Universitas Sumatera Utara BAB II
PROFIL PERUSAHAAN
A. Sejarah Singkat PT Agung Podomoro Group
Agung Podomoro Group (APG) merupakan salah satu pengembang properti
terbesar di Indonesia. Proyek properti yang dijalani APG antara lain membangun
perumahan, apartemen dan super-blok. APG didirikan pertama kali pada tahun
1969 oleh Anton Haliman. Pada saat itu proyek pertamanya adalah kompleks
perumahan di kawasan Simprug, Jakarta Selatan. Selain itu, APG juga menjadi
pelopor pembangunan perumahan mewah (real estate) di Sunter, Jakarta Utara.
Mewujudkan visi, APG membangun kompleks perumahan dengan fasilitas
lengkap untuk para penghuninya, seperti sekolah, pusat rekreasi, tempat ibadah,
rumah sakit, dan pasar. Kemudian, grup mulai melebarkan usahanya dengan
menggandeng beberapa perusahaan. Kini bisnis properti grup terdiri dari
kompleks perumahan, pergudangan, dan industri.
Sejak tahun 1986, perusahaan diambil alih oleh Trihatma Kusuma Haliman
yang kemudian diambil kembali oleh PT. Indofica Housing. Pada saat itu
perusahaan mampu memperluas area pengembangannya hingga lebih dari 517
hektar yang dipakai sebagai pembangunan kawasan eksklusif di Jakarta Utara
yang menjadi salah satu pencapaian luar biasa dalam pembangunan real estate di
Jakarta.
Pada periode krisis keuangan yang melanda Indonesia di tahun 1997, ketika
Universitas Sumatera Utara strategi yang diambil oleh manajemen atas grup ini, seperti keputusan krusial
untuk membayar sebagian besar hutang APG pada awal 1997, mengesampingkan
devaluasi mata uang, dan memperkenalkan kebijakan uang ketat. Pengalaman dari
Bapak Trihatma saat mengatasi kesulitan dalam krisis Pertamina di tahun 1974
memberikan kepercayaan diri dan sikap yang tepat dalam grup untuk menghadapi
situasi ini.
APG kemudian memandang krisis 1997 sebagai tantangan dan kesempatan
yang sangat baik. Dengan kecermatan melihat perubahan pasar, APG menemukan
potensi besar di pasar. Salah satunya adalah kebutuhan untuk tempat tinggal di
tengah kota. Langkah pertama yang dilakukan adalah membeli lahan dari BPPN
(Badan Penyehatan Perbankan Nasional) dan juga properti yang dimiliki
pengembang-pengembang yang tekena dampak yang cukup berat dari krisis.
Sebenarnya, semenjak tahun 1995 APG telah menjalankan proyek-proyek
yang dibangun dengan konsep yang mirip dan kesadaran akan keterbatasan lahan
di kota. Pembangunan Menteng Executive Apartment memberikan pilihan bagi
masyarakat untuk tinggal di kawasan kolektif yang berlokasi di daerah suburban
kota dan menjadi sebuah terobosan dalam pengembangan real estate. Sukses
dengan proyek di Menteng, pada tahun 2000 dan selanjutnya, APG mulai
berfokus pada pembangunan apartemen.
Hingga tahun 2012, APG telah menyelesaikan 16 apartemen, 15 kawasan
hunian dan 16 kawasan komersial mixed-use. Beberapa proyek APG antara lain
Bukit Mediterania Samarinda, Permata Mediterania, Gading Grande Residences,
Universitas Sumatera Utara Pakubuwono Residences, Jakarta Residences, Thamrin Residences, Mediterania
Marina Residences, The Peak at Sudirman, Sudirman Park, Central Park, Kelapa
Gading Square, Mangga Dua Square, Thamrin City, dan beberapa proyek-proyek
mewah lainnya. Seiring dengan perjalanan waktu, APG melebarkan sayapnya ke
pembangunan Superblok, Mall, kawasan industri dan pergudangan. Pada tahun
2012 grup ini mulai berkembang ke lokasi-lokasi lain di Jakarta, Bandung, Bogor,
Kerawang, Balikpapan dan Bali.
Sertifikat ISO 9001 untuk Menteng Executive Apartment dan Bukit Gading
Mediterania di Kelapa Gading adalah sebuah pernyataan akan kapabilitas dan
komitmen manajemen APG yang profesional terhadap para pemegang sahamnya.
Pada tahun 2014, APG membuka universitas yang diberi nama Podomoro
University, berlokasi di kawasan Central Park, Jakarta.
PT Agung Podomoro Group Tbk. (“APG” atau “Perseroan”) adalah suatu
perseroan terbatas berkedudukan di Jakarta Barat, didirikan menurut dan
berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Republik Indonesia
berdasarkan Akta No. 29 tanggal 30 Juli 2004, dibuat di hadapan Sri Laksmi
Damayanti, S.H., sebagai pengganti Siti Pertiwi Henny Singgih, S.H., Notaris di
Jakarta, yang telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman dan Hak
Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan
No.C-21538.HT.01.01.TH.2004 tanggal 26 Agustus 2004 dan telah didaftarkan dalam
Daftar Perusahaan sesuai UUWDP dengan TDP No. 090217027994 di Kantor
Universitas Sumatera Utara 4 Oktober 2004, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia
No. 91 tanggal 12 November 2004, Tambahan No. 11289.
Sejak pendirian, Anggaran Dasar Perseroan telah beberapa kali mengalami
perubahan. Perubahan Anggaran Dasar Perseroan yang terakhir adalah: Akta No.
7 tanggal 5 Juni 2012 yang dibuat di hadapan Ardi Kristiar, S.H., pengganti Yulia,
S.H., Notaris di Jakarta Selatan, yang isinya sehubungan dengan perubahan Pasal
3, Pasal 5 ayat 12, Pasal 18 ayat 2 dan Pasal 18 ayat 5 Anggaran Dasar Perseroan.
Perubahan Anggaran Dasar tersebut telah memperoleh persetujuan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia berdasarkan Surat Keputusan No.
AHU-35086.AH.01.02. Tahun 2012 tanggal 27 Juni 2012 dan telah didaftarkan dalam
Daftar Perseroan sesuai Undang-Undang Perseroan Terbatas dengan No.
0058436.AH.01.09. Tahun 2012 tanggal 27 Juni 2012 dan telah diterima dan
dicatat dalam database Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Penerimaan
Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan No. AHU.01.10-24859
tanggal 6 Juli 2012, telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan sesuai Undang-
Undang Perseroan Terbatas dengan No. AHU-0061792. AH.01.09 Tahun 2012
tanggal 6 Juli 2012 serta telah didaftarkan dalam Daftar Perusahaan sesuai
Undang- Undang tentang Wajib Daftar Perusahaan dengan TDP No.
09.02.1.68.27994 tanggal 6 Juli 2012
Visi dan Misi PT Agung Podomoro Group:
1. Memenuhi kebutuhan masyarakat akan perumahan dan area komersial yang
Universitas Sumatera Utara 2. Mengoptimalkan pengembalian investasi dari rekan usaha dan pemegang
saham.
3. Menjadi perusahaan pengembang yang mampu memberikan nilai lebih bagi
para karyawan.
4. Berperan aktif untuk mendukung program pemerintah dalam rangka
mendorong pembangunan perkotaan dan dalam meningkatkan indeks
pengembangan manusia.
B. Struktur Organisasi PT Agung Podomoro Group
Struktur organisasi PT Agung Podomoro Group dapat dilihat pada Gambar
Universitas Sumatera Utara Sumber: PT Agung Podomoro Group, 2015 (Data Diolah)
Gambar 2.1. Struktur Organisasi PT Agung Podomoro Group Dewan Komisaris
Board of Directors Budget Committee Komite Anggaran
Universitas Sumatera Utara C. Kegiatan Usaha Perusahaan Menurut Anggaran Dasar Terakhir, Serta
Jenis Produk Dan/Atau Jasa Yang Dihasilkan
Kegiatan usaha menurut Anggaran Dasar terakhir(Pasal 3 Akta Pernyataan
Keputusan Rapat PT Agung Podomoro Land Tbk. No. 07 tanggal 5 Juni 2012
yang dibuat di hadapan Ardi Kristiar, S.H., MBA, pengganti dari Yulia, S.H.,
Notaris di Jakarta Selatan) adalah sebagai berikut:
1. Kegiatan usaha utama:
a) Pembangunan meliputi antara lain:
1) Pemborongan/kontraktor, termasuk perencanaan, pelaksanaan dan
pengawas pemborong bangunan gedung-gedung, perumahan, pusat
perbelanjaan, jalan-jalan, jembatan-jembatan serta pemasangan
instalasi-instalasi listrik, air, telepon dan pekerjaan umum lainnya;
2) Real estate dan developer termasuk melakukan
pembebasan/pembelian, pengolahan, pematangan, pengurugan, dan
penggalian tanah, membangun sarana dan prasarana/ infrasturktur,
merencanakan, membangun, menyewakan, menjual dan
mengusahakan real estate, kawasan terpadu, pusat perkantoran,
gedung-gedung, perumahan, perkantoran, apartemen, perindustrian,
perhotelan, rumah sakit, pusat perbelanjaan, pusat sarana olah raga dan
sarana penunjang termasuk tetapi tidak terabatas pada lapangan golf,
Universitas Sumatera Utara b) Melakukan investasi baik secara langsung maupun melalui penyertaan
(investasi) ataupun pelepasan (divestasi) modal sehubungan dengan
kegiatan usaha utama Perseroan, dalam perusahaan lain;
1) Melakukan penyertaan pada perusahaan-perusahaan lain yang
memiliki kegiatan usaha yang berhubungan dengan kegiatan usaha
Perseroan; dan
2) Usaha-usaha dalam bidang jasa, termasuk antara lain jasa pengelolaan
atau pengoperasian yang menunjang kegiatan usaha utama Perseroan,
kecuali jasa dalam bidang hukum dan pajak.
2. Kegiatan usaha penunjang:
a) Melakukan perdagangan termasuk ekspor-impor, interinsulair, lokal,
leveransir, grossier, supplier, distributor dan keagenan kecuali agen
perjalanan;
b) Perindustrian meliputi industri bahan bangunan, industri alat-alat listrik,
industri garmen manufacturing industri perakitan (assembling); dan
c) Menyelenggarakan angkutan darat dengan menggunakan bus dan truk.
3. Produk dan/atau jasa yang dihasilkan:
Kawasan properti terpadu yang meliputi apartemen, perkantoran,
pertokoan, pusat perbelanjaan, perhotelan, perumahan, dan pusat rekreasi,
Universitas Sumatera Utara D. Laporan Keuangan
Menurut Syahyunan (2013:25), “Laporan keuangan adalah produk dari
manajemen dalam rangka mempertanggung-jawabkan (stewardship) penggunaan
sumber daya dan sumber dana yang dipercayakan kepadanya. Secara umum,
laporan ini menyediakan informasi tentang posisi keuangan pada saat tertentu,
kinerja dan arus kas dalam suatu periode yang ditujukan bagi pengguna laporan
keuangan di luar perusahaan untuk menilai dan mengambil keputusan yang
bersangkutan dengan perusahaan. Sebagai sumber informasi, laporan keuangan
harus disajikan secara wajar, transparan, mudah dipahami, dan dapat
diperbandingkan dengan tahun sebelumnya ataupun antar perusahaan sejenis”.
1. Neraca (Balance Sheet)
Menurut Van Horne & Wachowicz (2005:193), “Neraca merupakan
ringkasan posisi keuangan perusahaan pada periode tertentu yang menunjukkan
total aktiva sama dengan total kewajiban ditambah ekuitas pemilik”.
Aktiva yang tercantum di bagian atas disusun berdasarkan tingkat likuiditas
relatifnya. Kas dan setara kas (cash equivalents) adalah aktiva yang paling likuid.
Lalu diikuti piutang usaha kemudian persediaan. Persediaan digunakan dalam
kegiatan produksi suatu produk. Produk dijual dan menimbulkan piutang yang
akan diubah ke kas dalam periode tagihan tertentu. Aktiva tetap, investasi jangka
panjang, dan aktiva berjangka panjang lainnya tercantum di bawah kolom aktiva
lancar.
Bagian bawah dari tabel menunjukkan kewajiban dan ekuitas pemegang
Universitas Sumatera Utara tahun. sementara kewajiban jangka panjang adalah utang yang akan dibayar
dalam waktu lebih dari setahun. Ekuitas pemilik akan dibayar hanya melalui
dividen tunai reguler dan pembelian kembali saham biasa. Ekuitas pemegang
saham terdiri atas beberapa subkategori: 1) Saham biasa dengan nilai nominal
pari, dan 2) Tambahan modal disetor bersama-sama mewakili jumlah total uang
yang disetor ke dalam perusahaan sebagai ganti kepemilikan saham biasa.
Tabel 2.1
PT Agung Podomoro Group Neraca
Per 31 Desember 2010, 2011, 2012, dan 2013 (dalam ribuan Rupiah)
Keterangan Tahun
2010 2011 2012 2013
Aset Lancar
Kas dan setara kas 1.875.301.360 1.834.551.854 2.225.099.936 3.177.138.834
Piutang 433.924.741 1.149.611.568 1.762.996.645 1.622.931.030
Persediaan 1.935.469.547 1.314.900.907 1.738.403.612 2.978.498.405
Pajak dibayar dimuka 140.495.505 142.091.432 11.823.431 288.478.217
Biaya dibayar dimuka 2.532.800 21.084.362 66.814.586 72.715.564
Uang muka 88.647.015 224.091160 741.921.068 607.284.756
Jumlah 4.476.370.968 4.686.331.283 6.727.059.278 8.747.046.806
Aset Tidak Lancar
Persediaan 478.329.944 746.164.581 1.008.666.808 2.066.007.750
Aset keuangan lainnya 9.396.195 28.311.855 36.822.331 85.431.820
Biaya dibayar dimuka - - 21.005.320 20.250.000
Investasi saham pada
intentitas asosiasi 170.221.640 218.463.856 262.834.498 183.573.495
Uang muka investasi
saham - - 229.200.000 166.200.347
Properti investasi 1.917.739.134 2.900.048.945 4.982.292.298 5.533.185.618
Aset tetap 684.010.014 2.220.358.779 1.835.091.719 2.756.004.948
Biaya yang ditangguhkan 18.537.227 17.454.811 30.149.548 22.651.662
Rekening bank 850.893 12.430.188 7.608.366 -
Aset pajak tangguhan - 2.019.389 5.837.750 29.277.608
Goodwill - - - 30.344.910
Lain-lain 532.274 7.237.310 31.038.436 39.944.026
Jumlah 3.279.617.321 6.152.489.714 8.468.583.074 10.932.862.184
Total Aset 7.755.988.289 10.838.820.997 15.195.642.352 19.679.908.990
Universitas Sumatera Utara Tabel 2.1 (Lanjutan)
PT Agung Podomoro Group Neraca
Per 31 Desember 2010, 2011, 2012, dan 2013 (dalam ribuan Rupiah)
Keterangan Tahun
2010 2011 2012 2013
Kewajiban Jangka Pendek
Utang Bank 100.000.000 4.520.154 11.487.057 9.747.552
Utang usaha kepada pihak ketiga 219.494.041 464.978.298 761.161.682 1.141.400.648
Utang lain-lain 25.774.925 456.442.912 281.215.133 925.602.039
Utang pajak 79.239.148 122.644.313 264.438.272 238.393.956
Biaya yang masih harus dibayar 39.193.900 61.397.895 115.816.524 115.546.431
Utang jangka panjang - yang
jatuh tempo dalam satu tahun 139.659.548 380.444.431 862.299.748 814.363.776
Uang muka penjualan dan
pendapatan diterima di muka 888.142.172 1.299.856.037 2.002.424.246 1.963.584.415
Jumlah 1.491.503.734 2.562.062.584 4.298.842.662 5.208.638.817
Kewajiban Jangka Panjang
Utang jangka panjang 1.806.017.127 1.869.318.499 1.241.478.408 1.397.439.162
Utang obligasi - 1.189.229.180 2.80.394.227 3.249.505.065
Uang muka penjualan dan
pendapatan diterima di muka - 117.890.514 814.237.700 2.455.831.202
Uang jaminan penyewa 11.488.520 40.708.672 65.112.859 91.733.619
Kewajiban pajak tangguhan - - 83.071 170.219
Kewajiban imbalan pasca kerja 14.862.322 28.337.195 46.589.655 63.907.515
Jumlah 2.048.675.781 3.245.490.060 4.547.895.920 7.258.586.782 Total Kewajiban 3.540.179.515 5.807.552.644 8.846.738.582 12.467.225.599
Ekuitas
Modal saham 2.050.000.000 2.050.000.000 2.050.090.000 2.050.090.000
Tambahan modal disetor 1.572.726.043 1.572.726.043 1.572.819.779 1.389.679.134
Opsi saham - 12.821.100 33.711.191 35.411.406
Ekuitas entitas anak 80.447.178 2.156.862 - -
Selisih nilai transaksi
restrukturisasi (51.824.106) (182.797.788) (183.140.645) -
Selisih transaksi ekuitas - - - 3.861
Saldo laba 280.442.404 863.001.038 1.552.096.888 2.280.526.025
KEPENTINGAN
NON-PENGENDALI 284.217.255 713.561.098 1.323.326.557 1.456.972.965
Total Ekuitas 4.215.808.774 5.031.268.353 6.348.903.770 7.212.683.391
Total Kewajiban dan Ekuitas 7.755.988.289 10.838.820.997 15.195.642.352 19.679.908.990
Universitas Sumatera Utara 2. Laporan Laba Rugi (Income Statement)
Menurut Menurut Van Horne & Wachowicz (2005:193), “Laporan laba
rugi adalah ringkasan dari pendapatan dan biaya perusahaan selama periode
waktu tertentu, diakhiri dengan laba bersih atau rugi bersih untuk periode
tersebut”.
Laba rugi menunjukkan pendapatan, beban, dan laba bersih. Harga pokok
penjualan mewakili biaya yang sesungguhnya dari memproduksi produk yang
dijual selama periode terkait. Beban penjualan, umum, dan administratif serta
beban bunga ditunjukkan secara terpisah dari harga pokok penjualan karena
dipandang sebagai beban periode daripada biaya produk. Baris terakhir
menyajikan laba ditahan dari laba bersih dikurangi pembayaran dividen.
Tabel 2.2
PT Agung Podomoro Group Laporan Laba Rugi Untuk Tahun yang Berakhir
Per 31 Desember 2010, 2011, 2012, dan 2013 (dalam ribuan Rupiah)
Keterangan Tahun
2010 2011 2012 2013
PENJUALAN DAN
PENDAPATAN USAHA 1.938.719.002 3.824.099.116 4.689.429.510 4.901.191.373 BEBAN POKOK PENJUALAN
DAN BEBAN LANGSUNG 1.327.166.246 2.416.178.373 2.604.942.909 2.546.320.651 LABA KOTOR 611.552.756 1.407.920.743 2.084.486.601 2.354.870.722
Beban penjualan (118.443.345) (224.743.334) (288.892.380) (398.115.504)
Beban umum dan administrasi (195.752.665) (352.661.567) (535.434.053) (681.146.092)
Bagian laba bersih entitas asosiasi 47.922.569 61.142.215 94.738.997 78.870.642
Penghasilan bunga 78.464.049 80.065.810 148.000.832 80.065.810
Beban bunga dan keuangan (18.304.220) (123.237.957) (476.950.569) (378.462.634)
Keuntungan lainnya – bersih 17.323.237 41.346.073 58.912.745 135.777.133
LABA SEBELUM PAJAK 382.490.373 888.230.223 1.097.546.731 1.177.175.519
BEBAN PAJAK – BERSIH 100.675.781 203.321.472 256.255.978 246.935.022
LABA BERSIH 281.814.592 684.908.751 841.290.753 930.240.497
Pembayaran dividen - 2.000.000 123.005.400 123.005.400
Laba ditahan 281.814.592 682.908.751 718.285.353 807.235.097
Universitas Sumatera Utara E. Rasio Keuangan
Menurut Brigham & Houston (2001:78), “Analisis Rasio keuangan
digunakan untuk memprediksi masa depan, membantu mengantisipasi kondisi di
masa depan dan sebagai titik awal untuk perencanaan tindakan yang akan
mempengaruhi peristiwa di masa depan”.
1. Kegunaan Rasio Keuangan
Menurut Van Horne & Wachowicz (2005:202), kegunaan rasio keuangan
terbagi atas dua:
a) Perbandingan Internal
Analisis rasio dapat membandingkan rasio sekarang dengan rasio dahulu
dan perkiraan di masa mendatang untuk perusahaan yang sama.
b) Perbandingan Eksternal dan Sumber Rasio Industri
Melibatkan perbandingan antara rasio suatu perusahaan dengan berbagai
perusahaan lainnya yang hampir sama atau dengan rata-rata industri pada
suatu periode. Perbandingan semacam ini memberikan pandangan lebih
dalam mengenai kondisi keuangan dan kinerja relatif perusahan.
2. Jenis-jenis Rasio Keuangan
a) Rasio Likuiditas (Liquidity Ratio)
Menurut Van Horne & Wachowicz (2005:205), “Rasio likuiditas adalah
rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan perusahaan dalam
Universitas Sumatera Utara b) Rasio Leverage (Leverage Ratio)
Menurut Brealey, Myers & Marcus (2007:75), “Rasio leverage adalah
rasio yang digunakan untuk mengukur seberapa besar leverage keuangan
atau pembiayaan dengan utang yang ditanggung perusahaan”.
c) Rasio Aktivitas (Activity Ratio)
Menurut Van Horne & Wachowicz (2005:212), “Rasio aktivitas adalah
rasio yang mengukur bagaimana perusahaan menggunakan aktivanya”.
d) Rasio Profitabilitas (Profitability Ratio)
Menurut Syahyunan (2013:93), “Rasio profitabilitas adalah rasio yang
digunakan untuk mengetahui kemampuan perusahaan dalam menghasilkan
laba atau seberapa efektif pengelolaan perusahaan oleh manajemen”.
e) Rasio Penilaian (Valuation Ratio)
Menurut Syahyunan (2013:93), “Rasio penilaian bertujuan menjadi tolok
ukur yang mengaitkan hubungan antara harga saham biasa dengan
pendapatan perusahaan dan nilai buku saham atau mencerminkan
