SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

(1)

Metodologi

Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 218 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang

Agustus 2004

7

?? Secara umum, tingkat hunian properti komersial mengalami

peningkatan, kecuali untuk pusat perbelanjaan. Harga sewa properti komersial juga mengalami peningkatan, kecuali untuk tarif kamar hotel berbintang.

?? Tingkat penjualan dan harga jual properti komersial secara umum

menunjukkan peningkatan.

Pusat Perbelanjaan di Jadebotabek

Pada Agustus 2004, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) yang disewakan di wilayah Jadebotabek (Jakarta, Depok, Bogor, Tangerang dan Bekasi) tercatat sebesar 95,81%, atau turun 0,13% dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (95,93%). Sementara itu, tarif sewa pusat perbelanjaan di Jadebotabek meningkat tipis sebesar 0,39% (m-t-m), atau berada pada level Rp 274.413/m2/bulan (Grafik 1).

Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat hunian dan tarif sewa ritel tercatat masing-masing sebesar sebesar 95,98% dan Rp 322.682/m2/bulan, atau meningkat masing-masing sebesar 0,04% dan 0,50% (m-t-m).

- Di wilayah Debotabek, tingkat hunian menurun tipis sebesar 0,57% (m-t-m) menjadi 95,36%. Sementara itu, tarif sewa pusat perbelanjaan tetap sebesar Rp 165.062/m2/bulan.

Grafik 1

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ri tel di Jabotabek

50,000 75,000 100,000 125,000 150,000 175,000 200,000 225,000 250,000 275,000 300,000 Ags 2002

Sep O k t Nov Des Jan 2003

Feb Mar A p r Mei Jun Jul Ags Sep Okt N o v Des Jan 2004

Feb Mar A p r Mei Jun Jul Ags

90,0 91,0 92,0 93,0 94,0 95,0 96,0 97,0 98,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Tingkat hunian turun tipis sebaliknya tarif sewa meningkat tipis

SURVEI

PROPERTI KOMERSIAL

(2)

Perkantoran di Jakarta

Pada Agustus 2004, tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan

owner occupied (O/O) leased office) tercatat sebesar 83,51%, atau naik sebesar 0,49% dibandingkan dengan tingkat hunian pada bulan sebelumnya. Sementara itu, tarif sewa perkantoran juga mengalami peningkatan sebesar 0,69% (m-t-m) hingga mencapai Rp 114.705/m2/bulan (Grafik 2). Khusus untuk leased-office, tingkat hunian tercatat sebesar 83,25%, atau lebih tinggi jika dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (82,81%). Sementara tarif sewa leased-office mengalami peningkatan, yaitu dari Rp114.910/m2/bulan pada Juli 2004 menjadi Rp115.714/m2/bulan pada Agustus 2004.

Perkembangan tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan

O/O leased -office) menurut wilayah adalah sebagai berikut:

- Di wilayah primer (Central Business District/CBD area), tingkat hunian

leased-office mencapai 84,06%, atau sedikit meningkat dibandingkan tingkat

hunian pada bulan sebelumnya (83,56%). Sementara tingkat hunian O/O

leased-office naik tipis dari 87,12% menjadi 87,64% pada Agustus 2004.

- Di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office tercatat sebesar 81,19%, atau sedikit lebih tinggi dibandingkan 80,92% pada bulan sebelumnya. Sedangkan tingkat hunian O/O leased-office turun dari 94,68% menjadi 93,31% pada Agustus 2004.

Grafik 2

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta

80,000 85,000 90,000 95,000 100,000 105,000 110,000 115,000 120,000 A g s 2002

Sep Okt Nov Des Jan 2 0 0 3

Feb Mar A p r Mei Jun Jul A g s Sep O k t Nov Des Jan 2 0 0 4

Feb Mar A p r Mei Jun Jul Ags

50,0 55,0 60,0 65,0 70,0 75,0 80,0 85,0 90,0

(Rp) _(%)

Tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta pada periode laporan tercatat sebesar 88,80%, atau tidak mengalami perubahan dibandingkan Juli 2004. Tingkat penjualan di wilayah primer dan sekunder tetap tercatat masing-masing sebesar 92,73% dan 77,09%. Sementara itu, harga jual perkantoran di Jakarta masih mengalami peningkatan, yaitu dari Rp 10.757.250/m2 menjadi Rp 10.804.802/m2 (Grafik 3). Kenaikan harga jual tersebut bersumber dari peningkatan harga jual perkantoran di wilayah primer. Adapun rincian perkembangan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:

- Di wilayah primer (CBD area), harga jual naik tipis sebesar 0,54% (m-t-m), yaitu dari Rp 11.852.306/m2 menjadi Rp 11.915.843/m2.

- Di wilayah sekunder, harga jual stabil pada level Rp 7.500.000/m2. Tingkat hunian dan

tarif sewa perkantoran meningkat tipis

Tingkat penjualan tetap dan harga jual meningkat tipis

(3)

Grafik 3

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta

9.800.000 10.000.000 10.200.000 10.400.000 10.600.000 10.800.000 11.000.000 11.200.000 11.400.000 11.600.000 11.800.000 12.000.000 12.200.000 Ags 2002

Sep Okt N o v Des Jan 2003

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2004

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags 70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2)

(%) (Rp)

Apartemen di Jakarta

Pada Agustus 2004, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment)

di Jakarta tercatat sebesar 77,78%, atau naik sebesar 1,03% (m-t-m). Seiring dengan peningkatan tingkat hunian, tarif sewa apartemen di Jakarta juga mengalami kenaikan dari Rp 105.676/m2/bulan menjadi Rp 108.275/m2/bulan (Grafik 4). Secara tahunan, tarif sewa apartemen meningkat tajam sebesar 9,28% (y-o-y) dibandingkan Rp 99.080/m2/bulan pada Agustus 2003.

Grafik 4

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta

80.000 85.000 90.000 95.000 100.000 105.000 110.000 115.000 120.000 125.000 130.000 Ags 2002

Sep Okt Nov Des Jan 2003

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2004

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags 60,0 62,0 64,0 66,0 68,0 70,0 72,0 74,0 76,0 78,0 80,0

(Rp) (%)

Pada bulan laporan, harga jual apartemen tercatat sebesar Rp 7.458.210/m2, atau lebih tinggi dibandingkan Rp 7.418.210/m2 pada Juli

2004. Sementara itu, tingkat penjualan apartemen juga menunjukkan peningkatan, walaupun sangat tipis. Pada Agustus 2004, tingkat penjualan apartemen tercatat sebesar 90,17%, atau meningkat tipis dari 90,11% pada bulan sebelumnya (Grafik 5). Secara tahunan, harga jual apartemen meningkat

tajam sebesar 8,20% dibandingkan Rp 6.892.874/m2 pada Agustus 2003.

Apartemen jual, pada bulan laporan mendapat tambahan pasokan sebanyak 1.584 unit dengan mulai dioperasikannya Apartement Mediterania Gading Residences yang berlokasi di Jakarta Utara.

Tingkat hunian dan tarif sewa meningkat

Tingkat penjualan meningkat tajam dan harga jualnya meningkat tipis

(4)

Grafik 5

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta

5.400.000 5.600.000 5.800.000 6.000.000 6.200.000 6.400.000 6.600.000 6.800.000 7.000.000 7.200.000 7.400.000 7.600.000 Ags 2002

Feb Mar Apr Mei Jun Jul AgsSep Okt N o v Des Jan 2004

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags 70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0 92,5 95,0 97,5

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Hotel di Jabotabek

Di wilayah Jabotabek, tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 tercatat sebesar 59,97%, atau naik tipis sebesar 0,18% (m-t-m) (Grafik 6). Peningkatan tersebut bersumber dari naiknya tingkat hunian hotel bintang 4 dan hotel bintang 3 masing-masing sebesar 1,14% (dari 64,92% menjadi 65,66%) dan 0,69% (dari 75,19% menjadi 75,71%). Sebaliknya, terjadi penurunan tingkat hunian hotel bintang 5 sebesar 1,43% (dari 45,52% menjadi 44,87%).

Grafik 6

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek

250,000 270,000 290,000 310,000 330,000 350,000 370,000 390,000 410,000 430,000 A g s 2 0 0 2

Feb M a r A p r Mei Jun Jul A g s Sep O k t Nov Des Jan 2004

Feb Mar A p r Mei Jun Jul A g s

30,0 35,0 40,0 45,0 50,0 55,0 60,0 65,0 70,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Kamar (Rp/malam)

(Rp) (%)

Pada periode laporan, rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 tercatat sebesar Rp 402.153/malam, atau mengalami penurunan sebesar 0,42% (m-t-m). Penurunan tersebut bersumber dari turunnya tarif sewa kamar hotel bintang 3 dan hotel bintang 5, masing-masing sebesar 0,83% (m-t-m) (dari Rp 236.066/malam menjadi Rp 234.108/malam) dan 0,07% (m-t-m) (dari Rp 664.346/malam menjadi Rp 663.858/malam). Sementara itu, tarif sewa kamar hotel bintang 4 mengalami peningkatan tipis sebesar 0,98% (m-t-m) dari Rp 338.507/malam menjadi Rp 341.821/malam. Secara tahunan, rata-rata tarif kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 mengalami peningkatan tajam (16,96%) dari Rp 343.832/malam pada Agustus 2003.

Terjadi peningkatan tingkat hunian sedangkan tarif kamar hotel sedikit menurun

(5)

Lahan Industri di Jabotabek

Tingkat hunian lahan industri di Jabotabek pada bulan laporan tidak mengalami perubahan dibandingkan bulan sebelumnya, atau tetap sebesar 84,70% (Grafik 7). Sedangkan tarif sewa lahan industri di Jabotabek pada bulan laporan mengalami peningkatan sebesar 1,92% (m-t-m) dari Rp 20.706/m2 menjadi Rp 21.103/m2. Secara tahunan, tarif sewa lahan industri mengalami penurunan tajam sebesar 12,61% dibandingkan Rp 24.149/m2 pada Agustus 2003.

Berdasarkan wilayah, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat hunian lahan industri stabil sebesar 84,11%, sementara

tarif sewanya mengalami peningkatan tipis sebesar 0,45% (m-t-m) menjadi Rp 20.411/m2.

-Di Botabek, tingkat hunian lahan industri tetap sebesar 86,77%. Sedangkan tarif sewanya naik tipis dari Rp 22.030/m2 menjadi Rp 22.229/m2.

Grafik 7

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 A g s 2002

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt N o v Des Jan 2004

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags

80,0 81,0 82,0 83,0 84,0 85,0 86,0 87,0 88,0 89,0 90,0

(%) (Rp)

Tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek tercatat sebesar 66,93%, atau naik tipis sebesar 0.28% (m-t-m). Sementara itu, harga jual meningkat dari Rp 544.557/m2 menjadi Rp 551.313/m2 (Grafik 8).

Berdasarkan wilayah, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri relatif stabil, masing-masing sebesar 69,63% dan Rp 1.500.000/m2.

- Di Botabek, tingkat penjualan lahan industri meningkat tipis 0,36% (m-t-m) menjadi 66,38%. Sedangkan harga jual lahan industri mengalami peningkatan sebesar 1,76% (m-t-m) menjadi Rp 437.099/m2.

Secara tahunan, harga jual lahan industri di wilayah Jakarta dan di wilayah Botabek mengalami kenaikan masing-masing sebesar 25,00% dan 1,91%. Tarif sewa dan

harga jual lahan industri meningkat

(6)

Grafik 8

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek -100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 Ags 2002

Sep Okt N o v Des Jan 2003

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt N o v Des Jan 2004

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags 60,0 61,0 62,0 63,0 64,0 65,0 66,0 67,0 68,0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2)