ANALISIS YURIDIS TERHADAP AKTA SEWA MENYEWA RUMAH YANG DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS (STUDI
KANTOR NOTARIS KOTA MEDAN)
TESIS
Oleh
RIKA FITRI 087011101/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2010
ANALISIS YURIDIS TERHADAP AKTA SEWA MENYEWA RUMAH YANG DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS (STUDI
KANTOR NOTARIS KOTA MEDAN)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
RIKA FITRI 087011101/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA M E D A N
2 0 1 0
Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS TERHADAP AKTA SEWA MENYEWA RUMAH YANG DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS (STUDI KANTOR NOTARIS KOTA MEDAN)
Nama Mahasiswa : RIKA FITRI Nomor Pokok : 087011101 Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Sunarmi, SH, MHum) Ketua
(Notaris/PPAT Syahril Sofyan, SH, MKn) Anggota
(Notaris/PPAT Syafnil Gani, SH, MHum) Anggota
Ketua Program Studi Dekan
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Tanggal Lulus : 29 September 2010
Telah diuji
Pada Tanggal : 29 September 2010
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Sunarmi, SH, MHum
Anggota : 1. Notaris/PPAT Syahril Sofyan, SH, MKn 2. Notaris/PPAT Syafnil Gani, SH, M.Hum 3. Prof. H. T. Syamsul Bahri, SH
4. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
ABSTRAK
Perumahan adalah kebutuhan dasar dan penting bagi manusia, tetapi tidak semua masyarakat, khususnya yang memiliki keterbatasan dana dapat memiliki tempat tinggal, Salah satu alternatif bagi mereka adalah dengan menyewa rumah”
Untuk menjamin kepastian hukum, sewa menyewa rumah dilakukan dengan perjanjian sewa menyewa. yang dibuat dihadapan Notaris. Meskipun perjanjian sewa menyewa rumah yang dibuat telah memenuhi syarat-syarat terpenuhinya suatu perjanjian dan mengikuti prosedur pada umumnya yaitu membuat perjanjian sewa menyewa rumah dihadapan Notaris, dengan dihadiri oleh dua orang saksi setelah terjadinya kesepakatan antara kedua belah pihak, namun permasalahan menyangkut sewa menyewa tetap terjadi.
Berdasarkan latar belakang maka penelitian tesis ini mencakup tiga permasalahan. Pertama, Bagaimanakah pengaturan klausul akta sewa menyewa yang dibuat di hadapan Notaris?. Kedua Bagaimana pengaturan mengenai pengosongan dalam akta sewa menyewa rumah?. Ketiga Perlindungan apakah yang diberikan dalam perjanjian sewa menyewa terhadap penyewa dan yang menyewakan?
Penelitian ini menggunakan metode peneltian yuridis normatif terutama untuk mengkaji peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan kekuatan hukum yang mengatur tentang akta sewa menyewa rumah. Terutama untuk mengetahui landasan legalitas yang ada telah memadai untuk mengatur hal tersebut , disamping itu untuk mendukung hasil penelitian ini agar lebih baik juga dilakukan dengan pendekatan secara yuridis empiris.
Hasil penelitian menunjukan bahwa pertama, pengaturan klausul akta sewa menyewa yang dibuat di hadapan Notaris, Klausul akta sewa menyewa yang dibuat di hadapan Notaris adalah Ada pihak yang menyewakan, Ada pihak penyewa, Ada obyek yang di sewakan, Ada jangka waktu persewaan, Ada sangsi bagi yang wanprestasi, Domisili yang di pilih oleh para pihak apabila terjadi sengketa atau perkara. Kedua, pengaturan mengenai pengosongan dalam akta sewa menyewa rumah, Dalam salah satu klausula akta perjanjian sewa menyewa rumah yang dibuat dihadapan Notaris, adalah menyangkut persoalan pengosongan rumah. Pengosongan rumah merupakan kewajiban pihak penyewa terhadap pihak yang menyewakan.
Biasanya pengosongan rumah terjadi pada saat perjanjian sewa menyewa rumah berakhir, yang mana tanggalnya telah ditentukan oleh kedua belah pihak sesuai dengan kesepakatan yang dibuat dalam akta perjanjian sewa menyewa. Ketiga Perlindungan yang diberikan dalam perjanjian sewa menyewa terhadap penyewa dan yang menyewakan adalah Klausul perjanjian merupakan salah satu hal pokok dan penting untuk memberikan perlindungan kepada pihak penyewa dan pihak yang menyewakan. Penerapan ketentuan hukum pada klausul perjanjian sewa menyewa agar dapat memberikan perlindungan yang seimbang terhadap para pihak
Kata kunci : Perjanjian, Sewa menyewa, Notaris
ABSTRACT
Housing is a basic and necessary need of human being, but did not all of society, specially the people who have the limited fund have a house. One of alternative for them is to rent a house. In order to assure of law certainty, the house tenancy is prepared by house tenancy agreement before the Notary. Although a prepared house tenancy agreement fulfill any requirement and compliance to general procedure,i.e.to prepare the house tenancy agreement before notary, and attended by two witnesses after the achievement of agreement between both of parties, but the problem related to the tenancy always found.
Based on the background, this thesis research covers three problems. First, How the arrangement of the clause of tenancy agreement prepared before Notary?.
Second is how the vacating terms in the house tenancy agreement?. Third, what the protection for the tenant and lessor in tenancy agreement?
This research applies the normative juridical research method in particular in study the regulations related to the law enforcement that regulate the house tenancy agreement. Especially to study the valid base to regulate the condition, in addition to support the results of this research by empirical juridical approach.
The results of research indicates that first, the arrangement of clause in tenancy agreement that prepared before Notary, the clause of the tenancy agreement prepared before Notary are there is lessor, tenant, rented, object, tenancy period, sanction for the party who is in default, domicile chosen by parties if there is dispute or law case. Second, regulation about the vacanting in the house tenancy agreement.
In one of clause in the house tenancy agreement that prepared before Notary is related to the issue of house vacating. The vacating of the house is a liability of the tenant to the lessor. Usually, the vacating of the house is conducted when the house tenancy agreement had due date in which the due date had determined by both of parties based on the agreement in the tenancy or contract. These there protection that stated in the tenancy agreement to the tenant and lessor is a clause of agreement as one of important term in order to provide the tenant and lessor with law protection.
The implementation of the law provision in the clause of the tenancy agreement aims to provide both of parties with the equal protection.
Keywords : Agreement, Tenancy, Notary
KATA PENGANTAR
Assalamualaikum Wr. Wb.
Alhamdulillah penulis ucapkan kepada Allah SWT, yang telah memberikan kepada kita semua kesehatan, Rahmat dan Hidayahnya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul :
“ANALISIS YURIDIS TERHADAP AKTA SEWA MENYEWA RUMAH YANG DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS (STUDI DI KANTOR NOTARIS KOTA MEDAN)”
Penulisan tesis ini merupakan salah satu persyaratan yang harus dipenuhi untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan pada program studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini penulis telah banyak mendapat bimbingan, pengarahan dan bantuan dari semua pihak maka pada kesempatan ini penulis mengucapkan terimakasih kepada seluruh Dosen Pembimbing yaitu kepada Ibu Prof.
Dr. Sunarmi, SH, MHum, Bapak Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn, dan Bapak Notaris Syafnil Gani, SH, MHum, yang telah banyak memberikan bimbingan dan masukan demi kesempurnaan tesis ini.
Selanjutnya ucapan terimakasih atas semua bimbingan, bantuan dan dorongan penulis sampaikan kepada :
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu DTM&H, MSc (CTM), SpA(k), selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas fasilitas yang diberikan kepada kami untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, MHum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas diberikannya penulis kesempatan menjadi mahasiswa pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum.
3. Ketua dan Staff Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yaitu kepada :
- Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
- Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum. Selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakutas Hukum Universitas Sumatera Utara.
- Seluruh Staff Biro Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
4. Bapak dan Ibu Guru Besar dan Staff Pengajar pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan ilmu pengetahuan kepada penulis.
Dalam kesempatan ini penulis mengucapkan terimakasih yang sebesar- besarnya teristimewa kepada Ayahanda tercinta H. Abdul Roni dan Ibunda Hj.
Isnawaty Sitompul atas cinta, doa dan kasih sayang dan semua yang terbaik yang selalu diberikan kepada Penulis, juga kepada kakanda Nofi Indawaty, SH, SpN, Rahmad Abdi, SH, Ade Andrian Rifai, SH, Idham Abdi, SH, Susi Agustina SH, MKn, Fitria Agustina, SH, MKn, Yulida Hafni, SH, MKn, Reni Nurul Aini, SH,SpN, Masitha Ansari, SE, Fero Dermawan, Ahmad Baihaqi, SE dan para keponakan tersayang M.Iqbal Rendi, M.Reza Fahlevi, Putri Shinta Balqis, Nabilla azhara, Zafira adita, M.Ridho, M.Fadli, Nayla Keisha Adita, Abizar Al Ghifahri, Anggie, Rezky Fadzila, dan Angga serta kepada Zulfirman Siregar, S.Sos yang selalu memberi kasih sayang, dukungan dan semangat kepada penulis.
Kepada rekan-rekan mahasiswa di Magister Kenotariatan, K’Vidya, K’Sari, K’Ririn, Irda, K’Ninoy, Riki, Oti, Sabe, Rini, B’Rico, B’Zarly, B’Ridwan, B’Fahmi dan group B stambuk 2008 yang tidak dapat di sebutkan satu persatu.
Akhirnya penulis dengan segala kerendahan hati menyadari bahwa tesis ini tidak luput dari ketidak sempurnaan, karena kesempurnaan hanyalah milik ALLAH SWT semata, namun demikian besar harapan penulis semoga tesis ini bermanfaat khususnya bagi penulis dan pembaca umumnya.
Amin Ya Robbal Alamin...
Medan, September 2010 Wassalam
Penulis,
Rika Fitri
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. Identitas Pribadi
Nama : Rika Fitri
Tempat/Tanggal Lahir : Medan, 30 September 1986
Agama : Islam
Jenis Kelamin : Perempuan
Nama Orang Tua : 1. H. Abdul Roni
2. Hj. Isnawaty Sitompul
II. Nama Saudara Kandung 1. Rahmad Abdi, SH 2. Nofi Indawaty, SH, SPN 3. Ade Andrian Rifai, SH 4. Idham abdi, SH
5. Susi agustina, SH, MKN 6. Fitria agustina, SH, MKN
7. Yulida hafni ramadana, SH, MKN
III. Pendidikan
1. 1992-1998 : SD YAPENA’45 2. 1998-2001 : SMP SWASTA ERIA 3. 2001-2004 : SMU NEGERI 13 MEDAN
4. 2004-2008 : UNIVERSITAS ISLAM SUMATERA UTARA
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP... ... vi
DAFTAR ISI... vii
DAFTAR ISTILAH. ... x
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Permasalahan ... 11
C. Tujuan Penelitian ... 11
D. Manfaat Penelitian ... 11
E. Keaslian Penelitian ... 12
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 13
G. Metode Penelitian ... 27
BAB II PENGATURAN KLAUSUL AKTA SEWA MENYEWA RUMAH YANG DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS ... 31
A. Perjanjian Sewa Menyewa.... ... 31
1. Pengertian Perjanjian Sewa Menyewa... 31
2. Hak dan Kewajiban Pihak Yang Menyewakan dan Penyewa.. ... 43
B. Pengaturan Klausul Akta Sewa Menyewa.. ... 48
1. Klausul akta sewa menyewa rumah dimana sertifikat tidak diperlihatkan kepada Notaris... 49
2. Klausul akta sewa menyewa dimana pihak pertama mengasuransikan bangunan.. ... 50
3. Klausul akta sewa menyewa dimana objeknya menjadi jaminan di Bank. ... 52
4. Klausul akta sewa menyewa rumah dengan cara
pembayaran cek... 56
5. Klausul akta sewa menyewa diatas tanah garapan yang terlantar yang mempunyai izin sewa menyewa dari pihak perusahaan jasa kereta api. ... 57
6. Klausul akta perjanjian sewa menyewa dimana objek perjanjian dalam KPR. ... 58
7. Klausul akta sewa menyewa dimana pihak pertama anak dibawah umur. ... 59
8. Klausul perjanjian sewa menyewa dimana pihak pertama berada di luar negeri... 60
9. Klausul perjanjian sewa menyewa rumah berikut dengan alat inventaris... 62
10. Klausul akta sewa menyewa rumah dimana sertifikat diperlihatkan kepada Notaris... 63
C. Analisis Pengaturan Akta sewa menyewa... 64
D. Kekuatan Hukum Akta sewa menyewa. ... 66
1. Akta Otentik dan Akta dibawah tangan. ... 66
2. Akta sebagai alat bukti. ... 70
BAB III PENGATURAN PENGOSONGAN RUMAH DALAM AKTA PERJANJIAN SEWA MENYEWA... 73
A. Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa. ... 73
B. Pengaturan Pengosongan rumah dalam akta perjanjian sewa menyewa. ... 74
BAB IV PERLINDUNGAN YANG DIBERIKAN DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA TERHADAP PENYEWA DAN YANG MENYEWAKAN. ... 77
A. Wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa... 77
B. Bentuk perlindungan hukum terhadap penyewa dan yang menyewakan... 79
C. Asuransi dalam perjanjian sewa menyewa. ... 87
1. Pengertian Asuransi. ... 87
2. Prinsip-prinsip pokok asuransi... 93
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN. ... 109
A. Kesimpulan. ... 109
B. Saran... 111
DAFTAR PUSTAKA. ... 112
DAFTAR ISTILAH
1. Reglement op het notaris ambt in Indonesia : Peraturan Jabatan Notaris di Indonesia
2. Vernietigbaar : Dapat dibatalkan
3. Dwaling : Kekeliruan atau kekhilafan
4. Wilsgebrik : cacat/kerusakan
5. Dwang : Pemerasan atau paksaan
6. Bedrog : Penipuan
7. Curator : Pengampu
8. Persoonlijk : Perorangan
9. Rechstbevoegdheid : Pendukung hak
10. Rechtsubject : Objek hukum
11. Overmacht : Keadaan memaksa
12. Wanprestasi : Ingkar Janji
13. Interview guide : Pedoman wawancara
14. Library Research : studi kepustakaan
15. Pacta sunt servanda : Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai
undang- undang bagi mereka yang membuatnya
16. Feitelijk levering : Penyerahan nyata
17. Beziter : Kepemilikan
18. Force majure : Keadaan diluar kehendak
19. Uitwendige bewijskracht : Pembuktian lahiriah
20. Formale bewijskracht : Pembuktian formal
21. Materiale bewijskracht : Pembuktian material
22. Tegenbewijs : Bukti yang berlawanan
23. Insured : tertanggung
24. Insure : penanggung
25. Accident : Peristiwa
26. Interest : kepentingan
27. Assurantie : asuransi
28. Verzekering : Pertanggungan kerugian
29. Utmost good faith : itikad baik
30. Insurable interest : kepentingan yang dapat di asuransi
31. Indemnity : ganti rugi
32. Subrogation : subrogasi
33. Contribution : kontribusi
34. Proximate cause : sebab akibat
35. Reality of risk : resiko yang realitis
36. Fire assurance : asuransi kebakaran
