Vloga notarja pri nepremičninskih poslih

UNIVERZA V LJUBLJANI FAKULTETA ZA UPRAVO. DIPLOMSKO DELO. VLOGA NOTARJA PRI NEPREMIČNINSKIH POSLIH Maja Zadkovič. Ljubljana, avgust 2012.

UNIVERZA V LJUBLJANI FAKULTETA ZA UPRAVO. DIPLOMSKO DELO. VLOGA NOTARJA PRI NEPREMIČNINSKIH POSLIH. Kandidatka: Maja Zadkovič Vpisna številka : 04033123 Študijski program: Visokošolski strokovni študijski program Javna uprava Mentor: viš. pred. mag. Dušan Blaganje. Ljubljana, avgust 2012.

IZJAVA O AVTORSTVU DIPLOMSKEGA DELA Podpisana Maja Zadkovič, študentka visokošolskega strokovnega študijskega programa Javna uprava, z vpisno številko 04033123, sem avtorica diplomskega dela z naslovom: »VLOGA NOTARJA PRI NEPREMIČNINSKIH POSLIH«. S svojim podpisom zagotavljam, da: - je predloženo delo izključno rezultat mojega lastnega raziskovalnega dela, - sem poskrbela, da so dela in mnenja drugih avtorjev oz. avtoric, ki jih uporabljam v predloženem delu, navedena oz. citirana v skladu s fakultetnimi navodili, - sem poskrbela, da so vsa dela in mnenja drugih avtorjev oz. avtoric navedena v seznamu virov, ki je sestavni element predloženega dela in je zapisan v skladu s fakultetnimi navodili, - sem pridobila vsa dovoljenja za uporabo avtorskih del, ki so v celoti prenesena v predloženo delo in sem to tudi jasno zapisala v predloženem delu, - se zavedam, da je plagiatorstvo – predstavljanje tujih del, bodisi v obliki citata bodisi v obliki skoraj dobesednega parafraziranja bodisi v grafični obliki, s katerim so tuje misli oz. ideje predstavljene kot moje lastne – kaznivo po zakonu (Zakon o avtorstvu in sorodnih pravicah, Ur. List RS, št. 21/95), kršitev pa se sankcionira tudi z ukrepi po pravilih Univerze v Ljubljani in Fakultete za upravo, - se zavedam posledic, ki jih dokazano plagiatorstvo lahko predstavlja za predloženo delo in za moj status na Fakulteti za upravo, - je elektronska oblika identična s tiskano obliko diplomskega dela ter soglašam z objavo dela v zbirki »Dela FU«.. Diplomsko delo je lektorirala: Martina Kmet. Ljubljana, 14. 08. 2012. Podpis avtorice:. iii.



POVZETEK. Z uveljavitvijo notariata v Sloveniji, to je dne 01.06.1995 so notarji nase prevzeli večji del urejanja poslov, ki zadevajo promet z nepremičninami. Na notarje se stranke tako obračajo predvsem, ko potrebujejo pomoč pri sestavi javne ali zasebne listine, ki se nanaša na promet z nepremičninami ali na drugo pogodbo z zahtevnejšo vsebino, vselej pa takrat, ko želijo, da je pogodba ali poravnava izvršljiva brez sodnega procesa. Notar kot nepristranski in objektivni pravni svetovalec, vestno in pošteno svetuje vsem udeležencem pravnega posla pravo pot, po kateri pridejo do cilja. Notarji se pri svojem delu najpogosteje srečujejo s sestavo prodajnih pogodb, darilnih pogodb, menjalnih pogodb, pogodb o razdružitvi solastnine, najemnih pogodb, zakupnih pogodb, izročilnih pogodb, pogodb o dosmrtnem preživljanju, preužitkarskih pogodb, pogodb o služnosti in drugih. Pri tem lahko na pogodbah samo overijo podpis strank in s tem preverijo formalne pogoje (priloge, pravilnost zemljiškoknjižnega dovolila…) ter potrdijo istovetnost podpisa overitelja na listini. Podpis osebe, katere pravico, ki se vpisuje v zemljiško knjigo, se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, lahko namreč na zemljiškoknjižnem dovolilu oziroma intabulacijski klavzuli kot zasebni listini overi samo notar. Pred overitvijo podpisa lastnika na zasebni listini, s katero se nepremičnina odtuji ali obremeni, je notar dolžan pogodbene stranke, ki so prisotne pri overitvi, opozoriti, da je za vsebino listine notar odgovoren le, če jo sestavi v obliki notarskega zapisa. Prav zato je priporočljivo, da se stranke obrnejo k notarju že na začetku sestave želene pogodbe, če jim pri tem ne pomaga drugi pravni strokovnjak. Pri sestavi zasebne listine in notarskega zapisa notar stranke spremlja od začetka in tako njihove želje zapiše v točno določeni pogodbi ter poskrbi za pravilnost vsebine in njenih prilog ter sposobnost pogodbe za vpis v zemljiško knjigo, kar velikokrat ni tako pravno in dejansko enostavno. Od 01.05.2011 imajo notarju še pomembnejšo vlogo tudi pri sklepnem in ključnem dejanju za prenos lastninske pravice, in sicer pri vpisu pravic v zemljiško knjigo. Država je namreč od tega datuma dalje uvedla informatizacijo zemljiške knjige in s tem določila, da predloge lahko v zemljiško knjigo vnašajo le notarji, odvetniki, nepremičninske agencije, v manjšem delu pa tudi sodišča. Po dobrem letu in začetnih zapletih, se je elektronska zemljiška knjiga z dopolnitvami in nadgradnjami izkazala za praktično, hitrejšo in varnejšo, po statistikah, pa je bilo v prejšnjem letu prek notarjev v zemljiško knjigo vloženih več kot 80% vseh zemljiškoknjižnih predlogov. Ključne besede: Notarska zbornica Slovenije, notar, nepremičnina, pravni posel, pogodba, overitev, notarski zapis, sestava.. v.

SUMMARY. THE ROLE OF THE NOTARY PUBLIC IN REAL – ESTATE AFFAIRS With the introduction of the public service of notariat in Slovenia on 1 June 1995 notaries public became authorised to authenticate real-estate transactions. Clients usually seek a notary public’s assistance to draw up private or public deeds related to real-estate transactions or any other contract with more complex contents. However, a notary public’s services are also indispensible to clients wishing to arrange a contract or settlement enforceable without a legal process. As an impartial and objective legal adviser, a notary public offers advice conscientiously and honourably to all participants in a legal transaction so as to help them achieve the desired goal. Tasks falling within the scope of duties of notaries public most often include the drawing up of sales agreements, donation agreements, exchange agreements, agreements on the separation of joint title, rental agreements, lease agreements, agreements on handing over of possession, agreements on maintenance support until death, agreements on means of subsistence, easement agreements etc. As regards agreements, notaries public may only authenticate the signatures of the contracting parties and verify whether the formal conditions have been fulfilled (attachments, regularity of the land register permission etc.) as well as confirm the authenticity of the signature of the person attesting the document. The signature of a person whose title, which is entered in the Land Register, is transferred, altered, encumbered or terminated can only be authenticated with a land register permission or an intabulation clause (as a private deed) by a notary public. Before authenticating the signature of the holder of the title on a private deed, based on which real estate is sold or encumbered, a notary public is obliged to warn the contracting parties present that the notary public shall only be held responsible for the contents of the document if the latter is drawn up as a notarial deed. For this reason, it is recommended that clients use a notary public’s services already when drawing up a desired contract, unless they are being advised by another legal expert. When drawing up a private deed and/or a notarial deed, a notary public interacts with the clients from the very beginning and thus appropriately formulates their wishes in a contract, ensures that the contents of the contract and its attachments are correct and that the contract can be entered in the Land Register, which is often complicated in legal terms and in other ways. Since 1 May 2011 notaries public have been playing an even more important role in the final, i.e. the key, phase of the transfer of title, i.e. entry of the title in the Land Register. Namely, on that date the government introduced the informatisation of the Land Register, stipulating that only notaries public, lawyers, real-estate agencies and, to a lesser extent, courts are allowed to lodge proposals in the Land Register. After a good year and following some initial complications, the electronic Land Register with all its modifications and upgrades has proven to be more practical, faster and safer. Moreover, according to. vi.

the statistics for 2011, more than 80 percent of all land register proposals were lodged in the Land Register by notaries public. Key words: Chamber of notaries of Slovenia, notary public, real estate, legal transaction, contract, authentication, notarial deed, drawing up.. vii.

KAZALO. IZJAVA O AVTORSTVU DIPLOMSKEGA DELA ................................................................ iii POVZETEK .................................................................................................................v SUMMARY................................................................................................................. vi KAZALO .................................................................................................................. viii KAZALO PONAZORITEV ..............................................................................................x SEZNAM UPORABLJENIH KRATIC IN OKRAJŠAV ........................................................... xi SEZNAM SLOVENSKIH PREVODOV TUJIH IZRAZOV ...................................................... xi 1. UVOD............................................................................................................ 1 1.1 1.2 1.3 1.4. 2. NOTARIAT .................................................................................................... 3 2.1 2.1.1 2.1.1.1 2.1.1.2 2.2 2.2.1 2.2.1.1 2.2.1.2 2.2.2 2.3 2.3.1 2.3.2. 3. Notarske listine ......................................................................................... 5 Notarski zapis ........................................................................................... 6 Obvezne sestavine notarskega zapisa .......................................................... 6 Način sestavljanja notarskega zapisa........................................................... 7 Neposredno izvršljiv notarski zapis .............................................................. 8 Pogoji za neposredno izvršljivost................................................................. 9 Splošni pogoji ........................................................................................... 9 Posebni pogoji .......................................................................................... 9 Neposredna izvršljivost v praksi .................................................................11 Overitve ..................................................................................................11 Overjanje prepisov oziroma kopij ...............................................................12 Overjanje podpisov...................................................................................13. NEPREMIČNINSKI POSLI ........................................................................... 16 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.3 3.4. 4. Opis vsebine dela ...................................................................................... 1 Namen in cilj diplomskega dela ................................................................... 1 Metoda dela .............................................................................................. 2 Struktura diplomske naloge ........................................................................ 2. Pojem nepremičnine .................................................................................16 Etažna lastnina .........................................................................................17 Stavbna pravica .......................................................................................17 Označevanje nepremičnin .........................................................................17 Pojem lastninske pravice ...........................................................................18 Pridobitev lastninske pravice .....................................................................18 Prenos lastninske pravice na nepremičninah ...............................................20. VLOGA NOTARJA PRI NEPREMIČNINSKIH POSLIH ................................... 22 4.1. Obligacijski del nepremičninskih pogodb .....................................................24. viii.

4.1.1 Prodajna pogodba ....................................................................................24 4.1.2 Menjalna pogodba ....................................................................................26 4.1.3 Darilna pogodba za nepremičnino ..............................................................27 4.1.4 Pogodba o dosmrtnem preživljanju ............................................................28 4.1.5 Pogodba o preužitku .................................................................................29 4.1.6 Pogodba o izročitvi in razdelitvi premoženja (izročilna pogodba) ...................30 4.1.7 Delilna pogodba .......................................................................................31 4.1.8 Sporazum o razdelitvi skupne lastnine zakoncev ali zunajzakonskih partnerjev……………………………………………………………………………………………………………..32 5. SLUŽNOSTNE PRAVICE .............................................................................. 35 5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.2 5.2.1 5.2.2 5.3. 6. Osebna služnost .......................................................................................35 Užitek…………………………………………………………………………………………………...36 Raba……………………………………………………………………………………………………..36 Služnost stanovanja ..................................................................................36 Stvarna služnost .......................................................................................36 Nastanek stvarne služnosti ........................................................................37 Neprava stvarna služnost ..........................................................................38 Prenehanje služnosti .................................................................................38. OBLIGACIJSKE PRAVICE KOT SESTAVNI DEL NEPREMIČNINSKIH POSLOV ................................................................................................................... 39. 6.1 Pravica prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine (prepoved z razpolaganjem) ........................................................................................................39 6.2 Zakupna in najemna pravica ......................................................................39 6.3 Predkupna ali odkupna pravica ..................................................................40 7. VLOGA NOTARJA PRI VPISU PRAVIC V ZEMLJIŠKO KNJIGO ..................... 42 7.1 7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3 7.2.4 7.2.5 7.3. 8. Novela ZZK-1C .........................................................................................42 Pogoji za vknjižbo.....................................................................................43 Predlagatelj .............................................................................................43 Trenutek nastanka lastninske pravice .........................................................43 Predznamba lastninske pravice ..................................................................44 Zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice.............................44 Elektronsko vlaganje zemljiškoknjižnih predlogov ........................................45 Prednosti in slabosti elektronske zemljiške knjige ........................................46. ZAKLJUČEK................................................................................................. 47. LITERATURA IN VIRI ................................................................................................49 PRILOGE .................................................................................................................53. ix.

KAZALO PONAZORITEV. KAZALO PRILOG Priloga 1: Tabela prilog potrebnih za sestavo in overitev posamezne pogodbe ...............53. KAZALO SLIK Slika 1: Žig overitve fotokopije ali prepisa ...................................................................13 Slika 2: Žig overitve podpisa ......................................................................................15. x.

SEZNAM UPORABLJENIH KRATIC IN OKRAJŠAV. DK – vpisnik deponiranih listin in denarnih sredstev e-ZK – elektronska zemljiška knjiga IO – vpisnik oporok NZS – Notarska zbornica Slovenije OZ – Obligacijski zakonik PR – protestni vpisnik SPZ – Stvarnopravni zakonik SV – splošni vpisnik UINL – Union internationale de Notariat latin UZ – uradni zaznamek ZDPN – Zakon o davku na promet nepremičnin ZENDMPE – Zakon o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot ZGO – Zakon o graditvi objektov ZIZ – Zakon o izvršbi in zavarovanju ZN – Zakon o notariatu ZPP – Zakon o pravdnem postopku ZPPLPS – Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavb ZST – Zakon o sodnih taksah ZVKSES – Zakon o varstvu kupce stavb in enostanovanjskih stavb ZZK – Zakon o zemljiški knjigi ZZZDR – Zakon o zakonski zvezi in družinskih razmerjih. SEZNAM SLOVENSKIH PREVODOV TUJIH IZRAZOV Union internationale de Notariat latin – Mednarodna unija latinskega notariata superficies solo cedit - stvar, ki je spojena z zemljiščem, pripada zemljišču nemo plus iuris – nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kakor jih ima sam. xi.

1 UVOD. 1.1. OPIS VSEBINE DELA. V moji diplomski nalogi bom predstavila vlogo notarja pri nepremičninskih poslih, ki jih fizične in pravne osebe sklepajo zlasti ob prenosu lastninske pravice na nepremičninah. Slovenska zakonodaja ureja prenos lastninske pravice na natančen in strog način, pri tem pa je za večino nadzora pri izpolnjevanju pogojev za sklenitev poslov določila notarje kot osebe javnega zaupanja. Notarji pred sklenitvijo pravnega posla ali pred overitvijo podpisa stranke na pogodbi, opravijo določene naloge – kontrolo glede na tip posla, ki ga stranke sklepajo. Ob tem prihaja do razlik pri obveznostih notarja pri overitvi podpisa na pogodbi, kjer se prenaša lastninska pravica in pri sklenitvi pravnega posla v obliki notarskega zapisa, še posebej pa v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, kot najbolj stroge oblike posla, s katerim se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali ustanovi druga stvarna ali obligacijska pravica na nepremičnini.. 1.2. NAMEN IN CILJ DIPLOMSKEGA DELA. Namen diplomskega dela je predstaviti vlogo notarja pri sklepanju nepremičninskih poslov, predvsem z vidika varnosti strank in zagotavljanja zakonitosti celotnega postopka pri prenosu lastninske ali druge pravice. Tekom pisanja diplomske naloge želim ugotoviti ali je vloga notarja pri sklepanju posameznega posla pomembna, glede na dejstvo, da stranke velikokrat same sestavljajo pogodbe. Pri tem pa velikokrat prihaja do napak in pomanjkljivosti, zlasti pri sestavi zemljiškoknjižnega dovolila – intabulacijske klavzule ter pri priložitvi vseh potrebnih listin za sklenitev posameznega pravnega posla. Prav zato je leta 1995 Ministrstvo za pravosodje, sedaj Ministrstvo za pravosodje in javno upravo uvedlo notariat. Namen je bil zagotoviti večjo pravno varnost strank, saj notar pri sklepanju posameznega posla poskrbi za pribavo vseh potrebnih listin, za sestavo pogodbe pa do vpisa pravic v zemljiško knjigo, saj je pri nepremičninskih poslih ključna faza: vpis pravice v zemljiško knjigo. Povezano z vpisom pravic v zemljiško knjigo želim predstaviti tudi novelo Zakona o zemljiški knjigi-1C, ki je začela veljati 01.05.2011 ter s pomočjo analize ugotoviti prednosti in slabosti delovanja nove elektronske zemljiške knjige. Zastavljeni hipotezi: 1. hipoteza: sodelovanje notarja pri nepremičninskih poslih zagotavlja večjo varnost strank ter s tem povečuje pravno varnost celotnega postopka od sklenitve pogodbe do vpisa pravice v zemljiško knjigo. 2. hipoteza: novela Zakona o zemljiški knjigi -1C je bistveno pripomogla k modernizaciji zemljiškoknjižnih postopkov in skupaj s popravki začetnih pomanjkljivosti prispevala k hitrejšemu reševanju vpisov v zemljiško knjigo v Republiki Sloveniji.. 1.

1.3. METODA DELA. Pri pisanju diplomske naloge sem si pomagala z izkušnjami in znanjem pridobljenim v notarski pisarni, kjer sem zaposlena že 10 let ter z natančno proučitvijo zakonodaje in literature s področja izbrane teme. Uporabila sem zakone in podzakonske akte ter strokovno literaturo, ki se nanašajo na obravnavno temo. Dopolnila sem jo s članki objavljenimi na spletu, kakor tudi s članki publikacij ustanov, ki delujejo na tem področju. Pri pisanju diplomske naloge sem v okviru deskriptivnega postopka uporabila metodo deskripcije (predstavitev notarja, njegove pristojnosti in naloge,…) ter metodo kompilacije (sestavljanje več knjižnih del različnih avtorjev, kjer sem povzela njihova stališča in spoznanja). Prav tako sem združila podatke iz zakonodaje ter prakse, ki sem jih našla v člankih strokovnjakov, ki se ukvarjajo s tem področjem.. 1.4. STRUKTURA DIPLOMSKE NALOGE. Na začetku diplomske naloge bom najprej predstavila notariat kot tretjo vejo oblasti in del pravosodja. V tem delu bom predstavila uvodne določbe Zakona o notariatu ter pristojnosti in naloge notarja kot osebe javnega zaupanja. Natančneje bom predstavila notarske listine, njihov pomen, obvezne sestavine listin,… Nadalje bom predstavila overitve listin, natančno bom navedla posamezne pogoje pri overitvi bodisi prepisov ali podpisov listin. V nadaljevanju naloge se bom osredotočila na nepremičnine in nepremičninske posle. Četrto poglavje je namenjeno predstavitvi posameznega nepremičninskega posla in vloge notarja pri sklepanju posameznega posla, vse od vloge notarja pri pribavi listin za sestavo pogodbe, pa do vpisa v zemljiško knjigo, saj je pri nepremičninskih poslih bistvenega pomena prav vpis pravice v zemljiško knjigo. Zato bom v nadaljevanju predstavila pogoje in načine vpisa lastninske ter drugih stvarnih in obligacijskih pravic v zemljiško knjigo. Mojo diplomsko nalogo bom zaključila z ugotovitvami, s katerimi bom potrdila oziroma ovrgla zastavljeni hipotezi.. 2.

2 NOTARIAT. Notariat je del pravosodja in s tem sestavni del tretje veje oblasti. Pomembno prelomnico v razvoju notariata predstavlja datum 01.06.1995, saj so od tega dne dalje vsi pravni posli, za katere zakon predpisuje obvezno obliko notarskega zapisa, veljavni le v primeru, da jih stranke sklenejo izključno pred notarjem. Notarji se združujejo v Notarsko zbornico Slovenije (v nadaljevanju NZS). Leta 1997 pa je NZS postala tudi članica Union internationale de Notariat latin – unije (v nadaljevanju UINL). UINL je nevladna organizacija, ki povezuje notarske organizacije več držav, katere temeljijo na notariatu latinskega tipa. Njena temeljna naloga je promoviranje, koordiniranje in razvoj notarskih dejavnosti na mednarodni ravni. Zaradi lažjega razumevanja vloge notarja oziroma notarke pri sestavljanju notarskih zapisov, bom predstavila uvodne določbe Zakona o notariatu (v nadaljevanju ZN). 1. člen ZN določa: »Notariat je javna služba, katere delovno področje in pooblastila določa zakon. Notariat opravljajo notarji in notarke (v nadaljnjem besedilu: notarji), imenovani po tem zakonu, kot svoboden poklic. Notarji opravljajo svojo poklicno dejavnost osebno, razen v primerih, ki jih določa ta zakon. Pravice in dolžnosti notarjev ureja ta zakon.« (ZN, 1. člen) Nadalje 2. člen ZN opredeljuje notarje kot »osebe javnega zaupanja, ki po določbah zakona o notariatu sestavljajo javne listine o pravnih poslih, izjavah volje oziroma dejstvih, iz katerih izvirajo pravice; prevzemajo listine v hrambo, denar in vrednostne papirje pa za izročitev tretjim osebam ali državnim organom; opravljajo po nalogu sodišč zadeve, ki se jim lahko odstopijo po zakonu.« (ZN, 2. člen) ZN notarju v 6. členu nalaga, »da mora opravljati zadeve pošteno in vestno v skladu s predpisi. Notar odgovarja stranki za škodo, povzročeno s kršitvijo dolžnosti ali pooblastil, določenih z zakonom. Notar sme odkloniti opravljanje zadev iz 2. člena ZN samo iz razlogov, navedenih v ZN.« (ZN, 6. člen) Zakon o notariatu notarjem natančno določa njihova pooblastila ter delovna področja. Notarje na notarsko mesto imenuje minister za pravosodje na podlagi razpisa objavljenega v Uradnem listu Republike Slovenije. Ministrstvo za pravosodje Notarsko zbornico Slovenije ( v nadaljevanju NZS) lahko zaprosi, ni pa zavezujoče, za mnenje o prijavljenih kandidatih na prosto razpisano notarsko mesto. Prijave za imenovanje na razpisano prosto notarsko mesto, kandidati vložijo na Ministrstvo za pravosodje. Z tistimi vlogami, ki niso bile vložene skladno z rokom določenim v razpisu ali pa so nepopolne, se ravna skladno z zakonom, ki ureja splošni upravni postopek, medtem ko vloge, ki ne. 3.

izpolnjujejo razpisnih pogojev, ministrstvo zavrne skladno z določbami zakona, ki ureja splošni upravni postopek. Število in sedeže notarskih mest določa Ministrstvo za pravosodje, tako da dodeli najmanj eno notarsko mesto na območje okrajnega sodišča. Notarska funkcija ni združljiva s funkcijo odvetništva ali druge plačane funkcije. Notar ne sme opravljati nikakršne posle, ki niso združljivi z ugledom in neoporečnostjo, zaradi katerih bi bilo lahko okrnjeno zaupanje v notarjevo nepristranskost oziroma verodostojnost listin. (povzeto po ZN, 8-19 člen) Zakon o notariatu v 1. členu določa, da je notariat javna služba, ki jo opravljajo notarji kot svoboden poklic. Iz navedenega izhaja, da ima notar poseben položaj in sicer notar opravlja javno službo, ob tem pa nima statusa javnega uradnika. Notar je visoko kvalificirani strokovnjak, ki se mora nenehno izobraževati. Bistveno za notarsko delo je, da notar opraviči njemu podeljeno vlogo javnega zaupanja in zato svoje delo opravlja vestno in pošteno ter nepristransko. Notar je torej oseba javnega zaupanja, je neodvisen in nepristranski pravni strokovnjak. Poenostavljeno rečeno je pomočnik strankam pri oblikovanju pravnih razmerij in posrednik med interesi različnih strank, skratka ima svetovalno vlogo strankam. Notar stranki le svetuje, stranka pa se na podlagi notarjevega nasveta odloči sama, kakšno pot bo ubrala. Notar ne razsoja o sporih, notar deluje le preventivo in preprečuje sodne spore. Notar, kot pravni strokovnjak, je strankin svetovalec, hkrati pa je tudi nosilec javnih pooblastil. Z uvedbo notariata so se omogočile najrazličnejše možnosti: izjave pred notarjem, sodelovanja notarja pri različnih dogodkih, z namenom potrditve dogajanja, deponiranje bodisi denarnih sredstev, listin ali predmetov notarju v hrambo in drugo. Ključna naloga, ki jo opravljajo notarji po določbah ZN, je prav sestavljanje javnih listin. Javne listine so notarski zapisi, notarski zapisniki in notarska potrdila. Javna listina, ki jo sestavi notar, pomeni dokaz resničnosti vsebine njenega zapisa ali potrditev v njej zapisani dejstev. Način in postopek notarskega poslovanja natančneje ureja ZN. Na zahtevo strank, notar sestavljata tudi zasebne listine in zastopa stranke v nepravdnih zadevah pred sodiščem in nespornih zadevah pred drugimi državnimi organi. Zastopanje strank pred sodiščem v nepravdnih zadevah ter pred državnimi organi je notarju dopustno le v primeru, da je zadeva povezana z notarsko listino, ki jo je notar sestavil. Notar si zaradi lažjega poslovanja izbere notarskega pomočnika. »Notarski pomočnik je univerzitetni diplomirani pravnik imenovan na predlog notarja s strani Notarske zbornice Slovenije.« (ZN, 101. člen). 4.

Notarski pomočnik lahko opravlja posle le pri notarju, pri katerem je zaposlen in sicer lahko strankam svetuje ter podpisuje overitve. Notarskemu pomočniku ni dovoljeno sestavljati notarskih zapisov in notarskih zapisnikov ter notarskih potrdil. V primeru daljše odsotnosti notarja iz pisarne, kar pomeni dlje od enega dneva, bodisi zaradi koriščenja letnega dopusta, zdravstvenih ali drugih razlogov, notarja v njegovem rednem poslovanju lahko nadomešča drugi notar – začasni namestnik oziroma notarski namestnik, katerega si notar sam izbere. O nadomeščanju je notar dolžan obvestiti NZS. V primeru, da notar ne izbere sam notarskega namestnika ali ga iz kakršnih koli razlogov ne more izbrati, ga določi NZS sama.. 2.1. NOTARSKE LISTINE. Notarske listine so notarski zapisi, notarski zapisniki in notarska potrdila in so javne listine, če so bile pri njihovem sestavljanju upoštevane vse značilnosti, ki jih določa ZN. Prav tako pravilnik o standardih notarskih listin določa, da morajo biti notarske listine pisane na papir posebne kakovosti in mora ustrezati standardom, ki so določeni z aktom NZS. Opredeljena je tudi naslovna stran ovitka, ki se registrira pri Ministrstvu za pravosodje v Ljubljani. Ovitek in listi, na katerih je izpisana notarska listina ter morebitne priloge, se združi tako, da se jih prešije z jamstvenikom1, ki se ga pritrdi s pečatnim voskom ali nalepko z vodnim žigom NZS. Nadalje ZN natančno določa uporabo trajno obstojnih črnil ali naprav za pisanje tekstov, ki omogočajo trajno obstojnost zapisa. V praksi je notarska listina videti tako, da so vse številke (zneski, datumi, EMŠO,…) poleg številčne navedbe izpisani tudi z besedami. Tudi vsa prazna mesta bodisi na koncu stavka kakor tudi prazne vrstice so izpolnjena s črticami, tako da ni mogoče, ko je listina podpisana s strani vseh strank postopka in notarja, naknadno dopisovati oziroma popravljati besedilo listine. Tudi vse kratice (npr., itd., d.št.,…) morajo biti izpisane s celotno besedo. Nadalje v notarski listini ni dovoljeno ničesar izbrisati, enkrat ko je notarska listina že podpisana in zvezana v odpravke. V primeru naknadno ugotovljene napake v notarski listini, se napačno navedeno besedo, črko ali številko, podčrta z rdečim permanentnim pisalom ter se na koncu vrstice, kjer je ugotovljena napaka, sklicuje na uradni zaznamek (v nadaljevanju UZ), pri čemer je potrebno na notranjo stran platnice notarske listine obrazložiti UZ- napako, pod katero se notar podpiše in odtisne pečat ali žig in s tem potrdi verodostojnost UZ. Notarske listine, ki obsegajo več strani, je potrebno vsako stran oštevilčiti z zaporednimi številkami. V primeru, da je notarska listina vpisana v vpisnik, se jo označi z zaporedno številko in oznako vpisnika, v katerem je listina vpisana (npr. SV – splošni vpisnik, IO – vpisnik oporok, PR – protestni vpisnik, DK – vpisnik deponiranih listin ali denarnih sredstev,…). Na koncu vsake strani, ki je sestavni del notarske listine, se morajo vse 1. Jamstvenik je vrvica, ki se uporablja pri vezanju notarskih listin s prilogami ter je sestavljena iz rdečih, modrih in belih niti, kar ponazarja barve slovenske zastave. 5.

stranke notarske listine ter notar, ki je listino sestavil podpisati, saj tako ni mogoče zamenjati ali popravljati besedila oziroma strani notarske listine. 2.1.1 NOTARSKI ZAPIS Ena od treh oblik notarskih listin je tudi notarski zapis. Notarski zapis je ena od najstrožjih predpisanih oblik za sklepanje pravnih poslov in je predpisana predvsem za pravne posle, ki jih zakonodajalec šteje za zelo pomembne (za stranke in za državo) ali pa za pravne posle, ki morajo biti zaradi javnega interesa sklenjeni "pod kontrolo" strokovno usposobljene in s strani države nadzirane osebe - notarja. Obličnost notarskega zapisa je obvezna le v primerih, ko zakon to izrecno predpisuje. ZN določa, da so »notarske listine in njihovi odpravki javne listine, če so bile upoštevane pri njihovem sestavljanju oziroma odpravljanju vse bistvene formalnosti, določene v tem zakonu« (ZN, 2. odstavek 3. člena). Notarski zapis je v skladu s 1. odstavkom 3. člena ZN torej javna listina. Zakon o pravdnem postopku javno listino v prvem odstavku 224. členu opredeljuje na naslednji način: »Listina, ki jo v predpisani obliki izda državni organ v mejah svoje pristojnosti, in listina, ki jo izda v taki obliki samoupravna lokalna skupnost, družba ter druga organizacija ali posameznik pri izvrševanju javnega pooblastila, ki ji je poverjeno z zakonom (javna listina), dokazujeta resničnost tistega, kar se v njiju potrjuje ali določa.« (ZPP, 1. odstavek 244. člena) Iz navedenega izhaja, da je bistvena lastnost javne listine ta, da se dejstva, ki so v njej navedena, po zakonu štejejo za resnična. Namen notarskega zapisa je, da pri sklepanju pravnih poslov, za katere je določena obličnost notarskega zapisa, sodeluje strokovno usposobljena in v razmerju do strank nevtralna oseba, ki mora vsem udeležencem pravnega posla jasno predstaviti vsebino in pravne posledice pravnega posla ter skrbeti, da so le ti sklenjeni v skladu z ustavo, zakonom in drugimi veljavnimi pravnimi predpisi. Stranke pri sklepanju notarskega zapisa morajo vsebino pravnega posla razumeti, poznati morajo vse pravne posledice sklenitve pravnega posla in s pravnim poslom soglašati. 2.1.1.1. Obvezne sestavine notarskega zapisa. »Obvezne sestavine notarskega zapisa predpisuje 43. člen ZN, ki določa, da mora notarski zapis vsebovati: 1. priimek in ime notarja, navedbo, da nastopa kot notar, in njegov sedež; 2. priimek in ime, rojstne podatke in prebivališče udeležencev pravnega posla, njihovih pooblaščencev, zapisnih prič in tolmačev; če so udeleženci pravnega posla pravne osebe, pa njihovo ime in sedež ter ime in priimek predstavnika ali pooblaščenca; 3. navedbo o načinu ugotovitve istovetnosti oseb iz prejšnje točke; 4. vsebino pravnega posla, navedbo pooblastil ali prilog;. 6.

5. navedbo, da je notar udeležencem notarski zapis prebral, in da so udeleženci notarski zapis odobrili; 6. datum, uro in kraj sestave notarskega zapisa; 7. podpise oseb, navedenih v 1. in 2. točki ter pečat ali žig notarja, ki je sestavil notarski zapis.« (ZN, 43. člen) Iz naštetega ugotovimo, da je pri sestavi notarskega zapisa ena od bistvenih namenov nedvoumna navedba osnovnih podatkov pravnega posla, kot so stranke postopka, vsebina pravnega posla, kraj in čas sklenitve pravnega posla ter ugotovitev soglasja strank pri sklepanju pravnega posla. Ta določba in vse določbe, ki ji sledijo, imajo namen kolikor se le da zmanjšati možnosti za nastanek nesporazumov med strankami, ki so pogosto vzrok sporov na sodišču. Drugi odstavek 43. člena zato določa, da je »notar dolžan pred sestavo notarskega zapisa stranke pozvati, da predložijo morebitne listine, ki so v povezavi s predmetnim pravnim poslom in predstavljajo del celovitega pravnega posla ali več pravnih poslov med istimi strankami, ki zasledujejo enak poslovni namen kot pravni posel, ki bi bil zapisan v notarskem zapisu ali so z njim v drugačni pravni povezavi« (povezani pravni posli) (ZN, 43. člen). Na podlagi zgoraj navedenega, lahko notar lažje ugotovi pravi namen strank in s tem strankam lažje pomaga pri sklepanju pravnih poslov in istočasno lažje preprečuje sklepanje nezakonitih ter navideznih pravnih poslov. 2.1.1.2. Način sestavljanja notarskega zapisa. Notarski zapis sestavi notar sam. Preden ga začne sestavljati na podlagi veljavnega osebnega dokumenta (osebne izkaznice, potnega lista ali vozniškega dovoljenja) stranke, ugotovi identiteto stranke in drugih udeležencev (priče, tolmač,…). V primeru, da stranka oziroma udeleženci notarskega zapisa nimajo nobenega od naštetih veljavnih osebnih dokumentov, na podlagi katerih je identiteto udeleženca mogoče ugotoviti, lahko notar ugotovi identiteto udeleženca tudi z dvema prisotnima pričama, ki seveda stranko poznata in potrjujeta identiteto stranke. Notar mora v listino navesti način ugotovitve identitete strank udeleženih pri sestavi notarskega zapisa. Notar se pred začetkom sestave notarskega zapisa pogovori s strankami ter jim na jasen način razloži namen in posledice nameravanega pravnega posla. V primeru nejasnosti, dvoumnosti ali nerazumljivosti, mora notar strankam natančno obrazložiti le-te, da ne bi kasneje prišlo do pravd ali izpodbojnosti pravnega posla pred sodiščem. Nadalje je notar dolžan strankam na razumljiv način opisati vsebino pravnega posla in njene posledice ter jih opozoriti na znana ter običajna tveganja vezana na sklenitev takega pravnega posla, zlasti notarski zapis z morebitnimi prilogami strankam prebrati in jih poučiti o pravnih posledicah sklenitve predmetnega pravnega posla. Nadalje mora notar opozoriti stranke tudi o drugih okoliščinah, ki bi negativno vplivale na nameravani pravni posel, v kolikor so mu le te znane, razen podatkov, ki jih je skladno s 25. členom ZN dolžan varovati kot tajnost, in sicer »notar mora varovati kot tajnost podatke o osebah, dejstvih oziroma. 7.

pravnih razmerjih, glede katerih sestavi notarski zapis, kolikor iz volje strank ali vsebine pravnega posla ne izhaja kaj drugega.« (ZN, 25. člen) Nadalje mora notar v skladu z 42. členom ZN notarski zapis udeležencem pravnega posla prebrati. V primeru, da je katera od strank gluha ali nema, mora notar pritegniti tolmača za znakovni jezik, kateri stranki simultano prevaja besedilo notarskega zapisa, tako se notar prepriča, da je stranka razumela njegovo vsebino. (povzeto po ZN, 40. člen) Šele nato morajo vse stranke oziroma udeleženci notarski zapis podpisati vpričo notarja. S podpisom notarskega zapisa stranke soglašajo s predmetnim pravnim poslom.. 2.2. NEPOSREDNO IZVRŠLJIV NOTARSKI ZAPIS. Notarski zapis je izvršljiva listina na podlagi 4. člena ZN, ki pravi, da je listina izvršljiva v primeru, če je v njem določena »obveznost nekaj dati, storiti, opustiti ali trpeti, če je glede takšne obveznosti dovoljena poravnava in če zavezanec soglaša z njegovo neposredno izvršljivostjo.« (ZN, 4. člen) Izrecno ga je kot izvršilni naslov uvedel Zakon o izvršbi in zavarovanju. Neposredno izvršljivi notarski zapis pomeni v slovenskem pravnem prostoru velik napredek na področju varstva upnika. Ker ima s podpisom neposredno izvršljivega notarskega zapisa upnik v rokah izvršilni naslov, je dolžniku onemogočeno zavlačevanje plačila. Upnik je bil do sedaj v primeru neplačila prisiljen in brez izvršilnega naslova s tožbo uveljavljati plačilo, saj je šele s pravnomočno sodno odločbo pridobil izvršilni naslov, kar je pogosto trajalo več let. Notar dolžnika že ob podpisu izvršljivega zapisa izrecno opozori na pravne posledice neposredne izvršljivosti, na katero je dolžnik izrecno pristal, kar pomeni, da se dobro zaveda, da ima upnik v primeru neupoštevanja obvez prevzetih v notarski listini, možnost ob zapadlosti terjatve začeti z izvršbo. Razlikovati je potrebo tudi med neposredno izvršljivostjo, ki je lastnost notarskega zapisa, v katerem je zavezanec izrecno dovolil upniku, da lahko ob zapadlosti terjatve predlaga neposredno izvršbo, in dejanskim nastopom izvršljivosti. Šele ob zapadlosti terjatve postane tak notarski zapis izvršljiv naslov. (povzeto po Rijavec, 2003, str. 125) Ko stranke podpišejo neposredno izvršljiv notarski zapis, pomeni, da so soglašale z njegovo neposredno izvršljivostjo. To je pomembno predvsem za dolžnika, saj ko terjatev zapade, oziroma ko poteče rok, v katerem bi moral dolžnik izpolniti svoje obveznosti po notarskem zapisu in jih prostovoljno ne izpolni, ima upnik pravico predlagati sodno izvršitev v izvršilnem postopku. V primeru, da dolžnik ugovarja zoper sodno izvršitev v izvršilnem postopku, se tak ugovor dolžnika ne upošteva in postopek ne preide v pravdanje pred sodiščem. Neposredno izvršljiv notarski zapis je upniku v veliko korist, saj je postopek mnogo krajši v primerjavi s pravdanjem pred sodiščem, kjer bi bila dolžnost. 8.

upnika dokazovati obstoj terjatve, saj je obveznost dolžnika že navedena v neposredno izvršljivem notarskem zapisu. Najbolj pogosti primeri neposredno izvršljivih notarskih pogodb so kreditne oziroma posojilne pogodbe, s katerimi upnik odobri dolžniku kredit oziroma mu posodi denar, dolžnikova zaveza pa je najeto posojilo skupaj z nateklimi obrestmi vrniti upniku, do natančno določenega datuma. Neposredna izvršljivost se lahko dogovori tudi pri prodajni pogodbi v delu, ki se nanaša na plačilo kupnine ter izpraznitev prostorov od oseb in osebnih predmetov ter izročitev prostorov v last in posest, najemni pogodbi v delu, ki se nanaša na plačilo najemnine ter izselitev iz prostorov danih v najem, o prenehanju najemne pogodbe ter v nekaterih podobnih primerih. 2.2.1 POGOJI ZA NEPOSREDNO IZVRŠLJIVOST 2.2.1.1. Splošni pogoji. Splošne pogoje za vsa obligacijska razmerja določa Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ) od prvega do desetega člena. Tako velja prosto urejanje obligacijskih razmerij, enakost udeležencev v obligacijskih postopkih, načelo vestnosti in poštenja, skrbnosti, prepoved zlorabe pravic, načelo enake vrednosti dajatev in dolžnost izpolnitve obveznosti ter prepoved povzročanja škode. 2.2.1.2. Posebni pogoji. Posebne pogoje določata ZN in Zakon o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). 4. člen ZN določa, da je notarski zapis izvršljiv, če so kumulativno izpolnjeni naslednji pogoji: a) »da je v zapisu določena obveznost nekaj dati, storiti, opustiti ali trpeti, b) če je glede takšne obveznosti dovoljena poravnava, c) da je podano soglasje zavezanca z neposredno izvršljivostjo notarskega zapisa ter d) če je terjatev zapadla.« (ZN, 4. člen) a) Obveznost nekaj dati, storiti, opustiti ali trpeti Je zaveza, ki ustvari razmerje med upnikom in dolžnikom. Natančnejšo razlago te obveznosti daje OZ, ki določa, da je pogodbena obveznost lahko v tem, da nekdo nekaj da, stori ali opusti ali trpi. Kadar je med pogodbenima strankama določena obveznost nekaj dati, se določi tudi rok, v katerem se mora izpolniti. Pogodbeni stranki v pogodbi lahko dogovorita določeno pozitivno ali negativno obveznostno dejanje. Pozitivno dejanje je tisto, ki dolžnika veže,. 9.

da nekaj da ali stori, negativno pa tedaj, kadar ga obvezuje, da nečesa ne da ali stori (oziroma trpi) ali opusti. Vloga notarja v tem delu notarske listine je natančna določitev zahtevka, ki obstoji. Notar je dolžan natančno opisati tudi obseg in čas obveznosti ali storitve oziroma opustitve in to v takšni obliki, da je kasneje v morebitni izvršbi možna njena realizacija. Sodišče obveznosti iz notarskega zapisa ne more več dopolnjevati. Notar mora paziti, daje obveznost dopustna tudi po veljavni zakonodaji, sicer je obveznost nična. b) Dovoljenost sodne poravnave Načelo prostega razpolaganja stranke je omejeno in sicer stranke ne morejo skleniti sodne poravnave o zadevah, ki nasprotujejo prisilnim predpisom, določbam mednarodnih pogodb in javni morali. To pomeni, da je v smislu 4. člena ZN, tudi v neposredno izvršljivem notarskem zapisu možno urejati le tista pravna razmerja, ki ne nasprotujejo prisilnim predpisom, določbam mednarodnih pogodb in javni morali. c) Soglasje zavezanca Soglasje zavezanca, da je notarski zapis neposredno izvršljiv, je nujna in najpomembnejša sestavina za neposredno izvršljivost notarske listine in s tem izvršilnega naslova. Kot pogoj ga postavljata ZN v 4. členu in ZIZ v 20.a členu. Tako mora biti v vsakem notarskem zapisu soglasje zavezanca izrecno zapisano in sicer v tekstu na koncu opisa zavezane storitve ali dajatve ali opustitve, "da pristaja na neposredno izvršljivost notarske listine, ki jo je podpisal". Notarska listina, ki takega soglasja nima, nima značaja neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Vloga notarja v tem delu izvršljive notarske listine je, da obe stranki, zlasti pa dolžnika, izrecno opozori na pravne posledice takšne izjave in seveda mora paziti na to, da je pristanek dolžnika na neposredno izvršljivost prostovoljen, da gre za resnično odraz prave in pristne poslovne volje dolžnika ter da so odstranjeni kakršnikoli dvomi ali zmota. Ne nazadnje je notar dolžan opozoriti tudi upnika, da je predmet morebitne izvršbe lahko samo zahtevek, ki je predmet notarskega zapisa in ki je v notarskem zapisu določen kot neposredno izvršljiv. Soglasje je lahko del enotnega notarskega zapisa, lahko pa je zapisano tudi v posebnem notarskem zapisu, ki se nanaša na temeljnega. (Rijavec, 2003, str. 127) d) Zapadlost terjatve Dogovor o zapadlosti je po 4. členu ZN in 20. členu ZIZ nujno potreben pogoj za neposredno izvršljiv notarski zapis. Zapadlost terjatve določijo stranke soglasno. »Zapadlost terjatve se dokazuje z zapisnikom o poravnavi, z notarskim zapisom, z javno. 10.

listino ali s po zakonu overjeno listino. Če zapadlosti ni mogoče dokazati z zapisnikom o poravnavi, javno listino ali po zakonu overjeno listino, se dokazuje s pravnomočno odločbo, izdano v pravdnem postopku, s katero se ugotavlja, da je terjatev zapadla.« (ZIZ, 20. člen) Problematičen je dokaz zapadlosti pri pogojnih in bodočih terjatvah, ki v določenem trenutku še ne obstajajo, pač pa bodo nastale v bodočnosti. V teoriji je večinoma sprejeto stališče, da so pogojne in nezapadle terjate lahko predmet notarske listine z učinki neposredne izvršljivosti. 2.2.2 NEPOSREDNA IZVRŠLJIVOST V PRAKSI V praksi je opredelitev neposredno izvršljivega notarskega zapisa dokaj zapletena. Za uporabnika neposredna izvršljivost pomeni veliko krajšo pot do pridobitve pravic, ki izvirajo iz dogovorjenih obligacijsko pravnih razmerij. Obenem pa že sama sklenitev neposredno izvršljivega notarskega zapisa za stranke predstavlja "resni dogovor", saj so po eni strani stranke poučene o pravnih posledicah pravnih dejanj in po drugi strani jim je jasno predočena posledica morebitne neizpolnitve obveznosti. Ker za pridobitev izvršljivega naslova ni potrebna dolgotrajna pot na sodišču, je tudi možnosti za izogibanje izpolnitvi obveznosti manj. Upnik je tako v doglednem roku poplačan, za dolžnika pa je prednost ta, da zamudne obresti ne narastejo na neobvladljive višine in je tako realizacija obveznosti zanj manj boleča. To pa je ena od bistvenih kvalitet obligacijskih pogodb, ki so sklenjene v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Že ko govorimo o neposredno izvršljivem notarskem zapisu naj dodamo še to, da je po trenutno veljavni notarski tarifi znesek notarjeve nagrade za sestavo »navadne pogodbe« ali pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa enak, saj je zakonodajalec želel vzpodbuditi stranke k sklepanju izvršljivih pogodb in s tem k zmanjšanju sodnih sporov, ki že tako obremenjujejo slovenska sodišča.. 2.3. OVERITVE. Pred uvedbo notariata, so stranke na overitve podpisov navadno dolgotrajno čakale na sodiščih. Overitve podpisov se danes opravljajo na bolj enostaven in strankam prijazen način. Overitve se lahko opravljajo na Upravnih enotah ali pa pri notarjih, vendar pa so uradne ure le teh bolj prilagojene potrebam ljudi, kakor so bile prej na sodiščih. Prednost notarja je v tem, da je pristojen opravljati tako sodne kot upravne overitve, medtem ko Upravne enote lahko opravljajo le upravne overitve. Stranke se lahko z notarjem dogovorijo tudi za sprejem strank na njihovem domu ter izven uradnih ur notarskih pisarn. Upravne enote in notar podpise overjajo neodvisno od stalnega ali začasnega prebivališča osebe oziroma sedeža družbe, ki želi opraviti overitev. Pri tem jim notar kot pravni strokovnjak svetuje, opozori na morebitne nepravilnosti ali pomanjkljivosti v pogodbah ter jih po potrebi ustrezno popravi.. 11.

2.3.1 OVERJANJE PREPISOV OZIROMA KOPIJ »Notar sme potrditi, da se prepis neke listine ujema z izvirnikom v primeru, da je listina pisana v jeziku katerega notar obvlada, v primeru, da je notar naredil sam – fizično preslikavo ali elektronsko kopijo listine.« (ZN, 61. člen) Listina, katere prepis naredi notar, mora biti enaka izvirniku listine v vseh podrobnostih (ločilih, pravopisu, okrajšavah, obliki…). V primeru, da je izvirnik listine popravljen tako, da so določena mesta prečrtana ali izbrisana, poleg pa je kaj pripisano, je notar dolžan v potrdilu o overitvi prepisa vsako spremembo na listini zabeležiti. Prav tako mora notar v potrdilo navesti, da je listina raztrgana ali poškodovana. V praksi je ponavadi tako, da stranka prinese original listino. Mnogokrat prinese s seboj tudi fotokopijo te listine, ki naj bi jo notar potrdil, a zaradi avtentičnosti in enakosti listin, notar navadno sam naredi novo fotokopijo originala in le tega potrdi. Notar mora biti pri pregledu predložene listine pazljiv, da gre res za original, saj je danes tehnologija zelo napredovala in so ponaredki »barvne kopije ali scani« zelo pogosti v pravnem prometu. Ko se notar prepriča o avtentičnosti listine, naredi fotokopijo te listine ter na hrbtno stran odtisne žig. V žigu označi za kakšno vrsto listine gre, ali gre za original listine, overjen prepis ali navaden prepis ter nadalje na kakšen način je listina zapisana (ročno, na pisalni stroj ali z računalnikom). Notar mora v žigu zabeležiti tudi ali je listina opremljena s pečatom, žigom in koleki ter navesti kje se original listine nahaja. Nadalje je dolžan navesti število strani listine, katere prepis opravlja. V primeru overitve prepisa dela listine mora biti na prepisu navedeno, da gre le za izvleček. Notar mora overitev prepisa opremiti še z datumom, žigom, zaporedno številko prepisa ter listino podpisati. Če je listina v originalu sestavljena iz več posameznih listov, ki predstavljajo skupno celoto, jih mora notar zvezati z jamstvenikom, katerih konici na hrbtni strani prelepi s predpisano nalepko NZ, prazne strani pa prečrta in na njih odtisniti svoj pečat.. 12.

Slika 1: Žig overitve fotokopije ali prepisa NOTAR xxxxxxxxxx Koper POTRJUJE da je prepis originala listine – overjenega prepisa – navadnega prepisa ............................. ............................. (označba listine). Listina je pisana ročno – na pisalni stoj – z računalnikom, Listina ima . . . . . . . . . . . strani. Listina je opremljena s pečatom – žigom – koleki. Izvirnik listine se po strankinem zatrjevanju nahaja: ............................. - izvirnik je stranka predložila. Koper, dne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . št. OV.fot. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . NOTAR Pristojbina plačana po tar. št. . . . . . . . . . . . . . . EUR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vir: Pravilnik o poslovanju notarja (1994, 29. člen). 2.3.2 OVERJANJE PODPISOV Z overitvijo podpisa notar potrdi, da je stranka resnično listino podpisala ter ugotovi istovetnost podpisa stranke na listini ter podpisa, ki ga zapiše v overitveno knjigo. Zakon o notariatu ureja overjanje podpisov v 64. členu in določa, da sme »notar potrditi, da je stranka vpričo njega lastnoročno ali varno elektronsko podpisala listino ali dala nanjo svoj ročni znak, ali da je podpis ali ročni znak, ki je že na listini, vpričo njega priznala kot svojega.« (ZN, prvi odstavek 64. člena) Nadalje 64. člen ZN v drugem odstavku določa, da se »overitev vpiše na izvirno listino v fizični obliki z navedbo, kako je bila ugotovljena istovetnost osebe ter ugotovitvijo, da je podpis ali ročni znak pristen. Overitvena klavzula vsebuje opravilno številko vpisnika ter datum, notarjev podpis in pečat.« (ZN, drugi odstavek 64. člena). 13.

Zakon končno določa, da »podpis osebe, katere pravico, ki se vpisuje v zemljiško knjigo, se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, lahko na zemljiškoknjižnem dovolilu kot zasebni listini overi samo notar.« (ZN, peti dostavek 64. člena) »Pred overitvijo podpisa lastnika na zasebni listini, s katero se nepremičnina odtuji ali obremeni, je notar dolžan pogodbene stranke, ki so prisotne pri overitvi, opozoriti, da je za vsebino listine notar odgovoren le, če jo sestavi v obliki notarskega zapisa.« (ZN, šesti dostavek 64. člena) Notar ni odgovoren za vsebino listine, če le te ni sam napisal, zato se ob overitvi listine, ki je ni sam pisal, z vsebino seznani le v tolikšni meri, da podane informacije zadostujejo za izpolnitev vseh rubrik potrdila overitve podpisa. Overitev podpisa se vodi tudi v vpisniku – splošnem vpisniku (SV), v katere mora notar izpolniti naslednje rubrike: zaporedna številka overitve, datum overitve, podatki o osebi, katere podpis se overja, podatki o listini na kateri se overja podpis, način ugotovitve istovetnosti podpisnika in znesek pristojbine. Glede overjanja podpisov zastopnikov državnih organov, oseb, ki izvajajo javna pooblastila, gospodarskih družb in drugih pravnih subjektov, ki se vpisujejo v sodni register, določa 65. člen ZN: »notar sme to potrditi v overitveni klavzuli samo, kadar mu je znano, da je oseba, ki podpisuje, zastopnik te osebe ali če je to poprej ugotovil. Notar lahko overi podpise zakonitih zastopnikov državnih organov, oseb, ki izvajajo javna pooblastila, gospodarskih družb in drugih pravnih subjektov, ki se vpisujejo v sodni register, na podlagi podpisov in odtisov pečatov, ki jih zakoniti zastopniki pri tem uporabljajo. Ti podpisi in odtisi pečatov morajo biti deponirani pri NZS. Podpisi in odtisi pečatov se deponirajo neposredno pri Notarski zbornici Slovenije ali preko izbranega notarja.« (ZN, 65. člen). 14.

Slika 2: Žig overitve podpisa NOTAR xxxxxx Koper POTRJUJE da je – so, . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........... ................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (priimek, ime, prebivališče) - lastnoročno podpisal/a to listino, - priznal/a podpis na tej listini za svojega, Istovetnost imenovanega/e sem ugotovil na podlagi - osebnega poznanstva, - z osebno izkaznico, - s potnim listom, - vozniškim dovoljenjem št. . . . . . . . . . . . . . . . . . . , ki jo (ga) je dne . . . . . . . . . . izdal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - s pričami. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ............................................ (priimek, ime, prebivališče). katerih istovetnost je ugotovljena. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ............................................ št. OV – Nro OV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Koper, dne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . NOTAR Pristojbina plačana po tar. št. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . EUR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vir: Pravilnik o poslovanju notarja (1994, 29. člen). 15.

3 NEPREMIČNINSKI POSLI. Osnovna značilnost nepremičninskih poslov je njihov predmet, to je nepremičnina. Tako lahko med nepremičninske posle štejemo raznorazne pogodbe. Najbolj pogosta je kupoprodajna pogodba ali drugače imenovana tudi prodajna pogodba, kupna pogodba, zelo pogoste so darilna pogodba, menjalna pogodba, delilna pogodba oziroma pogodba o delitvi oziroma razdelitvi solastnine, pogodba o dosmrtnem preživljanju, pogodba o preužitku, izročilna pogodba (pogodba o izročitvi in razdelitvi premoženja), najemna pogodba in zakupna pogodba. Možne pa so tudi raznorazne kombinacije zgoraj navedenih pogodb. Vse navedene pogodbe bodo podrobneje prestavljene v nadaljevanju. Glavna značilnost nepremičninskih pogodb je njihova dvojna narava. Osnova pogodbe je obligacijska pogodba, v kateri se stranke dogovorijo o glavnih sestavinah pogodbe (predmet – nepremičnina, kupnina, rok plačila, posest nepremičnine,…) in drugih sestavinah pogodbe. Obvezna sestavina pogodbe pa je še njen stvarnopravni del, katerega bistvo je zemljiškoknjižno dovolilo oziroma intabulacijska klavzula2, ki predstavlja podlago vknjižbe v zemljiško knjigo.. 3.1. POJEM NEPREMIČNINE. Ko govorimo o prenosu lastninske pravice na nepremičninah, je potrebno najprej raztolmačiti pojem nepremičnine in sicer SPZ določa, da je »nepremičnina prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami.« (SPZ, 18. člen) Vse kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad njo ali pod njo, je sestavina nepremičnine. Izjema je etažna lastnina, kjer je posamezni del stavbe pravno izločen in se pojmuje kot samostojna stvar, čeprav je dejansko del zgradbe, ki je del zemljišča. Načelo superficies solo cediti se je razvilo že v rimskem pravu in pomeni, da stvar, ki je spojena z zemljiščem, pripada zemljišču (stavba, drevo,…). SPZ pozna dve izjemi glede načela superficies solo cedit in sicer pri etažni lastnini in pri stavbni pravici. V obeh primerih je lastnina stavbe oziroma delov stavbe ločena od lastnine zemljišča in so stavbe oziroma njeni deli samostojni predmet, tako stvarnih pravic, kot vpisa v zemljiško knjigo. (BERDEN et al., 2002, str. 34) Nepremičnine in vse stvarne pravice so evidentirane v zemljiški knjigi. Kdor želi v dobri veri pridobiti lastninsko pravico na nepremičnini, mora najprej preveriti stanje v zemljiški knjigi. Zemljiška knjiga je »javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami.« (ZZK-1, 1. člen). 2. 23. člen SPZ jo določa kot izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. 16.

3.1.1 ETAŽNA LASTNINA Posamezni del stave, ki je navadno stanovanje, poslovni prostor ali druga enota in se nahaja v etažni lastnini, v pravnem prometu predstavlja samostojno nepremičnino. Lastnik posameznega dela stavbe je hkrati tudi solastnik skupnih delov stavbe (stopnišče, hodnik), ki predstavljajo solastnino vseh etažnih lastnikov v sorazmerju z njihovimi solastninskimi deleži nepremičnine oziroma posameznih delov stavbe. Prav tako je skupni del stavbe tudi zemljišče, na katerem stoji zgradba v etažni lastnini. To pomeni, da je pri etažni lastnini načelo superficies solo cedit, ki pomeni da »stvar, ki je spojena z zemljiščem, pripada zemljišču«, na neki način obrnjeno na glavo. Kot nepremičnina pa se v danem primeru obnaša del objekta, ki je v etažni lastnini, medtem ko skupni deli igrajo vlogo sestavin, ki so neločljivo povezane z lastnino na posameznem delu stavbe. 3.1.2 STAVBNA PRAVICA Stavbna pravica predstavlja drugo izjemo od načela superficies solo cedit. SPZ definira stavbno pravico kot »pravico imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino.« (SPZ, 256. člen) Vzpostavlja se torej teorija, da je stavbna pravica zemljišče, zgradba, ki je na njej zgrajena pa je njena sestavina. 3.1.3 OZNAČEVANJE NEPREMIČNIN Nepremičnine (zemljišča in izjeme) se označujejo z identifikacijskimi znaki, kot so jim določeni v zemljiškem katastru ali katastru stavb. Zemljišča so identificirana s parcelnimi številkami, stavbe pa z identifikacijskimi številkami stavbe oziroma delom stavbe. Pred uveljavitvijo sprememb in dopolnitev ZZK-1C so se iz tehničnih razlogov nepremičnine vodile v zemljiškoknjižnih vložkih, pri čemer je bilo temeljno načelo, da se vse nepremičnine istega lastnika v isti katastrski občini in z enakim lastninskim stanjem vodijo v istem zemljiškoknjižnem vložku. V času uporabe pravil Zakona o zemljiških knjigah iz leta 1930, se je kot nepremičnina obravnaval celoten zemljiškoknjižni vložek. Vpisi v zemljiški knjigi so bili mogoči zgolj pri vseh nepremičninah v istem vložku. Če je lastnik hotel vpisati določeno stvarno ali obligacijsko pravico le pri nekaterih zemljiščih, je moral ostale nepremičnine odpisati v drug zemljiškoknjižni vložek. Šele leta 1955 je ZZK odpravil ta sistem in kot nepremičnina so začela funkcionirati posamezna zemljišča znotraj zemljiškega vložka. Tako je bilo mogoče vknjižiti lastninsko pravico pri vseh, nekaterih ali samo enem zemljišču znotraj istega zemljiškoknjižnega vložka. Edina omejitev je bila, da je moralo biti lastninsko stanje nepremičnin vpisanih v istem vložku enako, kar pomeni, da ni bilo mogoče, da bi v isti zemljiškoknjižni vložek vpisali zemljišče v izključni lastnini in zemljišče v solastnini. ZZK-1 je uveljavil dodatne novosti. Zaradi možnosti, ki jih ponuja elektronska zemljiška knjiga, je vsaka nepremičnina bila vpisana v svojem zemljiškoknjižnem vložku. Z uveljavitvijo novele ZZK-1C, ki je začela veljati 01.05.2012, so se odpravili zemljiškoknjižni vložki in tako se vsaka nepremičnina oziroma parcela, del stavbe, stavba, stavba pravica,… vodijo vsaka zase. Za vsako nepremičnino je potrebno narediti svoj zemljiškoknjižni izpisek.. 17.

3.2. POJEM LASTNINSKE PRAVICE. Pojem lastninske pravice natančneje opisuje 37. člen SPZ in sicer pravi, da je lastninska pravica »pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati, omejitve uporabe, uživanja in razpolaganja lahko določi samo zakon.« (SPZ, 37. člen) Ko govorimo o pridobitvi lastninske pravice, je potrebno omeniti načelo specialnosti iz 7. člena SPZ, ki pravi da je »samo individualno določena stvar lahko predmet lastninskih pravic, razen če zakon določa drugače«, saj na nepremičninskem področju ta kriterij izpolnjujejo le zemljiške parcele, z izjemo etažne lastnine. Teorija lastninsko pravico opredeljuje kot najvišjo pravno oblast, ki jo ima pravni subjekt nad pravnim objektom. Ustava Republike Slovenije jo v 33. členu razume kot eno od temeljnih pravic in svoboščin posameznika. Je najobsežnejša pravica, saj da imetniku širša upravičenja kot omejene stvarne pravice. Lastninska pravica na nepremičninah se prenaša na podlagi sklenjenega pravnega posla najmanj med vsemi pogodbenimi strankami. V nadaljevanju bom natančneje opisala prenos lastninske pravice na nepremičninah, na podlagi posameznih pravnih poslov, kot so kupoprodajne pogodbe, pogodbe o preužitku, izročilne pogodbe, pogodbe o dosmrtnem preživljanju, darilne pogodbe, pogodbe o razdelitvi solastnine ter sporazumi o razdelitvi skupne lastnine zakonce.. 3.3. PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE. Za pridobitev lastninske pravice določa teorija tri splošne pogoje: sposobnost stvari biti predmet lastninske pravice (stvari izvzete iz pravnega prometa so nepremičnine, ki se štejejo za javno dobro, nepremičnine, glede katerih je v zemljiško knjigo vpisana prepoved razpolaganja, deli človeškega telesa ter naravni pojavi, ki jih človek ne more obvladati, ne morejo biti predmet prenosa lastninske pravice), sposobnost pridobitelja, da lahko postane imetnik lastninske pravice (sposobnost, ki jo fizična oseba pridobi ob rojstvu, državljanstvo,…) in pravni temelj za pridobitev lastninske pravice. Pridobitev lastninske pravice opisuje 39. člen SPZ, ki pravi, »lastninska pravica se pridobi na podlagi pravnega posla, dedovanja, zakona ali odločbe državnega organa « .(SPZ, 39. člen) V primeru pravnega posla, se za pridobitev lastninske pravice zahteva vpis v zemljiško knjigo. Prenos lastninske pravice je pravni posel, na podlagi katerega, se zaveže ena stranka – prodajalka, prenesti lastninsko pravico na drugo stranko ali več strank – kupce ter izpolniti vse pogoje določene v zakonu. Lastninsko pravico se lahko pridobi tudi z dedovanjem in sicer v trenutku nastanka zapustnikove smrti ali pa s pravnomočno sodno odločbo ali dokončno odločbo upravnega organa.. 18.

Posebna oblika pridobitve lastninske pravice je priposestvovanje, pri čemer ločimo priposestvovanje premičnin in nepremičnin. Pri priposestvovanju premičnin, dobroverni lastniški posestnik premičnin pridobi lastninsko pravico na premičnini po poteku treh let, medtem ko pri priposestvovanju nepremičnin, pridobi dobroverni lastniški posestnik nepremičnine, lastninsko pravico, na nepremičnini po poteku desetih let. Priposestvovanje ni mogoče na javnem dobrem ter na stvareh izven pravnega prometa. (povzeto po SPZ, 43. člen) »Lastninska pravica je trajna, zato ne more biti vezana na rok ali pogoj.« (SPZ, 39. člen) Glede nepremičnin velja pravilo, da ni mogoč pogojni ali začasni prenos lastninske pravice na nepremičninah. Medtem ko je pri premičninah mogoč fiduciarni prenos lastninske pravice v zavarovanje, pridržek pravice v zavarovanje, pridržek lastninske pravice in izguba proti svoji volji. Če so na nepremičnini določeni idealni deleži3, se lahko lastninska pravica razdeli tudi med več oseb in nastane solastnina4. Vsak solastnik lahko nepremičnino uporablja v sorazmerju s svojim idealnim deležem ter ima na njej posest, pri čemer mora upoštevati pravice ostalih solastnikov nepremičnine. V primeru, da eden od solastnikov nepremičnine želi prodati svoj solastninski delež, imajo ostali solastniki predkupno pravico pred drugimi kupci, pri čemer se za ponudbo in postopek prodaje solastninskega deleža nepremičnine uporabljajo splošna pravila OZ glede pogodbene predkupne pravice. V praksi prihaja do težav pri razumevanju solastnine, saj si marsikateri solastnik parcele predstavlja, da je njegov košček parcele, ki po površini ustreza njegovemu idealnemu deležu, vendar pa pravno ni tako, saj so solastniki v primeru solastnine nepremičnine vsi skupaj lastniki celotne parcele ter vsega kar na njej stoji, uporabljajo pa jo lahko načeloma sorazmerno z idealnim deležem, v kolikor se ne dogovorijo drugače. Tudi obveznosti na posameznega solastnika odpadejo sorazmerno z njegovim solastninskim deležem. Stvar, ki je v solastnini, imajo pravico solastniki upravljati skupno. Pri poslih rednega upravljanja morajo solastniki soglašati v višini idealnih deležev, ki predstavljajo več kot polovico celotne vrednosti nepremičnine. Soglasje vseh solastnikov pa je potrebno pri poslih, pri katerih gre za razpolaganje s celotno stvarjo, določitvijo načina rabe in določitvijo upravitelja stvari. (povzeto po SPZ, 67. člen) Vsak solastnik lahko s svojim idealnim deležem razpolaga po svoji volji, razen v kolikor mu to omejuje zakon (npr. predkupna pravica), razpolaganje s celotno nepremičnino, pa je v. 3. Solastninsko razmerje je izraženo z idealnim (solastninskim) deležem, ki je izražen kot matematično razmerje do celote v smislu ulomka 4 Je posebna oblika lastninske pravice, ki pomeni pravno oblast več oseb na isti nerazdeljeni stvari, pri čemer vsakemu od solastnikov pripada računsko določen delež te stvari (65. člen SPZ). 19.

domeni vseh solastnikov (tako na primer eden od solastnikov sam ne more oddati nepremičnine v najem, mora imeti soglasje preostalih solastnikov, ne more zastaviti celotne nepremičnine, lahko zastavi le svoj solastninski delež, …). Solastnikom, ki bi radi uporabljali nepremičnino kot izključno lastnino, ne preostane drugega, kot da nepremičnino razdelijo – razparcelirajo in si jo med solastniki razdelijo v izključno last.. 3.4. PRENOS LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH. Lastninska pravica na nepremičninah se najpogosteje pridobi s prenosom, tako govorimo o relativnem pridobitvenem načinu in sicer o prenosu lastninske pravice na podlagi sklenjenega pravnega posla. Tu je treba poudariti, da ljudje pogosto napačno govorijo o pogodbi o prenosu lastninske pravice. Prenos je mogoč, kot sem že zgoraj navedla, na podlagi obligacijske pogodbe (torej kupoprodajne pogodbe, darilne pogodbe, menjalne pogodbe,…) in ni mogoče govoriti le o pogodbi ali o prenosu lastninske pravice kot o konkretni vrsti pravnega posla, saj je to le širši pojem za zgoraj naštete pogodbe. Ker se lastninska pravica pogosto istoveti z njenim objektom, torej s samo nepremičnino, v vsakdanjem življenju dostikrat poenostavljeno govorimo kar o prenosu nepremičnine in ne o prenosu lastninske pravice na nepremičninah, kot bi bilo povsem pravilno. Pravila stvarnega prava o prenosu lastninske pravice na nepremičninah so enaka glede na pravni naslov, ki je podlaga za prenos lastninske pravice na nepremičnini. Predpostavke za prenos lastninske pravice na nepremičnini so: - veljaven zavezovalni pravni posel (pravni naslov –npr. kupoprodajna pogodba, darilna pogodba, …), - veljaven razpolagalni posel (zemljiškoknjižno dovolilo oziroma intabulacijska klavzula – kot sestavni del obligacijske pogodbe ali posebna listina), - razpolagalna sposobnost prenosnika in - pridobitveni način (vpis v zemljiško knjigo). Najpogostejši način prenosa lastninske pravice je pravnoposlovna pridobitev oziroma prenos lastninske pravice, pri kateri gre za prenos že obstoječe lastninske pravice z enega (odsvojitelja) na drugi subjekt (pridobitelja). Tu je pomembno že v rimskem pravu uveljavljeno načelo »nemo plus iuris«, ki zahteva da je prenosnik sposoben razpolagati s pravico, ki je predmet prenosa, pri čemer lahko razpolaga popolno (odsvojitelj pravice) ali delno (obremenitev z omejeno stvarno pravico). Na podlagi tega načela ne more nihče prenesti na drugega pravice, ki je nima oziroma boljše pravice, kot jo ima sam. Lastninska pravica na stvari je lahko predmet prenosa zgolj v obsegu, v kakršnem pripada prenosniku, prenaša se torej le skupaj z vsemi obremenitvami. (Tratnik, 2004, str. 89-90) To v praksi pomeni, da ne morem prenesti na nekoga lastninske pravice do celote, če pa. 20.

sem njena lastnica le do ene polovice ali ne morem prenesti na nekoga nepremičnine brez bremen, če pa so nepremičnine, ki jih prenašam obremenjene. Lastninsko pravica se prenese na podlagi naslednjih pravnih poslov: - prodajne pogodbe (imenovano tudi kupoprodajna pogodba, kupna pogodba), - menjalne pogodbe, - darilne pogodbe, - izročilne pogodbe (imenovano tudi pogodba o izročitvi in razdelitvi premoženja), - pogodbe o dosmrtnem preživljanju, - pogodbe o preužitku, - delilne pogodbe (imenovano tudi pogodbe o delitvi solastnine oziroma razdelitvi solastnine), - pogodbe o priznanju lastninske pravice na podlagi priposestvovanja in raznorazne kombinacije zgoraj navedenih pogodb, katere bom v nadaljevanju natančneje predstavila.. 21.

4 VLOGA NOTARJA PRI NEPREMIČNINSKIH POSLIH. Pri prometu z nepremičninami je v ospredju vloga notarja sestava pogodb, tako v obliki notarskih zapisov kot zasebnih listin, hramba listin, denarja ali vrednostnih papirjev in področje overitev podpisov. Notarji se pri nepremičninskih poslih v praksi pojavljajo kot sestavljalci pogodb, s katerimi se prenaša lastninska pravica na nepremičninah, tako v obliki zasebnih listin, kot tudi v obliki notarskih zapisov. V preteklosti je lahko kdorkoli sestavil oziroma napisal pogodbo, bodisi nepremičninske agencije in njihovi sodelavci ali pa stranke same. Zakon o nepremičninskem posredovanju pa je uredil pomembno vprašanje, ki prinaša na nepremičninskih trgih spremembo in sicer se pri tistem delu pravnih poslov prometa z nepremičninami, ki so nastali s posredovanjem nepremičninskih agencij, zahteva kot sestavljalca listin o prenosu lastninske pravice, univerzitetno diplomiranega pravnika, kar v praksi pomeni, da lahko nepremičninskim agentom, v kolikor niso univerzitetni diplomirani pravniki, pogodbo o prenosu lastninske pravice sestavi notar ali odvetnik. To je le majhen korak na poti, ki vodi k cilju, da bi listine pri vseh nepremičninskih pravnih poslih sestavljal pravni strokovnjak, saj si lahko stranke še zmeraj same napišejo pogodbo. V kolikor bi se popolno omejilo sestavo listin pri vseh nepremičninskih pravnih poslih na pravnike, bi se s tem uredilo tudi vprašanje pravne varnosti stranke ter enakopravnost vseh udeležencev pravnega razmerja, zlasti pogodbeno šibkejših strank, saj bi bili odgovorni za posledice sestavljalci pogodb – pravniki. Nemalokrat se stranke zaradi pomanjkanja znanja pri pisanju pogodb znajdejo na sodišču, saj v sami pogodbi določene pomembne člene (kot so plačilo kupnine, izročitev nepremičnine v last in posest, izpraznitev nepremičnine,…) ne opredelijo natančno in jih tako neznanje pripelje do pravdanja. Sodelovanje notarja v prometu z nepremičninami je pomembno v mnogih pogledih. Predvsem notar, kot pravni strokovnjak, pozna različne ureditve in nepristransko skrbi za pravilen nastanek in potek pravno poslovnih razmerij. Notar mora pri vsem svojem delovanju skrbeti za pravno varnost, ohranjanje pravnega reda in spoštovanje predpisov. Atribut notarjev je nevtralnost, ki jo razumemo kot nepristranskost in neodvisnost. Glede na dejstvo, da se zakonodaja na obravnavanem področju prometa z nepremičninami neprestano spreminja, danes stranke toliko bolj potrebujejo pravnega strokovnjaka, ki jih seznanja s predpisi, varno vodi k končnemu cilju ter jim pomaga ustvariti želena razmerja. (Erjavec, 2003, str. 49 – 50) Notar je dolžan pri overitvi podpisa na nepremičninski pogodbi preveriti zemljiškoknjižno dovolilo ter druge listine, ki se navezujejo na predmet pogodbe. Upoštevati mora predpise, ki veljajo za listine, katere se navezujejo na predmet pogodbe. 4. odstavek 33. člena ZZK-1 notarju nalaga, da je dolžan pred overitvijo podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu, na podlagi katerega se vpisuje pravica v zemljiško knjigo, preveriti ali je EMŠO. 22.