Universitas Sumatera Utara Fakultas Ekonomi
Medan
ANALISIS DETERMINAN YANG MEMPENGARUHI PERMINTAAN RUMAH MEWAH DI KOTA MEDAN
(STUDI KASUS PT. IRA WIDYA UTAMA) SKRIPSI
Diajukan Oleh: MARISA NOVIANA
050501057
EKONOMI PEMBANGUNAN
Guna Memenuhi Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi
MEDAN
Assalamu’alaikum wr. wb.
Segala puja dan puji bagi ALLAH SWT yang telah memberikan segala
limpahan rahmat, hidayah, dan karunia-Nya kepada kita semua, serta salam selalu
tercurahkan kepada junjungan Nabi Besar Muhammad saw beserta keluarga, sahabat
dan pengikutnya hingga akhir zaman.
Alhamdulillah, akhirnya penulis berhasil menyelesaikan skripsi ini dengan
judul “Analisis Determinan Yang Mempengaruhi Permintaan Rumah Mewah di Kota
Medan (1988-2008)”, yang merupakan salah satu syarat untuk mencapai gelar
Sarjana Strata-1 Jurusan Ekonomi Pembangunan pada Fakultas Ekonomi Universitas
Sumatera Utara.
Penulis menyampikan rasa terima kasih sedalam-dalamya kepada kedua orang
tua yang tercinta, yaitu: Bapak Subari Atmo dan Ibu Yarnis Tanjung yang selalu
memberikan dorongan semangat dan mengiringi setiap langkahku dengan doa serta
nasehat yang tiada henti-hentinya dan kasih sayangnya agar penulis dapat
menyelesaikan skripsi ini. Tidak lupa juga penulis ucapkan terima kasih kepada
kakak tercinta Eka Sari Darawita dan adik tersayang Ridho Nugraha yang selalu
Penulis sadar bahwa dalam pembuatan skripsi ini masih banyak kekurangan
dalam penulisan skripsi ini karena keterbatasan kemampuan dan pengetahuan oleh
karena itu banyak mendapat bantuan, dukungan dan bimbingan dari berbagai pihak,
untuk itu dengan rasa ikhlas serta tulus, penulis mengucapkan terima kasih kepada:
1. ALLAH SWT atas segala limpahan Rahmat dan Karunianya, AMIN.
2. Bapak Prof Dr dr Syahril Pasaribu DTM & H.MSc (CTM) SpA (K) selaku
Rektor YUniversitas Sumatera Utara.
3. Bapak Drs, Jhon Tafbu Ritonga, M.Ec selaku Dekan Fakultas Ekonomi
Universitas Sumatera Utara.
4. Bapak Wahyu Ario Pratama, SE, M.Ec selaku Ketua Departemen Ekonomi
Pembangunan Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara.
5. Bapak Kasyful Mahalli, SE, Msi selaku Dosen Pembimbing yang telah
memberikan saran serta bimbingan dan petunjuk bagi penulis dalam
menyelesaikan skripsi.
6. Bapak Drs.Rahmad Sumanjaya Hasibuan, Msi selaku Dosen Penguji I.
7. Bapak Syarief Fauzi, SE, M.Acc, Ak selaku Dosen Penguji II.
8. Seluruh Bapak/Ibu dosen Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara,
khususnya dosen Departemen Ekonomi Pembangunan yang telah mendidik
penulis selama diperkuliahan serta seluruh staff/pegawai Fakultas Ekonomi
9. Seluruh staff pegawai REI, Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik dan PT. Ira
Widya Utama di Kota Medan yang telah banyak membantu penulis dalam
memberikan data yang berhubungan dengan skripsi ini.
10.Yang teristimewa kepada kedua orang tua tersayang serta orang terkasih
Zulheri Fauzi, terima kasih atas doa, bimbingan, motivasi serta dukungan
moril dan materil selama penulis menyelesaikan skripsi ini.
11.Buat sahabat-sahabat tercinta, yaitu : Nazmi, Lampita, Fitri, Yuni, Aisyah,
Ria, Kiki, Andri, Melani, Kakak Lia terima kasih atas semangat dan doanya
hingga skripsi ini terselesaikan.
12. Buat semua teman-teman, yaitu : Egi, Akhirul, Joni, Bodi, Robert, Bang
Anto, Bang Ibnu, Bang Dauzi dan seluruh Mahasiswa stambuk 2005
Departemen Ekonomi Pembangunan serta pihak-pihak terkait lainnya yang
tidak dapat penulis sebutkan satu-persatu.
Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena
itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang bersifat membangun demi
kesempurnaan skripsi ini. Semoga skripsi ini dapat memberika manfaat bagi kita
semua. Amin
Medan, 22 Maret 2010
Penulis
ABSTRACTION
This thesis entitles “The Determinant Analysis that Influence the Demend for
luxury homes Medan City (1988-2008)”. The data is used secondary data that
contains two variables namely : dependent and independent variable. The
independent variable that used is the amount of household, the price of housing,
PDRB for the basic price, and inflation, and the dependent variable is the amount of
demand for housing in Medan city. The data got from Bdan Pusat Statistik (BPS) and
the report from the branch office of Indonesia Bank in Medan.
The problem is, are the four indepndent variable influenced to the demand for
housing in Medan city. If yes, how big the influences, whether it is positive or
negative influences to the demand for housing in Medan city. The research method
that used is by descriptive analysis, quantitative analysis and regression analysis. The
data is processed by using E-Views 5.0 Program as one of statistic application in
computer.
The result of the expresses that not all of the independent variable (the amount
of household, the price of housing, PDRB for the basic price, and inflation)
influenced significantly to the demand for housing in Medan city. There are ony three
variables that influenced to the demand for housing in Medan city, namely : PDRB
ABSTRAK
Skripsi dengan judul “Analisis Determinan Yang Mempengaruhi Permintaan
Rumah Mewah di Kota Medan (1988-2008)”. Data yang digunakan adalah data
sekunder yang terdiri dari dua variablel yaitu : variabel dependent dan variabel
independent. Variabel independent yang digunakan adalah Jumlah Rumah Tangga,
Harga Perumahan, PDRB Atas Dasar Harga Berlaku, dan Inflasi, serta variabel
dependentnya adalah Jumlah Permintaan Rumah Mewah di Kota Medan. Data
tersebut diperoleh dari Badan Pusat Statistik (BPS) dan PT. Ira Widya Utama serta
laporan dari kantor cabang Bank Indonesia di Medan. Permasalahannya yaitu
apakah keempat variabel independent tersebut berpengaruh terhadap Jumlah
Permintaan Perumahan di Kota Medan. Jika berpengaruh, seberapa besar
pengaruhnya, baik berpengaruh positif ataupun berpengaruh negatif terhadap Jumlah
Permintaan Perumahan di Kota Medan. Metode penelitian yang digunakan yaitu
dengan analisis deskriptif dan analisis kuantitatif dengan analisis regresi. Data
tersebut diolah dengan menggunakan Program E-views 5.0 yang merupakan salah
satu aplikasi statistik komputer.
Hasil penelitian yang diperoleh adalah ternyata tidak semua variabel
independent (Jumlah Rumah Tangga, Harga Perumahan, PDRB Atas Dasar Harga
Berlaku, dan Inflasi) berpengaruh signifikan terhadap Jumlah Permintaan Perumahan
di Kota Medan. Hanya ada tiga variabel yang dapat memberikan pengaruh terhadap
Jumlah Permintaan Perumahan di Kota Medan, yaitu : PDRB Atas Dasar Harga
M o t t o
“Allah tidak akan merubah nasib suatu kaum, hingga kaum itu sendiri yang
mengubah nasib mereka.” (Qs. AR-Ra’ad, ayat 11).
“Sungguh bersama kesukaran pasti ada kemudahan. Karena itu apabila
selesai suatu tugas, mulailah tugas yang lain dengan sungguh-sungguh. Hanya
kepada Tuhanmu hendaknya engkau berharap.” (Qs. Asy Syarh 94: 58).
“Jika kamu melihat suatu keindahan tidak dibarengi dengan rasa malu,
bagaikan kamu melihat bunga tanpa keindahannya. Setiap kegagalan merupakan
suatu pijakan awal. Setiap langkah yang engkau tempuh mulailah dengan hal yang
terkecil. Setiap langkah yang engkau lakukan harus didasari dengan berusaha.
Karena sesungguhnya sesudah kesulitan itu ada kemudahan.”(Qs. Al-insyirah 94).
“Bahwa ilmu pengetahuan itu menambahkan mulia orang yang mulia dan
meninggikan seseorang budak sampai ke tingkat raja-raja.” (Hadits Nabi SAW).
“ Jadilah pemberani yang memiliki ketahanan, sebaik-baik keberanian
adalah bersikap dan berkata jujur dalam soal haq, menyimpan rahasia, berani
mengakui kesalahan, berlaku adil dan seksama sekalipun terhadap diri sendiri,
mengendalikan amarah dan menepati janji dan sesuatu yang telah disanggupi dan
dijanjikan jangan ingkar apapun situasi dan kondisinya.” (Agenda Muslim,
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ... i
ABSTRAK ... iv
MOTTO ... vi
DAFTAR ISI ... vii
DAFTAR TABEL ... xi
DAFTAR GAMBAR ... xii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
1.1 Latar Belakang Pemilihan Judul ... 1
1.2 Perumusan Masalah... 5
1.3 Hipotesis ... 6
1.4 Tujuan Penelitian ... 7
1.5 Manfaat Penelitian ... 7
BAB II URAIAN TEORITIS ... 9
2.1 Sejarah Berdirinya Perusahaan ... 9
2.1.1 Struktur Organisasi ... 11
2.1.2 Bentuk Struktur Organisasi ... 15
2.2 Pengertian Perumahan dan Pemukiman ... 15
2.2.1 Hakekat Rumah Bagi Manusia ... 16
2.2.2 Peran Rumah Dalam Pembangunan Bangsa ... 16
2.3 Teori Permintaan ... 18
2.3.1 Pengertian Permintaan ... 18
2.3.2 Hukum Permintaan ... 19
2.3.3 Fungsi Permintaan ... 20
2.3.4 Kurva Permintaan ... 21
2.4 Teori Penawaran ... 23
2.4.1 Pengertian Penawaran ... 23
2.4.2 Hukum Penawaran... 24
2.4.3 Fungsi Penawaran ... 25
2.4.4 Kurva Penawaran ... 25
2.5 Konsep PDRB ... 27
2.5.1 Pendapatan Regional ... 27
2.5.2 PDRB Atas Dasar Harga Berlaku ... 27
2.5.3 PDRB Atas Dasar Harga Konstan ... 28
2.5.4 Pendapatan Perkapita ... 28
2.5.5 Metode Perhitungan Pendapatan Regional ... 28
2.5.5.1 Metode Langsung ... 29
2.5.5.2 Metode Tidak Langsung ... 31
2.6 Inflasi ... 31
2.6.1 Pengertian Inflasi ... 31
2.6.2 Penggolongan Inflasi ... 32
2.7 Konsep Penduduk... 35
2.7.1 Dinamika Penduduk ... 35
BAB III METODE PENELITIAN ... 36
3.1 Ruang Lingkup Penelitian ... 36
3.2 Lokasi Penelitian ... 36
3.3 Jenis dan Sumber Data ... 36
3.4 Metode dan Teknik Pengumpulan Data ... 36
3.5 Pengolahan Data ... 37
3.6 Model Analisis Data ... 37
3.7 Uji Kesesuaian ... 39
3.7.1 Koefisien Determinasi (R2) ... 39
3.7.2 Uji F-Statistik (Overall Test) ... 39
3.7.3 Uji t-Statistik (Partial Test) ... 41
3.8 Uji Penyimpangan Asumsi Klasik ... 42
3.8.1 Multikolinearity ... 42
3.8.2 Autokorelasi ... 43
3.9 Defenisi Operasional ... 46
BAB IV HASIL dan PEMBAHASAN ... 47
4.1 Kondisi Geografis Kota Medan ... 47
4.2 Kondisi Demografis Kota Medan ... 49
4.3 Kondisi Topografis Kota Medan... 51
4.5 Perkembangan Perumahan di Kota Medan ... 56
4.6 Perkembangan Jumlah Rumah Tangga di Kota Medan ... 58
4.7 Perkembangan Harga Rata-Rata Perumahan di Kota Medan ... 60
4.8 Perkembangan PDRB dan Pendapatan Regional Perkapita di Kota Medan... 62
4.9 Hasil Analisa ... 64
4.9.1 Interprestasi Model ... 65
4.9.2 Analisa Koefisien Determinasi... 67
4.9.3 Uji t-Statistik ... 67
4.9.4 Uji F-Statistik ... 71
4.9.5 Uji Asumsi Klasik ... 73
BAB V KESIMPULAN dan SARAN ... 75
5.1 Kesimpulan ... 75
5.2 Saran ... 76
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
SURAT PERNYATAAN
DAFTAR TABEL
Tabel 1 : Jumlah Penduduk di Kota Medan Periode 1988-2008 ... 52
Tabel 2 : PDRB Atas Dasar Harga Konstan dan Tingkat Inflasi di
Kota Medan Periode 1988-2008 ... 55
Tabel 3 : Permintaan Rumah Mewah di Kota Medan
Periode 1988-2008 ... 57
Tabel 4 : Perkembangan Jumlah Rumah Tangga di Kota Medan
Periode 1988-2008 ... 59
Tabel 5 : Perkembangan Harga Rata-Rata Rumah Mewah di Kota Medan
Periode 1988-2008 ... 61
Tabel 6 : Perkembangan PDRB dan Pendapatan Perkapita Atas Dasar
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 : Kurva Permintaan Stok Rumah ... 22
Gambar 1.2 : Kurva Penawaran Untuk Rumah ... 26
Gambar 3.7.2 : Kurva Uji F-Staistik ... 40
Gambar 3.7.3 : Kurva Uji t-Statistik ... 42
ABSTRACTION
This thesis entitles “The Determinant Analysis that Influence the Demend for
luxury homes Medan City (1988-2008)”. The data is used secondary data that
contains two variables namely : dependent and independent variable. The
independent variable that used is the amount of household, the price of housing,
PDRB for the basic price, and inflation, and the dependent variable is the amount of
demand for housing in Medan city. The data got from Bdan Pusat Statistik (BPS) and
the report from the branch office of Indonesia Bank in Medan.
The problem is, are the four indepndent variable influenced to the demand for
housing in Medan city. If yes, how big the influences, whether it is positive or
negative influences to the demand for housing in Medan city. The research method
that used is by descriptive analysis, quantitative analysis and regression analysis. The
data is processed by using E-Views 5.0 Program as one of statistic application in
computer.
The result of the expresses that not all of the independent variable (the amount
of household, the price of housing, PDRB for the basic price, and inflation)
influenced significantly to the demand for housing in Medan city. There are ony three
variables that influenced to the demand for housing in Medan city, namely : PDRB
ABSTRAK
Skripsi dengan judul “Analisis Determinan Yang Mempengaruhi Permintaan
Rumah Mewah di Kota Medan (1988-2008)”. Data yang digunakan adalah data
sekunder yang terdiri dari dua variablel yaitu : variabel dependent dan variabel
independent. Variabel independent yang digunakan adalah Jumlah Rumah Tangga,
Harga Perumahan, PDRB Atas Dasar Harga Berlaku, dan Inflasi, serta variabel
dependentnya adalah Jumlah Permintaan Rumah Mewah di Kota Medan. Data
tersebut diperoleh dari Badan Pusat Statistik (BPS) dan PT. Ira Widya Utama serta
laporan dari kantor cabang Bank Indonesia di Medan. Permasalahannya yaitu
apakah keempat variabel independent tersebut berpengaruh terhadap Jumlah
Permintaan Perumahan di Kota Medan. Jika berpengaruh, seberapa besar
pengaruhnya, baik berpengaruh positif ataupun berpengaruh negatif terhadap Jumlah
Permintaan Perumahan di Kota Medan. Metode penelitian yang digunakan yaitu
dengan analisis deskriptif dan analisis kuantitatif dengan analisis regresi. Data
tersebut diolah dengan menggunakan Program E-views 5.0 yang merupakan salah
satu aplikasi statistik komputer.
Hasil penelitian yang diperoleh adalah ternyata tidak semua variabel
independent (Jumlah Rumah Tangga, Harga Perumahan, PDRB Atas Dasar Harga
Berlaku, dan Inflasi) berpengaruh signifikan terhadap Jumlah Permintaan Perumahan
di Kota Medan. Hanya ada tiga variabel yang dapat memberikan pengaruh terhadap
Jumlah Permintaan Perumahan di Kota Medan, yaitu : PDRB Atas Dasar Harga
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Pemilihan Judul
Perkembangan bisnis perumahan di masa sekarang telah mengalami
peningkatan yang sangat pesat. Diperkirakan kebutuhan akan perumahan per tahun
mencapai 1,2 juta unit rumah yang tersebar di seluruh Indonesia.
Realisasi pembangunan perumahan dan pemukiman dalam Pelita VI
menunjukan perkembangan yang sangat menggembirakan. Karena itu tidak
mengherankan apabila kuantitas dan kualitas tempat tinggal merupakan salah satu
dimensi daripada kesejahteraan setiap masyarakat. Faktor sosial-ekonomi, budaya
dan lingkungan adalah beberapa penentu tipe dan kualitas tempat tinggal yang dipilih
masyarakat. Dalam upaya peningkatan kesejahteraan tidak jarang pemerintah dan
institusi ikut mengatur perihal tempat tinggal anggota masyarakat untuk
meningkatkan kualitas pemukiman.
Untuk menyediakan data tentang perumahan tersebut diperlukan upaya yang
terus-menerus dan akan memakan waktu lama. Namun, sementara itu pemerintah,
dalam hal ini Badan Pusat Statistik (BPS), berupaya menyediakan data dasar dengan
melaksanakan kegiatan pengumpulan data tentang perumahan melalui pendaftaran
bangunan dan rumah tangga yang diintegrasikan dengan pelaksanaan sensus
Tetapi dalam kenyataanya dalam usaha mewujudkan terciptanya
pembangunan perumahan tersebut para developer yang tergabung dalam REI
mengalami berbagai kendala, salah satunya adalah adanya beban pajak yang harus
dibebankan kepada developer. Sehingga para developer tersebut yang tergabung
dalam REI meminta pemerintah untuk segera menghapus pajak Izin Mendirikan
Bangunan (IMB) sebab hal tersebut akan menjadi ganjalan serta penghalang bagi para
developer untuk melakukan kerjasama dengan pemerintah terutama untuk para
pengembang perumahan, karena bagaimanapun juga pengembangan perumahan
(developer), akan kurang tertarik jika pengembangan perumahan yang dilakukan
bersama-sama pemerintah masih juga dikenai pajak oleh pemerintah.
Pola penanganan perumahan ini pada dasarnya melihat rumah sebagai produk
komoditi yang dapat diproduksi secara besar-besaran untuk dipasarkan agar menutup
kesenjangan antara permintaan rumah (demand) dan atau sebagai benda sosial (social
goods) yang harus diproduksi besar-besaran untuk dialokasikan khususnya bagi
kelompok masyarakat berpenghasilan menengah ke atas, sebagai upaya jalan pintas
untuk mengoreksi disparitas sosial-ekonomi. Pola ini meletakkan pemerintah beserta
kerabat kerjanya sektor swasta formal, sebagai tokoh sentral dan penentu dalam
seluruh proses pembangunan rumah ini (bertumpu pada pemerintah).
Sering kali untuk memperkuat/mendukung rancangan ini penyediaan rumah
melalui pola ini juga didudukkan sebagai alat/instrumen pengarah untuk mengatur
tata ruang pertumbuhan ekonomi. Tidak disangka pola penanganan pembangunan
skala besar tersebar di kota-kota besar dan menengah di Indonesia dan memproduksi
berbagai bangunan rumah.
Meskipun demikian hasil tersebut ternyata hanya mampu memenuhi sekitar
10% dari jumlah kebutuhan rumah perkotaan di Indonesia bila tidak dikaitkan dengan
kelompok sasaran yang harus dicapai, sehingga 90% dari masyarakat khususnya yang
berpenghasilan rendah harus menyediakan rumah mereka sendiri.
Agar pola penanganan perumahan ini mampu terus-menerus memproduksi
rumah dalam rangka menyediakan perumahan bagi seluruh warga masyarakat yang
membutuhkan termasuk yang berpenghasilan menengah ke atas.
Dalam masalah ini pemerintah memberikan berbagai kebijakan serta
kemudahan kepada developer dalam hal penghapusan pajak izin untuk mendirikan
pembangunan rumah (IMB), di tempat-tempat yang akan digunakan sebagai lahan
pembangunan perumahan baru. Pemberian kemudahan kepada developer dari
pemerintah dalam hal pemberian perizinan tersebut bertujuan untuk menarik minat
para pengembang perumahan agar tertarik untuk ikut membantu dalam hal
pengembangan dan pembangunan rumah untuk masyarakat, serta untuk menarik
minat para developer agar turut serta dalam menyukseskan pembangunan rumah
Adapun beberapa faktor yang mempengaruhi permintaan rumah, yaitu :
a. Jumlah Rumah Tangga.
Di mana jumlah rumah tangga di Kota Medan terus mengalami peningkatan
pada tahun 1988 berjumlah 235 jiwa sampai akhir tahun 2008 berjumlah 105 jiwa.
b. Tingkat Harga Perumahan.
Sifat hubungan seperti itu disebabkan karena kenikan harga perumahan
menyebabkan para pembeli mencari barang substitusi terhadap barang yang
mengalami kenaikan harga. Dalam hal ini memungkinkan bahwa apabila harga
perumahan mengalami kenaikan, maka masyarakat yang berpenghasilan kecil tidak
mampu membeli rumah mewah. Sebaliknya apabila harga perumahan turun, maka
masyarakat akan terdorong untuk membeli barang yang mengalami penurunan harga.
Dalam hal ini rumah sangat sederhana. Di mana pada tahun 1988 harga perumahan
Rp 22.500.000 juta dan menjadi Rp 307.710.000 juta pada tahun 2008.
c. Pendapatan Perkapita.
Dalam hal ini, pendapatan perkapita di Kota Medan pada tahun 1988 Rp
859.096 juta menjadi Rp 13.842.872 juta pada tahun 2008. Berdasarkan penjelasan
tersebut maka dapat menempatkan kota Medan sebagai daerah yang paling
menjanjikan kehidupan yang lebih menyenangkan.
d. Inflasi
Dalam hal ini, laju inflasi di Kota Medan pada tahun 1989 adalah 6,67 % dan
Berdasarkan keterangan tersebut maka penulis tertarik untuk melakukan
penelitian dalam skripsi ini yang berjudul : “Analisis Determinan Yang
Mempengaruhi Permintaan Rumah Mewah di Kota Medan (Studi Kasus PT. Ira Widya Utama)”.
1.2 Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan di atas, maka penulis
menyimpulkan perumusan masalah sebagai kajian dari objek yang diteliti.
Permasalahan dalam penelitian ini dirumuskan sebagai berikut :
1. Bagaimana pengaruh jumlah rumah tangga terhadap jumlah permintaan
rumah mewah di Kota Medan periode 1988-2008 ?
2. Bagaimana pengaruh harga rumah terhadap jumlah permintaan rumah mewah
di Kota Medan periode 1988-2008 ?
3. Bagaimana pengaruh pendapatan terhadap jumlah permintaan rumah mewah
di Kota Medan periode 1988-2008 ?
4. Bagaimana pengaruh tingkat inflasi terhadap jumlah permintaan perumahan di
1.3 Hipotesis
Hipotesis berasal dari perkataan hipo (hypo) yang berarti kurang dari, dan
tesis (thesis) yang berarti pendapat. Jadi hipotesis adalah suatu pendapat atau
kesimpulan yang sifatnya masih sementara dan belum benar-benar berstatus sebagai
tesa. Setelah hipotesis lulus dari berbagai pengujian (test) , maka hipotesis semakin
kuat kedudukannya. Dari perumusan masalah di atas, maka penulis memberikan
hipotesis sebagai berikut :
a. Jumlah Rumah Tangga memberikan pengaruh yang positif terhadap
permintaan rumah mewah di Kota Medan periode 1988-2008.
b. Tingkat Harga Rumah Mewah memberikan pengaruh yang positif terhadap
permintaan rumah mewah di Kota Medan periode 1988-2008.
c. Pendapatan memberikan pengaruh yang positif terhadap permintaan rumah
mewah di Kota Medan periode 1988-2008.
d. Laju inflasi memberikan pengaruh negatif terhadap permintaan perumahan di
1.4 Tujuan Penelitian
Adapun tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut :
a. Untuk mengetahui seberapa besar pengaruh jumlah rumah tangga, harga
perumahan, pendapatan perkapita dan tingkat inflasi terhadap permintaan
perumahan di Kota Medan.
b. Untuk mengetahui bagaimana perkembangan permintaan perumahan di Kota
Medan.
c. Untuk mengetahui variabel yang paling besar pengaruhnya terhadap
permintaan perumahan di Kota Medan.
1.5 Manfaat Penelitian
Adapun manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut :
a. Bagi Penulis.
Penelitian ini sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana
Ekonomi jurusan Ekonomi Pembangunan di Universitas Sumatera Utara.
b. Bagi Pemerintah.
Bagi pemerintah dapat digunakan sebagai masukan dalam menentukan
c. Bagi Perkembangan Ilmu Pengetahuan.
Diharapkan adanya penelitian ini akan memacu semangat para peneliti di
bidang properti untuk menciptakan perumahan dan pemukiman yang dapat
meningkatkan pendapatan daerah.
d. Bagi developer.
Serta bagi developer agar dapat digunakan sebagai acuan dan alat untuk
memprediksi langkah-langkah selanjutnya untuk pengembangan bisnis
BAB II
URAIAN TEORITIS
2.1 Sejarah Berdirinya Perumahan
Perumahan di PT. Ira Widya Utama merupakan salah satu perusahaan swasta
yang bergerak dibidang kontraktor, dimana pada mulanya perusahaan ini berbentuk
perseroan komanditer dengan nama CV. Ira Corporation yang berdiri pada tanggal 17
April 1972 yang terletak di Jalan Pahlawan No. 52 Medan. Perusahaan ini mengawali
usahanya sebagai General Kontraktor yang mengutamakan pekerjaan pembangunan
dan pemeliharaan bangunan-bangunan jalan dan saluran irigrasi. Untuk memperluas
dan mengembangkan usahanya, maka CV. Ira Corporation diubah menjadi PT. Ira
Corporation pada tanggal 23 Februari 1983 dihadapan notaris Sundari Siregar, SH
dan berkedudukan di Jalan Bukit Barisan Dalam No.15 dengan meningkatkan jumlah
karyawan 51 orang. Setelah berjalan beberapa bulan, nama PT. Ira Corporation dirasa
ganjil mengingat kata Corporation mengandung arti sama dengan Perseroan Terbatas,
maka pada tanggal 17 Juni 1983, PT. Ira Corporation diubah lagi menjadi PT. Ira
Widya Utama Medan dan berkedudukan di Jalan Cactus Raya Blok J Komplek
Taman Setia Budi Indah (TASBI).
Perubahan ini dibuat dihadapan notaris Sundari Siregar, SH dengan akte No.
29 tertanggal 17 Juni 1983 di Medan, dan disetujui Menteri Kehakiman Republik
01,01, Tahun 1983 dan dapat dilihat pada berita Negara Republik In donesia No.
955-1983.
Salah satu ciri Perseroan Terbatas adalah bahwa modal perusahaan terdiri dari
penjualan saham-saham PT. Ira Widya Utama Medan mengawali usahanya dengan
modal sektor Rp. 100.000.000,00 yang terbagi atas 100 lembar saham @ Rp.
1.000.000,00 yang masing-masing dimiliki oleh :
Tuan Yopie S Batubara 50 lembar saham Ny. T.R Bulan Nasution 20 lembar saham Tuan Abdullah Sony Batubara 10 lembar saham Nona Indira Marwanti Batubara 10 lembar saham Nona Putri Kumala Sari Batubara 10 lembar saham
Selanjutnya untuk menambah dan memperbesar modal saham disektor, dalam
rapat umum luar biasa pemegang saham sebagaimana yang termuat dalam notulen
rapat, maka diadakan perubahan akte dihadapan notaris Sundari Siregar, SH dengan
perubahan akte No. 23 tanggal 12 November 1986 tentang perubahan-perubahan.
Dalam anggaran dasar perubahan tersebut, yaitu mengenai penambahan modal serta
jumlah penyetorannya, dengan susunan pemegang saham adalah :
Jumlah 14.903 lembar saham
Seluruh saham disektor dengan nilai nominal per lembar saham @
Rp. 100.000.000,00.
Adapun susunan pengurus PT. Ira Widya Utama Medan adalah :
Komisaris : Ny. T.R Bulan Nasution
Direktur Utama : Drs. H. Rusli Batubara Wakil Direktur Utama : Ir. Dulang Martapa Direktor Keuangan dan Umum : Indra Bakti Lubis Direktur Unit Usaha : Indira Marwanti
2.1.1 Struktur Organisasi
Struktur organisasi menunjukan kerangka atau bagan yang menggambarkan jaringan hubungan kerja dan susunan pola hubungan yang
menunjukan kedudukan, tugas dan tanggung jawab secara hirarki yang terdapat pada
suatu perusahaan. Adapun struktur organisasi serta tugas dan tanggung jawabnya
yang terdapat pada perusahaan ini adalah :
A. Dewan Komisaris
Melakukan pengawasan dan pemantauan langsung terhadap pelaksanaan
operasional, melaporkan secara berkala (mingguan) kepada pemegang saham
mengenai hasil pengawasan dan pemantauan langsung terhadap direksi perusahaan.
menjadi keputusan pemegang saham dan menyampaikan hasil laporan evaluasi secara
menyeluruh terhadap kinerja direksi dalam Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS).
B. Direktur Utama
Menetapkan seluruh kebijaksanaan perusahaan serta terselenggarakannya
koordinasi dan pengendalian diseluruh unit organisasi, dan melaksanakan
kebijaksanaan strategi yang telah ditetapkan. Selain itu bertanggung jawab atas
efektivitas pelaksanaan kebijaksanaan menyeluruh perusahaan.
C. Direktur Administrasi dan Keuangan
Menetapkan kebijaksanaan dan terselenggaranya pengendalian di bidang
sumber daya manusia, umum, akuntansi, dan keuangan. Merencanakan sistem
informasi sumber daya manusia, umum, akuntansi perusahaan dan kebijaksanaan
mekanisme kerja. Selain, itu merencanakan sistem informasi pencatatan dan
pengelolaan barang yang dibeli perusahaan, pengadaan dan kebijaksanaan mekanisme
kerja dan melaksanakan kegiatan di bidang akuntansi.
D. Direktur Operasi
Mengkoordinir dan memonitori rencana dan program kerja perusahaan di
bidang perencanaan pembangunan, pengelolaan dan pemasaran unit-unit usaha.
Selain itu mengkoordinir dan mengevaluasi realisasi pembangunan, pengelolaan dan
pemasaran, mengevaluasi secara periodik efektivitas dan efisiensi mekanisme kerja
yang ada di bawah tanggung jawabnya. Dan bertanggung jawab atas terselenggaranya
perencanaan dan penerbitan laporan pembangunan, pengelolaan dan pemasaran
E. General Manager Administrasi dan Keuangan
Menetapkan kebijaksanaan dan terselenggaranya pengendalian bidang
akuntansi dan keuangan, menetapkan kebijaksanaan dalam perencanaan sistem
informasi keuangan perusahaan dan kebijaksanaan mekanisme kerja. Dan
bertanggung jawab atas pelaksanaan kegiatan di bidang keuangan dan akuntansi.
F. General Manager Operasional
Menetapkan kebijaksanaan, penyelenggaraan dan pengendalian PT. Ira Widya
Utama, menetapkan kebijaksanaan dalam perencanaan sistem inormasi pemasaran
perusahaan dan kebijaksanaan mekanisme kerja, dan bertanggung jawab atas
terselenggaranya perencanaan dan penerbitan laporan pembangunan, pengelolaan dan
pemasaran perusahaan secara tepat waktu, akurat dan lengkap.
G. Manager Akuntansi
Mengkoordinasi penyusunan anggaran pendapatan dan biaya perusahaan,
menerbitkan laporan realisasi anggaran dan laporan keuangan perusahaan, tepat
waktu dan akurat. Bertanggung jawab atas kebijaksanaan dalam perencanaan sistem
informasi dan komputerisasi akuntansi perusahaan dan kebijaksanaan mekanisme
kerja.
H. Manager Keuangan
Bertanggung jawab dalam perencanaan dan pengelolaan keungan perusahaan,
menetapkan kebijaksanaan dalam perencanaan sistem keuangan perusahaan dan
I. Manager Bangian Umum dan Rumah Tangga
Bertanggung jawab atas penyelenggaraan dan penyelesaian masalah umum
dan rumah tangga, dan melaksanakan manajemen inventaris, perlengkapan
transportasi. Menetapkan kebijaksanaan dalam perencanaan sistem informasi bidang
umum dengan koordinasi bersama seksi sistem informasi dan pelaporan.
J. Manager Personalia
Bertanggung jawab atas terlaksananya sistem perencanaan, rekruitmen dan
pembinaan personalia yang efektif dan efisien, melakukan pembinaan dan penilaian
prestasi karyawan serta pemberian penghargaan. Dan melaksanakan pengembangan
sumber daya manusia.
K. Manager Pemasaran
Bertanggung jawab terhadap rencana dan strategi pemasaran berdasarkan
kebijakan pemasaran yang telah menjadi keputusan perusahaan dan bertanggung
jawab terhadap efektivitas kegiatan pemasaran yang dilakukan perusahaa.
L. Manager Pembangunan
Bertanggung jawab terhadap penyusunan program dan rencana produksi
berdasarkan jadwal produksi yang telah ditetapkan menejemen. Bertanggung jawab
terhadap ketepatan jadwal produksi atau pembangunan sesuai dengan kotrak yang
telah ditetapkan. Melaksanakan program dan kegiatan monitoring/pengawasan
produksi agar pembangunan dapat dilaksanakan tepat waktu dengan kualitas sesuai
2.1.2 Bentuk Struktur Organisasi PT. Ira Widya Utama & Group WAKIL DIREKTUR UTAMA BIDANG
ADMINISTRASI & KEUANGAN
Umum & R. Tangga Bag. PersonaliaMANAGER AUDITOR
YUNIOR
MANAGER
Bag. Akuntansi Bag. KeuanganMANAGER
KASI R. Tangga
2.2 Pengertian Perumahan dan Pemukiman
Perumahan dalam arti luas meliputi rumah dan segala fasilitas pendukungnya
yang merupakan suatu lingkungan perumahan. Fasilitas lingkungan perumahan
mencakup : penyediaan air, saluran pembuangan, jalan serta taman yang penting bagi
pemeliharaan lingkungan hidup. Sedangkan pemukiman adalah bangunan yang
berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau tempat hunian dan tempat membina
2.2.1 Hakekat Rumah Bagi Manusia
Manusia sebagai makluk sosial yang tidak dapat hidup dengan cara
menutup diri dari lingkungannya. Mempunyai hubungan secara horisontal terhadap
lingkungan alam tempat hidup, serta satu kesatuan struktural secara harmonis yang
mempunyai hubungan vertikal kepada Tuhan Yang Maha Esa. Oleh sebab itu dari
pengertian dasar tersebut maka harus tampak serta terwujud dalam rumah, agar dapat
memberi arti dalam kehidupan manusia. Rumah di sini tidak dilihat sebagai benda
dan sarana hidup, tetapi sebagai satu proses bermukim yaitu kehidupan manusia
dalam menciptakan ruang hidup di lingkungan masyarakat dan alam sekitarnya.
2.2.2 Peran Rumah Dalam Pembangunan Bangsa
Sering kali tanpa rumah atau tempat bermukim yang tetap keberadaan
seseorang secara formal sulit diakui (memiliki KTP) sehigga kesepakatan untuk
masuk dunia formal dimana kebijaksanaan pembangunan diarahkan menjadi
tertutup.Rumah atau tempat bermukim dengan demikian merupakan pintu masuk ke
dunia yang menjanjikan pemenuhan kebutuhan dasar lainnya. Malah keadaan rumah
secara umum sering dianggap sebagai barometer taraf hidup suatu bangsa. Lebih
lanjut GBHN 1993 menekankan bahwa pembangunan sektor rumah dan permukiman
dalam PJPT II lebih diarahkan untuk meningkatkan kualitas kehidupan keluarga dan
masyarakat, menciptakan kerukunan hidup keluarga dan kesetiakawanan sosial
masyarakat dalam rangka membentuk lingkungan serta persemaian nilai budaya dan
manusia yang dapat berfungsi sebagai sarana produktif keluarga merupakan titik
strategi dalam pembangunan manusia seutuhnya seperti dicita-citakan GBHN karena
dengan pemenuhan kebutuhan dasar lainnya sehingga mempercepat pembangunan
keluarga yang pada gilirannya mempercepat pembangunan bangsa.
2.2.3 Rumah Dalam Rangka Pemenuhan Kebutuhan Dasar
Rumah merupakan salah satu permasalahan yang terus berkelanjutan,
bahkan terus menerus meningkat permintaanya seiring dengan pertumbuhan
penduduk serta dinamikanya. Di dalam pembangunan nasional, rumah merupakan
salah satu unsur dasar kesejahteraan rakyat di samping pangan dan sandang, serta
merupakan bagian dari pembangunan nasional yang dapat mendukung sektor-sektor
pembangunan lain, maka dari itu masalah rumah harus ditangani secara mendasar
untuk kepentingan jangka panjang demi kelangsungan hidup. Selain itu rumah juga
berfungsi sebagai pembentukan moral dan pendidikan penghuni dan anggota keluarga
lain.
Dari uraian di atas dapat disimpulkan bahwa sebuah perumahan
disebut layak bila ada keterpaduan yang serasi antara:
1). Perkembangan rumah dan penghuninya, artinya rumah bukan hasil akhir
yang tetap tetapi proses yang berkembang.
2). Rumah dengan lingkungan (alam) sekitarnya, artinya lingkungan rumah
3). Perkembangan rumah dan perkembangan kota, artinya kota yang dituntut
makin global dan urbanized memberi manfaat positif bagi kemajuan warga kota di
rumah masing-masing.
4). Perkembangan antar kelompok warga dengan standar layak sesuai keadaan
dan tuntutan masing-masing kelompok, artinya tiap kelompok warga punya
kesempatan sama untuk berkembang sesuai dengan tuntutan yang ditetapkan sendiri.
Standar fisik dan dukungan untuk maju bagi penghuni artinya standar
fisik rumah tidak sepenting dan menentukan seperti peningkatan produktivitas yang
diberikannya terhadap mobilitas penghuni/pemiliknya dalam kegiatannya.
2.3 Teori Permintaan 2.3.1 Pengertian Permintaan
Yang dimaksud dengan permintaan adalah jumlah barang yang diminta
konsumen pada suatu waktu, yang didukung oleh daya beli. Yang dimaksud dengan
daya beli adalah kemampuan konsumen untuk membeli sejumlah barang yang
diinginkan, yang biasanya dinyatakan dalam bentuk uang. Namun demikian daya beli
tersebut juga relatif terbatas seperti halnya sumber-sumber ekonomi lainnya.
Teori permintaan menerangkan tentang ciri hubungan antara jumlah
permintaan dan harga. Permintaan ini hanya didasarkan atas kebutuhan saja atau
manusia mempunyai kebutuhan sehingga disebut permintaan absolut atau potensial.
Banyaknya penduduk suatu negara menunjukkan pula besarnya permintaan
masyarakat negara tersebut akan suatu barang tertentu.
Di dalam dunia nyata, suatu barang itu mempunyai harga di pasar. Oleh
karena itu permintaan baru akan mempunyai arti pendukung oleh tenaga beli dari
yang meminta barang tersebut. Permintaan yang didukung oleh kekuatan beli
seseorang tergantung dari pendapatan yang dapat dibelanjakan dan harga barang.
Secara matematis dapat dijelaskan bagaimana perubahan harga dan
pendapatan secara bersama-sama mempengaruhi terhadap jumlah barang yang
diminta. Supaya dapat dianalisis dengan jelas tingkah laku konsumen yang
dinyatakan dalam hukum permintaan. Artinya bagaimana reaksi konsumen dalam
kesediaanya membeli barang yang bersangkutan, dengan asumsi cateris paribus.
2.3.2 Hukum Permintaan
Hukum permintaan menerangkan hubungan antara jumlah yang diminta
terhadap suatu barang dengan harga barang tersebut.
Hukum permintaan mengatakan bahwa : “Makin rendah harga suatu barang,
maka makin banyak permintaan terhadap barang tersebut. Sebaliknya makin tinggi
harga suatu barang, maka semakin sedikit permintaan terhadap barang tersebut.”
(Sadono, 2005).
Permintaan seseorang atau sesuatu masyarakat kepada sesuatu barang
ditentukan oleh banyak faktor. Di antara faktor-faktor tersebut yang terpenting adalah
1. Harga barang itu sendiri.
2. Harga barang lain yang berkaitan erat dengan barang tersebut.
3. Pendapatan rumag tangga dan pendapatan rata-rata masyarakat.
4. Corak distribusi pendapatan dalam masyarakat.
5. Cita rasa masyarakat.
6. Jumlah penduduk.
7. Ramalan mengenai keadaan di masa yang akan datang.
Di dalam analisis permintaan perlu dibedakan antara dua istilah yaitu :
permintaan dan jumlah barang yang diminta. Dikatakan permintaan, jika yang
dimaksudkan adalah keseluruhan hubungan antara harga. Sedangkan jumlah barang
yang diminta maksudnya adalah banyak permintaan pada suatu tingkat harga tertentu
(Sadono, 2005).
2.3.3 Fungsi Permintaan
Yang dimaksud dengan fungsi permintaan adalah hubungan sistematis antara
faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan dengan jumlah barang yang diminta
oleh konsumen per satuan waktu. Secara umum fungsi permintaan dirumuskan
Qdx = f (Px, Py, I, T,...)
Di mana :
Qdx = Jumlah permintaan barang x
Px = Harga barang x
Py = Harga barang lain
I = Pendapatan konsumen
T = Selera.
2.3.4 Kurva Permintaan
Yang dimaksud dengan kurva permintaan adalah suatu garis/kurva yang
menggambarkan sifat hubungan antara harga sesuatu barang tertentu dengan jumlah
barang tersebut yang diminta oleh para pembeli.
Pada gambar di bawah ini diperlihatkan permintaan untuk stok perumahan
dalam kurva (D) yang condong menurun. Semakin rendah harga perumahan (P1),
semakin besar kuantitas yang diminta. Posisi kurva permintaan itu sendiri tergantung
pada sejumlah variabel ekonomi:
1) Semakin besar kekayaan, semakin besar permintaan untuk perumahan.
Semakin kaya individu, semakin banyak rumah yang ingin mereka miliki. Jadi
kenaikan kekayaan akan mengeser kurva permintaan dari (D ke D’).
2) Kedua permintaan akan rumah sebagai aset (harta) tergantung pada hasil
riil yang tersedia atas harta lainya. Jika hasil atas bentuk-bentuk lain dari kekayaan
yang secara umum bias dianggap sebagai kekayaan. Semakin rendah hasil atas
aset-aset (aktiva) lainya maka semakin besar permintaan untuk rumah. Bila terdapat
pengurangan dari hasil yeald atas harta atau aktiva lain, seperti obligasi atau saham
biasa, hal ini akan menggeser kurva permintaan dari (D ke D’)
Gambar 1.1
Kurva Permintaan Stok Rumah
3) Permintaan akan stok rumah tergantung pada pengembalian retrun riil netto
yang diperoleh dengan memiliki rumah. Pengembalian bruto sebelum
memperhitungkan biaya-biaya terdiri dari sewa, jika rumah itu disewakan atau hasil
implisit yang diterima pemilik rumah dengan tinggal di dalam rumah itu, ditambah
dengan keuntungan modal yang timbul karena kenaikan nilai rumah itu. Sebaliknya
ditambah semua pajak benda tak bergerak, dan penyusutannya. Biaya-biaya ini
dikurangi dari hasil bruto dan dengan penyesuaian-penyesuaian setelah pajak,
merupakan hasil netto. Kenaikan dari hasil netto atas rumah dapat disebabkan oleh
pengurangan dalam suku bunga hipotek, dan hal tersebut menjadikan rumah menjadi
bentuk yang lebih menarik untuk dianggap sebagai kekayaan dan mengeser keatas
kurva permintaan untuk rumah dari (D ke D’ ).
Harga rumah ditentukan oleh interaksi antara permintaan dengan penawaran
stok rumah. Pada setiap waktu penawaran stok adalah tetap, terdapat stok rumah yang
telah tertentu fixed yang tidak dapat disesuaikan dengan cepat sebagai tanggapan
terhadap perubahan harga. Kurva penawaran untuk stok perumahan adalah kurva (S)
dari gambar. Keseimbangan harga harta rumah (P1), ditentukan oleh perpotongan
atara kurva penawaran dan permintaan. Harga harta rumah pada hakekatnya
merupakan harga rumah itu sendiri.
2.4 Teori Penawaran 2.4.1 Pengertian Penawaran
Yang dimaksud dengan penawaran adalah jumlah barang yang ditawarkan
oleh penjual/produsen di pasar pada suatu waktu.
Keinginan para penjual dalam menawarkan barangnya pada berbagai tingkat
1) Harga barang itu sendiri
2) Harga barang-barang lain
3) Biaya produksi
4) Tujuan-tujuan operasi perusahaan tersebut
5) Tingkat teknologi yang digunakan.
2.4.2 Hukum Penawaran
Hukum penawaran adalah suatu pernyataan yang menjelaskan tentang sifat hubungan antara harga sesuatu barang dan jumlah barang tersebut yang ditaakan oleh
para penjual.
Hukum penawaran mengatakan bahwa : “Makin tinggi harga sesuatu barang,
semakin banyak jumlah barang tersebut aka ditawarkan oleh penjual. Sebaliknya
makin rendah harga sesuatu barang, semakin sedikit jumlah barang tersebut yang
ditawarkan dengan asumsi ceteris paribus.” (Sadono, 2005).
Di dalam analisis penawaran perlu dibedakan antara dua istilah yaitu :
penawaran dan jumlah barang yang ditawarkan. Dikatakan penawaran jika yang
dimaksudkan adalah keseluruhan kurva penawaran. Sedangkan jumlah barang yang
ditawarkan maksudnya adalah jumlah barang yang ditawarkan pada suatu tingkat
2.4.3 Fungsi Penawaran
Yang dimaksud dengan fungsi penawaran adalah hubungan sistematis antara
faktor-faktor yang mempengaruhi penawaran dengan jumlah barang yang ditawarkan
oleh konsumen per satuan waktu. Secara umum fungsi permintaan dirumuskan
sebaga berikut :
Qsx = f (Px, S, F, XM, T,...)
Di mana :
Qsx = Jumlah penawaran barang x
Px = Harga barang x
S = Penawaran dari input-input
F = Keadaan alam
XM = Pajak
T = Teknologi.
2.4.4 Kurva Penawaran
Yang dimaksud dengan kurva penawaran adalah suatu garis/kurva yang
menunjukkan hubungan di antara harga sesuatu barang tertentu dengan jumlah barang
tersebut yang ditawarkan.
Faktor-faktor yang mempengaruhi perumahan tersebut, dapat dilihat dalam
Gambar 1.2
Kurva Penawaran Untuk Rumah
Kurva dalam gambar ini ditandai dengan (S), menunjukkan bagaimana jumlah
perumahan yang akan ditawarkan untuk dijual berubah seiring dengan perubahan
harga perumahan tersebut. Kurva penawaran naik kemiringannya: semakin tinggi
harganya, semakin banyak developer mampu dan bersedia untuk membeli dan
menjual rumah tersebut. Jika biaya rumah tersebut turun, developer dapat
memproduksi rumah dengan jumlah yang sama pada harga yang lebih rendah atau
jumlah rumah yang lebih besar dengan haga yang sama. Kemudian, kurva penawaran
akan bergeser ke kanan dari (S ke S’).
Dengan demikian kurva penawaran S dalam Gambar 2.1. katakanlah pada
harga (P`) jumlah rumah yang akan diproduksi dan dijual adalah (Q`). Sekarang,
misalnya, harga bahan baku rumah turun. Bagaimana hal ini akan mempengaruhi
Harga bahan baku yang lebih rendah, atau biaya apa saja yang lebih rendah,
membuat produksi rumah lebih menguntungkan, yang akan mendorong developer
yang sudah eksis untuk memperluas produksi rumah dan memungkinkan para
developer baru memasuki pasar penawaran rumah. Jika pada saat yang sama harga
rumah tetap pada (P1), diperkirakan akan terjadi kenaikan jumlah penawaran
keluaran yang lebih besar dari pada sebelumnya. Gambar 2.1. menunjukkan
peningkatan ini dari (Q1 ke Q2). Bila biaya produksi rumah turun, output akan naik
terlepas dari berapa besar harga rumah. Jadi seluruh kurva penawaran bergeser ke
kanan yang ditunjukkan dalam gambar sebagai pergeseran dari (S ke S’).
2.5 Konsep Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) 2.5.1 Pendapatan Regional
Pendapatan regional netto adalah produk domestik regional netto atas dasar biaya faktor dikurangi aliran dana yang keluar ditambah aliran dana yang masuk dan
jumlah pendapatan yang benar-benar diterima oleh seluruh penduduk daerah tersebut.
2.5.2 PDRB Atas Dasar Harga Berlaku
Produk domestik regional bruto merupakan jumlah seluruh nilai produk
barang dan jasa yang dihasilkan oleh unit-unit produksi yang beroperasi pada suatu
daerah dalam jangka waktu tertentu. PDBR yang masih ada unsur inflasi dinamakan
2.5.3 PDRB Atas Dasar Harga Konstan
Harga konstan artinya produk didasarkan atas harga pada tahun tertentu.
Tahun yang dijadikan patokan harga disebut tahun dasar untuk penentuan harga
konstan. Pada perhitungan atas dasar harga konstan berguna untuk melihat
pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan atau sektoral.
2.5.4 Pendapatan Perkapita
Pendapatan perkapita adalah total pendapatan suatu daerah dibagi jumlah
penduduk didaerah tersebut untuk tahun yang sama. Angka yang digunakan
semestinya adalah pendapatan regional dibagi jumlah penduduk. Angka pendapatan
perkapita dinyatakan dengan harga berlaku dibagi dengan jumlah penduduk. Angka
pendapatan perkapita dinyatakan dengan harga berlaku maupun harga konstan
tergantung pada kebutuhan.
Dalam perhitungan PDRB jumlah penduduk yang dibagi adalah jumlah
penduduk akhir tahun sebelumnya ditambah dengan jumlah penduduk awal tahun
dibagi dua.
2.5.5 Metode Perhitungan Pendapatan Regional
Metode tahap pertama dapat dibagi dalam dua metode yaitu metode langsung
dan tidak langsung, metode langsung adalah penghitungan dengan menggunakan data
daerah atau data asli yang menggambarkan kondisi daerah dan di gali dari sumber
data ada yang didaerah itu sendiri. Metode lansung dapat dilakukan dengan dengan
mempergunakan tiga macam cara, yaitu pendekatan produksi, pendekatan pendapatan
Metode tidak langsung adalah penghitungan dengan mengalokasikan
pendapatan nasional menjadi pendapatan regional memakai berbagai macam
indikator antara lain jumlah produksi dan luas areal sebagai alokatornya.
2.5.5.1Metode Langsung 1. Pendekatan Produksi
Pendekatan produksi merupakan cara perhitungan nilai tambah barang dan
jasa yang diproduksi oleh suatu kegiatan atau sektor ekonomi dengan cara
mengurangkan biaya dari total produk bruto sektor atau subsektor.
Pendekatan ini banyak digunakan untuk memperkirakan nilai tambah dari
sektor produknya berbentuk fisik atau barang, seperti :
a. Pertanian, peternakan, kehutanan dan perikanan
b. Pertambangan dan penggalian
c. Industri pengolahan
d. Listrik, gas dan air bersih
e. Bangunan
f. Perdagangan, hotel dan restoran
g. Pengangkutan dan komunikasi
h. Keuangan, persewaan dan jasa perusahaan
i. Jasa-jasa
j. Nilai tambah merupakan selisih antara nilai produksi (output) dan nilai biaya,
2. Pendekatan Pendapatan
Dalam pendekatan pndapatan, nilai tambah dari setiap kegiatan ekonomi
diperkirakan dari semua menjumlahkan semua balas jasa yang diterima oleh faktor
produksi, yaitu upah dan gaji serta surplus usaha, penyusutan dan pajak tidak
langsung netto.
3. Pendekatan Pengeluaran
Pendekatan dengan segi pengeluaran adalah menjumlahkan nilai penggunaan
akhir dari suatu barang dan jasa yang diproduksi dari dalam negeri. Kalau dilihat dari
segi penggunaan maka total penyediaan atau produksi barang dan jasa digunakan
untuk :
a. Konsumsi rumah tangga
b. Konsumsi lembaga swasta yang tidak mrncari untung
c. Konsumsi pemerintahan
d. Pembentukan modal tetap bruto atau investasi
e. Perubahan stok
f. Ekspor netto.
Ekspor netto adalah total ekspor dikurang impor. Perubahan stok adalah
selisih antara awal tahun dengan akhir tahun dari bahan yang ada dalam penyimpanan
produsen ataupun dalam proses produksi. Pendekatan pengeluaran juga menghitung
apa yang diproduksi di wilayah tersebut tetapi hanya menjadi konsumsi atau
2.5.5.2 Metode Tidak Langsung
Metode tidak langsung adalah suatu cara mengalokasikan produk domestik
bruto dari wilayah yang lebih luas ke masing-masing bagian wilayah. Misalnya
mengalokasikan PDB Indonesia ke setiap propinsi dengan menggunakan alokator
tertentu, yaitu :
1. Nilai produksi bruto/netto setiap sektor maupun subsektor pada wilayah yang
dialokasikan
2. Jumlah produksi fisik
3. Penduduk
4. Tenaga kerja
5. Alokator tidak langsung lainnya.
Dengan memperhitungkan salah satu kombinasi dari beberapa alokator dapat
diperhitungkan persentase masing-masing bagian propinsi terhadap nilai tambah
setiap sektor atau subsektor.
2.6 Inflasi
2.6.1 Pengertian Inflasi
Inflasi adalah suatu kondisi terjadinya kenaikan harga-harga secara
umum. Penyebab terjadinya inflasi dapat diidentifikasi dari sumber terjadinya inflasi.
Seluruh faktor yang dapt mendorong (shifter) permintaan agregat ke kanan atas
maupun penawaran agregat ke kiri adalah faktor yang menyebabkan inflasi.
Ada berbagai cara untuk menggolongkan inflasi, dan penggolongan
yang dipilih adalah tergantung pada tujuan kita. Penggolongan pertama didasarkan
atas parah tidaknya inflasi tersebut. Ada beberapa macam inflasi, yaitu :
1. Inflasi ringan (dibawah 10%) dalam setahun.
2. Inflasi sedang (antara 11%-30%) dalam setahun.
3. Inflasi berat (31%-100%) dalam setahun.
4. Hiperinflasi (diatas 100%) dalam setahun.
Penentuan parah tidaknya inflasi tentu saja sangat relative dan
tergantung pada selera kita untuk menamakannya. Kita tidak bisa menentukan parah
tidaknya suatu inflasi hanya dari sudut inflasi saja, tanpa mempertimbangkan siapa
yang menanggung beban atau yang memperoleh keuntungan dari inflasi tersebut.
Penggolongan yang kedua adalah atas dasar sebab awal inflasi. Atas
dasar ini kita bedakan 3 macam inflasi, yaitu :
1. Inflasi yang timbul karena permintaan masyarakat akan berbagai barang
terlalu kuat yang disebut dengan demand inflation.
2. Inflasi yang timbul karena kenaikan biaya produksi yang disebut dengan cost
inflation.
3. Inflasi yang berasal dari luar negeri adalah inflasi yang timbul karena
kenaikan harga-harga diluar negeri atau di negara-negara langganan kita berdagang.
2.6.3 Teori Inflasi
Secara garis besar ada 3 kelompok teori mengenai inflasi dimana
bukan merupakan teori inflasi yang lengkap yang mencakup aspek penting dari
proses kenaikan harga. Teori inflasi tersebut adalah :
1. Teori Kuantitas
Teori ini menyoroti peranan dalam proses inflasi dari jumlah uang yang
beredar dan psikologi atau harapan masyarakat mengenai kenaikan harga-harga
(expectations). Inti dari teori ini adalah sebagai berikut :
a) Inflasi hanya bisa terjadi jika ada penambahan volume uang yang
beredar (uang kartal dan uang giral).
b) Laju inflasi ditentukan oleh pertambahan jumlah uang yang beredar
dan expectasi masyarakat mengenai kenaikan harga-harga di masa yang akan datang.
2. Teori Keynes
Menurut teori ini, inflasi terjadi karena suatu masyarakat ingin hidup diluar
batas kemampuan ekonominya.
Penggolongan yang ketiga adalah berdasarkan asal dari inflasi, dibedakan
menjadi :
a) Inflasi yang berasal dari dalam negeri (Domestic Inflation).
Inflasi ini timbul karena adanya defisit anggaran belanja yang dibiayai dengan
3. Teori Strukturalis
Teori memberikan tekanan pada ketegaran (rigidities) dari struktur
perekonomian negara-negara yang sedang berkembang. Karena inflasi dikaitkan dari
faktor-faktor struktural dari perekonomian (faktor-faktor yang hanya bisa berubah
secara gradual dan dalam jangka waktu panjang), maka teori ini dapat disebut teori
inflasi jangka panjang.
Menurut teori ini ada 2 alasan utama dalam perekonomian negara berkembang
yang bisa menimbulkan inflasi, yaitu :
a) Ketidakstabilan dari penerimaan eksport, yaitu nilai eksport yang tumbuh
secara lamban dibandingkan dengan pertumbuhan-pertumbuhan ekonomi
struktur-struktur lain.
b) Ketidakelastisan dari supply atau produksi bahan makanan dalam negeri.
Ketidakelastisan dari supply atau produksi bahan makanan dalam negeri.
Produksi bahan makanan tidak tumbuh secepat pertambahan penduduk dan
2.7 Konsep Penduduk 2.7.1 Dinamika Penduduk
Pertumbuhan penduduk merupakan keseimbangan yang dinamis antara
kekuatan-kekuatan yang menambah dan yang mengurangi jumlah penduduk. Secara
terus-menerus akan dipengaruhi oleh jumlah bayi yang lahir, tetapi secara bersamaan
pula akan dikurangi oleh jumlah kematian yang terjadi pada semua golongan umur.
Sementara itu migrasi berperan sebagai imigran atau pendatang yang akan menambah
dan imigran yang akan mengurangi jumlah penduduk.
Jadi dapat disimpulkan bahwa pertumbuhan penduduk diakibatkan oleh empat
komponen, yaitu kelahiran (fertilasi), kematian (mortalitas), in-imigration (migrasi
masuk), dan out-imigration (migrasi keluar). Selisih antara kelahiran dan kematian
disebut reproductive change (perubahan produktif) dan natural increase (pertumbuhan
alamiah). Selisih antara in-migration dan out-migration disebut net-migration
BAB III
METODE PENELITIAN
Metode penelitian adalah langkah atau prosedur yang akan dilakukan dalam
pengumpulan data atau informasi empiris guna memecahkan suatu permasalahan dan
menguji hipotesa penelitian.
3.1 Ruang Lingkup Penelitian
Ruang lingkup penelitian ini adalah menganalisis pengaruh jumlah penduduk
terhadap permintaan perumahan di Medan.
3.2 Lokasi Penelitian
Untuk memperoleh data, penulis melakukan penelitian pada perusahaan Real
Estate Indonesia (REI) Medan, PT. Ira Widya Utama Medan dan Bank Indonesia (BI)
Medan.
3.3 Jenis dan Sumber Data
Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder dalam
bentuk time series yang bersifat kuntitatif, yaitu data yang berbetuk angka-angka.
Adapun sumber data yang diperoleh adalah dari Biro Pusat Statistik (BPS) Sumatera
Utara pada periode selama 21 tahun (1988-2008), PT. Ira Widya Utama Medan dan
Bank Indonesia (BI) Medan.
3.4 Metode dan Teknik Pengumpulan Data
Dalam penyusunan skripsi ini, penulis menggunakan metode kepustakaan
berupa buku-buku, tulisan-tulisan ilmiah yang ada hubungannya dengan topik yang
akan diteliti. Teknik pengumpulan data yang digunakan adalah dengan melakukan
pencatatan langsung berupa time series dalam periode selama 20 tahun (1987-2008).
3.5 Pengolahan Data
Dalam penelitian ini, penulis melakukan pengolahan data dengan
menggunakan program komputer E-Views 5.1 untuk mengolah data dalam penulisan
laporan penelitian ini.
3.6 Model Analisis Data
Model analisa yang digunakan dalam menganalisa data adalah model
ekonometrika, dengan metode kuadrat biasa (Ordinary Least Square/OLS).
Model persamaannya adalah sebagai berikut :
Y = f (X1,X2,X3,X4)...(1)
Dari fungsi persamaan pertama dapat dispesifikasikan kedalam model
ekonometrika sebagai berikut :
Y = α + β1X1+ β2X2+ β3X3+ + β4X4+µ...(2)
Y = Jumlah permintaan rumah mewah (Per unit)
α = Intercept (kostanta)
β1,β2,β3 = Koefisien regresi
X1 = Jumlah rumah tangga (Jutaan Rp)
X2 = Harga rumah mewah (Jutaan Rp)
X3 = Pendapatan per kapita (Jutaan Rp)
X4 = Inflasi (%)
µ = Term of error
Secara matematis bentuk hipotesisnya dapat dinyatakan sebagai berikut :
maka
Y (jumlah permintaan rumah mewah) akan mengalami kenaikan, ceteris
Y (jumlah permintaan rumah mewah) akan mengalami penurunan, ceteris
paribus
maka Y (jumlah permintaan rumah mewah) akan mengalami kenaikan,
ceteris paribus.
(jumlah
3.7 Test of Goodness of Fit (Uji Kesesuaian) 3.7.1 Koefisien Determinasi (R-Square)
Koefisien determinasi (R2) dilakukan untuk mengukur seberapa besar
kemampuan variabel independen secara bersama-sama mampu memberikan
penjelasan terhadap variabel dependen, dimana nilai R2 berkisar antara 0 sampai 1
(0≤R2≤1). Jika R2 semakin besar (mendekati satu), maka dapat dikatakan variabel
independen mempunyai pengaruh yang besar terhadap variabel dependen. Sebaliknya
jika R2 semakin kecil (mendekati nol), maka dapat dikatakan bahwa pengaruh
variabel independen kecil terhadap variabel dependen.
3.7.2 Uji F-statistik (Overall Test)
Uji F-statistik ini merupakan pengujian yang bertujuan untuk mengetahui
seberapa besar pengaruh variabel independen secara bersama-sama terhadap variabel
dependen.
Nilai F-hitung dapat diperoleh dengan rumus :
Dimana :
R2 = Koefisien determinasi.
k = Jumlah variabel independen ditambah intercept dari suatu model
persamaan.
Untuk pengujian ini digunakan hipotesa sebagai berikut :
Ho : bi = b2 = bk...bk = 0 (tidak ada pengaruh)
Ha : b2 ≠ 0...i = 1 (ada pengaruh)
Pengujian ini dilakukan dengan membandingkan nilai hitung dengan
F-tabel. Jika F-hitung > F-tabel, maka Ho ditolak. Hal ini berarti variabel independen
secara bersama-sama mempengaruhi variabel dependent.
Gambar 3.7.2 Kurva Uji F-statistik H0 diterima
3.7.3 Uji t-statistik (Partial Test)
Uji t-statistik merupakan suatu pengujian yang bertujuan untuk mengetahui
apakah masing-masing koefisien regresi signifikan atau tidak terhadap variabel
dependen dengan menganggap variabel independen lainnya konstan.
Nilai t-hitung diperoleh dengan rumus :
Dimana :
bi = Koefisien variabel ke-i
b = Nilai hipotesis nol
Sbi = Simpangan baku dari variabel independen ke-i
Dalam uji ini digunakan hipotesis sebagai berikut :
Ho : bi = b
Ha : bi ≠ b
Dimana b1 adalah koefisien variabel independen ke-i nilai parameter hipotesis,
biasanya b dianggap = 0, artinya tidak ada pengaruh variabel X1 terhadap Y. Bila
nilai t-hitung > t-tabel, maka pada tingkat kepercayaan tertentu Ho ditolak. Hal ini
berarti bahwa variabel independen yang diuji berpengaruh secara nyata (signifikan)
Gambar 3.7.3 Kurva Uji t-statistik
3.8 Uji Penyimpangan Asumsi Klasik 3.8.1 Multikolinearity
Multikolinearity adalah alat yang digunakan untuk mengetahui suatu kondisi,
apakah terdapat hubungan variabel independen di antara satu dengan yang lainnya.
Untuk mengetahui ada tidaknya multikolinearity dapat dilihat dari nilai R-square,
F-statistik, t-hitung serta standard error.
Adanya multikolinearity ditandai dengan :
1. Standard error tidak terhingga.
2. Tidak ada satupun t-statistik yang signifikan pada α = 5%, α = 10%, α = 1%. 3. Terjadi perubahan tanda atau tidak sesuai dengan teori.
4. R2 sangat tinggi.
H0 diterima
Untuk mengatasinya dapat dilakukan dengan cara sebagai berikut :
a. Salah satu variabel independen jangan diikutsertakan dalam menaksir model,
tetapi harus diperhatikan mungkin variabel tersebut secara teori berhubungan
terhadap variabel dependen maka hasil taksiran akan menjadi bias.
b. Mendefenisikan kembali variabel-variabel tersebut.
c. Penambahan data-data.
3.8.2 Autokorelasi
Autokorelasi terjadi apabila term of error (µ) dari periode waktu yang berbeda berkorelasi. Dikatakan bahwa term of error (µ) berkorelasi atau mengalami korelasi
serial apabila variabel (ei.ej) ≠ 0 untuk i ≠ j. Dalam hal ini dapat dikatakan memiliki
masalah autokorelasi.
Ada beberapa cara untuk mengetahui keberadaan autokorelasi, yaitu :
a. Dengan memplot grafik
b. Dengan Durbin-Watson (Uji D-W)
Nilai D-hitung dapat diperoleh dengan rumus :
Dengan hipotesis sebagai berikut :
Ho : ρ = 0, artinyatidak ada autokorelasi
Dengan jumalah sampel tertentu dan jumlah variabel independen tertentu
diperoleh nilai kritis dl dan du dalam tabel distribusi Durbin-Waston untuk nilai α.
Hipotesis yang digunakan adalah :
Gambar 3.8.2 Kurva Durbin-Watson Dimana :
Ho : Tidak ada autokorelasi
Dw > dl : Tolak Ho (ada korelasi positif)
Dw > 4-dl : Tolak Ho (ada korelasi negatif)
du < Dw < 4-du : Terima Ho (tidak ada korelasi)
dl ≤ Dw ≤ du : Tidak bisa disimpulkan (inconclusive)
(4-du) ≤ Dw ≤ (4-dl) : Tidak bisa disimpulkan (inconclusive)
Autokorelasi (+) Autokorelasi (-)
inconclusive
Mekanisme Test Durbin Watson adalah sebagai berikut :
- Lakukan estimasi regresi dengan menggunakan OLS
- Hitung nilai DW statistik
- Untuk ukuran sampel tertentu dan banyaknya variabel yang dijelaskan
didapatkan nilai dL dan dU.
Jika hipotesis Ho adalah tidak ada serial korelasi, maka :
- d<dL : Tolak Ho
- d>du : Terima Ho
- dL≤d≤du : Tidak bisa disimpulkan
Jika hipotesis Ho adalah tidak ada serial negatif, maka :
- d>4-dL : Tolak Ho
- d>4-du : Terima Ho
- 4-du≤d≤dL : Tidak bisa disimpulkan
Jika Ho adalah dua-ujung, yaitu tidak ada serial autokorelasi baik positif
maupun negatif, maka :
- d<dL : Tolak Ho
- d>4-dL : Tolak Ho
- du<d<4-du : Terima Ho
Atau
- dL≤d≤du
3.9 Defenisi Operasional
1. Permintaan rumah mewah adalah jumlah rumah yang diminta oleh beberapa
masyarakat golongan atas dengan berbagai tingkat harga pada periode tertentu
dalam satuan unit.
2. Harga rumah adalah nilai satu unit rumah yang dinyatakan dalam bentuk
angka satuan rupiah (Rp).
3. Pendapatan perkapita adalah pendapatan rata-rata penduduk Medan pada
waktu tertentu, yaitu dari tahun 1988-2008 dalam bentuk satuan rupiah (Rp).
4. Jumlah rumah tangga adalah banyaknya masyarakat yang sudah mempunyai
keluarga, baik yang sudah mempunyai anak maupun yang belum tetapi
membutuhkan tempat tinggal untuk dihuni (jiwa).
5. Tingkat inflasi adalah pengaruh kenaikan harga barang-barang terhadap
BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1 Kondisi Geografis Kota Medan
Kota Medan sebagai kota ketiga terbesar di Indonesia berpenduduk 2.036.185
jiwa pada tahun 2005 memiliki luas wilayah 26,510 Ha (265,10 Km2) atau 3,6% dari
luas keseluruhan Propinsi Sumatera Utara. Dibandingkan denganKabupaten lain di
Sumatera Utara, luas wilayah Medan ini sangat kecil tetapi memiliki penduduk yang
paling besar dan menurut survei yang dilakukan pada tahun 2000, penduduk kota
Medan pada siang hari mencapai 2.036.185 yang hampir meliputi sepertiga dari
penduduk Propinsi Sumatera Utara dari jumlah tersebut 306.470 bukan penduduk
yang tetap sehingga secara resmi yang tercatat sebagai permanen residen adalah
sebesar 1.904.273. Kepadatan penduduk adalah sekitar 8.339 orang per-kilometer
persegi sehingga diklasifikasikan sebagai kota yang padat penduduk. Kota ini
dilintasi berbagai sungai yang berpotensi sebagai saluran pembuangan air hujan untuk
mengatasi banjir dan air limbah. Sedikitnya terdapat 10 sungai yang melintasinya,
antara lain : Sungai Belawan, Sungai Deli, Sungai Badera, Sungai Putih, Sungai
Babura, Sungai Sikambing, Sungai Sulang-Saling, Sungai Kera, Sungai Batuan dan
Sungai Percut. Sebagaian diantaranya sudah mengalami kekeringan pada musim
kemarau. Iklim yang ada sangat dipengaruhi udara laut dan pegunungan dengan suhu
rata-rata 270C. Batas wilayah Propinsi Sumatera Utara meliputi : Propinsi Nanggroe
Selatan, Samudera Hindia di sebelah Barat dan Selat Malaka di sebelah Timur
sehingga mendorong kota Medan menjadi pusat pengembangan di Sumatera bagian
Utara.
Kota Medan juga didukung dan bersepadan langsung dengan daerah
Pemerintahan Kabupaten Deli Serdang serta berada tidak jauh dari Pemerintahan
Binjai (± 22 Km). Secara relatif Kabupaten Deli Serdang merupakan salah satu
daerah yang kaya dengan sumber daya alam khususnya di bidang perladangan,
perhutanan dan pertanian. Keadaan di atas menjadikan kota Medan secara ekonomi
mampu mengembangkan berbagai kerjasama dan kemitraan yang sejajar serta saling
menguntungkan dan saling memperkuat dengan daerah-daerah sekitarnya. Di
samping itu sebagai daerah yang berada pada pinggiran jalur pelayaran Selat Malaka,
maka kota Medan memiliki posisi strategis sebagai pintu gerbang kegiatan
perdagangan barang baik perdagangan domestik maupun luar negeri (ekspor-impor).
Kota Medan merupakan salah satu Daerah Tingkat II yang terletak di Propinsi
Sumatera Utara dan sekaligus merupakan Ibu Kota dari Propinsi Sumatera Utara.
Dengan luas 26,510 hektar (265,10 km) atau 3,6% dari luas keseluruhan Provinsi
Sumatera Utara dengan jumlah penduduk 2.643.494 jiwa (bps 2006), kota Medan
berada pada letak 3o30o – 3o43’ Lintang Utara dan 98o35’ – 98o44’ Bujur Timur.
Untuk itu topografinya Kota Medan cenderung miring ke Utara dan berada pada
ketinggian 2.5-37.5 meter di atas permukaan laut. Kota Medan mempunyai iklim
tropis dengan suhu minumum menurut Stasiun Polonia pada tahun 2001 berkisar
