TANGGUNG JAWAB PPAT DALAM PEMBUATAN AKTA
JUAL BELI TANAH DAN PENDAFTARANNYA
DI KOTA SURAKARTA
Tesis
Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Derajat Magister Program Magister Kenotariatan
Oleh :
FARIED MUHAMMAD YAMIN NIM: S351208058
PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUMUNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA
v MOTTO
Bacalah dengan (menyebut) nama Tuhanmu Yang Menciptakan, Dia telah menciptakan manusia dari segumpal darah.
Bacalah, dan Tuhanmulah Yang Maha Pemurah, Yang mengajar (manusia) denganperantaraan kalam Dia mengajar kepada manusia apa yang tidak diketahuinya
(QS. Al-‘Alaq : 1-5)
…. Niscaya Allah akan meninggikan orang-orang yang beriman di antaramu Dan orang-orang yang diberi ilmu pengetahuan beberapa derajat
(QS. Al-Mujaadilah: 11)
Maka nikmat Tuhan kamu yang manakah yang kamu dustakan? (QS. Ar-Rahman: 13)
vi
PERSEMBAHAN
Ya Allah,
Kubersujud dihadapanMu
Engkau berikan aku kesempatan untuk bisa sampai di penghujung awal perjuanganku
segala Puji Bagi Mu Ya Allah
Lantunan Al-fatihah beriring sholawat dalam silahku menadahkan doa dalam syukur yang tiada terkira
terima kasihku untukmu,kupersembahkan sebuah karya ini untuk: Almarhumah Ibuku tercinta, Dra. Nurhasanah Latief, SH, MM., M.Kn.
vii
KATA PENGANTAR
Dengan mengucap puji syukur kehadirat Tuhan Yang maha Esa akhirnya
penulis dapat menyelesaikan Tesis dengan judul: “TANGGUNG JAWAB PPAT
DALAM PEMBUATAN AKTA JUAL BELI TANAH DAN PENDAFTARAN-NYA DI KOTA SURAKARTA”. Dalam penulisan ini, penulis banyak memperoleh bimbingan dan dorongan moril serta bantuan berupa informasi dari pembimbing dan informasi berharga dari berbagai pihak. Pada kesempatan ini, penulis menyampaikan ucapan terima kasih kepada:
1. Prof. Drs. Ravik Karsidi, MS, selaku Rektor Universitas Sebelas Maret Surakarta. 2. Prof. Dr. M. Furqon Hidayatullah, M.Pd, selaku Direktur Program Pascasarjana
Universitas Sebelas Maret Surakarta.
3. Prof. Dr. Supanto, SH, M.Hum selaku dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.
4. Burhanudin Harapan, SH, MH, M.Si. Ph.D selaku Kepala Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 5. Dr. Djoko Wahyu Winarno, SH, MS, selaku Pembimbing I yang dengan rela dan
senang hati selalu memberikan petunjuk dan arahan pada penyusunan tesis ini. 6. Pius Triwahyudi, SH, M.Si. selaku Pembimbing II yang telah memberikan
bimbingan dan dorongan serta semangat dalam penyusunan tesis ini.
7. Dr. Isharyanto, SH, M.Hum, selaku Penguji Pembanding Internal yang telah memberikan arahan terkait dengan tesis ini.
8. Dr. Irawan Darori, SH, MM selaku Penguji Pembandingkan Eksternal yang telah memberikan bimbingan serta semangat dalam tesis ini.
9. Dosen pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.
10. Almarhumah Ibuku, Dra. Nurhasanah Latief, SH, MM, M.Kn. atas kasih sayang dan pengorbanannya yang tak tergantikan.
11. Ayahku, Drs. Dwi Issunaryono, MM, yang senantiasa mendoakan dan memberikan motivasi untuk keberhasilanku.
viii
12. Kakakku, Drajat Muhammad Nur, SH, SE, M.Kn. dan Riska Dian Rahmawati, SE, M.Si. yang selalu memberikan motivasi dan semangat.
13. Istriku, Anindita Tungga Dewi, SSiT, yang telah memberikan dan mencurahkan seluruh kasih sayangnya untuk membangkitkan semangat dalam penyelesaian tesis ini.
14. Alm. Min Rafiq, SH terima kasih untuk motivasi dan inspirasi sehingga penulis dapat melanjutkan penyelesaian tesis ini.
15. Sulimin dan Mas Eko Cahyono, terima kasih atas jasa dan pengorbanaannya tanpa mengenal waktu dan lelah.
16. Rekan-rekan mahasiswa angkatan ke-2 Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 17. Rekan-rekan yang telah memberikan bantuan teknis dan administrasi di
lingkungan Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta, khususnya Mas Taufik, Mbak Lasmi, dan Mbak Dinar.
18. Semua pihak yang tidak dapat dituliskan satu per satu yang telah banyak membantu dalam penyusunan tesis ini.
Penulis menyadari bahwa penulisan tesis ini masih jauh dari sempurna, oleh karenanya penulis mengharapkan saran dan kritik demi perbaikan ke depan. Semoga tesis ini dapat memberikan manfaat kepada penulis khususnya dan umumnya kepada kita sekalian.
Akhirnya kepada semua pihak yang sudah membantu penulis selama menjalani masa perkuliahan maupunselama penyusunan tesis ini semoga mendapatkan balasan dari Allah SWT.
Surakarta, Januari 2017
ix DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL... i
HALAMAN PERSETUJUAN... ii
HALAMAN PENGESAHAN... iii
PERYATAAN ... iv
MOTTO ... v
PERSEMBAHAN ... vi
KATA PENGANTAR ... vii
DAFTAR ISI... ix
DAFTAR GAMBAR ... xi
ABSTRAK ... xii
ABSTRACT... xiii
BAB I PENDAHULUAN... 1
A. Latar Belakang Masalah ... 1
B. Perumusan Masalah... 7
C. Tujuan Penelitian... 7
D. Manfaat Penelitian... 8
BAB II TINJAUAN PUSTAKA... 9
A. Kerangka Teori... 9
1. Tinjauan Umum tentang PPAT ... 9
2. Tinjauan tentang Jual Beli Tanah... 29
3. Tinjauan tentang Akta Jual Beli Tanah ... 34
4. Tinjauan tentang Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah.... 38
5. Tinjauan tentang Sertipikat hak atas tanah sebagai Keputusan Tata Usaha Negara ... 43
B. Penelitian yang Relevan ... 45
C. Kerangka Berpikir ... 46
BAB III METODE PENELITIAN... 48
A. Jenis, Sifat dan Lokasi Penelitian... 48
x
2. Sifat Penelitian ... 49
3. Lokasi Penelitian... 49
B. Pendekatan Penelitian ... 49
C. Populasi dan Sampel ... 50
D. Jenis Data ... 51
E. Sumber Data... 52
F. Teknik Pengumpulan Data... 52
G. Teknik Analisis Data... 54
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ... 56
A. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah) PPAT ) dan Fungsi Akta Jual Beli Tanah Dalam Pendaftaran Tanah ... 56
B. Tanggung Jawab Pelaksanaan Tugas PPAT dalam pembuatan Akta Jual Beli Tanah ... 63
1. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli Dan Pembuatan Akta Jual Beli... 63
2. Tanggung Jawab Hukum PPAT atas Akta Jual Beli ... 76
BAB V PENUTUP... 87
A. Kesimpulan ... 87
B. Saran... 88
C. Implikasi... 88
xi
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Kerangka Pemikiran ... 46 Gambar 2 “Interactive Model of Analys” ... 55
xii ABSTRAK
Faried Muhammad Yamin. S351208058. Tanggung Jawab PPAT Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah dan Pendaftarannya Di Kota Surakarta. 2016. Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta
Tanah mempunyai arti penting dalam kehidupan manusia karena tanah mempunyai fungsi ganda, yaitu sebagai social asset dan sebagai capital asset. Persoalan pemilikan tanah termasuk adalah soal kepastian hukum atas tanh tersebut oleh subyek hukum yang memiliki tanah tersebut. Pendaftaran tanah merupakan rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur yang meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis mengenai tanah.
Pendaftaran Peralihan Hak atas Tanah, dilaksanakan oleh PPAT, sesuai dengan ketentuan tentang Peraturan Jabatan PPAT yakni Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Kedudukan Pejabat Pembuat Akta Tanah termasuk akta-aktanya, bentuk akta merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan kegiatan pendaftaran tanah.
Tujuan penelitian ini adalah untuk mengkaji dan menganalisis Peran PPAT dan kedudukan akta jual beli dalam pendaftaran tanah, dan mengkaji tanggung jawab PPAT atas akta Jual beli yang dibuatnya.
Penelitian ini merupakan penelitian hukum empiris dengan pendekatan deskriptif kualitatif. Data yang digunakan adalah data primer dan sekunder. Teknik pengumpulan data meliputi studi lapangan, wawancara, dan studi kepustakaan. Teknik analisis data yang digunakan adalah analisis data kualitatif.
Dari hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa PPAT dalam membuat akta jual beli, menuangkan kehendak para pihak yang melakukan jual beli. PPAT berperan dalam pendaftaran tanah karena jual beli adalah menjalankan sebagaian proses kegiatan pendaftaran tanah. Pembuatan akta jual beli merupakan syarat pendaftaran peralihan hak karena jual beli, dengan kedudukan akta jual beli sebagai bukti yang sah telah dilakukan perbuatan hukum. PPAT dapat dimintai pertanggung jawaban dari aspek administrasi, perdata, dan pidana.
xiii ABSTRACT
Faried Muhammad Yamin. S351208058. Responsibility of Land Deed Officials in the Land Deed Making and their Registration in Surakarta City. 2016. Notary Study Program. Law Faculty, Sebelas Maret University of Surakarta.
Land has an important meaning in human life because land has a dual function, namely as a social asset and capital assets. The issue of land ownership is the land legal certainty by legal subjects who own the land. The land registry is a series of activities undertaken by the government, continuously and regular covering the collection, processing, bookkeeping, presentation and maintenance of physical data and juridical data regarding the land.
Registration of Land Rights Transfer was conducted by land deed official, in accordance to the provisions of Government Regulation No. 37 Year 1998 on Land Deed Official Title. Land Deed Official Position included their deed, deed form is an integral part with land registration activities.
The study purposes were examined and analyzed the role of land deed officials (PPAT) and the position of the sale deed in the land registry, and examined the responsibility of land deed officials to deed that they made.
This is an empirical law research with a qualitative descriptive approach. The data were used primary and secondary data. Data collection techniques were used field studies, interviews, and literature study. Data analysis technique was used qualitative data analysis.
From the study results can be concluded that land deed officials in making a deed, pour the will of the parties in the sale and purchase. The land deed officials have role in land registration because the sale and purchase a part the process of land registration activities. The deed creation is a condition of the registration of rights transfer for the sale and purchase, the deed of sale and purchase as proof of valid legal acts have been done. Land deed officials can be held responsible in the form of administration, civil, and criminal.
Keywords: Land deed officials (PPAT), responsibility, deed of sale and purchase, registration
