- 1 -
BAB 1 PENDAH ULUAN
A. Latar Belakang
Tanah sa ngat erat se kali hubungannya dengan kehidupan m anusia, dim ana setiap orang m em erlukan tanah bukan hanya untuk ke hidupannya, tapi sam pai m anusia m eninggal dunia juga m asih tetap m em erlukan tanah. Ini m em buktika n bahwa sum ber daya alam ini tidak dapat dipisahkan dari m anusia sam pai kapanpun.
Dengan dem ikian penggunaan, pengua saan, dan pem anfaatan tanah untuk hidup dan kehidupan m anusi,a perlu diatur sedem ikian rupa sehingga tercipta keteratura n dalam hidup berm asyarakat. M enginga t tanah m enjadi objek yang rawan terhadap sengketa, karena kebutuha n m anusia akan tanah sem akin m eningkat nam un persediaan tana h relatif tetap.
Sebagai sum ber kehidupa n, keberadaan tanah dalam kehidupan m anusia m em punyai arti dan seka ligus m em iliki fungsi ganda yaitu seba gai Soc ial
Asset dan Capital Asset. Sebagai Social Asset ta nah m erupakan sarana
pengikat ke satuan sosial dikalanga n m asyarakat untuk hidup dan kehidupan, sedangka n sebagai Capital Asset tana h m erupakan faktor m odal dalam pem banguna n dan telah tum buh sebagai benda ekonom i ya ng sangat penting.1
________________
1. Jayadi Setiabudi, 2012, T ata Cara M engurus Tanah. Rumah Serta Segala Perizinannya , Suka Buku, Jakarta, hlm.4.
Berdasarkan hukum tana h di Indonesia dim ana tanah m em iliki fungsi sosial sesungguhnya m erupakan antitesa hukum tanah Barat. Im plikasinya, tanah tidak dapat dim iliki secara bebas oleh individu tanpa intervensi negara. Karena apabila individu diberi kebe basa n dalam pem ilika n da n penguasaan tanah tanpa ada intervensi negara, akan terjadi praktik akum ulasi tanah tanpa batas yang berkem bang m enjadi m onopoli penguasaan tanah. Adanya unsur sosial dalam konsep hukum pertanahan terse but bertujuan supaya tida k terjad i akum ulasi dan m onopoli ta nah oleh se gelintir orang a tau ke lom pok, yang caranya antara lain adalah dengan dim asukannya unsur kem asyarakatan atau kebersam aan dalam penggunaan tanah. Kebeba san individu dikurangi dan dim asukkan unsur kebersam aan ke dalam hak individu.
Jadi, inti dari konsep tana h m em punyai fungsi sosia l adalah ba hwa di dalam hak individu juga terdapat hak kebersam aan. Negara berwenang m em batasi individu dalam pengua saan tanah dalam jum lah be sar, hal inilah yang m elatarbelaka ngi lahirnya pera turan landreform. Tugas negara yang m ewakili ke pentingan bersam a m enjadi lebih luas dalam m engusahakan peningkatan kem akm uran yang adil da n m erata atau disebut sebagai welfare
M enginga t peran tanah yang begitu besar m aka negara berkewajiban untuk m engatur penggunaan dan peruntukan tana h, sebagaim ana diatur dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945, bahwa bum i, air dan kekayaan alam yang terkandung didalam nya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk se besar-besarnya kem akm uran rakyat. Bum i, air dan kekayaan alam yang terkandung didalam nya begitu pula ruang angka sa adalah m erupakan karunia Tuhan Yang
M aha Esa kepa da seluruh rakyat Indonesia dan oleh karena itu sudah sem estinya pem anfaatannya haruslah ditujukan untuk m encapa i se besar -besarnya kem akm uran rakyat Indonesia. Pengertian m enguasai bukan berarti m em iliki m ela inkan negara punya kewa jiban untuk m engelola sum ber da ya alam yang ada, dan hasilnya digunakan untuk kem akm uran rakyat.
Berdasarkan ketentuan Pasa l 33 dapat dikem ukakan, Pe rtama, sum ber daya alam m erupaka n ha k bersam a seluruh rakyat dan dalam pengertian hak bersam a itu terdapat dua hak yang diakui, yaitu ha k kelom pok dan hak perorangan, Kedua, kewena ngan ne gara terhadap sum ber daya alam terbatas pada kewenangan pengaturan. Pengaturan oleh negara diperlukan ketika terdapat ke khawatiran bahwa tanpa cam pur tanga n negara akan terjadi ketida kadila n da lam akses terhada p perolehan dan pem anfaatan sum ber da ya alam oleh m asyarakat. Negara tidak perlu m elakukan intervensi bila m asyarakat telah dapat m enyele saikan m asa lah atau ke pentingan sendiri dan bahwa hal itu tidak bertenta ngan dengan kepentingan pihak lain.2
Untuk m elaksanakan pasal tersebut diatas, m aka disahkanlah U ndang-Undang Nom or 5 Ta hun 1960, tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok A graria (Lem baran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nom or 164, dan Tam bahan Lem baran Negara Nom or 2043), yang dikenal dengan UUPA pa da tangga l 24 Septem ber 1960.
_________________
2. Adrian Sutedi, 2007, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya , Sinar Gra fika, Jakarta, hlm.20.
Konsepsi Hukum Tanah Nasional disebut kom unalistik religius, yang m em ungkinkan pe ngua saan tanah secara individua l dengan hak -hak atas tanah yang sifatnya pribadi, seperti denga n Hak M ilik, yang seka ligus m engandung fungsi sosial sebagai unsur kebersam aan sebagaim ana dapat disim pulkan dari ketentuan Pasal 1 a yat (1) UUP A yang m engatur tanah Hak Bangsa Indonesia, dihubungkan denga n ke tentua n Pasal 4, Pasal 6, da n Pasal 16 ayat (1) UUPA yang m engatur hak-ha k atas ta nah. Hak-hak Kepem ilikan A tas Ta nah Di Indonesia Pasal 16 U ndang U ndang Pokok A graria (UUPA) m enetapkan jenis-jenis hak ata s tanah, yang m eliputi: Ha k M ili k, Hak Guna Usaha, Hak Guna Banguna, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak M em buka Tanah, Hak M em ungut Hasil Hutan, Hak-hak Lain yang tidak term asuk dalam hak-hak tersebut di atas yang a kan ditetapkan dengan undang -undang serta hak-hak ya ng sifatnya sem entara.
Didalam Penjelasan Um um UUPA itu dikem ukakan ba hwa pa da pokoknya, tujuan UUPA ialah:
1. M eletakkan dasar-dasar bagi penyusunan H ukum Agraria Nasional, yang akan m erupakan alat untuk m em bawa kem akm uran, kebahagian dan keadilan bagi ne gara dan rakyat, terutam a rakya t tani, dalam rangka m asyarakat yang adil dan m akm ur;
2. M eletakkan dasar-dasar untuk m engadakan ke satuan da n kesederhanaan dalam hukum pertanaha n;
3. M eletakkan dasar-dasar untuk m em berikan kepastian hukum m engenai hak-hak atas tanah ba gi rakyat se luruhnya.
Adanya kepastian hukum hak-ha k atas tanah itu, m em berikan kejelasan tentang:
1. Kepastia n m engenai orang/ badan hukum yang m enjadi pem egang hak atas tanah, yang disebut juga sebagai kepastian m enge nai subyek hak; 2. Kepastia n m engena i le tak, bata s-batasnya, luasnya, dibe bani denga n hak-
hak lain ata u tidak, dan se bagainya , dengan kata lain disebut juga sebagai kepastian m engenai Obyek Hak.
Sudjito m enga takan ba hwa, “M engenai ke pastian hukum terha dap dua hal tersebut diatas sangat besar artinya, terutam a dalam kaitannya denga n lalu lintas hukum hak-hak ata s tanah. Hal ini karena denga n adanya kepastian hukum yang dem ikian itu, perm asalahan-perm asalahan hukum m engenai suatu bidang tanah akan terjawab secara otomatis dengan memuaskan”.3
Perm asalahan tanah di Kota Batam , ibarat benang kusut yang tidak kunjung selesa i. Banyak ka sus-ka sus tanah yang terjadi di Batam , sa m pai dengan saat ini belum juga dapat diselesa ikan, sehingga hal ini m enim bulkan kerugian yang sa ngat dira sakan oleh m asyarakat. Otorita Batam yang diberikan hak untuk m engelola Pulau Batam dari Pem erintah Pusat belum sepenuhnya dapat m enja lankan aturan-aturan yang telah ditetapkan, ini terbukti dengan m asih banya k terjadi tum pa ng tindih ke pem ilikan ta nah di Batam , dan banyaknya lahan kosong.
________________
3. Sudjito, 1987, PRONA Pensertifikatan Tanah Secara M assal dan Penyelesaian Sengketa
Sebagai Pulau yang akan dike lola dan dibangun serta diproyeksikan dapat m enya ingi Negara Singapura, Pulau Batam m erupaka n sala h sa tu pulau terbesar di W ilayah Kepulauan Riau dengan luas 415 Km . Secara geografis pulau ini berada dijalur lalulinta s Pelayaran Internasional Selat M alaka yang m erupakan jalur perda gangan internasional paling ram ai kedua sete lah Selat Dover di Inggris. Penduduk asli Batam , adalah Suku M elayu yang dikenal dengan sebutan Orang Selat atau Orang Laut.4
Pada tahun 1960-an, Batam ditunjuk sebaga i basis logistik m inyak bum i ya ng berpusat di Sam bu. Batam ditetapkan sebaga i lingkungan kerja daerah industri de ngan dukunga n dari Otorita Batam yang dike nal sebagai Badan Otorita Batam (BOB) dengan Hak Pengelolaan berdasarkan pa da Keputusan Presiden Nom or 41 Tahun 1973, tentang Daerah Industri Pulau Batam dan Keputusan M enteri Dalam Negeri N om or 43 Ta hun 1977, te ntang Pengelolaan dan Penggunaan Tanah di Daerah Industri Pulau Batam . Peraturan Pem erintah Nom or 34 Tahun 1983 yang m enegaskan bahwa Kecam atan Batam ditingka tkan m enjadi Kotam adya Batam ya ng bertugas m enjalankan adm inistrasi pem erintaha n dan kem asyaraka tan untuk m endukung pem bangunan yang dilakuka n oleh O torita Batam .5
________________
4. Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam, 2011, M engungkap Fakta
Pembangunan Batam Era Ibnu Sutowo - J.B Sumarlin, Batam, hlm.1.
5. Santy Novaria, “Sejarah Batam M asa Lalu”, http: // www. panggilakunova. blogspot.
Keberadaan Otorita Batam tidak terlepas dari ke bija kan pem erintah pusat untuk m em perlakuka n Pulau Batam secara khusus, dengan m em anfaatkan potensi dan letak strate gis Pulau Batam . Dalam bidang pertanahan, Otorita Batam diberikan Hak Pengelolaan atas seluruh w ilaya h di Pulau Batam . Nam un seiring denga n perkem bangan Batam dari tahun ke tahun, kini Batam telah m enjadi lokom otif pertum buhan ekonom i dim ana industri, jasa, perdaganga n, alih kapal dan pariw isata berkem ba ng sedem ikian pesat dan cenderung m eningkat setiap tahun.
Sebagai wilayah tujua n investa si, Batam dari waktu ke waktu terus fokus m em bangun, m em benahi, serta m elengkapi prasarana penunjang investasi karena tem patnya yang sa ngat m enjanjika n, yaitu:
1. Letak geografis yang berada dideka t Selat M alaka yang m erupaka n jalur pelayaran teram ai di dunia;
2. Dekat dengan Negara Singapura dan M alaysia; 3. Fasilitas perpajaka n dan kepabeanan yang istim ewa; 4. M inim alisasi birokrasi;
5. Tersedianya prasarana pendukung; 6. Faktor keam anan.
Keberadaan faktor-faktor tersebut diata s m enja di daya tarik tersendiri bagi para in vestor dan pengusaha, se hingga banyak perusa haan-perusahaan yang diba ngun di Batam baik itu perusahaan nasiona l m aupun perusahaa n -perusahaan asing ya ng m em butuhkan ribuan tenaga kerja karena lapangan pekerjaan m enjadi terbuka lebar. Hal ini yang m enjadi alasan, para pendatang untuk hijrah ke Batam dengan harapan bisa m endapatkan pekerjaan. Nam un perm asalahan yang tim bul dikem udian hari adalah m asalah tem pa t tingga l. Ditengah sulitnya m em peroleh hunian yang layak, sem entara kebutuhan akan
perum ahan sem akin m ende sak, akhirnya m asyarakat yang tidak m am pu ekonom inya dengan sengaja m em bangun tem pat tinggal diatas tana h yang tidak diperuntukkan bagi pem ukim an, yaitu dengan m em bangun R um ah L iar (RULI).
Rum ah berm asalah di Kota Batam , sudah sejak lam a m enjadi perhatian Otorita Batam (BP Batam ) sebagai pem egang Hak Pengelolaan . Dalam perjalanannya kem udian dibentuk Tim Terpadu Penertiban yang terdiri dari Pem ko Batam , Otorita Batam , dan seluruh Unsur M uspida Kota Batam , m elalui Surat Keputusan W alikota Batam Nom or Kpts.36/ HK/ II/ 2002, tentang Pem bentuka n Satuan T ugas Pencegahan R um ah Liar, Penertiban Rum ah Liar, Pedagang Kaki L im a, Peram bah Hutan dan Penam ba ngan L iar di Kota Batam , diketuai oleh Bapak Ashari Abbas.
Badan Otorita Batam sudah terlebih dahulu m engeluarkan kebija kan dengan m em berikan kem uda han kepa da Ex. penghuni rum ah berm asalah untuk pinda h dan dapa t m em iliki Ka pling Siap Bangun (KSB), yaitu berdasarkan Surat Keputusan Ke tua Otorita Batam Pengem bangan Daerah Industri Pulau Batam N om or 767/ UM - KPTS/ XII/ 1998, tentang Pem berian Fasilitas Kepada Ex. Penghuni Rum ah Berm asalah Untuk P indah Ke Lokasi Kapling Siap Bangun dan Rum ah Susun Sewa M urah, Jo. SK OB Nom or 92/ KPTS / KA/ X / 2002, Jo SK OB Nom or 61/ KPTS / KA/ IV / 2005.
Menurut Richardo Munthe “Rumah Liar adalah sebuah bangunan yang didirikan begitu saja tanpa ada Surat Izin M endirikan Bangunan dan hak memiliki lahan atau tempat dimana rumah itu dibangun.”6
Sebanyak + 42.000 (Em pat Puluh Dua Ribu) unit kapling siap bangun di Batam , dipersiapkan oleh O torita Batam sebaga i pem ukim an baru bagi m ereka yang digusur dan ditertibkan. Oleh sebab itu penulis tertarik untuk m elakukan penelitian ini agar da pat m enje laskan dan m em bantu m enem ukan solusi guna m ewujudkan tem pat hunian yang nyam an.
B. Perumusan M asalah
1. Bagaim ana pelaksa naan penertiba n penguasaan kapling siap bangun diatas tanah Hak Pengelolaan bagi Ex. penghuni rum ah berm asalah di Batam ? 2. Bagaim ana pelaksanaan penertiba n penguasaan kapling siap bangun yang
dilakukan O torita Batam (BP Batam ) agar dapat m em berikan k epastian hukum hak atas ta nah bagi m asyaraka t?
C. K easlian Penelitian
Berdasarkan penelusuran ya ng dilakukan di Perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Ga djah M ada, Yogyakarta, ditem ukan beberapa penelitian dari M ahasiswa Program Studi M agister Kenotariata n, diantaranya adala h: 1. Pem ecahan Hak Guna Bangunan Induk M enjadi Hak Guna Bangunan
Perseorangan Diatas Ha k Pengelolaan.7
________________
6. Richardo M untho,“Sekilas Tentang Rumah Liar (RULI) di Batam”, http: // www. Batam.
com, diakses pada tanggal 25 April 2014.
7. Antonius Adityo Ariwibowo, 2013,” Pemecahan Hak Guna Bangunan Induk M enjadi
Hak Guna Bangunan Perseorangan Diatas Hak Pengelolaan”, Tesis, Program M agister
Tesis ha sil penelitian A ntonius Adityo Ariw ibowo, Tahun 2013, M ahasiswa M agister Kenotariatan U niversitas Gadjah M ada, Yogyakarta. Perum usan m asalahnya adalah se bagai berikut:
1) Bagaim ana pelaksanaan pem ecahan Hak Guna Bangunan induk m enjadi Ha k Guna Bangunan perseoranga n diatas Hak Penge lolaan di Kota Batam ?
2) Apakah pem ecahan Hak Guna Bangunan perseorangan yang berasal dari Hak G una Bangunan induk diatas Ha k Pengelolaan di Kota Batam telah m enjam in kepa stia n hukum bagi pem beli?
Hasil penelitia n adalah pelaksanaan pem ecah an Hak Guna Bangunan Induk m enja di Hak G una Bangunan perseorangan diatas Hak Pengelola n di K ota Batam dengan cara m engajukan perm ohonan pem ecahan Hak G una Bangunan induk m enjadi Hak G una Bangunan perseorangan di atas Ha k Pengelolaan kepada Ka ntor Pertanaha n Kota Batam . Perm ohonan pem ecahan Hak Guna Bangunan induk m enjadi Ha k Guna Bangunan perse orangan diatas Hak Penge lolaan dengan m elam pirkan syarat-syarat sebagi berikut: 1) Akta Pendirian PT (developer); 2) SK M enteri Hukum dan H AM ; 3) Identitas D irektur atau kuasanya ; 4) Site P lan; 5) Sertipikat Induk; 6) Perm ohonan Tertulis.
Berkaitan de ngan proses dan prosedurnya dia tur dalam Standar Prosedur O perasi Pe layanan Perta nahan yang diatur berda sarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasiona l Republik Indone sia Nom or 6 Tahun 2008, tentang Penyederha naan dan Percepatan Standar Prosedur Operasi
Pengaturan dan Pela yanan Pertanahan untuk je nis Pela yanan Pertanahan tertentu. M engenai jangka waktu, proses pem ecahan Hak G una Bangunan induk m enjadi Ha k Guna Bangunan perse orangan m em butuhkan wa ktu lebih dari yang ditentuka n, lam anya jangka waktu terja di pada kura ngnya berkas yang dibutuhkan oleh m asyarakat serta da lam hal pro ses pengukuran di lapangan yang dilakukan ole h petugas dari Kantor Pertanahan.
Pem ecahan Hak Guna Banguna n induk m enjadi Ha k Guna Bangunan perseorangan dia tas Hak Pengelolaan di Kota Batam telah m enjam in kepastian hukum bagi pem beli. Hal ini dikarenakan sertipikat Hak Guna Bangunan induk m em iliki status hukum yang sam a dengan sertipikat Ha k Guna Bangunan induk se belum nya. Hak Guna Bangunan perseorangan yang berasal dari pem ecahan Hak Guna Bangunan induk m erupakan bidang baru yang kem udian dibuatkan surat ukur, buku tanah serta sertipikat baru.
2. Analisis Y uridis Terhadap Pem berian Hak Guna Bangunan Ta npa Jangka W aktu Dia tas Tanah Hak Penge lolaan Yang M enjadi Jam inan Kredit.8 Perum usan m asalahnya adalah se bagai berikut:
1) Bagaim ana kekuatan hukum penertiban Sertipikat Hak Guna Bangunan diatas tana h Hak Pengelolaan tanpa dicantum kannya jangka waktu Hak G una Banguna n tersebut?
________________
8. W inny Arianila, 2013,”Analisis Yuridis Terhadap Pemberian Hak Guna Bangunan
Tanpa Jangka W aktud Diatas Tanah Hak Pengelolaan Yang M enjadi Jaminan Kredit” , Tesis,
2) Bagaim ana akiba t h ukum tidak dicantum kannya jangka waktu pa da Sertipika t Hak G una Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan dalam pem bebanan Hak Tanggungan?
Hasil penelitian a dalah: Kekuata n Hukum Penerbita n Sertipikat Hak Guna Bangunan di Atas Tanah Hak Penge lolaan tersebut m em punyai kekuatan hukum ya ng kuat karena sudah dilakuka n Pendaftaran Hak Atas Tanahnya, jadi m em punyai hak yang sam a seperti hak atas tanah lain sebagaim ana yang te lah ditentukan dalam Unda ng -Undang Pokok Agraria. Dalam rangka pem bebanan Hak Tanggungan atas Hak Guna Bangunan diatas tana h Hak Pengelolaan, yang dijam inkan pada kreditur karena adanya perjanjia n kredit antara kreditur da n pem egang Hak G una Bangunan. M aka berdasarkan kete ntuan perundang-unda ngan yang berlaku, seharusnya pem bebanan Hak Tanggungan telah m elalui pro sedur yang benar dan m endapat perse tujuan dari pem egang Hak Penge lolaan.
W alaupun pa da buku tanah tidak tertulis ja ngka waktu tertentu, nam un khusus Ha k Guna Bangunan adala h 30 (tiga puluh tahun) tahun yang dapat dihitung dari tanggal penerbitan sertipikat dan dapat pula dilihat pada warka h buku tanah yang ada pada Kantor Pertana han, sehingga para pihak baik kreditur m aupun debitur m em peroleh kepastian hukum atas perbuatan hukum yang te lah terjadi.
Kedua perm asalahan dan ha sil pe nelitian ya ng telah dila kukan sebelum nya sebaga im ana telah diuraikan diata s, m aka peneliti dapat
m em berikan kesim pulan ba hwa penelitia n ini berbeda dengan kedua penelitian sebe lum nya.
D. M anfaat Penelitian
Penelitia n ini diharapkan dapa t m em berikan dam pak ya ng positif dalam m enam bah ilm u pengetahua n khususnya pa da ilm u hukum , baik secar a ilm iah m aupun secara praktis, yaitu:
1. Secara ilm iah
Hasil pene litian ini diharapkan dapa t m em berikan sum bangsih pem ikiran bagi pengem bangan ilm u hukum da n m enam bah khasa nah khususnya tentang Hukum Pertanahan.
2. Secara praktis
Bagi pem bangunan hasil penelitia n ini diharapkan dapat m enjadi perbandingan dan m enja di bahan acuan bagi m asyarakat yang seda ng m engkaji ilm u penge tahuan dibidang H ukum Pertanahan.
E. Tujuan Penelitian
Berdasarkan perum usan m asalah diatas m aka penulis m enyam paikan bahwa tujuan penelitian ini adalah:
1. Untuk m engetahui dan m enganalisis pe laksanaan penertiban penguasaan kapling siap ba ngun dia tas tana h Hak Penge lolaan bagi Ex. penghuni rum ah berm asalah di Batam .
2. Untuk m engetahui dan m enganalisis pe laksanaan penertiban penguasaan kapling siap bangun ya ng dilakuka n Otorita Batam (BP Batam ) agar dapat m em berikan kepastian hukum hak atas tanah bagi m asyarakat.
