisi saat ini. Lokasi yang memiliki potensi untuk dikembangkan yaitu sempadan yang berada di belakang marketing office yang masih berupa open lawn. Pada area tersebut sangat tepat untuk area foodcourt atau area relaksasi pada saat waktu istirahat. Daerah penghijauan ini masih cukup luas dan potensi alam berupa aliran dan suara air yang relatif belum terpolusi oleh pencemaran sehingga belum terlihat maupun tercium bahan-bahan pencemar. Potensi ini tidak akan ditemukan pada kawasan lain terutama Kota Tanggerang dan Jakarta yang air sungainya sudah tidak layak untuk dinikmati. Jika fasilitas tersebut dapat dibangun, pengunjung ataupun karyawan akan mendapatkan kenyamanan pada tempat tersebut karena lingkungan disekitar kawasan masih terasa sejuk dan tenang. Selain itu pengunjung dapat menikmati panorama alam yang menyenangkan dengan suara air yang menenangkan.
Pengelolaan air
22
terdapat di kawasan BNR berupa sungai dan danau. Air hujan yang jatuh dipermukaan tanah sebagian terserap oleh tanah dan mengalir menjadi air tanah sedangkan air berlebih dialirkan melalui saluran drainase berupa parit-parit yang terdapat pada seluruh kawasan. Secara sistematik, air berasal dari arah Selatan yang letaknya lebih tinggi kemudian mengalir ke arah Utara. Air dari saluran yang terletak di perumahan berkumpul pada saluran utama yang letaknya sejajar dengan jalan utama. Sebagian air yang mengalir pada saluran dimanfaatkan untuk penyiraman tanaman dan pengadukan bahan bangunan, dialirkan pada danau cluster Tirta Nirwana, danau taman jajan, dan kolam minum rusa. Pada akhirnya air tersebut masuk ke dalam aliran sungai. Secara umum, air yang mengalir pada saluran masih baik. Meskipun belum didapatkan hasil evaluasi kualitas airnya, namun dari ciri fisik air yaitu air berwarna jernih, tidak berbau, dan tidak mengandung bahan sampah untuk sementara dapat diasumsikan air tersebut layak dimanfaatkan untuk penggunaan yang telah disebutkan.
Menurut Arsyad (2006), tingkat kesesuaian air untuk dipergunakan bagi pemenuhan kebutuhan manusia seperti mengairi tanaman, minuman ternak, minum, mandi, mencuci, dan sebagainya ditentukan oleh kandungan sedimen tersuspensi dan bahan kimia yang terlarut di dalam air tersebut. Sifat air yang sesuai untuk kebutuhan irigasi yaitu (1) konsentrasi total garam terlarut, (2) perbandingan natrium terhadap kation lainnya, (3) konsentrasi unsur-unsur secara potensial yang merupakan racun bagi tanaman, (4) konsentrasi bikarbonat sehubungan dengan konsentrasi kalsium dan magnesium.
23
flokulasi/koagulasi, sedimentasi, filtrasi, dan klorinasi. Dengan memanfaatkan dari air Sungai Angke, BSD mendapatkan air yang cukup. Sedangkan air yang berasal dari PDAM hanya untuk memenuhi kekurangannya saja. Dengan terpenuhinya kebutuhan oleh pengelola sendiri BSD dapat dikatakan telah mampu menjadi kota mandiri.
Bagi BNR, WTP masih dalam tahap perencanaan baiknya segera direalisasikan. Jika dibandingkan dengan BSD, sistem tersebut lebih menguntungkan bagi BNR karena kondisi air sungainya jauh lebih bersih dibandingkan Sungai Angke yang dipakai oleh BSD. Sehingga diasumsikan biaya untuk penjernihan air akan lebih rendah. Selain itu juga keuntungannya akan mengurangi permintaan air kepada pemerintah daerah untuk memasok air bagi BNR.
Pengelolaan batuan
Lokasi BNR yang berada di kaki Gunung Salak memberikan corak bagi lanskapnya berupa batuan yang sangat banyak baik pada permukaan dan di dalam tanah maupun di sungai yang melintasi BNR. Batuan tersebut berasal dari letusan Gunung Salak yang meningkatkan kandungan batu pada kawasan BNR. Hal ini menjadi potensi yang dapat dimanfaatkan oleh pengelola seperti oleh pemborong pekejaan bangunan untuk bahan bangunan. Pemborong mendapatkan keuntungan dengan berkurangnya biaya pembelian batu dalam membangun.
24
Gambar 4. Desain yang memanfaatkan batu
Pengelolaan Ruang
BNR mengusung tema “Simply paradise inspired by nature” yaitu sebuah konsep untuk menyediakan lingkungan yang asri dan nyaman dengan view Gunung Salak dan Gede-Pangrango. Kawasan ditata menjadi ruang penerimaan, ruang transisi, area perumahan dan area komesial sebagai ruang utama serta didukung dengan menyediakan fasilitas-fasilitas pendukung perumahan (Gambar 5).
Ruang Penerimaan
Ruang penerimaan yaitu area yang berfungsi sebagai ruang penyambutan para pengguna yang akan memasuki kawasan. Area penerimaan BNR terletak pada Jalan Dreded sejauh 200 m dari jalan Pahlawan. Area ini ditandai dengan adanya sculpture berupa taman bundaran yang bertuliskan “BNR” sebagai signage. Taman tersebut didesain menjadi unik dengan siluet rusa sebagai ikon BNR dan bangunan pergola yang cukup monumental mengelilingi taman bundaran. Signage tersebut memberi kesan ketika memasuki BNR (Gambar 6).
26
Ruang Transisi
Ruang transisi yaitu ruang yang memberi jeda sehingga terjadi kesan berbeda terhadap ruang. Ruang tersebut berupa area yang penggunaan ruangnya tidak sebanyak ruang utama. Area transisi yang terasa di BNR yaitu berupa jalur jalan (paths) sepanjang 625 m sebelum memasuki kawasan utama BNR. Area ini ditandai dengan kondisi lanskap yang didominasi oleh vegetasi dan sedikit hard material dibandingkan dengan ruang utama yang didominasi bangunan. Pada sepanjang jalur tersebut terdapat tegakan pohon pinus (Pinus merkusii) yang membentuk dinding. Selain itu terdapat pula barisan pohon palem raja (Roystonea regia) yang berkesan mengarahkan pengguna untuk memasuki area utama BNR. Karakter lainnya tidak ditemui pula fasilitas umum maupun bangunan fungsional karena aktivitas pada ruang ini relatif kecil atau tidak ada sama sekali. Hard material yang ada hanya billboard yang menjelaskan fasilitas-fasilitas yang ada di BNR dan umbul-umbul promosi produk.
Gambar 7. Area transisi berupa jalur (kiri) dan pos jaga (kanan)
Ruang Utama
27
Area Perumahan
Bogor Nirwana Residence merupakan kawasan permukiman dengan konsep minimalis dan modern. Perumahan terbagi menjadi dua area yaitu perumahan tahap 1 dan tahap 2. Perumahan tahap 1 yaitu perumahan yang dibangun pengembang sebelum dibeli PT GAP. Sedangkan perumahan tahap 2 yaitu perumahan yang dibangun oleh PT GAP. Total jumlah kavling sebanyak 1.444 pada lahan seluas 429.498,22 m². Pada perumahan tahap 2 terbagi dalam tujuh kelompok cluster yakni Bukit Nirwana, Bayu Nirwana, Tirta Nirwana, Padma Nirwana, dan Arga Nirwana. Kawasan ini masih dalam pembangunan cluster baru yaitu Cendana, Harmoni, dan cluster Excellent.
Jenis perumahan yang dikembangkan di BNR adalah sebagai berikut: a. Tipe regular
Bangunan rumah tipe regular yaitu rumah yang memiliki bentuk dan ukuran yang standar. Tipe rumah ini yang paling banyak ditawarkan pada konsumen baik kelas menengah maupun bagi kelas atas.
b. Tipe irregular
Bangunan rumah tipe irregular yaitu rumah yang memiliki bentuk yang kurang teratur namun berada dalam barisan rumah teratur. Rumah ini biasanya berada pada sudut-sudut blok. Tipe ini jumlahnya lebih sedikit dibandingkan tipe regular dan mempunyai desain yang berbeda.
c. Tipe hoek
Bangunan rumah tipe hoek yaitu rumah yang bentuknya tidak beraturan dan letaknya berada pada ujung blok atau persimpangan jalan. Ukuran rumah tipe ini bermacam-macam sehingga menjadi tipe rumah dengan desain yang khusus.
Secara keseluruhan bangunan yang ditampilkan adalah bertema minimalis dan modern. Perbedaan dari masing-masing cluster adalah bentuk, model bangunan, pola paving, pola taman lingkungan, dan penciri lain. Jenis permukiman yang dikembangkan di BNR adalah sebagai berikut:
1. Lanskap Perumahan Tahap 1
28
Lahan yang terpakai untuk bangunan rumah seluas 149.137,91 m2 atau 58% dari total lahan. Keunikan dari perumahan tahap 1 yaitu bentuk bangunannya yang cukup khas mencirikan perumahan warga keturunan Arab. Hal ini dikarenakan sejarah kawasan merupakan teritori warga Arab. Rincian tipe bangunan yaitu:
1. Tipe 350/800 sebanyak 7 unit 2. Tipe 260/450 sebanyak 116 unit 3. Tipe 200/240 sebanyak 152 unit 4. Tipe 145/180 sebanyak 123 unit
Sebagai permahan yang terpadu, pada mulanya perumahan direncanakan memiliki bangunan fasilitas sosial seperti 2 unit Taman kanak-kanak, 1 unit Sekolah Dasar, 1 masjid lingkungan, 2 unit tempat pembuangan sampah sementara, dan area komersial. Namun, semua fasilitas yang direncanakan tidak terlaksana dan semua ruang menjadi area penghijauan. Fasilitas-fasilitas tersebut menjadi pendukung dalam lingkungan perumahan. Setelah bergabung dengan BNR, kebutuhan fasilitas tersebut kembali direncanakan dan direalisasikan oleh PT GAP.
Bentuk ruang terbuka di perumahan Tahap 1 berupa taman lingkungan dan penghijauan. Sebagian besar taman tidak diperuntukkan bagi penggunaan aktif melainkan hanya taman-taman yang bernilai estetika dan menjaga kondisi lingkungan. Taman-taman banyak terdapat di sempadan sungai untuk menjaga agar tidak terjadi longsor. Vegetasi yang dominan pada lanskap tahap 1 pada mulanya yaitu jenis Angsana (Pterocarpus indicus). Namun, karena usia yang sudah terlalu tua telah ditebang. Jenis yang dominan saat ini yaitu pohon Palm putri (Veitchia merrilii) yang ditanam pada median jalan. Sedangkan jenis-jenis yang dipakai untuk pencegah erosi antara lain pinus (Pinus merkusii). Semua rumah memiliki taman rumah dengan desain yang berbeda.
29
multiplex) pada area yang bersekatan dengan wilayah perumahan. Sedangkan pada area penghijauan jenis tanaman yang dipakai dari jenis dadap merah (Erithrina cristagali) dan sengon (Samanea saman). Sketsa lingkungan perumahan tahap 1 dapat dilihat pada Gambar 8.
2. Lanskap Bayu Nirwana
. Cluster Bayu Nirwana merupakan cluster pertama dibangun dan dipasarkan. Bayu Nirwana merupakan cluster dengan tingkat kepadatan sedang. Jumlah hunian sebanyak 143 rumah pada luas keseluruhan 41.837 m² semua kavling telah terbangun dan terjual. Rincian tipe bangunan yaitu:
1. Kavling khusus rumah Bali, 1 unit
2. Salak , 3 unit dengan tipe rumah 80/120 m² 3. Gede A, 5 unit dengan tipe rumah 100/150 m² 4. Gede B, 88 unit dengan tipe rumah 100/180 m² 5. Ceremai, 37 unit dengan tipe rumah 210/240 m² 6. Pangrango, 9 unit dengan tipe rumah 290/450 m²
Semua cluster yang dibangun pada tahap dua selalu mempunyai signage di depannya. Pada cluster Bayu Nirwana, tulisannya menggunakan bahan alumunium dengan latar marmer. Signage tersebut menjadi penciri masing-masing cluster. Bagian perumahan yang khas dari cluster Bayu Nirwana yaitu pada sisi kiri dan kanan gerbang masuk di taman pohon flamboyan (Delonix regia) sehingga menimbulkan kesan tersendiri. Pada gerbang tersebut juga terdapat area refleksi berupa jalan yang menggunakan material batu gico yang cocok untuk akupuntur.
32
3. Lanskap Panorama Nirwana
Panorama Nirwana merupakan cluster yang masih dalam tahap pembangunan. Jumlah hunian sebanyak 72 unit dengan luas luas 18.293,18 m² dengan tingkat kepadatan sedang. Sebanyak 10 unit belum terbangun. Tipe-tipe rumah yang ditawarkan yaitu:
1. Tipe A, Hoek16 unit 2. Tipe B, Badan 56 unit
Desain perumahan yaitu minimalis dengan nuansa warna abu-abu. Pada cluster Panorama dominan menggunakan kaca sehingga memiliki kesan yang modern dan terbuka. Pada area gerbang dicirikan bangunan pos security yang menampilkan gaya artistik dan dikelilingi oleh taman kantong yang menarik. Adapun vegetasi yang dominan yaitu ketapang kencana (Bucida molineti) dan bougenvil (Bougainvillea spectabilis).
Pada kawasan ini terdapat taman-taman yang berguna sebagai jogging track dengan atraksi tanaman bougenvil. Pada taman ini juga terdapat bangku-bangku taman namun ukurannya tidak ergonomis sehingga kurang nyaman dipakai. Bangku tersebut dinaungi shelter yang dirambati tanaman mandevilla (Mandevilla sp.) dan alamanda (Alamanda cattartica). Sebagai unsur penyemarak juga terdapat air mancur dan kolam hias. Selain itu, cluster Panorama berbatasan langsung dengan sungai memiliki area penghijauan berbentuk terassering sebagai area buffer. Kondisi lingkungan cluster Panorama Nirwana ditunjukkan pada Gambar 10.
4. Lanskap Bukit Nirwana
Cluster Bukit Nirwana merupakan perumahan terbanyak dan terluas. Cluster ini terbagi menjadi dua cluster yaitu Bukit Nirwana 1 dan Buit Nirwana 2. Pada Bukit Nirwana 1, rumah berjumlah 235 unit dengan luas 48.086,83 m² dan semua telah terbangun. Sedangkan pada cluster Nukit Nirwana 2, rumah yang dibangun sebanyak 159 unit dengan luas lahan 27.231,20 m².
