BAB III
METODE PENELITIAN
3.1 METODOLOGI PENELITIAN
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis deskriptif.
Ketentuan yang dijadikan acuan dalam analisi deskriptif antara lain :
Analisa ini dibatasi hanya pada pengumpulan data yang faktual untuk
mengurai suatu keadaan.
Dalam analisa ini memerlukan perencanaan agar hasilnya mencakup
seluruh persoalan dalam setiap fase.
Data deskriptif dapat digunakan sebagai dasar untuk langsung membuat
keputusan keputusan.
Hasil analisa ini dapat digunakan untuk memperkirakan akibat yang akan
terjadi dari pembangunan ini.
3.2 SUMBER DATA
Lokasi penelitian adalah proyek pembanguna perumahan Suka Maju Asri
dan Perumahan Villa Pelita Asri. Lokasi perumhan Villa Pelita Asri terletak di
Jalan.Pelita Pasar 9- Medan Krio Kecamatan Medan Sunggal, Kota Madya Medan
, Sumatera Utara.Pembangunan ini dilakukan dengan system bangunan bertahap
yang terdiri dari 97 unit perumahan ( type 36/84) dengan fasilitas perumahan
berupa jalan perumahan selebar 7 meter, lapangan tenis, main gate dan PDAM.
Sistem pembiayaan pelaksanaan pembangunan kawasan perumahan Villa
kawasan perumahan ini beserta fasilitasnya dikelola oleh PT.Annaris Mahogany
Patama yang nantinya akan dibuat manajemen sendiri.
3.1 Site Plan Perumahan Villa Pelita Asri
Lokasi perumahan Suka Maju Asri terletak di Jalan.Balai Desa Suka Maju
Sunggal. Kecamatan Medan Sunggal. Kota Madya Medan, Sumatera Utara.
rumah (type 36/91) dengan fasilitas perumahan berupa jalan perumahan selebar 7
m main gate dan PDAM.
Sistem Pembiayaan pelaksanaan pembangunan kawasan perumahan Suka
Maju Asri melibatkan modal awal 45% dan pinjaman bank 55%. Pengelolaan
kawasan perumahan ini beserta isinya dikelola oleh PT.MahoganyPermana Lestari
yang nantinya akan dibuat manajemen sendiri
3.3 JENIS DATA
telah menentukan objek ponelitian dan menetukan batasan batasan
masalah, selanjutnya dilakukan pengumpulan data data yang diperlukan untuk
menganalisa proyek. Menurut sumber data dibagi menjadi dua, yaitu
1. Data Primer
Data Primer merupakan data-data yang didapat secara langsung melalui
wawancara secara lisan maupun tertulis.kepada staf PT. Mahogany
Permana Lestari selaku developer pembangunan Perumahan Suka MAju
Asri dan PT Annaris Mahogany Patama selaku developer pembangunan
Perumahan Villa Pelita Asri.
2. Data Sekunder
Data Sekunder merupakan data yang diperoleh secara tidak langsung
ataupun data yang diperoleh dalam kondisi yang sudah jadi. Adapun data
sekunder adalah :
1. Gambar Site Plan
Untuk menghitung luas area , jalan , drainase dan letak tipe rumah.
2. Gambar denah Bangunan
3. Rencana Anggaran Biaya
4. Time Schedule proyek.
3.4 INSTRUMEN PENELITIAN
Instrumen Penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah
teori-teori/metode-metode investasi seperti Net Present Value (NPV), Internal Rate of
3.5 PROSES PENGOLAHAN DATA
Proses pengolahan data sebagai berikut :
1. Tahap Persiapan
Yaitu merumuskan masalah dan menentukan tujuan penelitian
kemudian metode yang dipakai dalam penelitian
2. Tahap Pengumpulan Data
Untuk menentukan zona yang akan diamati dan menentukan
apakah proyek tersebut layak untuk dijadikan objek penelitian serta
melakukan perizinan kepala pemilik proyek. Dari proyej=k didapat
data berupa RAB perunit Time Schedule dan biaya pembangunan
lainnya.
3. Tahap analisis data
Setelah dilakukan pengumpulan data, kemudian dilakukan penilai
investasi dengan terlebih dahulu membuat aliran kas masuk dan
aliran kas keluar kemudian dibuat Cash Flow Proyek.
Untuk membuat aliran kas masuk digunakan data-data yang
diperoleh dari pihak pengembang ( untuk pemasukan yang sudah
terjadi) dan untuk pemasukan yang akan terjadi digunakan metode
Least Square ( Metode Kuadrat kecil).
Untuk membuat aliran kas keluar digunakan data dari pihak
pengembang ( untuk biaya yang sudah dikeluarkan ) dan metode
estimasi atau pendugaan paremeter ( untuk biaya yang belum
Setelah membuat aliran Cash Flow kemudian kita hitung kelayakan
investasi dengan mencari NPV, IRR, PP dan PI. Kemudian
dilakukan analisa sensitivitas untuk mengantisipasi
kemungkinan-kemungkinan yang terjadi agar dapat diambil langkah-langkah
yang tepat untuk menyelesaikan permasalahan yang mungkin
terjadi dan menjamin bahwa setiap rencana investasi yang
dilakukan aman untuk dilaksanakan. Dalam penelitian ini
dilakukan analisa sensitivitas terhadap 3 kemungkinan yaitu :
Akibat adanya perubahan suku bunga
Akibat bertambah atau berkurang tingkat pendapatan
4. Tahap pembahasan
Melakukan evaluasi dan pembahasan analisa perbandingan
BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1 UMUM
4.1.1 Perumahan Villa Pelita Asri
PT. Annaris Mahogany Patama Selaku Pengembang pada pembangunan
kawasan perumahan Villa Pelita Asri membangun 97 unit rumah sederhana
Kozen pimtu-jendela : Galvanis
PT. Mahogany Permana Lestari selaku Pengembang pada pembangunan
kawasan perumahan Suka Maju Asri membangun 93unit rumah sederhana dengan
tipe 36/91. Spesifikasi bangunan yang akan dibangun dapat kita lihat sebagai
Ruang Tidur : 1Ruang
Kamar Mandi /WC : 1Ruang
Dapur / Ruang Makan : 1Ruang
Ruang Keluarga : 1Ruang
Carport : Ada
Spesifikasi Pekerjaan untuk semua rumah adalah :
Pondasi : Cor Beton 1:3:5
Struktur : Beton bertulang
Dinding : Batu Bata 1:5
Lantai : Keramik uk 40 x 40 cm
Kozen pimtu-jendela : Galvanis
Pintu Kamar mandi : Fiber
Daun Jendela : Rangka kayu + kaca polos
Daun Pintu Utama : Panel petak
Pintu lain : Panel Biasa
Plafon : Gypsum type 36
Atap : Baja Ringan type 36 Multi roof
Sanitasi.Instalasi Air : Closet Jongkok
Keramik Lantai
Keramik Dinding
Air Bersih : /Sumur Bor + Pompa listrik
4.2 SUKU BUNGA
Dari Tabel BI Rate dan Suku Bunga Kredit Rupiah Kelompok Bank
periode Mei 2014–April 2016 tingkat suku bunga berfluktuasi mulai dari 12,63%
sampai 12,14%.untuk suku bunga dasar kredit bank BTN sebesar 11%.
Dari data tersebut maka dalam analisis ini diambil tingkat suku bunga
dengan komposisi 50 % dari suku bunga dasar kredit dan 50 % dari nilai rata- rata
suku bunga kredit kelompok bank Mei 2014 sampai April 2016 sebesar 12.632% ,
sehingga diperoleh sebesar 11.81 % per tahun dibulatkan menjadi 12 % pertahun.
4.3 PERUMAHAN VILLA PELITA ASRI
Perhitungan biaya ( Cost) Pembangunan perumahan Villa Pelita Asri
terdiri dari biaya tanah , biaya prasarana, biaya konstruksi, biaya oprasional dan
biaya bank. Data data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan
data sekunder.. Data biaya dibawah merupakan total rencana biaya pengeluaran
yang diperoleh melalui data primer dan wawancara dengan pihak developer.
4.3.1 Perhitungan Pengeluaran ( Cost)
Perhitungan biaya pembangunan perumahan Villa Pelita Asri terdiri dari
biaya investasi dan biaya operasional.
1. Biaya Investasi
Data-data yang digunakan dalam perhitungan ini merupakan data
sekunder yang diperoleh dari developer sebagai berikut:
Tabel 4.2 Biaya Investasi Perumahan Villa Pelita Asri
Data biaya investasi merupakan harga rata-rata yang didapat melalui data
sekunder yang didapat dari developer yang menangani proyek
pembangunan perumahan Villa Pelita Asri. Harga tersebut sudah termasuk
PPh . Adapun rincian biaya rata rata sebagai berikut :
a. Biaya pengadaan lahan sebesar Rp 200.000,- / m2
b. Biaya konstruksi rumah sebesar Rp 42.684.817,- / unit
c. Biaya Perkerasan jalan Lingkungan sebesar Rp 150.000 / m2
d. Biaya Pembuatan jalan akses Rp 100.000,-/m2
Pendapatan diperoleh dari penjualan rumah . Adapun perincian rumah yang
Data type rumah terjual
Table 4.4 data rumah terjual periode 1-7
Periode ( bulan) Jumlah rumah terjual (Y)
a. Harga jual rumah perunit = Rp 115.000.000,-
b. Harga penjualan kelebihan tanah = Rp 375.000,- / m2
c. Harga penjualan kav .sudut depan = Rp 5.000.000,-
d. Harga penjualan kav sudut belakang = Rp 4.000.00,-
4.3.3 Modal
Pembiayaan proyek dibiayai oleh sumber pembiayaan utama yaitu :
Modal Sendiri
Modal sendiri merupakan jumlah modal yang ditanam pada suatu proyek
pembangunan perumahan untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan
prakonstruksi seperti : pengadaan tanah, perencanaan/rekomendasi proyek,
pembuatan sertifikat dan biaya-biaya hukum.Sebagai dana awal,
Modal Pinjaman
Modal Pinjaman merupakan pembiayaan yang berasal dari pinjaman atau
kredit langsung yang diberikan oleh bank ataupun instansi keuangan lain.
Dalam proyek ini modal pinjaman berasal dari kredit langsung dari bank
BTN sebesar Rp.3.500.000.000,- atau sebesar 55,55% yang terdiri dari
Rp700.000.000,- yang merupakan kredit pembebasan tanah dan
Rp2.800.000.000,- yang merupakan kredit konsrtuksi.
4.3.4 Analisa Data Ramalan metode Least Square
Untuk menganalisa tingkat penjualan rumah yang belum terjual maka
perlu dilakukan ramalan tingkat penjualan rumah dengan metode least square.
Untuk membuat proyeksi penjualan rumah pada periode yang akan
datang, terlebih dahulu angka-angka pada table diatas disusun sehingga didapat
hasil sebagai berikut :
Table 4.5 Analisa perkembangan penjualan rumah bulan 1-7
Dari angka angka dalam table tersebut Jumlah permintaan rata-rata ( a
dalam persamaan Y =a + Bx ) adalah ∑P : n = 57 : 7 = 8.143 , sedangkan nilai
trend perubahan penjualan perbulan adalah ∑PD : ∑D2 =9 : 28 = 0.3214.
Untuk menghitung proyeksi penjualan rumah periode selanjutnya , tetap
digunakan rumus Y= a+bX.. Dengan menggunakan rumus persamaan tadi , maka
jumlah penjualan rumah periode 8 (satu periode didepan periode 7) dapat
dithitung dengan rumus sebagai berikut : Y= 8.143+(0.3214*8).
Sehingga didapat perkiraan penjualan rumah untuk periode selanjutya
sebagai berikut:
Untuk Selanjutnya dapat diperkirakan tingkat jumlah penjualan rumah
4.3.5 Menyusun aliran kas ( Cash Flow )
merupakan aliran yang terdiri dari aliran masuk dalam perusaahan dan
aliran kas keluar perusahaan serta saldo untuk setiap periode.
Aliran kas masuk
Aliran kas masuk terdiri dari rencana penerimaan-penerimaan yang
akan terjadi di perusahaan tersebut selama masa rencana.Dalam
aliran kas masuk ini digunakan data-data yang diperoleh dari pihak
pengembang dan dari perhitungan metode Least Square.
Aliran kas keluar
Aliran kas keluar terdiri dari rencana pengeluaran yang akan terjadi
di perusahaan tersebut selama masa rencana. Aliran kas keluar ini
digunakan data dari pihak developer untuk data pengeluaran yang
sudah terjadi( selama 7 bulan) dan diestimasikan untuk biaya yang
2,913,740,679
Gambar 4.1 Diagram Cash In Flow Perumahan Villa Pelita Asri Time (Month)
Cash Out Flow 2,721,467,857 767,834,380 331,490,307 695,632,416 1,389,948,417 1,220,395,147 1,002,338,678 1,068,115,274 979,541,923 1,404,124,876 1,088,853,950 744,194,830 227,371,270 141,861,857
Waktu ( Time) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Gambar 4.2 Diagram Cash Out Flow Perumahan Villa Pelita Asri
4.3.6 Analisa Investasi
Dimana nilai tersebut NPV > 1 , maka investasi tersebut layak dilanjutkan
Internal Rate of Return
Metode ini untuk menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai
sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas
bersih dari masa mendatang.
Bulan ke- Investasi awal Total Pengeluaran Total Pemasukan Cash Flow Saldo berjalan (1+i)n PV
IRR = ∑
� �
∑� �
Dari rumus diatas sehingga didapat perhitungan :
Tabel 4.9 Hasil Perhitungan Internal Rate of Return
Dari perhitungan diatas maka didapat nilai IRR = 53,4982% , sehingga
dapat disimpulkan : IRR = 53,4982% > i= 12 % maka dengan metode
IRR investasi tersebut layak dilaksanakan.
Metode PayBack Period
Merupakan metode untuk mencari lama periode yang diperlukan untuk
mengembalikan uang yang telah diinvestasikandari aliran cash flow
periode yang dihasilkan proyek tersebut..
Bulan ke- Investasi awal Total Pengeluaran Total Pemasukan Cash Flow Saldo berjalan (1+i)n PV
Dari hasil perhitungan dapat disimpulkan PP=8.1871 bulan < 14 bulan.
Sehinnga proyek layak untuk dilanjutkan.
Metode Profitability Indeks
Metode untuk menghitung perbandingan antara nilai sekaran gpenerimaan
kas bersih masa yang akan datang dengan nilai sekarang investasi
PI =
= 1.267
Dari perhitungan diatas didapat nilai Profitability Indeks = 1.267> 1
sehingga dapat disimpulkan investasi tersebut layak untuk dilakukan.
4.4 PERUMAHAN SUKA MAJU ASRI
Perhitungan biaya (Cost) Pembangunan perumahan Suka Maju Asri terdiri
dari biaya tanah , biaya prasarana, biaya konstruksi, biaya operasional dan biaya
bank. Data data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data
sekunder. Data biaya dibawah merupakan total rencana biaya pengeluaran yang
diperoleh melalui data primer dan wawancara dengan pihak developer.
4.4.1 Perhitungan Pengeluaran
Perhitungan biaya pembangunan perumahan Villa Pelita Asri terdiri dari
1 BIAYA TANAH
Data-data yang digunakan dalam perhitungan ini merupakan data
primer dan sekunder yang diperoleh dari developer sebagai berikut:
Tabel 4.10 Biaya Investasi Perumahan Suka Maju Asri
Data biaya investasi merupakan harga rata-rata yang didapat melalui data
sekunder yang didapat dari developer yang menangani proyek
pembangunan perumahan Suka Maju Asri. Harga tersebut sudah termasuk
a. Biaya pengadaan lahan sebesar Rp190.000,- / m2
b. Biaya konstruksi rumah sebesar Rp43.303.663 ,- / unit
c. Biaya Perkerasan jalan Lingkungan sebesar Rp150.000 / m2
d. Biapa pembuatan gapura Rp 10.000.000,-
e. Biaya pembuatan jalan akses Rp70.000,-/m
2. Biaya Operasional
Untuk biaya operasional meliputi :
Tabel 4.11 biaya Operasional Perumahan Suka Maju Asri
Biaya Operasional merupaka biaya yang meliputi biaya pemeliharaan ,
biaya air, biaya advertising dll.
4.4.2 Rencana Pendapatan
Pendapatan diperoleh dari penjualan rumah . Adapun perincian rumah yang
Adapun rincian pendapatan adalah sebagai berikut :
a. Harga jual rumah perunit = Rp 115.000.000,-
b. Harga penjualan kelebihan tanah = Rp 375.000,- / m2
c. Harga penjualan kav .sudut = Rp 4.400.000,-
4.4.3 Modal
Pembiayaan proyek dibiayai oleh sumber pembiayaan utama yaitu :
Modal Sendiri
Modal sendiri merupakan jumlah modal yang ditanam pada suatu proyek
pembangunan perumahan untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan
prakonstruksi seperti : pengadaan tanah, perencanaan/rekomendasi proyek,
pembuatan sertifikat dan biaya-biaya hukum.Sebagai dana awal,
pemrakarsa mendanai sebesar Rp2.700.000.000,- atau sebesar 44,26%.
Modal Pinjaman
Modal Pinjaman merupakan pembiayaan yang berasal dari pinajman atau
kredit langsung yang diberikan oleh bank ataupun instansi keuangan lain.
Dalam proyek ini modal pinjaman berasal dari kredit langsung dari bank
BTN sebesar Rp.3.400.000.000,- atau sebesar 55,74% yang terdiri dari
Rp700.000.000,- yang merupakan kredit pembebasan tanah dan
Rp2.700.000.000,- yang merupakan kredit konstruksi yang dibiayai oleh
bank BTN.
4.4.4 Analisa Data Ramalan metode Least Square
Untuk menganalisa tingkat penjualan rumah yang belum terjual maka
Periode ( bulan) Jumlah rumah terjual (P) D D2 PD trend
Untuk membuat proyeksi penjualan rumah pada periode yang akan
datang, terlebih dahulu angka-angka pada table diatas disusun sehingga didapat
hasil sebagai berikut :
Tabel 4.13 Perkembangan pejualan rumah bulan 1-5
Dari angka angka dalam table tersebut Jumlah permintaan rata-rata ( a
dalam persamaan Y =a + Bx ) adalah ∑P : n = 44:5 = 8,8 , sedangkan nilai trend
perubahan penjualan perbulan adalah ∑PD : ∑D2
=4:10 = 0,4
Untuk menghitung proyeksi penjualan rumah periode selanjutnya, tetap
digunakan rumus Y= a+bX.. Dengan menggunakan rumus persamaan tadi , maka
jumlah penjualan rumah periode 6 ( satu periode didepan periode 5 ) dapat
dithitung dengan rumus sebagai berikut : Y= 8,8+(0.4*5)=11,8.
Sehinga didapat perkiraan penjualan rumah untuk periode selanjutya
sebagai berikut:
Table 4.14 Proyeksi Penjualan rumah pada bulan berikutnya
Untuk Selanjutnya dapat diperkirakan tingkat jumlah penjualan rumah
Cash Flow adalah sejumlah uang kas yang keluar dan yang masuk sebagai
dari aktivitas perusahaan, dengan kata lain merupakan aliran yang terdiri dari
aliran masuk dalam perusaahan dan aliran kas keluar perusahaan serta saldo untuk
setiap periode.
Aliran kas masuk
Aliran kas masuk terdiri dari rencana penerimaan-penerimaan yang
akan terjadi di perusahaan tersebut selama masa rencana.Dalam
aliran kas masuk ini digunakan data-data yang diproleh dari pihak
Aliran kas keluar
Aliran kas keluar terdiri dari rencana pengeluaran yang akan terjadi
di perusahaan tersebut selama masa rencana. Aliran kas keluar ini
digunakan data dari pihak developer untuk data pengeluaran yang
sudah terjadi( selama 5 bulan) dan diestimasikan untuk biaya yang
Waktu ( Time)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Cash In Flow
2,820,693,676
1,371,693,676 379,693,676 423,693,676 1,401,693,676 1,423,693,676 1,623,693,676 1,644,693,676 1,444,693,676 1,345,693,676 1,222,800,000 900,000,000 800,000,000
0
Cash
In
(
Rp)
Gambar 4.3 Diagram Cash In Flow Perumahan Suka Maju Asri
Time (Month)
1,423,693,676
1,623,693,676
1,644,693,676
1,444,693,676
1,345,693,676 1,222,8000,000 900,000,00
0 2,820,693,676
1,371,693,676 ,371,693,676
1,401,693,676
379,693.676 423,693,676
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Cash Out Flow
2,794,199,786
629,008,561 288,329,176 638,273,780 1,217,228,743 1,162,574,262 1,039,594,425 1,004,504,762
819,320,726 1,283,180,501
930,969,017 921,756,227 339,664,227 281,479,986
Waktu ( Time)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
1 2 3 4
Time (Month)
Cash
O
u
t
(Rp)
2,794,199,786
629,008,561
288,329,176
638,273,780
1,217,228,743
1,162,574,262 1,039,594,425
819,320,726
1,283,180,501 1,004,504,762 930,969,017
921,756,227
339,664,227
4.4.6 Analisa Investasi
Dimana nilai tersebut NPV > 1 , maka investasi tersebut layak dilanjutkan.
Internal Rate of Return
Metode ini untuk menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai
sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas
bersih dari masa mendatang.
IRR = ∑
� �
∑� �
Dari rumus diatas sehingga didapat perhitunggan
4.17 Perhitungan IRR Suka Maju Asri
Dari perhitungan diatas maka didapat nilai IRR = 44,528% , sehingga
dapat disimpulkan : IRR =44,528% > i= 12 % maka dengan metode IRR
investasi tersebut layak dilaksanakan.
Metode PayBack Period
Merupakan metode untuk mencari lama periode yang diperlukan untuk
mengembalikan uang yang telah diinvestasikandari aliran cash flow
periode yang dihasilkan proyek tersebut..
Metode Profitability Indeks
Metode untuk menghitung perbandingan antara nilai sekaran gpenerimaan
kas bersih masa yang akan datang dengan nilai sekarang investasi
PI =
= 1.194267
Dari perhitungan diatas didapat nilai Profitability Indeks = 1.194267 > 1
sehingga dapat disimpulkan investasi tersebut layak untuk dilakukan.
4.5 ANALISA SENSITIVITAS
Dalam analisa sensitivitas setiap kemungkinan itu harus dicoba , yang
berarti bahwa tiap kali harus diadakan analisis kembali. Ini perlu sekali, karena
analisis proyek didasarkan pada proyeksi-proyeksi yang mengandung banyak
ketidakpastian tentang apa yang akan terjadi diwaktu yang akan datang.
Dalam analisa ini akan dilakukan analisa sensitivitas terhadap perubahan
pada investasi awal, pendapatan periode dan tingkat bunga yang berfluktuasi
karena adanya inflasi.
4.5.1 Perumahan Villa Pelita Asri
1. Perubahan tingkat suku bunga
Bila terjadi perubahan tingkat suku bunga yang disebabkan oleh adanya
inflasi ataupun kebijakan bank. Sehinnga ,terjadi perubahan pada nilai
NPV ataupun PI dalam perhitungan analisa investasi menjadi
NPV Tingkat Bunga Keterangan IRR PI
Sehingga apabila terjadi kenaikan tingkat suku bunga menjadi lebih
dari 53,4982% dari suku bunga awal akan menyebabkan proyek menjadi
tidak layak karena NPV < 0 dan PI <1.
2. Perubahan pada tingkat pendapatan perperiode
Bila terjadi perubahan tingkat pendapat perbulan yang diakibatkan
menurunnya jumlah penjualan ataupun naiknya harga penjualan rumah
dengan asumsi nilai investasi awal tetap.
Bila pendapatan atau pemasukan bulanan berubah pada interval 8%
perbulan maka akibatnya akan terlihat seperti pada table . Jadi keputusan
investasi akan menjadi tidak layak bila pendapatan turun sampai dibawah
Rp3.001.973.170.- atau apabila terjadi penurunan lebih dari 7,18817%. 4.18 Analisa sensitivitas alibat perubahan suku bunga
perumahan Villa Pelita
NPV Tingkat Bunga Keterangan IRR = PI
-6,719,626 45 NPV bernilai negatif 44.5284% 0.9975112
0 44.5284% Npv = 0 44.5284% 1.000000117
218,761,395 30 bertambah 150% dari suku bunga awal 44.5284% 1.081022739
366,505,481 21 bertambah 75 % dari suku bunga awal 44.5284% 1.135742771
417,995,978 18 bertambah 50 % dari suku bunga awal 44.5284% 1.154813325
524,520,978 12 suku bunga awal 44.5284% 1.194267029
635,983,721 6 berkurang 50 % dari suku bunga awal 44.5284% 1.235549526
693,649,987 3 berkurang 75 % dari suku bunga awal 44.5284% 1.256907403
4.5.2 Perumahan Suka Maju Asri
1. Perubahan Tingkat Suku Bunga
Bila terjadi perubahan tingkat suku bunga yang disebabkan oleh adanya
inflasi ataupun kebijakan bank. Sehinnga ,terjadi perubahan pada nilai
NPV ataupun PI dalam perhitungan analisa investasi menjadi
Sehingga apabila terjadi kenaikan tingkat suku bunga menjadi lebih
dari 44,5284% dari suku bunga awal akan menyebabkan proyek menjadi
tidak layak karena NPV < 0 dan PI <1.
2. Perubahan pada tingkat pendapatan perperiode
Bila terjadi perubahan tingkat pendapat perbulan yang diakibatkan
menurunnya jumlah penjualan ataupun naiknya harga penjualan rumah
dengan asumsi nilai investasi awal tetap.
NPV Tingkat pendapatan Keterangan IRR = PI
552,477,472 3,484,655,007 bertambah 1 % 45.9236% 1.204621286
524,520,978 3,452,652,585 Tingkat pemasukan awal tetap 44.528% 1.194267029
426,080,761 3,345,625,218 berkurang 1 % 38.8952% 1.157807689
327,640,543 3,238,597,850 berkurang 2 % 33.0660% 1.121348349
32,319,889 2,917,515,747 berkurang 5 % 14.2074% 1.011970
0 2882376522 berkurang 5.32832% 12.000% 1
-66,120,328 2,810,488,380 berkurang 6 % 7.3828% 0.9755110
Bila pendapatan atau pemasukan bulanan berubah pada interval 6%
perbulan maka akibatnya akan terlihat seperti pada table . Jadi keputusan
investasi akan menjadi tidak layak bila pendapatan turun sampai dibawah
Rp2.882.376.522,- atau apabila terjadi penurunan lebih dari 5,32832%.
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 KESIMPULAN
Setelah dilakukan analisa aspek finansial yang telah diuraikan pada
bab hasil dan pembahasan, maka dapat diambil kesimpulan sebagai
berikut:
1. a). Dari segi finansial, Proyek pembangunan perumahan Villa Pelita
Asri layak dilaksanakan berdasarkan kriteria :
- Net Present Value diperoleh sebesar 747.347.459> 0.
- Internal Rate of Return I diperoleh sebesar 53,4982% > 12% . - Pay Back Period diperoleh 8.1871 bulan < umur rencana 14 bulan.
- Profitability Index sebesar 1. 1.267 > 1.
b). Dari segi finansial, Proyek pembangunan perumahan Suka Maju
Asri layak dilaksanakan berdasarkan kriteria:
- Net Present Value diperoleh sebesar 524,520,978> 0.
- Internal Rate of Return diperoleh sebesar 44,528% > i= 12%
- Pay Back Period diperoleh 8.614 bulan < umur rencana 14 bulan. - Profitability Index sebesar 1.194267 > 1
c). Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa
proyek pembangunan Perumahan Villa Pelita Asri akan menjadi tidak
-Tingkat suku bunga berubah naik hingga 53,4982% .
-Pendapat bulanan berkurang hingga 7,18817%.dari pendapatan awal
atau total pendapatan seluruhnya kurang dari Rp3.001.973.170.-
d). Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa
proyek pembangunan Perumahan Suka Maju Asri akan menjadi tidak
layak dari segi finansial jika:
-Tingkat suku bunga berubah naik hingga 44,5284%
-Pendapat bulanan berkurang hingga 5,32832%.dari pendapatan awal
atau total pendapatan seluruhnya kurang dari Rp2.882.376.522,-
2. Dari perhitungan finansial didapat bahwa tingkat keuntungan yang dapat
diperoleh oleh developer sebesar:
-Perumahan Villa Pelita Asri sebesar Rp1.014.035.608,-
5.2 SARAN
Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan dapat diberikan beberapa
saran sebagai berikut.
1. Penelitian ini hanya membahas aspek finansial sehingga diperlukan
penelitian lebih lanjut mengenai aspek-aspek lain dari studi kelayakan
yaitu aspek pasar, aspek teknik, aspek manajemen untuk mendapatkan
keakuratan dari penilaian kelayakan suatu proyek.
2. Developer disarankan untuk melakukan penelitian sejenis pada tahap awal
perencanaan sehingga dapat diperoleh gambaran mengenai tingkat
pengembalian investasi.
3. Developer disarankan untuk lebih cermat dalam melakukan perhitungan
proyeksi laba-rugi sehingga tingkat keuntungan atau kerugian dapat
diketahui lebih awal.
4. Agar developer lebih mengoptimalkan jumlah rumah yang akan dibangun ,
